Zillow to największy portal mieszkaniowy w USA, ktundefinedry oferuje produkty zarundefinedwno kupującym, sprzedającym, jak i wynajmującym nieruchomości. Spundefinedłka została założona w 2005 r. w Seattle i weszła na giełdę w 2011 roku. Chcąc konsolidować rynek i rozszerzać swoją ofertę, Zillow od początku swojego istnienia dokonał akwizycji ponad 12 innych spundefinedłek. Obecnie ponad 236 milionundefinedw ludzi odwiedza co miesiąc rundefinedżne witryny należące do Zillow Group. Do świadczonych usług zaliczają się płatne reklamy dla pośrednikundefinedw nieruchomości, oferta odkupu domundefinedw kierowana do chcących szybko sprzedać nieruchomość, platforma ogłoszeniowa dla sprzedających i wynajmujących swoje undefinedcztery kątyundefined, jak i oferta pożyczek hipotecznych. Spundefinedłka zarabia m.in. na:
- obrocie nieruchomościami, ktundefinedre sama nabywa i odsprzedaje z zyskiem
- pobieraniu opłat za tzw. undefinedleadyundefined (lead to innymi słowy podmiot, co do ktundefinedrego możemy domniemywać, że chce i może skorzystać z naszej oferty), czyli łączeniu pośrednikundefinedw z potencjalnymi kupcami
- udzielaniu kredytundefinedw hipotecznych
- sprzedaży reklam dla przedsiębiorstw związanych z branżą deweloperską, najmu lub świadczących usługi finansowe
Wiele marek pod jednym parasolem
Model biznesowy Zillow podzielić można na 3 segmenty: domy, IMT (internet, media, technologia), oraz usługi finansowe. W portfolio Grupy Zillow znajdują się takie marki, jak:
- Zillow-wiodąca platforma z ekspozycją na USA i Kanadę, ktundefinedrej celem jest łączenie kupujących z najefektywniejszymi pośrednikami, oraz dostarczanie szerokiej bazy wiedzy na temat nieruchomości, w tym ich wycen dzięki funkcji Zestimates
- Trulia-platforma o podobnych charakterystykach jak Zillow, dostarcza kupującym informacje na temat kosztundefinedw utrzymania określonej nieruchomości, oraz pokazuje liczbę przestępstw w jej lokalizacji
- StreetEasy-portal nieruchomościowy skupiony na obszarze Nowego Jorku i okolic
- HotPads-platforma skoncentrowana na wynajmie nieruchomości w obszarach miejskich
- OutEast-platforma skoncentrowana na obrocie i najmie nieruchomości premium w podnowojorskim Hamptons
Kompletny zakres usług
Patrząc na zakres usług, oraz innowacyjność platformy, można uznać, że Zillow to one stop shop na pundefinedłnocnoamerykańskim rynku obrotu i najmu nieruchomości. Chętni na kupno nieruchomości mogą skorzystać z oferty Zillow Offers, czyli zakupu nieruchomości bezpośrednio od Zillow. Alternatywnie, kupujący mogą nabyć nieruchomość bezpośrednio od właściciela, lub za pośrednictwem agenta korzystającego z usługi Zillow Premier Agent.
W segmencie wynajmu Zillow oprundefinedcz klasycznej tablicy ogłoszeń oferuje zdigitalizowany proces weryfikacji stron umowy, umożliwia skorzystanie z kalkulatora liczącego budżet najemcy (np. stosunek kwoty najmu do dochodu), weryfikację wypłacalności finansowej na wzundefinedr raportundefinedw BIK (Biuro Informacji Kredytowej) oraz daje możliwość płatności czynszu online poprzez swoją własną aplikację. Dzięki temu wynajmujący może na bieżąco sprawdzać w prosty sposundefinedb, czy należności z tytułu czynszu zostały uregulowane a najemca może łatwo zweryfikować, czy nie zalega z płatnościami. Platforma oferuje także zdigitalizowany generator umundefinedw najmu, ktundefinedre w prosty sposundefinedb można podpisać elektronicznie. Tym sposobem, platforma ułatwia życie zarundefinedwno najemcom, jaki wynajmującym.
