Zakup działki gruntowej bez księgi wieczystej.

Choć coraz rzadziej, to nadal może zdarzyć się oferta zakupu działki, dla której nie została założona księga wieczysta. Na co należy zwrócić szczególną uwagę przy zakupie takiej nieruchomości?


O czym przeczytasz?

Księga wieczysta nieruchomości (KW)

Księgi wieczyste uregulowane zostały w ustawie z dnia 6 lipca 1982 roku o księgach wieczystych i hipotece.

Księgi wieczyste prowadzi się w celu ustalenia stanu prawnego nieruchomości. Można z nich uzyskać wiele bardzo ważnych informacji na temat danej nieruchomości, a w pierwszej kolejności czy nieruchomość jest zadłużona albo czy istnieją jakieś prawa osób trzecich jej dotyczące.

W dziale I – O księgi wieczystej znajdziemy informacje dotyczące nieruchomości, jej położenia, wielkości i uzyskamy dane identyfikujące daną nieruchomość tj. numer i obręb ewidencyjny działki gruntu. Dział I - Sp zawiera informacje co do udziału w nieruchomości wspólnej, czy nieruchomość oddana została w użytkowanie wieczyste oraz czy posiada jakieś uprawnienia np. służebności gruntowe.

W dziale II – znajdziemy zaś informacje co do właściciela takiej nieruchomości, a jeśli została oddana w użytkowanie wieczyste wówczas w dziale II znajdą się także informacje co do użytkownika wieczystego.

W dziale III księgi wieczystej znajdziemy informacje co do ograniczonych praw rzeczowych tj. służebności na rzecz gestorów mediów, a w dziale IV – informacje w zakresie hipoteki. W tym dziale wpisuje się dokładne określenie hipoteki z podaniem jej waluty i wysokości kwoty, jak również dane wierzyciela hipotecznego.

Więcej informacji o tym, jak należy czytać księgę wieczystą znajdziesz w tym miejscu.

Jawność ksiąg wieczystych. Ważne domniemanie i wiara publiczna

Zgodnie z art. 2 ustawy księgi wieczyste są jawne. Nie można zasłaniać się nieznajomością wpisów w księdze wieczystej ani wniosków, o których uczyniono w niej wzmiankę.

Ustawa wprowadza bardzo istotne dla obrotu nieruchomościami domniemanie, polegające na tym że:

  • prawo jawne z księgi wieczystej jest wpisane zgodnie z rzeczywistym stanem prawnym
  • prawo wykreślone z księgi wieczystej nie istnieje.

Ponadto w razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej, a rzeczywistym stanem prawnym treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą uprawnioną według treści księgi nabył własność lub inne prawo rzeczowe tzw. rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych.

Księga wieczysta online i wyszukiwarka

Księgi wieczyste prowadzą sądy rejonowe, a konkretnie ich wydziały ksiąg wieczystych. Co bardzo istoten z punktu widzenia tematu niniejszego artykułu - przez wiele lat, jeszcze do niedawna, księgi wieczyste były prowadzone w formie papierowej. Całkowita migracja danych z tych dokumentów do systemu z różnych przyczyn nie jest możliwa, a to może być jednym z powodów, dla którego dana działka nie posiada KW.

Sądy rejonowe prowadzące księgi wieczyste współpracują z Szefem Krajowego Centrum Informacji Kryminalnych w zakresie niezbędnym do realizacji jego zadań ustawowych. Od kilku lat wszystkie księgi wieczyste są zakładane i prowadzone w specjalnym systemie informatycznym, który jest – jak to zwykle rejestr publiczny – jest jawny.

Z treścią księgi wieczystej można zapoznać siękorzystając z przeglądarki internetowej zamieszczonej na stronie Ministerstwa Sprawiedliwości. Przeglądając księgę wieczystą mamy do dyspozycji przeglądanie aktualnej treści księgi wieczystej oraz zupełnej treści księgi wieczystej.

Nieruchomość bez księgi wieczystej

Wiele osób interesuje się zakupem nieruchomości nie tylko lokalowych, ale także nieruchomości gruntowych, czyli tzw. działek. Część nieruchomości gruntowych na terenie kraju z różnych przyczyn nie ma ksiąg wieczystych, ale jak się okazuje nie zawsze oznacza to, że nie były one nigdy założone.

