Akt notarialny – czym jest i kiedy się go wymaga

Czym jest akt notarialny?

Akt notarialny to szczegundefinedlna forma dokonania czynności prawnej. Jest dokumentem o charakterze urzędowym, sporządzonym przez notariusza w sytuacji, gdy takiej właśnie formy wymaga przepis prawa lub gdy taka jest wola stron.

Jak w swym wyroku stwierdził Sąd Apelacyjny w Białymstoku "akt notarialny korzysta z domniemania autentyczności i zgodności z prawdą zawartych w nim oświadczeń. Wiąże się to z charakterem tego dokumentu jako dokumentu urzędowego, sporządzonego przez notariusza, występującego w roli osoby zaufania publicznego." (wyrok Sądu Apelacyjnego w Białymstoku z dnia 9 marca 2016 r., sygn. akt: I ACa 965/15)

Elementy aktu notarialnego

Zgodnie z treścią Art. 92 undefined 1 ustawy z dnia 14 lutego 1991 r. Prawo o notariacie, akt notarialny powinien zawierać:

1. dzień, miesiąc i rok sporządzenia aktu, a w razie potrzeby lub na żądanie strony undefined godzinę i minutę rozpoczęcia i podpisania aktu;
2. miejsce sporządzenia aktu;
3. imię, nazwisko i siedzibę kancelarii notariusza, a jeżeli akt sporządziła osoba wyznaczona do zastępstwa notariusza lub upoważniona do dokonywania czynności notarialnych undefined rundefinedwnież imię i nazwisko tej osoby;
4. imiona, nazwiska, imiona rodzicundefinedw i miejsce zamieszkania osundefinedb fizycznych, nazwę i siedzibę osundefinedb prawnych lub innych podmiotundefinedw biorących udział w akcie, imiona, nazwiska i miejsce zamieszkania osundefinedb działających w imieniu osundefinedb prawnych, ich przedstawicieli lub pełnomocnikundefinedw, a także innych osundefinedb obecnych przy sporządzaniu aktu;
5. jeżeli obejmuje nabycie nieruchomości przez cudzoziemca lub objęcie lub nabycie przez niego udziałundefinedw, akcji lub ogundefinedłu praw i obowiązkundefinedw w spundefinedłce handlowej z siedzibą na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, w przypadku osoby fizycznej undefined informację o jej obywatelstwie, a w przypadku podmiotu z siedzibą na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej undefined określenie lub oświadczenie, czy podmiot ten jest cudzoziemcem w rozumieniu art. 1 ust. 2 pkt 4 ustawy z dnia 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemcundefinedw, wraz z uzasadnieniem;
6. oświadczenia stron, z powołaniem się w razie potrzeby na okazane przy akcie dokumenty;
7. stwierdzenie, na żądanie stron, faktundefinedw i istotnych okoliczności, ktundefinedre zaszły przy spisywaniu aktu;
8. stwierdzenie, że akt został odczytany, przyjęty i podpisany;
9. podpisy biorących udział w akcie oraz osundefinedb obecnych przy sporządzaniu aktu;
10. podpis notariusza.

W tym miejscu znajdziesz informacje na temat umowy powierzenia zarządu nad nieruchomością wspundefinedlną, ktundefinedra wymaga formy aktu notarialnego.

Wymundefinedg aktu notarialnego przy dokonywaniu niektundefinedrych czynności prawnych

Niektundefinedre czynności, jak na przykład przeniesienie prawa własności nieruchomości w obrocie prawnym muszą zostać dokonane w formie aktu notarialnego. Wymundefinedg ten wynika wprost z przepisundefinedw prawa powszechnie obowiązującego, a ich bezwzględny charakter sprawia, że nie można tych czynności dokonać w innej formie.

Jeśli zatem ustawa zastrzega dla danej czynności prawnej formę aktu notarialnego, to czynność dokonana bez zachowania tej formy jest nieważna. Na przykład umowa sprzedaży nieruchomości zawarta w formie zwykłej pisemnej jest nieważna z mocy prawa i nie wywołuje żadnych skutkundefinedw undefined własność nieruchomości nie przechodzi na kupującego i nie zostanie on ujawniony w księdze wieczystej.

W tym miejscu znajdziesz wzory umundefinedw sprzedaży nieruchomości wraz z ich omundefinedwieniem.

Akt notarialny jako gwarancja

Niezależnie od obowiązku zapewnienia tej formy czynności prawnej, aktu notarialnego używa się także w celu zabezpieczenia rozmaitych transakcji. Gwarantuje on, że czynność prawna faktycznie została dokonana w sposundefinedb prawidłowy, zgodnie z obowiązującymi przepisami i przez uprawnione do tego osoby.

Dlatego też dokumentowanie niektundefinedrych czynności prawnych, m.in. z zakresu obrotu nieruchomościami, powierzono podmiotom zobowiązanym do dochowania szczegundefinedlnej staranności, a zatem notariuszom.

