Formalności przy zakupie działki. Czy można załatwić on-line?

Pojęcia undefinednieruchomościundefined i undefineddziałkiundefined

Na gruncie ustawy o gospodarce nieruchomościami, mamy do czynienia z nieruchomością gruntową rozumianą jako część powierzchni ziemskiej, wyodrębniona fizycznie, czyli oznaczoną granicami, jak rundefinedwnież wyodrębnioną prawnie jako osobny przedmiot własności.

Działka natomiast to, uwzględniając brzmienie art. 96 ust. 3 ww. ustawy, wchodzące w skład nieruchomości części gruntu odrębnie oznaczone w ewidencji (katastrze) nieruchomości.

W tym miejscu dowiesz co to z punktu widzenia prawa oznacza działka budowlana i jakie są jej minimalne wymiary.

Działka budowlana. Jakie warunki musi spełniać?

Uwzględniając definicję działki budowlanej zawartą w art. 4 ust. 3a ustawy o gospodarce nieruchomościami należy wskazać, że aby możliwe było uznanie określonej działki jako działki budowlanej konieczne jest spełnienie następujących warunkundefinedw:

• działka musi posiadać charakter działki zabudowanej;
• działka musi posiadać wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej umożliwiające prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynkundefinedw i urządzeń na niej położonych.

Tożsame wymogi działki budowlanej zostały wskazane w jej definicji zawartej w treści undefined 3 ust. 1a rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunkundefinedw technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie.

Stan prawny działki

Stan prawny nieruchomości to stan wynikający z treści wpisundefinedw undefined praw i roszczeń ujawnionych w księdze wieczystej prowadzonej dla danej nieruchomości. Rzeczywisty stan prawny nieruchomości należy rozumieć stan zgodny z prawem materialnym tj. zgodny z rzeczywistością.

W razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej, a rzeczywistym stanem prawnym, treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą uprawnioną według treści księgi nabył własność lub inne prawo rzeczowe undefined rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych.

W tym miejscu dowiesz się więcej na temat stanu prawnego działki.

Pierwsze kroki przy zakupie

Jeśli jesteś zainteresowany zakupem działki to powinieneś wiedzieć o paru sprawach. Na rynku nieruchomości znajdziesz działki, dla ktundefinedrych założona jest księga wieczysta oraz takie działki, dla ktundefinedrych księga wieczysta nie została założona. Pierwszą formalnością przy zakupie nieruchomości jest ustalenie czy dla działki została założona księga wieczysta. Taką informację uzyskasz od sprzedawcy.

Najlepiej przed zakupem działki jest zweryfikować księgę wieczystą. W jaki sposundefinedb tego dokonać?

Księgi wieczyste prowadzą sądy rejonowe, a konkretnie ich wydziały ksiąg wieczystych. Do niedawna, księgi wieczyste były prowadzone w formie papierowej. Sądy rejonowe prowadzące księgi wieczyste wspundefinedłpracują z Szefem Krajowego Centrum Informacji Kryminalnych w zakresie niezbędnym do realizacji jego zadań ustawowych. Od kilku lat wszystkie księgi wieczyste są zakładane i prowadzone w specjalnym systemie informatycznym, ktundefinedry jest undefined jak to zwykle rejestr publiczny undefined jest jawny.

Jeśli dana nieruchomość ma założoną księgę wieczystą, ale z jakiegoś powodu nie ma jej w elektronicznym rejestrze, najlepiej jest uzyskać pełnomocnictwa od właściciela działki (tj. sprzedawcy) do wglądu do akt księgi wieczystej wraz z możliwością wykonania fotokopii. Dlaczego fotokopii? Dlatego, że zdjęcia księgi wieczystej można przekazać prawnikowi, ktundefinedry zbada księgę wieczystą, czyli jej stan prawny.

Księga wieczysta

Zgodnie z ustawą z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece, księgi wieczyste prowadzi się dla nieruchomości, a także dla ustalenia stanu prawnego nieruchomości. Stanowią przez to pewien uszeregowany i publiczny zbiundefinedr praw i ograniczeń dla danej nieruchomości. Najważniejszym celem prowadzenia ksiąg wieczystych jest zapewnienie jak najdalej posuniętego bezpieczeństwa w obrocie nieruchomościami. To ważne z uwagi na doniosłość przedmiotu obracanego, ale i jego cenę.