Jak mówi nam Paweł Chlebowski prowadzący Biuro Nieruchomości Chlebowski Nieruchomości, przy działkach bez KW okazuje się, że problemem jest bardziej brak aktualnej KW, niż jej nie funkcjonowanie w ogóle. Przyczyn takiego stanu może być wiele. Od wspomnianej migracji dancyh do systemu, która mogła być wybrakowana, po zawiłe sprawy spadkowe. Świadczymy także usługi "prostowania" stanu prawnego i stosownego odtworzenia KW, ale trzeba mieć na względzie, że niektóre przypadki mogą okazać się bardzo czasochłonne. 

Również w przypadku takich nieruchomości rynek bankowy pokazuje, że bank może nie udzielić kredytu hipotecznego kredytobiorcy bez odpowiedniego zabezpieczenia kredytu hipotecznego.

Jednakże to już się powoli zmiena, poniewąż jak wskazuje Paweł Chlebowski, coraz więcej banków, a obecnie to około połowa z nich, jest w stanie udzielić kredytu przy zakupie działki, mimo, że dana nieruchomość nie posiada swojej KW. 

Zabezpieczeniem kredytu hipotecznego jest ustanowienie hipoteki na danej nieruchomości oraz wpisanie jej do działu IV księgi wieczystej takie nieruchomości. Mając na uwadze powyższe, można posłużyć się nieco przewrotnym domniemaniem, że skoro dla nieruchomości nie została założona księga wieczysta, to nie jest ona obciążona kredytem hipotecznym. Choć jak pokazuje rynek, to już coraz mniej aktualne.

Dokumenty, z którymi należy się zapoznać przed zakupem nieruchomości bez księgi wieczystej

Zapewne zastanawiają się Państwo czy można kupić nieruchomość bez założonej księgi wieczystej w sposób bezpieczny? Na tak postawione odpowiedzieć należy twierdząco pod warunkiem zachowania daleko idącej ostrożności.

Nabywca zainteresowany takiej nieruchomości zobowiązany jest sprawdzić podstawę prawną prawa do nieruchomości obecnego właściciela, czyli sprzedającego tj.:

  • akt notarialny będący podstawą takie prawa, np. umowa sprzedaży,
  • prawomocne postanowienie sądowe potwierdzające nabycie spadku lub notarialne poświadczenie dziedziczenia
  • prawomocne postanowienie sądowe stwierdzające zasiedzenie nieruchomości,
  • prawomocne postanowienie sądowe stwierdzające nabycie nieruchomości w ramach postępowania egzekucyjnego,
  • darowizna w formie aktu notarialnego,
  • zaświadczenie o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego we własność, jeśli takowe miało miejsce,
  • decyzja administracyjna przyznająca prawo własności np. akt własności ziemi lub prawo użytkowania wieczystego.

Sytuacja "finansowa" działki bez księgi wieczystej

Nabywca chcąc zapewnić sobie jak największe bezpieczeństwo takiej transakcji powinien zażądać od sprzedawcy również dokumenty pokazujace jego sytuację finansową, a w szczególności:

  • zaświadczenie o niezaleganiu z opłatami podatkowymi,
  • zaświadczenie o niezaleganiu wobec i ZUS.

Każdy nabywca musi mieć świadomość, że może w pierwszej kolejności zawrzeć przedwstępną umowę sprzedaży, w której to warunkiem zawarcia umowy przyrzeczonej będzie założenie dla danej działki księgi wieczystej.

Zawarcie umowy przyrzeczonej następuje wówczas po założeniu księgi wieczystej dla takiej nieruchomosci i uzyskaniu prawomocnych wpisów w poszczególnych działach takiej księgi wieczystej.

W tym miejscu znajdziesz wzory różnych umów przedstwstępnych zakupu nieruchomości wraz z ich omówieniem.

Akt własności ziemi. Co to takiego?

Może się zdarzyć taka sytuacja, że sprzedający przedstawi akt własności ziemi jako podstawę jego prawa własności. Jak wskazuje nasz ekspert z Biura Chlebowski Nieruchomości, w jego wieloletniej praktyce zdarzyło się to jeden raz, ale to tylko dowód na fakt, że w przestrzeni prawnej rynku nieruchomości takie stany mogą wystąpić.

