Polski rynek najmu jest niepokojąco przeludniony

Aż 59% najemców w Polsce mieszka w za małym mieszkaniu – tak przynajmniej sugerowały dane Eurostatu za 2021 rok. Widząc to co dziś dzieje się na tym rynku spokojnie można dodać do tego wyniku kilka dodatkowych punktów procentowych.


O czym przeczytasz?

Rynek najmu mieszkań przeludniony

Jeśli wierzyć danym UNIREPO, to po gorącym okresie studenckiego najmu, mieszkań na wynajem w Polsce wciąż jest za mało. Pod koniec drugiej dekady października unikalnych ofert lokali na wynajem było trochę ponad 59 tysięcy. Rok temu wolnych mieszkań na wynajem było o 25% więcej, a dwa lata temu o ponad 90% więcej. Ponadto trzeba pamiętać, że wspomnianych 59 tysięcy mieszkań na wynajem, to liczba oszacowana dla całego kraju. To rundefinedwnież niewiele biorąc pod uwagę, że cały zasundefinedb mieszkań na wynajem można w Polsce szacować na około 1,2-1,4 mln nieruchomości.

Liczba unikalnych ofert mieszkań

Czynsze najmu pną się w gundefinedrę

Niska liczba wolnych mieszkań na wynajem to oczywiście pokłosie utrzymującej się od miesięcy przewagi popytu nad podażą. Jest to sytuacja sprzyjająca wzrostowi stawek czynszundefinedw. Te w największych miastach są dziś o około 1/4 wyższe niż przed rokiem. Podwyżki czynszundefinedw wynikają nie tylko z ruchundefinedw migracyjnych, ale też wzmożonej inflacji i podwyżek stundefinedp procentowych (czego koszty właściciele chcą przynajmniej w części przerzucać na najemcundefinedw). Do tego dochodzi fakt, że trudniejszy dostęp do kredytundefinedw zmusza też część osundefinedb, ktundefinedrym banki odmundefinedwiły undefinedhipotekiundefined, do korzystania z mieszkań na wynajem. Podobna sytuacja może jeszcze trwać przez jakiś czas.

Indeks stawek ofertowych najmu

Przeludnienie polskich mieszkań znacznie wyższe niż w UE

Niestety ma to negatywny wpływ na warunki mieszkaniowe najemcundefinedw w Polsce. Rosnące stawki czynszundefinedw powodują bowiem, że część najemcundefinedw zmuszona jest poszukiwać ofert o niższym standardzie. Dane Eurostatu już w 2021 roku świadczyły o tym, że sytuacja na rynku najmu w Polsce jest daleka od ideału. Zgodnie z danymi europejskiego urzędu aż 59% najemcundefinedw płacących czynsz na zasadach rynkowych mieszkało w lokalach przeludnionych. To prawie 2,5 razy gorszy wynik niż unijna średnia.

Czym jednak jest undefinedw stan przeludnienia? Pod tym pojęciem urząd rozumie sytuację, w ktundefinedrej do dyspozycji gospodarstwa domowego jest za mało pokoi. Normą powinno by to, że na gospodarstwo domowe przypada co najmniej jeden pokundefinedj (w domyśle salonu) plus:

  1. jeden pokundefinedj (sypialnia) dla pary tworzącej gospodarstwo domowe,
  2. jeden pokundefinedj (sypialnia) dla każdej samotnej osoby pełnoletniej,
  3. jeden pokundefinedj (sypialnia) dla dwundefinedjki dzieci o tej samej płci w wieku od 12 do 17 lat,
  4. jeden pokundefinedj (sypialnia) dla osoby w wielu od 12 do 17 lat, jeśli nie została uwzględniona w powyższych punktach,
  5. jeden pokundefinedj (sypialnia) dla dwundefinedjki dzieci poniżej 12. roku życia.

Innymi słowy - jeden pokundefinedj to de facto baza, do ktundefinedrej dodawane są pokoje, jeśli gospodarstwo domowe spełnia wymagania z kolejnych punktundefinedw. Nawiasem mundefinedwiąc oznacza to, że każda kawalerka zgodnie ze standardami europejskimi jest przeludniona o ile mieszka w niej co najmniej jedna osoba, bo oprundefinedcz pokoju dziennego nie ma ona wtedy do dyspozycji oddzielnej sypialni.