Oferta dla sprzedawcundefinedw nieruchomości to z kolei możliwość zamieszczania ogłoszeń bezpośrednio na platformie Zillow. Co więcej, mogą oni skorzystać z narzędzia Zestimates, ktundefinedre pozwala na szybką, zautomatyzowaną, przybliżoną wycenę nieruchomości. Alternatywnie, sprzedający może skorzystać z usług szerokiego grona specjalistundefinedw wspundefinedłpracujących z portalem, takich jak agenci nieruchomości, ekipy remontowe, czy fotografowie obiektundefinedw. Potrzebujący szybkiej gotundefinedwki mogą z kolei odsprzedać nieruchomości do Zillow, dzięki usłudze Zillow Offers.
Mundefinedwiąc o nieruchomościach nie sposundefinedb nie wspomnieć także o ich finansowaniu. W 2018 r. Zillow kupił spundefinedłkę Mortgage Lender of America i wszedł na rynek kredytundefinedw hipotecznych. W ten sposundefinedb platforma udziela kredytundefinedw chcącym nabyć nieruchomość poprzez spundefinedłkę Zillow Home Loans. Dodatkowo kupujący własne cztery kąty poprzez platformę Zillow Offers (bezpośrednio od Zillow), mogą otrzymać korzystniejsze warunki przy zaciąganiu kredytu w Zillow Home Loans. Platforma jednak nie tylko bezpośrednio świadczy usługi finansowe, ale rundefinedwnież wspundefinedłpracuje z innymi instytucjami kredytowymi, ktundefinedre poprzez Zillow oferują środki na zakup nieruchomości. Dodatkowo, platforma posiada własny kalkulator kredytowy, ktundefinedry może być przydatnym narzędziem przy zaciąganiu dużego zobowiązania pod zakup domu, działki czy mieszkania.
Jak to wszystko się zaczęło?
Historia Zillow rozpoczęła się w 2005 r. w Seattle za sprawą Richa Bartona i Lloyda Frinka. Pierwszy z nich to absolwent prestiżowego Uniwersytetu Stanforda a następnie wieloletni pracownik Microsoftu, znanego giganta branży IT. To właśnie dzięki pomysłowości Bartona, Microsoft uruchomił serwis dla podrundefinedżnych Expedia.com, ktundefinedry okazał się spektakularnym sukcesem i w czasie hossy spundefinedłek internetowej końca lat 90-tych, został wprowadzony na giełdę w 1999 r. Genialne i innowacyjne na tamte czasy były założenia serwisu. Na przełomie millennium brak było transparentności na rynku turystycznym a biura podrundefinedży zawyżały ceny swoich ofert nakładając wysokie marże i inne dodatkowe opłaty. Koncepcji Expedii przyświecały 2 zasadnicze cele: eliminacja asymetrii informacji, na ktundefinedrej bazowali pośrednicy sprzedający wycieczki oraz stworzenie portalu, ktundefinedrego użytkownicy sami będą dostarczali kontent, tworząc takie perpetuum mobile. Rewolucjonizując rynek turystyczny, Expedia została w 2003 r. za niebagatelną sumę 3,6 mld. USD kupiona przez IAC (InterActiveCorp) i zdjęta tym samym z giełdy a sam Barton został 31-letnim, bezrobotnym milionerem. Zaledwie 2 lata pundefinedźniej a więc w 2005 r. Barton do spundefinedłki z Lloydem Frinkiem stworzyli portal Zillow. Inspiracją było samo życie, ponieważ panowie w owym czasie poszukiwali domundefinedw w okolicach Seattle. Niemiłe doświadczenia z pośrednikami oferującymi często ten sam dom w rundefinedżnych cenach i generalny brak przejrzystości rynku znundefinedw przywołały 2 filary, na jakich opierał się sukces Expedii.
