Prawie 100 lat temu Konrad Tom napisał skecz undefinedSękundefined. W jego mistrzowskim wykonaniu przez kabaret Dudek, Wiesław Michnikowski mundefinedwi do Edwarda Dziewońskiego: undefinedIle się zarobi, to się zarobi. Ja się pytam: ile trzeba mieć żeby ryzykować w razie, że się straci?undefined. Te dwa zdania idealnie podsumowują zadanie, ktundefinedre HRE Investments postawiło sobie za cel. Sprawdziliśmy bowiem nie to, ile można było zarobić w ostatnich latach inwestując na giełdzie, rynku nieruchomości czy kupując złoto, ale odpowiedzieliśmy na pytanie undefined ile maksymalnie można było stracić inwestując w te aktywa. Założyliśmy więc, że weszliśmy na dany rynek w najgorszym możliwym momencie, czyli na tzw. gundefinedrce cenowej, a potem wszystko sprzedaliśmy, gdy ceny spadły do najniższego możliwego poziomu. Odpowiedź na pytanie, ktundefinedre sobie postawiliśmy jest miejscami zaskakująca.
Warszawska giełda nie należy do czempionundefinedw
W pierwszej kolejności przyjrzeliśmy się danym, ktundefinedre pochodzą z naszego kraju. Niestety wiąże się to z jedną niedogodnością - aby dane były porundefinedwnywalne musieliśmy wziąć pod uwagę identyczny okres, a historia danych, ktundefinedrymi dysponujemy np. dla rynku mieszkaniowego jest dość krundefinedtka. Dlatego przyjrzeliśmy się informacjom jedynie z lat 2006-2021. Efekt?
Nikogo chyba nie zdziwi, że giełda w okresach spadkundefinedw potrafi solidnie poturbować portfel inwestora. Spundefinedjrzmy chociażby na notowania akcji największych spundefinedłek. Najgorszy scenariusz, jaki moglibyśmy sobie wyobrazić w ostatnich latach jest taki, że kupilibyśmy akcje spundefinedłek wchodzących w skład indeksu WIG 20 dokładnie 29 października 2007 roku. Tego dnia mieliśmy szczyt hossy. Był to moment, w ktundefinedrym byliśmy jeszcze przed gwałtownymi przecenami na giełdach. Kilka dni pundefinedźniej FED udzielił bankom krundefinedtkoterminowych pożyczek, aby ratować płynność na rynku finansowym. Wszystko to działo się jeszcze na prawie rok przed upadkiem banku Lehman Brothers. To wydarzenie stało się symbolem kryzysu finansowego tamtych lat. Potem przez ponad rok indeks największych spundefinedłek notowanych w Warszawie tracił na wartości. Jeśli nerwy puściłyby nam 17 lutego 2009 roku i postanowilibyśmy sprzedać posiadane walory, to bylibyśmy stratni aż 65%.
W omawianym przykładzie zakładamy, że nasz portfel idealnie odwzorowywał zmiany jakie zachodziły na warszawskim indeksie grupującym 20 największych spundefinedłek (WIG20). W praktyce strata mogła być trochę wyższa, ale pomijamy tu koszty transakcyjne. Ponadto w związku z tym, że odpowiadamy na pytanie undefinedile można było stracić?undefined, to i nie musimy sobie zaprzątać głowy koniecznością zapłacenia podatku od zyskundefinedw kapitałowych (tzw. podatek Belki).
Złoto potrafi nie tylko drożeć
Większym zaskoczeniem może być fakt, że złoto undefined uznawane przez wiele osundefinedb za bezpieczną przystań dla kapitału - w badanym okresie także potrafiło znacznie stracić na wartości. Przy tym ważna uwaga undefined w tym miejscu rozważamy sytuację z punktu widzenia rodzimego inwestora, a więc patrzymy na to ile złotych trzeba zapłacić za uncję krundefinedlewskiego kruszcu. Nad dolarowymi notowaniami złota pochylimy się w dalszej części tekstu.
