Odpowiedzialność cywilna rzeczoznawcy majątkowego z zakresu wyceny nieruchomości. Jak dochodzić roszczeń?

Rzeczoznawca majątkowy jest zawodem związanym z rynkiem nieruchomości, wymagającym obowiązkowego ubezpieczenia OC. Jest to zawód regulowany i jego wykonywanie wymaga posiadania odpowiednich kwalifikacji.


O czym przeczytasz?

Rzeczoznawca majątkowy czyli kto

Zawód ten pwostał w wyniku potrzeby uzankcjonowania instytucji biegłego sądowego w zakresie szacowania nieruchomości w celu zapewnienia należytej jakości merytorycznej opinii przygotowywanych na potrzeby postępowań sądowych w tej materii. I taką rolę pełni on także dzisiaj, choć zakres jego kompetencji i obszar działania poszerzył się.

Pod rządami ustawy o gospodarce nieruchomościami w obecnym brzmieniu rzeczoznawcą majątkowym jest osoba fizyczna posiadająca uprawnienia zawodowe w zakresie szacowania nieruchomości, która dokonuje określania wartości nieruchomości, a także maszyn i urządzeń trwale związanych z nieruchomością

Obowiązki rzeczozanwcy majątkowego ramowo zostały określone w ustawie o gospodarowaniu nieruchomościami (art. 174) i obejmują prócz sporządzania operatów szacunkowych, także kompleksowe usługi różnych analiz dotyczących szeroko pojętego rynku nieruchomości.

Wracając do watku biegłego, prezes sądu okręgowego może na listę biegłych sądowych w zakresie wyceny nieruchomości wpisać tylko osoby posiadające uprawnienia rzeczoznawców majątkowych.

Sam tytuł „rzeczoznawca majątkowy” podlega ochronie prawnej, a dostęp do wykonywania tego zawodu regulowany jest przepisami prawa. Aby móc wyceniać nieruchomości, trzeba najpierw uzyskać – po spełnieniu odpowiednich wymagań – specjalne uprawnienia nadawane przez ministra infrastruktury i rozwoju.

Działalność w zakresie wyceny nieruchomości przez osoby niebędące rzeczoznawcami majątkowymi jest prawnie zakazana i grozi za to kara grzywny w wysokości do 50 tys. zł.

Co robi i w jaki sposób działa rzeczoznawca majątkowy?

Rzeczoznawca majątkowy może sporządzać opracowania i ekspertyzy dotyczące:
  • rynku nieruchomości oraz doradztwa w zakresie tego rynku;
  • efektywności inwestowania w nieruchomości i ich rozwoju;
  • skutków finansowych uchwalania lub zmiany planów miejscowych;
  • oznaczania przedmiotu odrębnej własności lokali;
  • bankowo-hipotecznej wartości nieruchomości;
  • określania wartości nieruchomości na potrzeby indywidualnego inwestora;
  • wyceny nieruchomości zaliczanych do inwestycji w rozumieniu przepisów o rachunkowości;
  • wyceny nieruchomości jako środków trwałych jednostek w rozumieniu ustawy o rachunkowości.

Rzeczoznawca majątkowy nie może odmówić pełnienia funkcji biegłego sądowego.

Prowadzenie działalności w zakresie szacowania nieruchomości na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej jest możliwe, w przypadku gdy czynności z zakresu szacowania nieruchomości będą wykonywane przez rzeczoznawców majątkowych.
 
Rzeczoznawca majątkowy wykonuje zawód:
  • prowadząc we własnym imieniu działalność gospodarczą jednoosobowo lub w ramach spółki osobowej w zakresie szacowania nieruchomości;
  • w ramach stosunku pracy lub umowy cywilnoprawnej u podmiotu prowadzącego działalność w zakresie szacowania nieruchomości.

Wszyscy rzeczoznawcy majątkowi w Polsce są wpisani do Centralnego Rejestru Rzeczoznawców Majątkowych, prowadzonego przez ministra infrastruktury i rozwoju. Jest to rejestr publicznie dostępny. Każdy może w nim sprawdzić, czy dana osoba posługująca się tytułem zawodowym „rzeczoznawca majątkowy” rzeczywiście posiada uprawnienia państwowe do szacowania nieruchomości.

Kto może zostać rzeczoznawcą majątkowym?

