Własne mieszkanie w cenie 23 lat najmu

Tyle samo pieniędzy wydamy na zakup własnego mieszkania, co na jego najem przez 23 lata – sugerują dane Numbeo dla europejskich stolic. Będzie tak o ile stawki się nie zmienią. Historia uczy nas jednak, że czynsze najmu z czasem konsekwentnie rosną.


O czym przeczytasz?

Drewniane domy makieta

Jeśli posiadasz kwotę potrzebną na zakup mieszkania poza centrum stolicy, to przeciętnie rzecz biorąc stać Cię na 23 lata jego najmu undefined tak przynajmniej sugerują najświeższe dane zebrane przez portal Numbeo.

W Warszawie czynsz za dwupokojowe mieszkanie (salon plus sypialnia) poza centrum miasta wynosi 2,1 tys. zł miesięcznie (bez opłat). Dla porundefinedwnania średnia cena m kw. w tym samym rejonie miasta opiewa na 11,7 tys. zł. Bardzo upraszczając szacunki i pomijając poboczne koszty można obliczyć, że po 23 latach najemca wpłaciłby na konto właściciela rundefinedwnowartość zajmowanego mieszkania. Czynimy przy tym utopijne założenie, że w tym czasie stawki za najem by nie wzrosły. Historia uczy nas, że jest to marzenie ściętej głowy.

Im krundefinedtszy okres, tym bardziej opłacalny zakup

Informacja o tym jak długo można wynajmować mieszkanie za cenę jego zakupu jest jednym ze sposobundefinedw, ktundefinedry pozwala porundefinedwnywać ceny najmu i zakupu pomiędzy krajami. Te rundefinedżnią się przecież poziomem wynagrodzeń czy kosztami życia. Jeśli jednak weźmiemy pod uwagę stawki za zakup i najem, to w bardzo uproszczony sposundefinedb jesteśmy w stanie wskazać lokalizacje, w ktundefinedrych zakup może się szczegundefinedlnie opłacać lub wręcz przeciwnie undefined rynek tak wywindował ceny zakupu mieszkań, że trzeba się dobrze zastanowić czy zakup własnego undefinedMundefined jest uzasadniony.

Innymi słowy, jeśli dość szybko czynsze najmu zrundefinedwnują się z ceną zakupu, to co do zasady jest to dobra informacja dla kupujących, bo mogą relatywnie niskim kosztem undefinedawansowaćundefined z grona najemcundefinedw do właścicieli. Sytuacja taka jest też dobra dla inwestorundefinedw, ponieważ potencjalnie oznacza krundefinedtki okres zwrotu pieniędzy wydanych na zakup mieszkania na wynajem. Jeśli jednak okres ten jest długi może to cieszyć najemcundefinedw. W takim wypadku najem jest często bardziej opłacalny niż zakup. Może to być też dobra informacja dla właścicieli, bo zaklęta w nieruchomości wartość powinna być sporym majątkiem. Przynajmniej powinno tak być w normalnych okolicznościach.

Para oglądająca mieszkanie

Dokładnie tyle ile w Europie

Wrundefinedćmy jednak do naszych wyliczeń. W Warszawie cena zakupu 50-metrowego mieszkania poza centrum odpowiada czynszowi za 23 lata jego najmu. Jest to wynik plasujący naszą stolicę pośrodku rankingu. Gdyby bowiem wziąć pod lupę 40 europejskich stolic - ich stawki za najem jak i ceny za metr kw. mieszkania poza centrum to tam też 23 lata regularnego płacenia czynszu najmu dałoby rundefinedwnowartość 50-metrowego mieszkania.

Taką samą sytuację jak w naszej stolicy mamy rundefinedwnież w Wilnie czy Oslo. W stolicy Norwegii czynsz najmu jak i cena metra kw. są jednak ponad 2-krotnie wyższe niż w Warszawie. W stolicy Norwegii w przeliczeniu na złotundefinedwki co miesiąc musielibyśmy płacić właścicielowi prawie 5 tys. zł. Metr kwadratowy mieszkania kosztuje tam natomiast 26,8 tys. zł. Na Litwie z kolei obie stawki są o kilkaset złotych niższe niż w Warszawie, ale parytet pozostaje ten sam.

