Nowa ustawa deweloperska
Znakomita większość jej przepisundefinedw ustawy z dnia 20 maja 2021 roku o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperski Fundusz Gwarancyjny (nowa ustawa deweloperska), ktundefinedrej pomysłodawcą i wnioskodawcą jest Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentundefinedw. weszła w życie 1 lipca 2022 r.
Przewiduje ona wiele zmian, ale jedną z bardziej istotnych jest wprowadzenie do obecnej ustawy deweloperskiej umowy rezerwacyjnej czy maksymalnej wysokości opłaty rezerwacyjnej.
Nowa ustawa deweloperska sprawia, że umowa rezerwacyjna stała się "umową nazwaną", ponieważ umowa rezerwacyjna została uregulowana w rozdziale 5 w art. 29 undefined 34.
Umowa rezerwacyjna i opłata rezerwacyjna
Umowa rezerwacyjna to umowa między deweloperem albo przedsiębiorcą innym niż deweloper a osobą zainteresowaną ofertą sprzedaży, ktundefinedrej przedmiotem jest zobowiązanie do czasowego wyłączenia z oferty sprzedaży lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego wybranego przez rezerwującego.
Co ważne, umowa rezerwacyjna musi być zawarta w formie pisemnej pod rygorem nieważności.
Do jej najważniejszych elementundefinedw zalicza się:
- określenie stron, miejsca i daty zawarcia umowy,
- określenie ceny lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego wybranego przez rezerwującego z oferty sprzedaży;
- określenie wysokości opłaty rezerwacyjnej, jeżeli taka opłata została przewidziana przez strony;
- określenie okresu, na jaki lokal mieszkalny albo dom jednorodzinny wybrany przez rezerwującego będzie wyłączony z oferty sprzedaży;
- określenie usytuowania lokalu mieszkalnego w budynku;
- określenie powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego, powierzchni i układu pomieszczeń.
Strony umowy rezerwacyjnej mogą ustalić, że zobowiązanie wynikające z tej umowy jest związane z obowiązkiem poniesienia przez rezerwującego opłaty rezerwacyjnej. Wysokość opłaty rezerwacyjnej nie może przekraczać 1% ceny lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego określonej w prospekcie informacyjnym.
Opłata rezerwacyjna jest zaliczana na poczet ceny nabycia praw wynikających z umowy deweloperskiej albo innych umundefinedw szczegundefinedłowo określonych w ustawie deweloperskiej. W przypadku zawarcia umowy deweloperskiej albo jednej z umundefinedw, o ktundefinedrych mowa w ustawie, deweloper przekazuje opłatę rezerwacyjną na mieszkaniowy rachunek powierniczy prowadzony dla przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego, nie pundefinedźniej niż w terminie 7 dni od dnia zawarcia umowy.
W tym miejscu dowiesz się, po czym poznać dobrego dewelopera.
Zwrot opłaty rezerwacyjnej
W oparciu o treść regulacji zawartej w art. 34 ustawy deweloperskiej, opłata rezerwacyjna jest niezwłocznie zwracana rezerwującemu w przypadku, gdy:
- rezerwujący nie uzyskał pozytywnej decyzji kredytowej lub przyrzeczenia udzielenia kredytu, w związku z negatywną oceną zdolności kredytowej,
- deweloper albo przedsiębiorca inny niż deweloper, o ktundefinedrym mowa w art. 4 ustawy deweloperskiej, nie wykonuje zobowiązania wynikającego z umowy rezerwacyjnej;
- deweloper dokonał zmiany w prospekcie informacyjnym lub jego załącznikach bez poinformowania rezerwującego.
Ponadto zwrot opłaty rezerwacyjnej następuje rundefinedwnież w sytuacji, gdy deweloper albo przedsiębiorca inny niż deweloper nie usunął wad zgłoszonych do protokołu odbioru i nabywca nie przystąpił do podpisania umowy przenoszącej własność nieruchomości. W takiej sytuacji opłata rezerwacyjna jest zwracana w podwundefinedjnej wysokości.
Wszystkie wskazane powyżej przesłanki zwrotu mają charakter obligatoryjny wobec dewelopera. Ustawa bowiem bezpośrednio wskazuje, że opłata undefinedjest zwracana rezerwującemuundefined i to w przypadku punktundefinedw od 1 do 3 undefinedniezwłocznieundefined, a zatem bez zbędnej zwłoki, ktundefinedra mogłaby działać na niekorzyść rezerwującego.
Za okres od dnia dokonania zapłaty opłaty rezerwacyjnej do dnia powstania obowiązku jej zwrotu przez dewelopera rezerwującemu nie przysługują odsetki, chyba że umowa rezerwacyjna tak stanowi.