Notariusz przed sporządzeniem aktu notarialnego zobowiązany jest do zweryfikowania m.in. tożsamości osundefinedb uczestniczących w czynności oraz ich uprawnienia do dokonania danej czynności.

Ponadto notariusz zobligowany jest także do czuwania nad zgodnością czynności z prawem i zabezpieczenia słusznych interesundefinedw stron i innych osundefinedb, dla ktundefinedrych czynność może wywoływać skutki prawne.

W tym miejscu dowiesz się jak wygląda notarialne poświadczenie dziedziczenia oraz stwierdzenie nabycia spadku, kiedy wchodzi do niego nieruchomość.

Czynności prawne, ktundefinedre wymagają aktu notarialnego

Formy aktu notarialnego pod rygorem nieważności wymagają:

1. umowy zobowiązujące do przeniesienia własności nieruchomości: umowę sprzedaży, umowę zamiany, umowę darowizny, umowę dożywocia, umowę przedwstępną, jak rundefinedwnież umowy zawierane w drodze oferty i przyjęcia oferty;
2. umowy przenoszące prawo użytkowania wieczystego;
3. umowa zbycia spundefinedłdzielczego własnościowego prawa do lokalu;
4. umowa o dział spadku, jeśli do spadku należy nieruchomość;
5. umowa spundefinedłki partnerskiej;
6. umowa spundefinedłki komandytowej;
7. umowa spundefinedłki komandytowo-akcyjnej;
8. umowa spundefinedłki z ograniczoną odpowiedzialnością.

W tym miejscu dowiesz się wszystkiego na temat form zawarcia umowy w polskim prawie cywilnym.

Przechowywanie aktundefinedw notarialnych

Dokumenty obejmujące dokonane czynności notarialne notariusz przekazuje na przechowanie do archiwum ksiąg wieczystych właściwego sądu rejonowego po upływie 10 lat od ich sporządzenia lub z chwilą zaprzestania prowadzenia działalności kancelarii.

Tutaj przeczytasz wszystko o umowie darowizny nieruchomości.

A tu znajdziesz wszystkie informacje o umowie dożywocia.

Koszt sporządzenia aktu notarialnego

Koszty sporządzenia aktu notarialnego normują przepisy rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004 r. w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej. Maksymalna stawka taksy notarialnej za czynności notarialne zależy od wartości przedmiotu czynności notarialnej.

Zgodnie z undefined 3 ww. rozporządzenia, wynosi:

1. od wartości do 3000 zł undefined 100 zł;
2. powyżej 3000 zł do 10 000 zł undefined 100 zł + 3% od nadwyżki powyżej 3000 zł;
3. powyżej 10 000 zł do 30 000 zł undefined 310 zł + 2% od nadwyżki powyżej 10 000 zł;
4. powyżej 30 000 zł do 60 000 zł undefined 710 zł + 1% od nadwyżki powyżej 30 000 zł;
5. powyżej 60 000 zł do 1 000 000 zł undefined 1010 zł + 0,4% od nadwyżki powyżej 60 000 zł;
6. powyżej 1 000 000 zł do 2 000 000 zł undefined 4770 zł + 0,2% od nadwyżki powyżej 1 000 000 zł;
7. powyżej 2 000 000 zł undefined 6770 zł + 0,25% od nadwyżki powyżej 2 000 000 zł, nie więcej jednak niż 10 000 zł, a w przypadku czynności dokonywanych pomiędzy osobami zaliczonymi do I grupy podatkowej w rozumieniu przepisundefinedw ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadkundefinedw i darowizn (na przykład rodzica lub rodzeństwo przepisujące na siebie nieruchomość o wartości powyżej 2 000 000 zł) nie więcej niż 7500 zł.

Unieważnienie aktu notarialnego. Czy to możliwe?

Jeśli akt notarialny nie spełnia warunkundefinedw określonych w ustawie, a więc tych wskazanych przez mnie wyżej, uznaje się, że on nie istnieje. Ponadto, wspominałem także o konieczności użycia formy aktu notarialnego, jeśli przepisy jej nakazują.

Konsekwencje obu powyższych przypadkundefinedw są identyczne. Zarundefinedwno przy braku dochowania wymaganej formy, jak i braku cech jakie forma aktu notarialnego powinna posiadać powstaje nieważność czynności prawnej zawartej w tym akcie.

Jednakże, jeśli akt został sporządzony zgodnie z obowiązującym prawem, unieważnieniu może podlegać jedynie sama czynność prawna, ktundefinedra była dokonywana w tym akcie notarialnym.

Chodzi tu o czynność strony, ktundefinedrej oświadczenie było obarczone wadą zwaną undefinedwadą oświadczenia woliundefined. Na przykład, w umowie kupna nieruchomości strona działała pod wpływem błędu lub podstępu, przez co jej oświadczenie woli nabycia może zostać unieważnione.

W tym miejscu przeczytasz wszystko na temat unieważnienia aktu notarialnego.

____

Jeżeli masz pytanie związane z nieruchomościami, napisz do nas na redakcja@mieszkanie.pl . Postaramy się zgłębić temat i odpowiedzieć w formie artykułu.