W 17 stolicach dłużej niż w Warszawie

W gronie miast europejskich znajdziemy także stolice, w ktundefinedrych okres, po ktundefinedrym czynsz najmu zrundefinedwna się z wartością mieszkania jest dłuższy niż w Warszawie. Jest to całkiem spora grupa. Znajdziemy tu część skandynawskich stolic (Helsinki, Sztokholm), ale i Berlin, Bratysławę, Budapeszt, Pragę czy Paryż. W tych miastach czynsz najmu rundefinedwnoważy się z ceną mieszkania po okresie od 24 do 44 lat.

Niechlubnym rekordzistą w naszym zestawieniu jest Monako. Choć trudno w to uwierzyć, to metr kwadratowy kosztuje tam przeciętnie aż 242 tys. zł. W większości polskich miast wojewundefineddzkich za cenę metra kwadratowego mieszkania w Monako można kupić samodzielne mieszkanie. Nie dziwne więc, że przy tych cenach za rundefinedwnowartość monakijskiego mieszkania można być najemcą podobnego lokum przez 72 lata, więc praktycznie całe życie, a już niemal na pewno całe dorosłe życie. Dzieje się tak pomimo faktu, że czynsz najmu w Monako wcale nie jest niski. Wręcz przeciwnie! Stawka za wynajem mieszkania z jedną sypialnią jest w Monako najwyższa spośrundefinedd wszystkich europejskich stolic i osiąga kwotę ponad 14 tys. zł miesięcznie (plus opłaty).

Dlaczego w Monako ceny nieruchomości są aż tak wysokie? Monako jest najdroższym rynkiem nieruchomości na świecie między innymi ze względu na to, że jest symbolem bogactwa i luksusu, a przy tym rajem podatkowym. Do tego trzeba dodać bardziej namacalne powody - Monako jest bardzo małe. Pojawił się nawet pomysł by zwiększyć powierzchnię tego państwa poprzez dobudowanie kawałka kraju kosztem Morza Śrundefineddziemnego.

Najkrundefinedcej w Dublinie

Na drugim biegunie znajdziemy za to przykłady stolic, w ktundefinedrych czynsz najmu zrundefinedwna się z wartością mieszkania szybciej aniżeli w Warszawie. W grupie tej znajduje się 20 europejskich miast w tym przykładowo Rzym, Amsterdam, Bruksela, Bukareszt, Ryga czy Kiszyniundefinedw. W tych miastach okres ten to od 15 do 20 lat.

Na początku rankingu plasują się Dublin i Kijundefinedw. Wystarczy tam zaledwie 11-12 lat, aby najemca wpłacił na konto właściciela rundefinedwnowartość mieszkania.

Co ciekawe w stolicy Irlandii stawki za najem jak i za metr kwadratowy mieszkania są o kilka tysięcy wyższe niż w polskiej stolicy i wynoszą odpowiednio 6,7 tys. oraz 17,2 tys. zł. Tak wysokie stawki są pokłosiem problemundefinedw z dostępnością mieszkań na irlandzkim rynku nieruchomości, ktundefinedry od pewnego czasu boryka się z niedostateczną ofertą w stosunku do popytu. Zgodnie z raportem firmy Daft z listopada 2021 roku w stolicy tego kraju dostępnych na wynajem było jedynie 820 mieszkań. To tyle co nic, bo przecież mundefinedwimy o stolicy, w ktundefinedrej zgodnie z oficjalnymi statystykami mieszka ponad pundefinedł miliona osundefinedb. Realnie liczba jest pewnie znacznie wyższa, ze względu na nierejestrowane migracje. Do tego w całym hrabstwie Dublin mieszka około 1,5 miliona osundefinedb.

Problem dotyczy nie tylko rynku najmu, ale też zakupu. Lokalni deweloperzy nie są w stanie zaspokoić potrzeb mieszkaniowych Dublińczykundefinedw. Doszło nawet do tego, że irlandzki rząd zaproponował 20 mld euro chcąc przeznaczyć je na kupowanie nieruchomości i odsprzedawanie ich potencjalnym nabywcom. Oliwy do ognia mogą dodawać inwestycje czynione przez fundusze kupujące mieszkania, aby przeznaczyć je na wynajem. Z danych Hooke undefined MacDonald wynika, że w pierwszej połowie 2021 zakupy inwestycyjne na rynku mieszkaniowym odpowiadały za 55% wszystkich inwestycji w nieruchomości w Dublinie. To prosta recepta na problemy. Szerzej temat ten omawialiśmy w raporcie HRE Think Tank pt. Wpływ inwestycji instytucjonalnych na rynek mieszkaniowy.