Podstawą prawną wydania aktu własności ziemi była ustawa z dnia 26 października 1971 roku o uregulowaniu własności gospodarstw rolnych. Ustawa obecnie nie obowiązuje. Akt własności ziemi to decyzja wydawana przez Prezydium Rady Narodowej.

Zgodnie z w/w ustawą, nieruchomości wchodzące w skład gospodarstw rolnych i znajdujące się w dniu 4 listopada 1971 roku w samoistnym podsiadaniu rolników stały się z mocy samego prawa własnością tych rolników, jeżeli oni sami lub ich poprzednicy objęli te nieruchomości w posiadanie na podstawie zawartej umowy sprzedaży, zamiany, darowizny, umowy o dożywocie lub innej umowy o przeniesienie własności, o zniesienie współwłasności albo umowy o dział spadku, mimo że umowy te nie miały formy przewidzianej dla takich umów.

Każdy rolnik?

W tamtym czasie każdy rolnik mógł stać się właścicielem gruntów nawet wtedy, gdy nie posiadał żadnej umowy do gruntu, ale posiadał ziemię nieprzerwanie przez okres 5 lat do dnia ustanowienia ustawy, a w przypadku posiadania ziemi w złej wierze rolnik musiał wykazać to posiadanie przez okres 10 lat do dnia ustanowienia ustawy.

Powiatowe Rady Narodowe wydawały decyzje administracyjne tj. akty własności ziemi, osobom, które spełniały w/w warunki posiadania samoistnego. Taka ostateczna decyzja administracyjna stwierdzająca nabycie własności nieruchomości była podstawą do wpisania w dziale II księgi wieczystej nowego właściciela.

Prawo własności jest prawem dziedzicznym, zatem dzieci czy wnuki takich posiadaczy samoistnych stawały się właścicielami tych nieruchomości.

Akt własności a księga wieczysta

Wyjaśnić należy, że akt własności ziemi nie utracił swojej mocy i może być podstawą założenia księgi wieczystej przez właściciela nieruchomości bądź jego następcy prawnego, który posiada ten akt.

Księga wieczysta zakładana jest w sądzie rejonowym właściwym dla miejsca prowadzenia księgi wieczystej. Aby założyć księgę wieczystą należy złożyć wniosek o założenie księgi wieczystej dla danej nieruchomości. Wpis do księgi wieczystej będzie podstawą do zmiany danych w ewidencji gruntów i budynków.

W tym miejscu przeczytasz na temat wykreślenia budynku z ewdiencji. W jaki sposób i w jakim celu się tego dokonuje.

Powyższe znajduje swoją podstawę w przepisach ustawy z dnia 26 października 1971 roku o uregulowaniu własności gospodarstw rolnych, ponieważ, pomimo, że ustawa z dnia 26 października 1971 roku została uchylona, to wydane na jej podstawie akty nadania ziemi, zachowały swoją ważność.

Ryzyko istniejące przy zakupie ziemi bez księgi wieczystej

Zapewne w tym miejscu powstaje pytanie, czy istnieje ryzyko zakupu nieruchomości bez księgi wieczystej? Odpowiedź brzmi, jak przystało na prawnika - to zależy.

Zakup nieruchomości bez założonej księgi wieczystej wiąże się z pewnym ryzykiem, że sprzedawca nie jest w rzeczywistości właścicielem takiej nieruchomości.

Natomiast zażądanie wyżej wymienionych oraz zawarcie przedwstępnej umowy sprzedaży obarczonej warunkiem założenia księgi wieczystej dla takiej nieruchomości zmniejsza ryzyko takiej transakcji.

Każdy nabywca powinien mieć świadomość, że zakup nieruchomości bez księgi wieczystej to brak opisanej wcześniej tzw. rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych.

____

Jeżeli masz pytanie związane z nieruchomościami napisz do nas na redakcja@mieszkanie.pl , a my postaramy się zgłębić temat i odpowiedzieć w formie artykułu.

Advertisement
Advertisement

Artykuły, które mogą Cię zainteresować

SmartHome oczami dzieci - wymarzony pokój

O jakim pokoju marzą dzieci? Przyjrzymy się bliżej inteligentnemu oświetleniu i sprawdzimy jak dzieci same zmieniają pokój w krainę marzeń. SmartHome w Komputroniku. http://Komputronik-SmartHome

Advertisement