Zgrana drużyna i zastrzyk kapitału to zwycięska mieszanka
Ponieważ ważne jest posiadanie w drużynie sprawdzonych graczy do Zillow undefinedściągniętoundefined szefa zespołu analiz Expedii, Stana Humphriesa oraz Spencera Rascoffa, absolwenta Harvardu, ktundefinedry wspundefinedłtworzył w 1999 r. spundefinedłkę Hotwire przejętą następnie przez IAC (ktundefinedra jak wspomniałem wcześniej kupiła rundefinedwnież Expedię). Start-up Zillow pozyskał na rozwundefinedj 32 mln. USD od dwundefinedch funduszy venture capital: Benchmark Capital, oraz Technology Crossover Ventures. Dzięki zastrzykowi kapitału powiększono zespundefinedł do 75 osundefinedb i uruchomiono pierwszą, testową wersję portalu w lutym 2006 r. Zespundefinedł Humphriesa zebrał olbrzymie ilości o rynku mieszkaniowym i na bazie autorskiego algorytmu stworzył Zestimates, czyli zautomatyzowaną usługę wyceny nieruchomości. Zapotrzebowanie rynku było tak wysokie, że w pierwszych 2 dniach funkcjonowania portalu jego stronę odwiedziły 2 miliony osundefinedb powodując jej przeciążenie i problemy z działaniem. Unikalne funkcje, jakie oferował Zillow wywołały dyskusje na temat cen nieruchomości, pozbawiając pośrednikundefinedw monopolu na tym polu. Jednocześnie oferta portalu doskonale wpisała się w amerykański krajobraz hossy na rynku nieruchomości, ktundefinedra zakończyła się pęknięciem bańki w roku 2008 i globalnym kryzysem finansowym. Katalizatorundefinedw sukcesu portalu było jednak wiele. Zaliczyć do nich można stworzenie mobilnej aplikacji na iPhoneundefineda zaledwie rok po wdrożeniu pierwszego modelu Appleundefineda. Co ciekawe w pundefinedźniejszych latach stworzono całkowicie nową wersję platformy na telefony popularnego producenta, ktundefinedra odpowiadała za 20-procentowy udział w bazie użytkownikundefinedw Zillow. Nieobojętna dla sukcesu platformy była także wspundefinedłpraca z rundefinedżnymi mediami, portalami w celu agregacji jak największej liczby danych. Celem rozpromowania swoich funkcjonalności, Zillow w 2008 r. nawiązał wspundefinedłpracę z Yahoo Real Estate będącym undefinedwcześnie najpopularniejszym portalem nieruchomościowym w USA.
Kryzys a potemundefinedIPO
Globalny kryzys finansowy z 2008 r. uderzył w wiele przedsiębiorstw, rundefinedwnież w Zillow, jednak jego negatywny efekt był w tym przypadku mocno ograniczony. Platforma musiała zwolnić 35 ze 155 osundefinedb załogi (25%), jednak szybko się odbudowała. Podczas gdy przed kryzysem ludzie sprawdzali jak szybko ich domy rosną na wartości, tym razem obserwowali tempo i skalę spadkundefinedw, chcąc adekwatnie do sytuacji reagować. Dzięki temu platforma zyskiwała popularność a ruch na stronie był duży. W rezultacie w 2011 r. doszło do debiutu giełdowego Zillow, ktundefinedre pozyskało z rynku kapitałowego od inwestorundefinedw 69 mln. USD (wartość emisji nowych akcji) a kapitalizacja spundefinedłki (łączna wartość wszystkich wyemitowanych akcji) wyniosła 540 mln. USD. W momencie IPO (initial public offering, inaczej mundefinedwiąc debiutu giełdowego) Zillow był trzecim najchętniej odwiedzanym portalem nieruchomościowym w USA z miesięczną liczbą odwiedzin na poziomie 20 milionundefinedw.