Uprawnienia zawodowe w zakresie szacowania nieruchomości nadaje się osobie fizycznej, która:
  • posiada pełną zdolność do czynności prawnych;
  • nie była karana za przestępstwo przeciwko działalności instytucji państwowych oraz samorządu terytorialnego, za przestępstwo przeciwko wymiarowi sprawiedliwości, za przestępstwo przeciwko wiarygodności dokumentów, za przestępstwo przeciwko mieniu, za przestępstwo przeciwko obrotowi gospodarczemu, za przestępstwo przeciwko obrotowi pieniędzmi i papierami wartościowymi lub za przestępstwo skarbowe;
  • posiada wyższe wykształcenie;
  • ukończyła studia podyplomowe w zakresie wyceny nieruchomości;
  • odbyła co najmniej 6-miesięczną praktykę zawodową w zakresie wyceny nieruchomości;
  • przeszła z wynikiem pozytywnym postępowanie kwalifikacyjne, w tym złożyła egzamin dający uprawnienia w zakresie szacowania nieruchomości;

Odpowiedzialność rzeczoznawcy majątkowego

Rzeczoznawca, który przy wykonywaniu działalności nie stosuje przepisów prawa i standardów zawodowych, nie kieruje się zasadami etyki, nie wykonuje czynności zawodowych ze szczególną starannością właściwą dla zawodowego charakteru, a także nie kieruje się bezstronnością – podlega odpowiedzialności zawodowej.

Oprócz odpowiedzialności zawodowej rzeczoznawca ponosi także odpowiedzialność cywilną, karną oraz – w zależności od jego statusu – odpowiedzialność przed pracodawcą czy przed stowarzyszeniem zawodowym, jeśli jest członkiem takiego.

Zanim poznamy efekt pracy rzeczoznawcy, musi on zebrać bardzo rzetelnie wiele informacji.

Zebrane dane powinny być zgromadzone poprzez analizę ksiąg wieczystych, katastrów nieruchomości, ewidencji sieci uzbrojenia terenu, ewidencji numeracji porządkowej nieruchomości, rejestrów zabytków, tabel i map taksacyjnych, planów miejscowych, studiów uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy, pozwoleń na budowę, wykazów prowadzonych przez urzędy skarbowe, aktów notarialnych w przypadku spółdzielni mieszkaniowych, dokumentów będących podstawą wpisu do ksiąg wieczystych, świadectw charakterystyki energetycznej budynku itd.

Podczas ich zbierania, analizy i opracowań mogą wystąpić błędy, łatwo o pomyłkę, która może skutkować błędnym opracowaniem, a co za tym idzie – odpowiedzialnością i odszkodowaniem w przypadku powstania szkody.

Odpowiedzialność rzzeczoznawcy przekłada się na odpowiedzialność ubezpieczyciela.

Przesłanką odpowiedzialności rzeczoznawcy – a także ubezpieczyciela – jest nie tylko sam fakt powstania szkody, czyli tzw. odpowiedzialność na zasadzie winy (delikt). Ponosi on również odpowiedzialność cywilną z tytułu niewykonania lub nienależytego wykonania postanowień umowy i wtedy mamy do czynienia z odpowiedzialnością kontraktową.

W praktyce najczęściej dochodzi do odpowiedzialności z OC deliktowej zarządcy, czyli winy. Podstawę tej odpowiedzialności stanowią przepisy art. 415–416 oraz 471 Kodeksu cywilnego.

Obowiązkowe ubezpieczenie odpowiedzialności cywilnej

Na podstawie art. 175 ust. 4 o gospodarce nieruchomościami każdy rzeczoznawaca majątkowy (przedsiębiorca) musi posiadać obowiązkowe ubezpieczenie odpowiedzialności cywilnej (OC). Obecnie obowiązujące jest rozporządzenie Ministra Finansów z 29.4.2019 r. w sprawie obowiązkowego ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej przedsiębiorcy prowadzącego działalność w zakresie czynności rzeczoznawstwa majątkowego, które szczegółowe tę matarię reguluje.

Ubezpieczenie jest konieczne w interesie klientów oraz ochrony interesów osobistych rzeczoznawcy. Ubezpieczeniem odpowiedzialności cywilnej jest objęta odpowiedzialność cywilna przedsiębiorcy, wykonującego zawód rzeczoznawcy majątkowego, za szkody wyrządzone działaniem lub zaniechaniem, w związku z wykonywaniem umowy na usługi.