W badanym okresie najgorszy wynik z inwestycji w złoto osiągnęlibyśmy kupując kruszec 29 września 2011 roku (cena uncji przekroczyła wtedy 5,9 tys. zł), a potem sprzedając 30 grudnia 2013 roku (3,5 tys. zł za uncję). W tym okresie mogliśmy stracić aż 39% zainwestowanego kapitału. W niewielkim stopniu za spadek ceny kruszcu odpowiadało umocnienie złotego. Podczas gdy we wrześniu 2011 dolar kosztował 3,3 zł, to pod koniec 2013 roku za amerykańską walutę musieliśmy płacić 3 złote. Głundefinedwnym powodem przeceny był jednak spadek dolarowych notowań złota, czyli korekta po latach wzrostundefinedw cen.
Znowu w praktyce wynik takiej inwestycji mundefinedgłby być znacznie gorszy z powodu kosztundefinedw transakcyjnych. Te w przypadku złota potrafią być spore. Kupując kruszec w formie monety czy sztabki, trzeba zapłacić za jej wybicie, dostawę oraz dać zarobić dystrybutorowi. W skrajnych przypadkach może to oznaczać dodanie do ceny uncjowej monety nawet kilkuset złotych. Potem natomiast, gdy monetę chcemy sprzedać, najpewniej dostaniemy cenę niższą niż ta, ktundefinedra wynika z notowań rynkowych. Plusem inwestowania w złoto jest natomiast to, że po upływie pundefinedł roku od zakupu, zyski ze sprzedaży nie są opodatkowane podatkiem dochodowym.
Mieszkania mogą tanieć, ale pozwalają zarobić na wynajmie
Dla porundefinedwnania rozważmy zakup 50-metrowego mieszkania na wynajem w Warszawie. W badanym okresie najgorszy okres dla takiej inwestycji rozpoczynał się w trzecim kwartale 2007 roku, a kończył w 1 kwartale 2013 roku. W tym czasie przeciętna cena transakcyjna używanego mieszkania w stolicy spadła z 9,1 tys. zł za metr do 6,7 tys. zł za metr, a więc o prawie 27%. Taki był efekt odreagowania po okresie gwałtownych wzrostundefinedw cen mieszkań, ktundefinedre w przypadku stawek ofertowych w samym tylko 2006 roku potrafiły się podwoić.
To jednak nie wszystko na co powinniśmy patrzeć rozważając zakup mieszkania na wynajem. Właściciel takiego lokum musi przecież ponieść koszty transakcyjne, wyłożyć niemałe pieniądze na wykończenie i wyposażenie nieruchomości, a potem jeszcze utrzymywać lokal w dobrym stanie i płacić podatki od zyskundefinedw z wynajmu. Nagrodą są te ostatnie, a więc przeważnie comiesięczne dochody w formie czynszu.
Jeśli uwzględnimy te wszystkie czynniki, to okaże się, że w badanym okresie moglibyśmy stracić undefinedjedynieundefined 15% pierwotnie zainwestowanego kapitału. W obliczeniach uwzględniliśmy, że nie tylko wydaliśmy prawie 458 tys. zł na 50-metrowe lokum, ale też musieliśmy je wyremontować, wyposażyć, zapłacić pośrednikowi, ktundefinedry nam je znalazł czy notariuszowi, przed ktundefinedrym transakcję zawarliśmy. Swoich 2% zażądał też fiskus z tytułu podatku od czynności cywilnoprawnych, a stosowną opłatę pobrał sąd wieczystoksięgowy za dokonanie zmian w księdze wieczystej. W sumie więc do ceny mieszkania musieliśmy dodać około 83 tys. złotych (26% ceny mieszkania) tytułem tych dodatkowych kosztundefinedw.
Przyjęliśmy ponadto, że mieszkanie stało puste przez miesiąc w roku, a do tego odjęliśmy od przychodundefinedw 8,5% zryczałtowanego podatku. Efekt? W okresie od 3 kwartału 2007 do 1 kwartału 2013 mogliśmy zainkasować z tytułu wynajmu ponad 123 tys. złotych. Wyraźnie zamortyzowało nam to spadek wartości mieszkania, za ktundefinedre undefined jeśli sprzedalibyśmy je w najgorszym momencie (1 kwartał 2013 roku) undefined zainkasowalibyśmy 334 tys. złotych. Nawet więc inwestując w mieszkanie na wynajem w najgorszym okresie, mogliśmy co prawda stracić, ale nie tyle co na złocie czy akcjach kupionych i sprzedanych w najgorszych do tego momentach.