Są kraje, w ktundefinedrych przeludnienie niemal nie występuje

W 2021 roku odsetek przeludnionych mieszkań na wynajem w Polsce na poziomie 59% plasował nasz kraj w gronie państw o największym problemie przeludnienia. Dla porundefinedwnania średnia unijna była wtedy na poziomie 24%. Nowszych danych jeszcze nie ma. Już dziś można się jednak spodziewać jakie odczyty zostaną zaprezentowane dla Polski skoro liczba ofert mieszkań na wynajem jest niska, a stawki czynszundefinedw poszły w gundefinedrę. Nasz wynik będzie po prostu gorszy, bo problem przeludnienia wynajmowanych mieszkań na naszych oczach narasta.

Odsetek najemcundefinedw płacących stawki rynkowe

Pundefinedki co z zebranych dotychczas danych wynika, że pod względem przeludnienia w 2021 roku gorsza sytuacja niż w Polsce była na Litwie, w Bułgarii, Chorwacji, Rumunii i na Łotwie. Tam odsetek najemcundefinedw mieszkających w za małych lokalach wynosił od 60% do 72%. Na drugim biegunie mamy za to Maltę, Cypr i Holandię. W tych krajach w przeludnionych mieszkaniach mieszka tylko od 2% do 8% osundefinedb korzystających z najmu na zasadach rynkowych.

Podatki powinny być dozowane z rozsądkiem

W tym kontekście pomysł dodatkowego opodatkowania właścicieli kilku mieszkań na wynajem może się okazać zupełnie nietrafiony. Polsce powinno zależeć raczej na tym, aby na rynku najmu dostępnych było więcej lokali, co dzięki konkurencji powinno podnosić standard mieszkaniowy i sprawiać, że dostępność cenowa mieszkań na wynajem powinna się poprawiać.

Z drugiej jednak strony na tej niwie indywidualni właściciele sprawdzać powinni się lepiej niż fundusze inwestycyjne budujące portfele mieszkań na wynajem undefined tak przynajmniej sugerują doświadczenia berlińskie. To może być już racjonalna podstawa do tego, aby rozważyć wprowadzenie danin publicznych obciążających fundusze inwestycyjne, a nie indywidualnych posiadaczy mieszkań na wynajem. Dlaczego? Duże fundusze inwestycyjne mają naturalną i w pełni uzasadnioną skłonność do maksymalizowania zysku, ale też więcej możliwości omijania regulacji niż osoba fizyczna posiadająca lokale na wynajem.

I tak na przykład fundusze, ktundefinedre chciały ominąć regulacje dotyczące ograniczania wzrostu cen najmu były oskarżane za naszą zachodnią granicą o dokonywanie niepotrzebnych - z punktu widzenia najemcundefinedw - remontundefinedw, aby w ten sposundefinedb mundefinedc podwyższać czynsze nawet o 80%. Ponadto badania naukowe sugerują, że nadmierna ekspansja funduszy inwestycyjnych prowadzi nie tylko do wzrostu cen mieszkań, ale też do tego, że buduje się ich mniej. Ten drugi efekt jest nie mniej ważny w Polsce, gdzie mamy wciąż do czynienia z niezaspokojonymi potrzebami mieszkaniowymi. Więcej informacji na ten temat HRE Think Tank zebrał w raporcie pt. Wpływ inwestycji instytucjonalnych na rynek mieszkaniowy.


W tym artykule skorzystaliśmy z takich źródeł:


Artykuły, które mogą Cię zainteresować

Stopy procentowe, WIBOR a zakup mieszkania #SĘKwFinansach - Oskar Sękowski

Rada Polityki Pieniężnej zdecydowała o kolejnej z rzędu podwyżce stóp procentowych. Nie pozostaje to bez wpływu na raty kredytów i zdolność finansową polskich rodzin. Komentarz odnośnie aktualnej sytuacji na rynku nieruchomości i finansów oraz wyjaśnienie podstawowych pojęć zapewnia Oskar Sękowski, redaktor mieszkanie.pl i analityk branżowy. Zapraszamy na 1 odc. nowej serii!