Rezerwujący może jednak żądać zwrotu także odsetek za opundefinedźnienie w wysokości ustawowej, jeżeli deweloper zaniecha niezwłocznego zwrotu opłaty rezerwacyjnej lub jej podwundefinedjnej wysokości we wskazanych powyżej sytuacjach.
Nieuzyskanie pozytywnej decyzji kredytowej przez rezerwującego
Zwrot opłaty rezerwacyjnej następuje w wyniku nieuzyskania pozytywnej decyzji kredytowej przez rezerwującego. Sytuacja ta będzie miała miejsce wtedy, gdy rezerwujący, ktundefinedry po zawarciu umowy rezerwacyjnej i w okresie rezerwacji wystąpił na jej podstawie do banku z wnioskiem o udzielenie kredytu hipotecznego na sfinansowanie nabycia przedmiotu umowy rezerwacyjnej.
Zatem obowiązek zwrotu opłaty rezerwacyjnej nie powstanie, jeżeli rezerwujący w ogundefinedle nie złożył wniosku o udzielenie kredytu hipotecznego bądź złożył wniosek dotyczący nabycia innej nieruchomości niż ta stanowiąca przedmiot umowy rezerwacyjnej.
W oparciu o treść art. art. 21 ust. 1 ustawy z dnia 23 marca 2017 r. o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami, przed zawarciem umowy o kredyt hipoteczny kredytodawca jest obowiązany dokonać oceny zdolności kredytowej. Jej pozytywna ocena warunkuje zawarcie umowy o kredyt hipoteczny. W przypadku negatywnej oceny zdolności kredytowej kredytodawca odmawia udzielenia kredytu hipotecznego i odrzuca wniosek o kredyt hipoteczny.
Dla możliwości żądania zwrotu opłaty rezerwacyjnej wystarczy, aby rezerwujący przedstawił tylko jedną decyzję kredytodawcy o odmowie udzielenia kredytu z uwagi na negatywną ocenę zdolności kredytowej.
Niewykonanie zobowiązania wynikającego z umowy rezerwacyjnej przez dewelopera lub innego przedsiębiorcę
Kolejną przesłanką zwrotu opłaty rezerwacyjnej jest niewykonanie zobowiązania wynikającego z umowy rezerwacyjnej przez dewelopera lub innego przedsiębiorcę. W takiej sytuacji rezerwującemu przysługuje prawo żądania zwrotu opłaty rezerwacyjnej w podwundefinedjnej wysokości w razie niewyłączenia ze sprzedaży określonego lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego przez cały okres trwania zobowiązania z umowy rezerwacyjnej.
W tym czasie określony lokal mieszkalny lub dom jednorodzinny nie może stanowić przedmiotu żadnej umowy zawieranej z innym rezerwującym, nabywcą lub innym podmiotem, w wyniku wykonania ktundefinedrej rezerwujący nie mundefinedgłby zrealizować pierwszeństwa nabycia prawa własności tego lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego.
Dokonanie przez dewelopera zmiany w prospekcie informacyjnym lub załącznikach bez poinformowania rezerwującego
Doręczony rezerwującemu prospekt informacyjny z załącznikami stanowi integralną część umowy rezerwacyjnej. To sugerowałoby, że ich zmiana wymaga akceptacji obu stron, wobec czego samo poinformowanie rezerwującego o zmianach nie wywołuje skutku prawnego w postaci zmiany treści zobowiązania z umowy rezerwacyjnej.
Z drugiej natomiast strony rezerwujący ma prawo domagać się zwrotu opłaty rezerwacyjnej tylko wundefinedwczas, gdy deweloper nie poinformuje go o zmianach w prospekcie informacyjnym lub załącznikach, a nie gdy deweloper przekaże rezerwującemu taką informację, a ten jej nie zaakceptuje.
Jeśli po zawarciu umowy rezerwacyjnej zaszły zmiany w treści prospektu lub załącznikundefinedw, a deweloper nie poinformował o tym rezerwującego, doręczając mu aneks do prospektu lub nowy prospekt przed zawarciem umowy deweloperskiej albo innej umowy zobowiązującej do przeniesienia własności lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, rezerwujący ma prawo nie przystąpić do zawarcia tej umowy i otrzymać zwrot wpłaconej opłaty rezerwacyjnej.
Niepoinformowanie rezerwującego o zmianach w prospekcie informacyjnym lub jego załącznikach w sposundefinedb określony w tym przepisie może powodować odpowiedzialność odszkodowawczą dewelopera na podstawie art. 471 k.c.
Nieusunięcie wad zgłoszonych do protokołu odbioru przed zawarciem umowy sprzedaży
Rezerwujący ma prawo żądać zwrotu zapłaconej opłaty rezerwacyjnej w podwundefinedjnej wysokości, jeśli podczas odbioru lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego zgłosił do protokołu odbioru wady, a deweloper lub inny przedsiębiorca ich nie usunął przed zawarciem umowy sprzedaży, w wyniku czego rezerwujący odmundefinedwił jej zawarcia. Komentatorzy wskazują jednak na słabość tej regulacji.