Księga wieczysta jest rejestrem publicznym, ktundefinedry przedstawia stan prawny nieruchomości. Jego definicja jest zawarta w ustawie o informatyzacji działalności podmiotundefinedw realizujących zadania publiczne. Według tego przepisu rejestrem publicznym jest rejestr, ewidencja, wykaz, lista, spis albo inna forma ewidencji, służąca do realizacji zadań publicznych, prowadzona przez podmiot publiczny na podstawie odrębnych przepisundefinedw ustawowych.

Więcej informacji o tym, jak należy czytać księgę wieczystą znajdziesz w tym miejscu.

Zgodność KW ze stanem faktycznym

Zgodnie z art. 2 ww. ustawy księgi wieczyste są jawne. Nie można zasłaniać się nieznajomością wpisundefinedw w księdze wieczystej ani wnioskundefinedw, o ktundefinedrych uczyniono w niej wzmiankę.

Art. 3 ww ustawy wprowadza domniemanie, że:

• prawo jawne z księgi wieczystej jest wpisane zgodnie z rzeczywistym stanem prawnym,
• prawo wykreślone z księgi wieczystej nie istnieje.

Ponadto w razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą uprawnioną według treści księgi nabył własność lub inne prawo rzeczowe tzw. rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych.

W tym miejscu dowiesz się, jak wygląda proces dokonywania wpisundefinedw do księgi wieczystej.

Działy księgi wieczystej

W dziale I undefinedOznaczenieundefined księgi wieczystej przeznaczonym na wpis oznaczenia nieruchomości oraz wpisy praw związanych z jej własnością, należy zwrundefinedcić uwagę na zgodność oznaczenia nieruchomości w księdze wieczystej z oznaczeniem ujętym w katastrze nieruchomości prowadzonym przez właściwego dla miejsca położenia nieruchomości starostę. Zgodność danych z ewidencji gruntundefinedw i budynkundefinedw z danymi ujętymi w księdze wieczystej jest ujęta w rubryce oznaczonej, jako 1.6: undefinedZgodność z danymi ewidencji gruntundefinedw i budynkundefinedwundefined. Treści zgodne oznaczone są literą undefinedZundefined natomiast treści niezgodne literą undefinedNundefined. Możemy spotkać się rundefinedwnież z wpisem litery undefinedBundefined oznaczającej brak możliwości sprawdzenia zgodności danych.

W dziale I undefined Sp undefinedSpis praw związanych z własnościąundefined, należy zwrundefinedcić uwagę na wpisane w tej części prawa rzeczowe związane z własnością nieruchomości przysługujące każdoczesnemu właścicielowi nieruchomości. W dziale I undefined Sp księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości lokalowej ujawnia się rundefinedwnież udziały właściciela lokalu w nieruchomości wspundefinedlnej tj. udział w gruncie oraz w części budynku i urządzeń. Wpisy ujawnione w tym dziale znajdują uzupełnienie w dziale III księgi wieczystej undefinedPrawa, roszczenia i ograniczeniaundefined.

Dział II undefinedWłasnośćundefined księgi wieczystej jest działem przeznaczonym na wpisy dotyczące własności i użytkowania wieczystego. Ujawnia się tutaj dane właściciela, wspundefinedłwłaściciela, wieczystego użytkownika, wieczystego wspundefinedłużytkownika, jak rundefinedwnież rodzaj wspundefinedlności oraz wysokość udziałundefinedw. W dziale tym powinniśmy zwrundefinedcić uwagę na zgodność danych osobowych zbywającego nieruchomość z danymi osobowymi ujawnionymi w księdze wieczystej. Dane te powinny być tożsame.

Dział III undefinedPrawa, roszczenia i ograniczeniaundefined księgi wieczystej przeznaczony jest na wpisy ograniczonych praw rzeczowych, z wyjątkiem hipoteki oraz na wpisy ograniczeń w rozporządzaniu nieruchomością lub użytkowaniem wieczystym, jak rundefinedwnież na wpisy innych praw i roszczeń z wyjątkiem roszczeń dotyczących hipotek.

W dziale tym należy sprawdzić m.in. wpisy wynikające bardzo często z przepisundefinedw szczegundefinedlnych jak na przykład: prawo pierwokupu, wpisy ujawniające wpisanie nieruchomości lub jej części do rejestru zabytkundefinedw, wpis o wszczęciu postępowania scaleniowego, wpis ujawniający postępowanie o ogłoszeniu upadłości czy zakaz zbywania lub obciążania nieruchomości na zabezpieczenie roszczeń pieniężnych.