W Kijowie kredyt kosztuje kilkanaście procent

W Kijowie sytuacja wygląda zupełnie inaczej. Stawki za najem jak i za metr kwadratowy mieszkania są znacznie niższe niż w Warszawie. Za najem mieszkania z jedną sypialnią zapłacimy tutaj średnio 1,6 tys. zł, a chcąc kupić mieszkanie trzeba się liczyć z wydatkiem rzędu 4,6 tys. zł za m kw. Relatywnie niski koszt zakupu mieszkania może być związany z sytuacją polityczną, ale też dostępnością kredytundefinedw hipotecznych na Ukrainie. Jak bowiem podaje Narodowy Bank Ukrainy średnie oprocentowanie kredytundefinedw hipotecznych wnosi 14,5%. Innymi słowy, wielu mieszkańcundefinedw Kijowa nie może sobie pozwolić na zakup własnego undefinedMundefined. Nie pozostaje to bez wpływu na fakt, że czynsze najmu są w Kijowie wysokie na tle cen zakupu.

Islandia jest piękna, ale trudna

W Rejkiawiku ceny zakupu (17 tys. zł za m kw.) są także relatywnie atrakcyjne na tle wysokich czynszundefinedw najmu (5,5 tys. zł za miesiąc), bo już po 13 latach koszty najmu mogą się zrundefinedwnać z ceną zakupu nieruchomości undefined wynika z danych Numbeo.

Powody są zupełnie inne niż w przypadku poprzednich krajundefinedw. Na wysokie stawki za wynajem wpływ może mieć atrakcyjność turystyczna tej wulkanicznej wyspy. Trzeba jednak mieć świadomość, że to co przyjemnie ogląda się zwiedzając Islandię podczas krundefinedtkich wyjazdundefinedw, może być mniej urokliwą codziennością lokalnych mieszkańcundefinedw. Na dłuższą metę specyficzna pogoda, nierzadko nieprzejezdne drogi, erupcje wulkanundefinedw, aktywność sejsmiczna czy zjawiska nocy i dnia polarnego mogą trzymać w ryzach ceny zakupu nieruchomości na własność.

Ceny wynajmu i zakupu nieruchomości

Czynsz rośnie znacznie szybciej niż raty kredytu

Wszystkie powyższe obliczenia zakładały niezmienność cen. Jest to utopijne założenie. Historia uczy nas, że z czasem zarundefinedwno czynsze, jak i ceny nieruchomości rosną i to często rosną szybciej niż ceny w sklepach (inflacja). Oba te czynniki przemawiają za zakupem nieruchomości, bo raz dokonując zakupu przestajemy być podatni na rosnące czynsze najmu. Ponadto, jeśli ceny nieruchomości rosną, to ich właściciele mają w posiadanym majątku zaklęty coraz większy kapitał.

Warto sobie przy tej okazji zadać jeszcze jedno pytanie - najem czy własność? Przecież 23 lata płacenia czynszu najmu to prawie tyle ile wynosi okres standardowego kredytu hipotecznego. Choć oczywiście przy kredycie mieszkaniowym stopy procentowe mogą raz iść w dundefinedł, a raz w gundefinedrę (jak chociażby obecnie w Polsce), to z czasem czynsze najmu także rosną i to przeważnie bardziej niż raty kredytundefinedw. Można ten fenomen pokazać na przykładzie danych z USA. Jak się okazuje w latach 1971-2021 czynsze najmu poszły tam w gundefinedrę o 637%. W tym samym czasie koszt kredytu choć oczywiście raz był większy, a raz niższy, to obecnie jest on o 38% niższy aniżeli w kwietniu 1971 roku.

Zmiany kosztu kredytundefinedw i najmu USA


W tym artykule skorzystaliśmy z takich źródeł:


Artykuły, które mogą Cię zainteresować

Stopy procentowe, WIBOR a zakup mieszkania #SĘKwFinansach - Oskar Sękowski

Rada Polityki Pieniężnej zdecydowała o kolejnej z rzędu podwyżce stóp procentowych. Nie pozostaje to bez wpływu na raty kredytów i zdolność finansową polskich rodzin. Komentarz odnośnie aktualnej sytuacji na rynku nieruchomości i finansów oraz wyjaśnienie podstawowych pojęć zapewnia Oskar Sękowski, redaktor mieszkanie.pl i analityk branżowy. Zapraszamy na 1 odc. nowej serii!