Obowiązek ubezpieczenia OC powstaje nie później niż w dniu poprzedzającym dzień wykonywania umowy związanej z czynnościami rzeczoznawcy. Minimalna suma gwarancyjna ubezpieczenia OC w odniesieniu do jednego zdarzenia oraz wszystkich zdarzeń, których skutki są objęte umową ubezpieczenia, wynosi równowartość w złotych 25 000 euro.

Z jednej strony to gwarancje i wzrost zaufania w oczach klientów, z drugiej zaś to zabezpieczenie finansowe zarządcy w przypadku szkody powstałej w wyniku działania ubezpieczonego w związku z zarządzaniem określoną nieruchomością na podstawie zawartej umowy.

Zgodnie z powyższym rozporządzeniem, ubezpieczeniem OC jest objęta odpowiedzialność cywilna za szkody wyrządzone w związku z wykonywaniem umowy, której jest rzeczoznawca jest stroną, a której przedmiotem są jego czynności, w okresie trwania ochrony ubezpieczeniowej.

Trzeba uczciwie przyznać, że wskazana jako minimum kwota sumy gwarancyjnej nie jest wysoka i w wielu przypadkach – przy prowadzeniu działalności na większą skalę i zatrudnianiu pracowników – może się okazać niewystarczająca. Dlatego z punktu widzenia bezpieczeństwa rzeczoznawców warto jest rozważyć wyższe sumy gwarancyjne ubezpieczenia, w ramach tzw. ubezpieczeń nadwyżkowych.

Są to już ubezpieczenia dobrowolne i często ich zakres jest węższy od zakresu zawartego w ubezpieczeniu obowiązkowym.

W przypadku ubezpieczenia nadwyżkowego składka jest uzależniona od:

  • wybranej sumy gwarancyjnej,
  • wysokości osiąganych obrotów,
  • rodzajów prowadzonej działalności,
  • okresu ubezpieczenia,
  • zakresu udzielanej ochrony,
  • indywidualnej oceny ryzyka.

Wyłączenia odpowiedzialności

Jedynym wyjątkiem co do zniesienia odpowiedzialności odszkodowawczej jest katalog określony w § 2 ust. 3 cytowanego rozporządzenia. I tak, ubezpieczenie OC nie obejmuje szkód:

  • wyrządzonych przez rzeczoznawcę majątkowego po pozbawieniu go uprawnień zawodowych, a także w okresie zawieszenia wykonywania uprawnień zawodowych;
  • polegających na zapłacie kar umownych;
  • powstałych wskutek działań wojennych, rozruchów i zamieszek, a także aktów terroru.
Poza wyżej wymienionymi nie ma możliwości umownego ograniczenia odpowiedzialności ubezpieczyciela.

Dochodzenie roszczeń

Szeroki zakres ochrony wynikający z rozporządzenia sprawia, że w procesie likwidacji szkody bardzo ważne jest zawsze ustalenie obowiązków rzeczoznawcy wynikających z podpisanej wcześniej umowy.

Na podstawie wnikliwej analizy takiej umowy możliwe jest ustalenie, czy zaistniała szkoda jest wynikiem zaniedbań ze strony rzeczoznawcy czy też jego błędu.

Odpowiedzialność ubezpieczyciela obejmuje tylko ten zakres czynności zarządcy, który jest ujęty w umowie.

Odpowiedzialność zarządcy nieruchomości za powstałe szkody wynika wprost z dyspozycji art. 175 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Odpowiedzialność ta obejmuje także szkody wyrządzone przez osoby trzecie wykonujące na polecenie rzeczoznawcy i pod jego nadzorem czynności związane.

W przypadku powstania szkody majątkowej i niemajątkowej muszą zostać spełnione wszystkie prawne przesłanki, by powstała odpowiedzialność rzeczoznawcy majątkowego i obowiązek naprawienia szkody.

Zatem musi być sama szkoda, wina, a także związek przyczynowo-skutkowy pomiędzy nimi.

____

Jeżeli masz pytanie związane z nieruchomościami napisz do nas na redakcja@mieszkanie.pl , a my postaramy się zgłębić temat i odpowiedzieć w formie artykułu.

Artykuły, które mogą Cię zainteresować