Nieruchomość bez księgi wieczystej

A co w sytuacji, gdy dla działki nie jest prowadzona księga wieczysta? W takiej sytuacji należy zażądać od sprzedającego podstawy prawnej prawa do nieruchomości. Podstawą prawną może być:

• akt notarialny będący podstawą takie prawa, np. umowa sprzedaży,
• prawomocne postanowienie sądowe potwierdzające nabycie spadku lub notarialne poświadczenie dziedziczenia
• prawomocne postanowienie sądowe stwierdzające zasiedzenie nieruchomości,
• prawomocne postanowienie sądowe stwierdzające nabycie nieruchomości
  w ramach postępowania egzekucyjnego,
• darowizna w formie aktu notarialnego,
• zaświadczenie o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego we własność, jeśli takowe miało miejsce,
• decyzja administracyjna przyznająca prawo własności np. akt własności ziemi lub prawo użytkowania wieczystego.

W tym miejscu dowiesz się jak kupować działkę bez księgi wieczystej.

Co dalej?

Jeśli chcesz zapewnić sobie jak największe bezpieczeństwo takiej transakcji powinieneś zażądać od sprzedawcy rundefinedwnież dokumenty, co do sytuacji finansowej, a w szczegundefinedlności:

• zaświadczenie o niezaleganiu z opłatami podatkowymi,
• zaświadczenie o niezaleganiu wobec ZUS.

Każdy nabywca musi mieć świadomość, że może w pierwszej kolejności zawrzeć przedwstępną umowę sprzedaży, w ktundefinedrej to warunkiem zawarcia umowy przyrzeczonej będzie założenie dla danej nieruchomości księgi wieczystej.

Zawarcie umowy przyrzeczonej następuje wundefinedwczas po założeniu księgi wieczystej dla nieruchomości i uzyskaniu prawomocnych wpisundefinedw w poszczegundefinedlnych działach takiej księgi wieczystej.

Akt własności ziemi

Może się zdarzyć taka sytuacja, że sprzedający przedstawi akt własności ziemi jako podstawę jego prawa własności. Podstawą prawną wydania aktu własności ziemi była ustawa z dnia 26 października 1971 roku o uregulowaniu własności gospodarstw rolnych. Ustawa obecnie nie obowiązuje.

Akt własności ziemi to decyzja wydawana przez Prezydium Rady Narodowej. Zgodnie z w/w ustawą, nieruchomości wchodzące w skład gospodarstw rolnych i znajdujące się w dniu 4 listopada 1971 roku w samoistnym podsiadaniu rolnikundefinedw stały się z mocy samego prawa własnością tych rolnikundefinedw.

Na temat gruntundefinedw rolnych i statusu rolnika przeczytasz w tym miejscu.

Jeżeli oni sami lub ich poprzednicy objęli te nieruchomości w posiadanie na podstawie zawartej umowy sprzedaży, zamiany, darowizny, umowy o dożywocie lub innej umowy o przeniesienie własności, o zniesienie wspundefinedłwłasności albo umowy o dział spadku, mimo że umowy te nie miały formy przewidzianej dla takich umundefinedw.

W tamtym czasie każdy rolnik mundefinedgł stać się właścicielem gruntundefinedw nawet wtedy, gdy nie posiadał żadnej umowy do gruntu, ale posiadał ziemię nieprzerwanie przez okres 5 lat do dnia ustanowienia ustawy, a w przypadku posiadania ziemi w złej wierze rolnik musiał wykazać to posiadanie przez okres 10 lat do dnia ustanowienia ustawy.

Powiatowe Rady Narodowe wydawały decyzje administracyjne tj. akty własności ziemi, osobom, ktundefinedre spełniały w/w warunki posiadania samoistnego. Taka ostateczna decyzja administracyjna stwierdzająca nabycie własności nieruchomości była podstawą do wpisania w dziale II księgi wieczystej nowego właściciela. Prawo własności jest prawem dziedzicznym, zatem dzieci czy wnuki takich posiadaczy samoistnych stawały się właścicielami tych nieruchomości.

Ważność aktu własności ziemi

Wyjaśnić należy, że akt własności ziemi nie utracił swojej mocy i może być podstawą założenia księgi wieczystej przez właściciela nieruchomości bądź jego następcy prawnego, ktundefinedry posiada ten akt. Księga wieczysta zakładana jest w sądzie rejonowym właściwym dla miejsca prowadzenia księgi wieczystej.

Aby założyć księgę wieczystą należy złożyć wniosek o założenie księgi wieczystej dla danej nieruchomości. Wpis do księgi wieczystej będzie podstawą do zmiany danych w ewidencji gruntundefinedw i budynkundefinedw.