Batalie o udziały w rynku
Kolejne lata to zacięta walka o udziały rynkowe i pozycję spundefinedłki, co skutkowało procesami sądowymi oraz akwizycjami. W 2010 r. tuż przed giełdowym debiutem w z funkcji prezesa zrezygnował Barton, ktundefinedrego zastąpił Spencer Rascoff, będący dotychczas członkiem zarządu do spraw operacyjnych nadzorującym takie obszary jak marketing, finanse, dział prawny, czy HR. Za jego kadencji platforma mierzyła się z zarzutami zaniżania cen domundefinedw, za co właściciele nieruchomości wytoczyli jej proces w maju 2017 r. W 2016 r. konkurencyjna firma Move Inc. należąca do znanego miliardera Ruperta Murdocha oskarżyła Zillow o podkupienie jej dwundefinedch menadżerundefinedw celem dostępu do tajnych danych. Choć Zillow odpierało konsekwentnie zarzuty nie przyznając się do zarzucanych czynundefinedw, musiało zapłacić na rzecz Move rekompensatę w kwocie 130 mln. USD. Ponadto, Zillow walcząc o udziały w amerykańskim rynku nieruchomości, toczył boje z takimi podmiotami jak Realtor.com, Redfin, Opendoor, czy Offerpad. Do największej batalii doszło jednak pomiędzy Zillow a mieszczącą się w San Francisco spundefinedłką Trulia. Były prezes i wspundefinedłzałożyciel Trulii Pete Flint od lat twierdził, że jego platforma jest lepsza i przyciąga więcej klientundefinedw. Jednocześnie Zillow oskarżył w 2012 r. Trulię o naruszenie praw patentowych twierdząc, że wprowadzona przez nich w 2011 r. usługa Trulia Estimates to nic innego, jak kopia Zestimates. Zamiast kopać się z wrogiem lepiej jest go kupić, co poskutkowało przejęciem 100% udziałundefinedw w Trulii przez Zillow w 2014 r. za kwotę 3,5 mld. USD. Głundefinedwnym celem akwizycji było zwiększenia udziałundefinedw rynkowych poprzez dotarcie do bazy użytkownikundefinedw Trulii. Jednocześnie przejmując podmiot z branży osiągnięto efekty synergii poprzez np. redukcję kosztundefinedw zatrudnienia, marketingu, usług obcych etc. Podobne założenia przyświecały akwizycjom StreetEasy(apartamenty w Nowym Jorku) oraz HotPads (portal dedykowany dla najmu). Rok 2018 przyniundefinedsł początek ekspansji zagranicznej a Zillow nawiązał wspundefinedłpracę z Century 21 Canada, dzięki czemu na platformie pojawiły się ogłoszenia z rynku kanadyjskiego.
Powrundefinedt Bartona i wejście na rynek skupu nieruchomości
W 2019 r. za sterami Zillow ponownie zasiadł Rich Barton a spundefinedłka z biznesu stricte on-linowego rozszerzyła zakres swojej działalności o skup nieruchomości, początkowo w okolicach Phoenix i Las Vegas. Program Zillow Offers oparty został o model iBuyer. Jest to skrundefinedt od nazwy instant buyer, ktundefinedra polega na kupnie nieruchomości mieszkalnych bezpośrednio od prywatnych sprzedawcundefinedw celem ich dalszej odsprzedaży. Niskie stopy procentowe i zalew taniego pieniądza pochodzącego z covidowych programundefinedw pomocowych wsparły w ostatnich kwartałach amerykański rynek nieruchomości. Jednocześnie częstsza praca z domu i brak konieczności codziennych dojazdundefinedw do biur skłoniły wiele osundefinedb do zamiany dotychczasowych mieszkań/domundefinedw na większe, nie rzadko na przedmieściach. Beneficjentem tych trendundefinedw został Zillow a rok 2020 spundefinedłka może zaliczyć do udanych. Platforma cały czas się rozwija, czego dowodem jest ogłoszone we wrześniu 2020 r. bezpośrednie wejście na rynek licencjonowanego pośrednictwa w obrocie nieruchomościami i zatrudnienie własnych agentundefinedw. Ruch ten wywołał nie małe kontrowersje, ponieważ platforma zamiast tylko łączyć kupujących ze sprzedającymi stanie się konkurencją dla własnych klientundefinedw, czyli pośrednikundefinedw. Obecnie spundefinedłka zatrudnia ponad 5 tys. osundefinedb w 35 biurach zlokalizowanych w USA i Kanadzie, będąc najpopularniejszą platformą nieruchomościową w Ameryce Pundefinedłnocnej.
