W ostatnich tygodniach i miesiącach na rynek mieszkaniowy zaczęły oddziaływać siły o niespotykanym od dawna natężeniu. Cykl podwyżek stundefinedp procentowych spowodował, że od września 2021 roku do kwietnia 2022 roku rata przeciętnego kredytu mieszkaniowego wzrosła już o około 60%, a zdolność kredytowa stopniała o 30-40% (link). Do tego niepewność wywołana agresją Rosji na Ukrainę nie sprzyja undefined przynajmniej teoretycznie undefined podejmowaniu długoletnich zobowiązań, a gdyby i tego było mało, to UKNF zalecił bankom, aby jeszcze mocniej przykręciły kurki z kredytami i to już od kwietnia.
Efekt? W marcu Polacy wystąpili o kredyty mieszkaniowe na kwotę około 19-20 miliardundefinedw złotych. Był to najwyższym wynik w historii undefined wyższy nawet niż w rekordowym dotychczas marcu 2021 roku, kiedy wystąpiliśmy o hipoteki o łącznej wartości 17-18 mld złotych (szacunki HRE Investments na podstawie danych BIK). Za tym historycznym rekordem stoi prozaiczny powundefinedd. Najpewniej Polacy przyspieszyli moment złożenia wnioskundefinedw kredytowych, aby skorzystać z dotychczasowych zasad ich udzielania (link). Te undefined jak wspomnieliśmy powyżej - zmieniły się zgodnie z zaleceniami KNF w kwietniu 2022 rok.
Kredyty bez wkładu własnego są dziś jeszcze bardziej potrzebne
Ten pojedynczy przykład jest potwierdzeniem danych pochodzących z największej wyszukiwarki internetowej, z ktundefinedrych wynika, że zainteresowanie mieszkaniami pozostaje wysokie. To sugeruje, że kupujący potrzebują impulsu, aby ten potencjalny popyt przerodził się w faktycznie zawierane transakcje. Kolejnym takim impulsem może być np. kres podwyżek stundefinedp procentowych lub wejście w życie pod koniec maja rządowego programu kredytundefinedw bez wkładu własnego. Wprowadzenie tego ostatniego od wielu kwartałundefinedw postulował HRE Think Tank (link). Dziś jednak kolejnym argumentem za jego wprowadzeniem jest sytuacja na rynku najmu, na ktundefinedrym doszło do bezprecedensowego wykupienia oferty i wzrostu przeciętnych stawek ofertowych. Dla części najemcundefinedw program kredytundefinedw bez wkładu własnego staje się w takim otoczeniu atrakcyjną alternatywą dla najmu mieszkań. Jeśli program okaże się sukcesem, to będzie miało to pozytywny wpływ na liczbę sprzedawanych przez banki kredytundefinedw mieszkaniowych.
Napływ imigrantundefinedw podnosi ceny
Z punktu widzenia kształtowania się cen mieszkań należy też powiedzieć o tym co stało się w ostatnich tygodniach na rynku najmu. Bezprecedensowy wzrost popytu przy ograniczonej podaży spowodował, że o około 2/3 spadła liczba ofert mieszkań na wynajem w ciągu zaledwie pundefinedłtora miesiąca od wybuchu wojny. Skutkiem jest wzrost stawek czynszundefinedw o od kilkunastu do około 40%. Przy tym dane te undefined w związku z potężnym wykupieniem rynku undefined zaczynają się charakteryzować coraz większą przypadkowością. Jedno jest pewne undefined stawki za wynajem wzrosły. Jest to jeden z ważnych czynnikundefinedw, dla ktundefinedrych inwestorzy mogą być zainteresowani zakupem mieszkań na wynajem. Chodzi tu nie tylko o inwestorundefinedw indywidualnych, ale też instytucjonalnych, ktundefinedrzy już w 2021 roku pompowali na polski rynek mieszkaniowy kapitał idący w miliardy złotych (link).
Wzmożony napływ migrantundefinedw jest naturalnym czynnikiem podnoszącym stawki najmu i ceny mieszkań. Pod tym względem nie jesteśmy odosobnieni. Podobny mechanizm potwierdzają wyniki badań z Kanady, Australii, Włoch, Szwajcarii czy Hiszpanii. Odmienne wyniki sugerowały jedynie badania prowadzone w Niemczech i Wielkiej Brytanii. Tam autorzy zwracają jednak uwagę na fakt, że negatywny wpływ na poziom cen był pokłosiem napływu migrantundefinedw, ktundefinedrzy nie chcieli asymilować się z lokalną społecznością, czego efektem był między innymi wzrost przestępczości. Nie wydaje się, aby napływ uchodźcundefinedw z Ukrainy generował obecnie takie ryzyko.
Skokowo wzrosły potrzeby mieszkaniowe
W kontekście ruchundefinedw migracyjnych nie sposundefinedb nie wspomnieć o brakach mieszkaniowych, ktundefinedre są ważną bolączką rodzimego rynku. Pod koniec 2021 roku można było szacować, że w Polsce było o około 1,5 mln mieszkań za mało, a fakt, że żyjemy coraz częściej samotnie, powodował, że w kolejnych latach potrzeby te miały rosnąć. Dziś jednak undefined gdy polską granicę przekroczyło 2,5 miliona uchodźcundefinedw, a kolejna ofensywa Rosjan może oznaczać kolejną falę migracji undefined powoli możemy się zastanawiać, czy braki mieszkaniowe nie zaczną zaraz opiewać na 2-3 miliony. To wszystko ma fundamentalny wpływ na poziom cen nieruchomości i ich cenową dostępność.
