Planujesz zakup mieszkania? Zobacz, gdzie wynegocjujesz największy upust

Ceny mieszkań wzrosły, ale sprzedający chętniej udzielają rabatów. W którym z miast można "ugrać" najwięcej?


O czym przeczytasz?

Warto negocjować

Niedawno pisaliśmy o tym, pandemia COVID-19 nie obniżyła cen mieszkań.  Dla tych, którzy planują zakup wymarzonego "M" mamy jednak dobrą wiadomość - sprzedający są coraz bardziej otwarci na negocjacje.

Nie bój się targować!

Nowe mieszkania najbardziej podrożały w Krakowie - w ostatnim kwartale 2020 r. ich ceny były wyższe aż o ponad 12 proc. niż równy rok wcześniej ­ - wylicza serwis RynekPierwotny.pl. Spore podwyżki odnotowano także w Łodzi i Wrocławiu - w tym przypadku sięgneły one 10 proc.

Jeśli chodzi o mieszkania używane to - według agencji Metrohouse - najmocniej podrożały one w Łodzi - aż o 14,9 proc., a następnie we Wrocławiu, Warszawie i Poznaniu – o ponad 9 proc. 

- Jak na razie osoby, oczekujące korekt mogą czuć się mocno zawiedzione. W porównaniu do okresu sprzed roku, ceny mieszkań na rynku wtórnym - w zależności od lokalizacji - wzrosły o 4-15 proc. Tymczasem deweloperzy sprzedawali swoje lokale drożej o 4 -11 proc. - mówi Marcin Jańczuk z agencji Metrohouse.

Choć ceny łódzkich mieszkań poszły w górę najbardziej, to właśnie w tym mieście sprzedający byli najbardziej skłonni do rozmów, a kupujący mogli utargować średnio aż 3,5 proc. rabatu. To więcej niż w III kwartale 2020 r., gdy wynegocjować można było średnio 2,9 proc. zniżki. Sprzedający byli hojni także w Poznaniu i Gdańsku, gdzie upust wyniósl średnio 2 proc.

Średnia zniżka dla sześciu największych polskich miast w IV kwartale 2020 r. to 2,1 proc., tymczasem kwartał wcześniej było to 1,98 proc.

W niektórych miastach skłonność do rabatów wzrosła znacząco, tak było np. w Krakowie, gdzie po negocjacjach można było uzyskać rabat na poziomie 1,8 proc. Wcześniej było to natomiast tylko 0,7 proc.

Średnie ceny i negocjacje

Źródło: Metrohouse

Decyzji nie podejmujemy ad hoc

Większa otwartość sprzedających na negocjacje może wynikać z tego, że decyzję o zakupie wymarzonego mieszkania podejmujemy coraz dłużej.

Jak podaje Metrohouse, w końcówce minionego roku najszybciej dokonywali wyboru Warszawiacy, gdzie średni czas sprzedaży nieruchomości wynosił 96 dni i był tylko o 3 dni dłuższy niż przed rokiem. W pozostałych największych polskich miastach było to średnio 109 dni, a więc aż o 19 dni więcej niż rok wcześniej. 

Najbardziej z ostateczną decyzją zwlekali mieszkańcy mniejszych miast, gdzie mieszkania sprzedawały się średnio aż po 112 dniach od wystawienia ich na sprzedaż.

Co trzeci z nas kupuje nie dla siebie

Choć zastanawiamy się dłużej, to - o dziwo - aż 35 proc. z nas nie planuje mieszkać w nabytym lokum, lecz kupuje je w celach inwestycyjnych, najczęściej na wynajem.

Na podstawie danych fiskusa nie można bardzo dokładnie ocenić, ilu Polaków rzeczywiście zarabia na wynajmie nieruchomości, ponieważ dane, publikowane przez Ministerstwo Finansów obejmują także dzierżawę i wynajem budynków niemieszkaniowych. Zdaniem Leszka Markiewicza, eksperta portalu NieruchomościSzybko.pl można jednak przyjąć, że liczba ta sięga  700-750 tys. osób.

-  Bardzo wiele z nich posiada zaledwie jedno mieszkanie na wynajem, często odziedziczone. Inwestycja w od trzech do pięciu lokali to wciąż rzadkość - mówi Leszek Markiewicz.

Z raportu, opracowanego przez ThinkCo wynika, że około 70 proc. ofert na rynku najmu dotyczy mieszkań. Wynajem pojedynczych pokoi odpowiada za jedną czwartą dostępnych propozycji.  

Domy na wynajem mają tylko dwa procent udziału w rynku, a wielu właścicieli takich nieruchomości współpracuje np. z agencjami pracy, adaptując domy jednorodzinne na hotele robotnicze.

Jeśli chodzi o mieszkania, to aż 53 proc. ofert dotyczy "M2", a więc nieruchomości złożonych z jednego pokoju i kuchni. 21 proc. to "M3" (dwa pokoje i kuchnia), a 23 proc. - "M1", czyli kawalerki.

- Większe lokale stanowią margines na polskim rynku najmu. Wynika to z faktu, że inwestycja w mieszkanie o dużej powierzchni może być perspektywiczna jedynie w wiodących miastach  - mówi Leszek Markiewicz.

Pandemia obniżyła czynsze, ale nie zniechęciła inwestorów 

Ostatnie miesiące nie były jednak łatwe dla właścicieli mieszkań na wynajem. Pandemia COVID-19 obniżyła czynsze, choć nie wszędzie w takim samym stopniu. Jak podaje firma JLL, w Warszawie, Krakowie i Gdańsku spadki notowano dopiero od II kwartału 2020 r., a więc po pierwszej fali obostrzeń, związanych z pandemią koronawirusa. Co ciekawe, we Wrocławiu, Łodzi i Poznaniu pierwsze obniżki pojawiły się już pod koniec 2019 r., a więc nie były one spowodowane wpływem COVID-19.

Jeśli chodzi o wielkość spadków, to była ona umiarkowana. W całym 2020 r. w Warszawie wyniosły one 3,1 proc., w Łodzi i Poznaniu - 4,5 proc., zaś we Wrocławiu - nie zmieniły się względem poprzedniego roku. Do największych obniżek doszło natomiast w Krakowie i Gdańsku - po około 8,5 proc.

Jak tłumaczą analitycy JLL, jednym z ważniejszych powodów taniejących czynszów jest przesunięcie dużej liczby mieszkań - przeznaczanych wcześniej na wynajem krótkoterminowy - na rynek najmu długoterminowego, szczególnie w turystycznych miastach, a więc np. Krakowie i Gdańsku. Inna przyczyna to bardziej konserwatywne oczekiwania wynajmujących w niepewnych - ze względu na COVID-19 - czasach. Oczywiście obniżył się także popyt ze strony najemców, ale dotyczyło to tylko wybranych grup np. studentów czy obcokrajowców.

Artykuły, które mogą Cię zainteresować