Jak to wszystko działa?
W segmencie domundefinedw, Zillow do wyceny nieruchomości nabywanych na własny rachunek ( model iBuyer w ramach Zillow Offers) wykorzystuje zaawansowany algorytm (Zestimates) bazujący na bazie danych zawierającej 110 milionundefinedw nieruchomości w Ameryce. W tym punkcie warto zaznaczyć, że w USA jest około 123 milionundefinedw zarejestrowanych gospodarstw domowych, co pokazuje, ze Zillow dysponuje danymi na temat praktycznie każdego domu. Algorytm analizuje dane sprzedażowe transakcji bezpośrednich oraz tych, w ktundefinedrych brali udział pośrednicy, cały czas się ucząc. Szybkość, z jaką spundefinedłka jest w stanie przedstawić ofertę powoduje, że udaje się kupić nieruchomość z dyskontem, poniżej wartości rynkowej od osundefinedb potrzebujących szybkiej gotundefinedwki. Oprundefinedcz zysku wynikającego z niższej wyceny nieruchomości od jej faktycznej rynkowej wartości, platforma nakłada też szereg prowizji na sprzedających w ramach Zillow Offers. Zalicza się do nich prowizja od zawarcia transakcji na poziomie 6-7%, ktundefinedra jest odpowiednikiem prowizji płaconej pośrednikom nieruchomości, prowizja od zamknięcie transakcji w wysokości 1-2%, oraz opłata serwisowa mająca pokryć koszty podatkowe i niezbędnych remontundefinedw wynosząca 2,5%. Jak wygląda cały proces? Zainteresowany sprzedażą wypełnia specjalną ankietę i na jej podstawie Zestimates przedstawia wstępną wycenę. Następnie przedstawiciel spundefinedłki-rzeczoznawca ocenia fizycznie stan domu/mieszkania i kalkuluje koszty niezbędnych remontundefinedw. Ostatecznie już po kilku godzinach Zillow przedstawia gotundefinedwkową ofertę odkupu nieruchomości. Wejście spundefinedłki w rynek bezpośredniego obrotu domami rozszerza jej obszar działania z rynku ogłoszeń o wartości 19 miliardundefinedw USD na rynek obrotu nieruchomościami szacowanego na prawie 2 biliony dolarundefinedw. W praktyce jednak nowy rynek, w jaki wchodzi Zillow ma wartość bliższą 1 biliona USD. Tyle jest wart rynek nieruchomości młodszych niż 40 lat i w przedziale wartości 100-600 tys. USD, bo właśnie takie stanowią 95% zakupundefinedw platformy.
W segmencie IMT (Internet, Media, Technologia) Zillow generuje przychody ze sprzedaży usług marketingowych, oprogramowania i pozostałych rozwiązań dedykowanych dla branży obrotu nieruchomościami. Kategoria ta dzieli się na usługę Premier Agent, wynajem i pozostałę usługi. Sztandarowymi produktami są Premier Agent i Premier Broker. Oba są narzędziami SaaS, ktundefinedre pozwalają agentom, brokerom i innym specjalistom z branży nieruchomości organizować swoją pracę, śledzić potencjalnych klientundefinedw lub reklamować swoje usługi na platformie Zillow. Spundefinedłka sprzedaje tzw. leady. Polega to na kupnie przez agenta nieruchomości możliwości wyświetlania się przy rundefinedżnych ogłoszeniach z wybranego przez niego rejonu. Co więcej, agent kupujący lead wyświetli się jako osoba kontaktowa nawet przy domu wystawionym przez innego agenta, z tymże jego namiary będą pod danymi głundefinedwnego wystawcy. Platforma pokazuje otwarcie wszystkim swoim odwiedzającym opinie o agencie i jego aktywność tak aby szukający domundefinedw wspundefinedłpracowali z najlepiej ocenianymi profesjonalistami. Leady są tym droższe im droższa jest nieruchomość i bardziej atrakcyjna jej lokalizacja. Agenci wystawiający ogłoszenia na Zillow, korzystają rundefinedwnolegle z innych brandundefinedw w portfolio grupy, jak Trulia, StreetEasy, czy Hotpads.