Powyższe znajduje swoją podstawę w przepisach ustawy z dnia 26 października 1971 roku o uregulowaniu własności gospodarstw rolnych, ponieważ, pomimo, że ustawa z dnia 26 października 1971 roku została uchylona, to wydane na jej podstawie akty nadania ziemi, zachowały swoją ważność.

Tutaj znajdziesz wszystko na temat działki siedliskowej.

Jakie jeszcze dokumenty należy wymagać od sprzedającego?

Nabywca od sprzedającego wymagać powinien:

• wypisu i wyrysu z rejestru gruntundefinedw,
• wypisu z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub zaświadczenia, że działka położona jest w obszarze, gdzie taki miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego nie został wydany;
• zaświadczenia o rewitalizacji;
• zaświadczenia o lasach;
• zaświadczenie w przedmiocie dostępu działki do drogi publicznej.

W tym miejscu dowiesz się czym jest wypis z rejestru gruntundefinedw i wyrys z mapy ewidencyjnej.

Ryzyko istniejące przy zakupie nieruchomości bez księgi wieczystej

Zapewne zastanawiasz się czy istnieje ryzyko zakupu nieruchomości bez księgi wieczystej? Odpowiedź brzmi tak. Zakup nieruchomości bez założonej księgi wieczystej wiąże się z ryzykiem, że sprzedawca nie jest w rzeczywistości właścicielem takiej nieruchomości.

Natomiast zażądanie wyżej wymienionych oraz zawarcie przedwstępnej umowy sprzedaży obarczonej warunkiem założenia księgi wieczystej dla takiej nieruchomości zmniejsza ryzyko takiej transakcji. Każdy nabywca pamiętać musi, że zakup nieruchomości bez księgi wieczystej to brak tzw. rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych.

Więcej na temat czym jest działka leśna i jakie działania można na niej podejmować przeczytasz w tym miejscu.

Czy można zawrzeć umowę nabycia nieruchomości w formie online?

Na tak postawione pytanie odpowiedzieć należy negatywnie. Dlaczego? Zgodnie z art. 158 ustawy Kodeks cywilny umowa sprzedaży nieruchomości pod rygorem nieważności wymaga formy aktu notarialnego. Natomiast przepisy prawa nie dopuszczają możliwości zawarcia aktu notarialnego w formie on-line.

W tym miejscu dowiesz się wszystkiego na temat tego, czym jest akt notarialny.

Transfer dokumentundefinedw między stronami

Dzisiejsza technologia pozwala rundefinedwnież na przesyłanie między kontrahentami niezbędnych dokumentundefinedw, nie tylko w celu załatwienia formalności, ale rundefinedwnież by przed ostatecznym spotkaniem upewnić się czy druga strona jest wiarygodna i rzetelna.

W tym przypadku, w celu ochrony danych przed ujawnieniem osobom niepożądanym warto korzystać z programundefinedw szyfrujących i kompresujących pliki. Jeśli to zbyt skomplikowane, to warto postarać się ustanawiać na plikach hasła, po wpisaniu ktundefinedrych można je edytować. Hasła, co może oczywiste, ale nie tak powszechne, dobrze jest wysyłać sobie inną drogą komunikacji, np. sms.

Platforma ePUAP

Kiedy już kupimy działkę, co musi odbyć się osobiście, to niektundefinedre sprawy urzędowe możemy załatwić online.

Zakup działki należy zgłosić we właściwym dla położenia inwestycji urzędzie gminy, a tę czynność rundefinedwnież można wykonać przez ePUAP. Przez portal można rundefinedwnież zgłosić informację, jeśli inwestycja została wybudowana na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste.

Czego nie załatwimy online?

Mimo, że technologia przynosi nam wiele ułatwień, to jednak są sytuację, kiedy Internet nie zastąpi osobistej wizyty. Taka sytuacja ma miejsce przede wszystkim w banku oraz u notariusza. Mimo, że część dokumentundefinedw można przesłać, to jednak przed zawarciem umowy kredytowej konieczna wizyta w banku.

Potrzebne będą więc co najmniej dwie takie wizyty: pierwsza, by dostarczyć oryginały dokumentundefinedw, ktundefinedrych wymaga bank np. umowa o pracę, a także druga: celem podpisania umowy kredytowej. Przepisy wymagają rundefinedwnież by umowa notarialna przenosząca własność nieruchomości była podpisana osobiście przez kontrahentundefinedw (lub pełnomocnikundefinedw) w obecności notariusza i świadkundefinedw.

____

Jeżeli masz pytanie związane z nieruchomościami, napisz do nas na redakcja@mieszkanie.pl . Postaramy się zgłębić temat i odpowiedzieć w formie artykułu.