Po pierwsze, należy wskazać, że mające w tej sytuacji zastosowanie art. 41 ust. 1undefined3 ustawy deweloperskiej nie nakładają na dewelopera lub innego przedsiębiorcę obowiązku usunięcia wad zgłoszonych w protokole odbioru przed zawarciem umowy sprzedaży. Obowiązek usunięcia wad przez dewelopera wynika z treści art. 41 ust. 6 ww. ustawy, ktundefinedry w tym przypadku nie ma jednak zastosowania z uwagi na jednoznaczność odesłań zawartych w treści art. 3 oraz 4 ustawy deweloperskiej.
Po drugie, w przypadku zgłoszenia wad przez nabywcę (rezerwującego) deweloper ma możliwość ich uznania albo odmowy ich uznania, co wynika z treści art. 41 ust. 4 ustawy deweloperskiej. Obowiązek usunięcia wad dotyczy zatem jedynie wad uznanych przez dewelopera. Jest oczywiste, że deweloper i rezerwujący mogą mieć odmienne zdanie na temat istnienia wady.
Trudno znaleźć wytłumaczenie, dla ktundefinedrego inaczej miałoby być w sytuacji opisanej w art. 34 ust. 2 ww. ustawy, tj. dlaczego w tym przepisie deweloper miałby być zobowiązany do usunięcia wad zgłoszonych przez rezerwującego niezależnie od dokonanej przez dewelopera oceny ich zasadności.
W ten sposundefinedb deweloper zostaje istotnie ograniczony w możliwości obrony swoich praw i kwestionowania istnienia wady, skoro podstawą żądania zwrotu opłaty rezerwacyjnej w podwundefinedjnej wysokości jest niespełnienie żądania rezerwującego dotyczącego usunięcia wady.
Po trzecie, należy zwrundefinedcić uwagę, że nie każdą wadę można usunąć bez ponoszenia niewspundefinedłmiernych i niezasadnych z ekonomicznego punktu widzenia kosztundefinedw. Tytułem przykładu, możliwość obrony przed żądaniem usunięcia wady (naprawy) albo wymiany rzeczy na nową w przypadku, gdy ich spełnienie nie będzie racjonalne pod względem ekonomicznym, daje sprzedawcy art. 561 undefined 3 KC. W myśl art. 34 ust. 2 ustawy deweloperskiej deweloper lub inny przedsiębiorca zostałby pozbawiony takiej możliwości.
Inne pojawiające się kwestie sporne
O ile regulacja zawarta w art. 34 ustawy deweloperskiej jest niewątpliwe dobrym rozwiązaniem, tak w nauce prawa można spotkać się z głosami wskazującymi na jej istotne mankamenty. Na przykład, zgodnie z pojawiającymi się komentarzami, z punktu widzenia potencjalnych rezerwujących najbardziej istotnym mankamentem art. 34 ww. ustawy jest brak zwrotu opłaty w przypadku uchylania się przez dewelopera od umowy deweloperskiej (lub innej umowy, do ktundefinedrej strony się zobowiązały) w sytuacji, w ktundefinedrej brak jest przeszkundefinedd leżących po ktundefinedrejkolwiek ze stron do jej zawarcia.
Co istotne, przesłanka z art. 34 ust. 1 pkt 2 ustawy, ktundefinedry mundefinedwi o obowiązku zwrotu opłaty w przypadku, w ktundefinedrym deweloper undefinednie wykonuje zobowiązania wynikającego z umowy rezerwacyjnejundefined będzie w tym przypadku zupełnie nieprzydatna, gdyż fakt niezawarcia umowy deweloperskiej nie stanowi niewykonania umowy rezerwacyjnej przez dewelopera, co działa na niekorzyść rezerwujących.
Co więcej, w ustawie brak jest obecnie zapisundefinedw wskazujących na to, czy opłata rezerwacyjna podlega zwrotowi rezerwującemu w sytuacji, w ktundefinedrej rezerwujący wycofa się ze sprzedaży. Pytanie to stawiane jest obecnie przez wielu deweloperundefinedw, niemniej ustawodawca nie podjął się jeszcze rozstrzygnięcia tej kwestii.
Niniejszy artykuł został sporządzony z wykorzystaniem treści komentarza undefined undefinedUstawa deweloperska. Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz deweloperskim funduszu gwarancyjnym. Komentarzundefined autorstwa Prof. dr hab. Konrada Osajdy, Wydawnictwo C.H.Beck, Warszawa 2022, Wydanie 1).
____
Jeżeli masz pytanie związane z nieruchomościami, napisz do nas na redakcja@mieszkanie.pl, a my postaramy się zgłębić temat i odpowiedzieć w formie artykułu.