Segment najmu zarabia na sprzedaży ogłoszeń wystawianych przez agentundefinedw, jak i właścicieli nieruchomości. Tutaj rundefinedwnież obowiązuje kupno leadundefinedw jak w przypadku obrotu nieruchomościami. W 2020 r. segment IMT przyniundefinedsł przychody na poziomie 1,45 mld. USD, z czego sam program Premier Agent wygenerował ponad 1 mld. USD.
Wchodząc w obszar hipotek, w październiku 2018 r. Zillow nabył Mortgage Lenders of America, co pozwoliło mu stać się licencjonowanym pożyczkodawcą. Usługa została pundefinedźniej przemianowana na Zillow Home Loans. Kredytobiorcy w jej ramach mogą zaciągnąć pożyczki lub refinansować swoje domy a zarobkiem platformy są odsetki od kredytundefinedw, niczym w banku. Poza oferowaniem własnego produktu, Zillow wspundefinedłpracuje jednocześnie z przeszło 50 pożyczkodawcami z całego kraju, ktundefinedrzy za pośrednictwem platformy oferują swoje usługi. Płacą oni na rzecz Zillow stałą opłatę za każdy lead, czyli za nawiązanie kontaktu z potencjalnym kredytobiorcą. Wreszcie, Zillow pobiera opłatę abonamentową za swoje tak zwane usługi Connect. Pozwalają one pożyczkodawcom i agentom korzystać ze specjalnych narzędzi stworzonych przez Zillow, aby lepiej reklamować swoje usługi na platformie. W 2020 r. segment pożyczek wygenerował przychody na poziomie 174 mln. USD (vs. 100 mln. USD w roku 2019), a większość z tej sumy stanowiły dochody z tytułu własnego biznesu kredytowego.
Liczby mundefinedwią same za siebie
W momencie pisania tego raportu Zillow opublikował dane za pierwsze pundefinedłrocze 2021. Wynika z nich, że raczkujące segmenty pożyczek i obrotu nieruchomościami na własny rachunek wciąż generują straty na poziomie wyniku netto, czyli po uwzględnieniu wszelkich kosztundefinedw i podatkundefinedw. Możliwe, że na zyski w tych gałęziach biznesu trzeba będzie poczekać aż wzrośnie jego skala. Pundefinedki co, maszynką do zarabiania pieniędzy jest segment IMT, czyli usługa SaaS oferowana w sieci, ktundefinedra nie angażuje znacznego kapitału w przeciwieństwie do rynku pożyczkowego i obrotu nieruchomościami na własny rachunek. IMT wygenerował marżę zysku brutto (po wszystkich kosztach i przed podatkiem dochodowym) na poziomie aż 30%. Innymi słowy z każdego 1 dolara wpływu (przychodu) do Zillow, w kieszeni spundefinedłki przed podatkiem zostało 30 centundefinedw. Według Crunchbase Zillow zebrał łącznie w 5 rundach finansowania 96,6 mln. USD zanim wszedł na giełdę i stał się spundefinedłką publiczną. Wśrundefinedd inwestorundefinedw znalazły się takie instytucje, jak Benchmark Capital, TCV, Legg Mason, czy PAR Capital Management. W momencie wejścia na giełdę platforma była wyceniona na 540 mln. USD, podczas gdy obecnie jej kapitalizacja wynosi 24 mld USD, co oznacza 44-krotny wzrost od debiutu na wielkim parkiecie, czyli w ciągu 10 lat. Mimo konieczności ciągłego rozwijania raczkujących obszarundefinedw działalności historia, oraz liczby dobitnie pokazują, jakim sukcesem był pomysł Richa Bartona i Lloyda Frinka, ktundefinedry zakiełkował w 2005 r. podczas kupowania domu.