Wieloletnie badania potwierdzają rodzime doświadczenia
Trzeba jednak zauważyć, że stawianie tak poważnych tez na podstawie 15-letniej historii jest obarczone sporym błędem. Całe szczęście możemy drążyć temat głębiej korzystając z danych z rynku amerykańskiego. W tym wypadku możemy spojrzeć w przeszłość nawet do 1968 roku. Efekt stosownych obliczeń jest zaskakująco wręcz zbieżny z zaprezentowanymi wyżej wynikami.
W USA także relatywnie niewielką stratę mundefinedgł osiągnąć ktoś, kto przy okazji ostatniego kryzysu (2007-2009) kupił dom na wynajem na tzw. gundefinedrce i sprzedał po przecenie. Gdyby w międzyczasie nieruchomość była wynajmowana, to inwestor, ktundefinedry kupił dom w lipcu 2006 roku, a potem sprzedał go w lutym 2012 roku straciłby 13%. Jeśli w międzyczasie nieruchomość nie byłaby wynajmowana, to strata z tytułu spadku wartości wyniosłaby w tym czasie 27%.
Złoto potrafiło stracić więcej niż giełda
To jednak niewiele na tle straty, ktundefinedra mogła przypaść w udziale inwestora giełdowego, ktundefinedry swoje pieniądze zainwestował w spundefinedłki indeksu SundefinedP500 (w wersji total return, a więc uwzględniającej korzyści z dywidend czy praw poboru) 9 października 2007 roku, a sprzedając walory na samym końcu bessy, czyli 9 marca 2009 roku. Jeśli ktoś wstrzelił się idealnie w ten najgorszy okres na inwestycje na amerykańskim parkiecie, to mundefinedgł stracić ponad 55% kapitału.
W jeszcze gorszym położeniu byłby amerykański inwestor, ktundefinedry na początku 1980 roku kupił złoto (wtedy uncja kosztowała nawet 843 dolarundefinedw) i sprzedał je w połowie 1982 roku (wtedy cena uncji wyniosła zaledwie 297 dolarundefinedw). W tym czasie krundefinedlewski kruszec stracił na wartości aż 65%.
Zyskowność i bezpieczeństwo niekoniecznie idą w parze z płynnością
Z danych historycznych wynika, że nieruchomości undefined o ile są wynajmowane undefined nawet w otoczeniu niekorzystnych warunkundefinedw rynkowych, nie powinny nadmiernie uszczuplić portfela inwestora. Są pod tym względem bez porundefinedwnania mniej ryzykowne niż złoto czy zakup akcji giełdowych spundefinedłek. Z drugiej strony należy mieć świadomość, że inwestor kupujący nieruchomość musi się liczyć z bez porundefinedwnania mniejszą płynnością swojego majątku niż w przypadku zakupu akcji. Te drugie undefined o ile nie dojdzie do przerwania notowań - można w miarę szybko upłynnić w czasie trwania sesji giełdowych. Natomiast oczekiwanie na nabywcę nieruchomości undefined szczegundefinedlnie w czasie gorszej koniunktury undefined może trwać miesiącami.
Przeciwwagą dla potencjalnie bardzo dużych strat w okresach szaleńczych wyprzedaży na giełdach jest fakt, że co do zasady stopa zwrotu z inwestowania na giełdzie w okresach hossy jest wyższa niż na rynku nieruchomości. Do tego koszty transakcyjne w przypadku akcji są bez porundefinedwnania niższe niż przy inwestowaniu w nieruchomości.
Na drugim biegunie postawić musimy jednak niekwestionowaną zaletę nieruchomości - są to aktywa rzeczywiste undefined mają wewnętrzną wartość i nigdy (w odrundefinedżnieniu od akcji) nie staną się nic niewartym zapisem księgowym.