Nieruchomości zwykle dobrze chronią kapitał przed inflacją
Ważnym czynnikiem, ktundefinedry może skłaniać do zakupundefinedw mieszkań na wynajem jest dwucyfrowa inflacja. Z tą przeważnie dobrze radzi sobie rynek mieszkaniowy. W długim terminie ceny mieszkań rosną bowiem szybciej niż inflacja undefined przeważnie o około 1-2 pkt. proc. rocznie. Jak długi musi być jednak ten termin, aby nieruchomości dawały pewność, że realnie zarobimy? Już 10 lat daje niemal gwarancję, że na tym biznesie zarobimy undefined tak przynajmniej sugerują dane z 15 krajundefinedw z lat 1975 undefined 2021. Co więcej, nie tylko zarobimy, ale zarobimy tak dużo, że pokonamy inflację (link).
Nie bez znaczenia jest też fakt, że choć inflacja przekracza 10%, to dynamika, z ktundefinedrą rosną koszty budowy jest jeszcze większa (link). Ma to przełożenie na ceny, po ktundefinedrych deweloperzy oferują mieszkania do sprzedaży. O ile ceny te zostaną zaakceptowane przez kupujących, to w krundefinedtkim czasie zwykło to mieć rundefinedwnież przełożenie na ceny mieszkań używanych.
Dobra sytuacja na rynku pracy sprzyja mieszkaniundefinedwce
O tym, czy wyższy poziom cen faktycznie zostanie przyjęty przez nabywcundefinedw zadecyduje finalnie to czy będzie nas stać na mieszkania. Nie ulega wątpliwości, że zmiany, ktundefinedre zaszły w ostatnich tygodniach ograniczają dostępność mieszkań undefined zarundefinedwno na rynku najmu jak i z punktu widzenia kupujących, ktundefinedrzy posiłkują się kredytami. Pewną ulgą są dane i prognozy na temat wynagrodzeń. Szybki wzrost gospodarczy przełożył się bowiem w ostatnim czasie na dynamicznie rosnące pensje. Te w firmach zatrudniających ponad 9 osundefinedb były w lutym wg GUS o 11,7% wyższe niż rok wcześniej. W tym samym okresie o 2,2% wzrosło też zatrudnienie (link). Jeśli wierzyć prognozom, to w latach 2022-24 wynagrodzenia mają w Polsce rosnąć o od 7,7% do 9,7% rocznie. Rząd objął też uchodźcundefinedw systemem benefitundefinedw i zapowiada obniżki podatkundefinedw. Część z tych undefineddodatkowych pieniędzyundefined bez wątpienia trafi na rynek nieruchomości wspierając popyt.
Nie będzie panicznej wyprzedaży mieszkań
Oprundefinedcz czynnikundefinedw wspierających popyt na mieszkania, mamy też hamulce, ktundefinedre działać powinny na stronę podażową rynku. Chodzi po prostu o to, że płonne okażą się nadzieje na to, że dojdzie do panicznej wyprzedaży mieszkań w związku z podwyżkami rat kredytundefinedw mieszkaniowych. O ile sytuacja nie wymknie się spod kontroli, to chroni nas przed tym Fundusz Wsparcia Kredytobiorcundefinedw. Jest to mechanizm przeznaczony dla tych posiadaczy kredytundefinedw, ktundefinedrzy w toku spłaty długu zaczną mieć problemy z regulowaniem zobowiązań (stracą pracę, ich rata wyraźnie wzrośnie lub dochody spadną). W ramach wsparcia można liczyć na 2 tysiące złotych miesięcznie przez 3 lata. Potem mamy dwa lata na to, aby finansowo stanąć na nogi, a dopiero potem podejmujemy spłatę wcześniej otrzymanych pieniędzy. Warto podkreślić, że nie ma tu żadnych odsetek, a rata spłaty jest czterokrotnie niższa niż pieniądze, ktundefinedre wcześniej otrzymywaliśmy. Gdyby i tego było mało, to po opłaceniu setnej raty w terminie, reszta zobowiązania powinna nam być umorzona. Rząd zapewnia, że pracuje nad kolejnym uatrakcyjnieniem tego mechanizmu. Już w dotychczasowej formule jest to rozwiązanie, ktundefinedre skutecznie powinno pomundefinedc Polakom, ktundefinedrzy faktycznie wpadną w finansowe tarapaty.
Brak alternatywnych inwestycji
Przed wzrostem podaży mieszkań na sprzedaż chroni nas także wcześniej wspomniana atrakcyjność inwestowania w mieszkania na wynajem. Z punktu widzenia rodakundefinedw, ktundefinedrzy posiadają takie lokale, dokonanie dziś sprzedaży posiadanych nieruchomości, wydaje się po prostu rozwiązaniem mało atrakcyjnym - szczegundefinedlnie w otoczeniu wyraźnie rosnących stawek za wynajem. Co prawda właściciele takich mieszkań mogą je teraz sprzedać za wyższe ceny niż te obowiązujące rok, pięć czy dziesięć lat temu, ale otrzymane w ten sposundefinedb środki undefined o ile nie zostaną ponownie efektywnie zainwestowane undefined będą traciły na wartości. Przecież zapowiadana przez NBP inflacja na drugi kwartał 2023 roku wynieść ma 10,2%. To znaczy, że sprzedając dziś mieszkanie warte np. 300 tysięcy złotych za rok za tę kwotę kupić będziemy mogli tyle co za około 272 tysiące złotych dziś. Przed takimi zmianami (utratą siły nabywczej przez kapitał) nie uchronią nas ani bankowe lokaty (link), ani prawdopodobnie nawet detaliczne obligacje skarbowe (link). Przy tym posiadacze mieszkań na wynajem zwykle nie są skłonni do podejmowania ryzyka charakterystycznego dla inwestowania na giełdzie czy na rynku obligacji korporacyjnych.
