Pandemiczna rewolucja w biurach i mieszkaniach

Świat nie chce rezygnować z pracy zdalnej, a to oznacza duże zmiany dla biur. W USA już się je przekształca w mieszkania, a co się dzieje w Polsce?


O czym przeczytasz?

Pandemiczna rewolucja w biurach i mieszkaniach

Niebawem miną dwa lata, odkąd praca zdalna na dobre zagościła w naszych domach.

Wybuch pandemii COVID-19 i związany z nim lockdown zmusiły wiele firm do czasowego zamknięcia biur. Choć początkowo mundefinedwiło się, że home-office to rozwiązanie undefinedtylko na chwilęundefined, dosyć szybko okazało się to nieprawdą.

Pandemia nie odpuszczała, a my nie tylko zaczęliśmy się przyzwyczajać do nowego modelu pracy, ale też zdaliśmy sobie sprawę z jego atutundefinedw.

Wielu z nas tak bardzo pokochało home-office i związaną z nim oszczędność czasu, że pod żadnym pozorem nie zamierza z niego rezygnować. I tu pojawiają się pytania: jaka przyszłość czeka biura, jeśli nie wrundefinedcimy do nich w wymiarze sprzed pandemii? I jak w tym wszystkim odnajdą się nasze mieszkania, ktundefinedre w nowej rzeczywistości undefinedwzięły na siebieundefined dodatkowe obowiązki?

Świat wybrał pracę zdalną

Jak pandemia zmieniła architekturę

Na przełomie zimy i wiosny 2020 r. praca zdalna upowszechniła się na całym świecie, np. w Argentynie w takim modelu zaczęły wtedy działać 3 miliony osundefinedb. Tyle samo pracujących z domu było w Hiszpanii.

Z ciekawą sytuacją mieliśmy do czynienia rundefinedwnież w USA, gdzie w szczycie pandemii aż połowa zatrudnionych wykonywała home-office, podczas gdy przed COVID-em odsetek ten był zaledwie jednocyfrowy.

Mimo upływu czasu, powrundefinedt do biur w wymiarze sprzed dwundefinedch lat wydaje się mało prawdopodobny. Według szacunkundefinedw amerykańskiej firmy Upwork, do 2025 r. z domu będzie pracowało aż 22 proc. siły roboczej w USA (36,2 miliona osundefinedb).

Z czym się to wiąże? Otundefinedż, nowa rzeczywistość spowodowała, że wielu firmom przestało się opłacać wynajmowanie przestrzeni w biurowcach. W samym Nowym Jorku odsetek wolnych powierzchni wzrundefinedsł w ciągu 2020 r. o 11,3 proc. i sięgnął najwyższego poziomu od 27 lat.

Aby ratować swoją sytuację, niektundefinedre z przedsiębiorstw zdecydowały się podnająć dużą część swoich biur. Są wśrundefinedd nich m.in. tacy giganci jak: JP Morgan Chase, Salesforce czy PWC.

Nic więc dziwnego, że - wedle danych CBRE Group - ilość powierzchni dostępnych do podnajęcia w całych Stanach Zjednoczonych wzrosła w 2020 r. o 40 proc. w i była najwyższa od 18 lat.

Biura muszą się bardziej postarać

Jak pandemia zmieniła architekturę

W nowej rzeczywistości musieli się odnaleźć nie tylko pracownicy, ale także właściciele biurowcundefinedw (najczęściej są to deweloperzy albo fundusze inwestycyjne), ktundefinedrzy prundefinedbują na rundefinedżne sposoby nakłonić najemcundefinedw do powrotu do pracy. Jedną z "zachęt" są niższe czynsze. Według danych JLL, w ciągu ostatniego roku spadły one w USA o 13 proc., przy czym w Nowym Jork i San Francisco obniżka wyniosła aż 17 proc.

Sama przestrzeń biurowa musi obecnie zaoferować najemcom możliwie najwięcej dodatkowych atrakcji, dlatego w biurowcach na masową skalę powstają kąciki dla dzieci z opieką animatora, punkty z darmową kawą, rozbudowane sale do rozrywki, a nawet miejsca na drzemkę.

Wiele biur przekształca się jednocześnie w tzw. co-worki, a więc elastyczne miejsca pracy. Firma badawcza Green Street szacuje, że udział w rynku firm, oferujących tego typu najem w USA wzrośnie z obecnych 2 do 10 proc. pod koniec tej dekady.

Amerykańskie biurowce zamieniają się w mieszkania

Jak pandemia zmieniła architekturę

Niektundefinedrzy właściciele biurowcundefinedw podjęli bardziej radykalne kroki i zdecydowali się na ich przekształcenie w budynki o zupełnie innym charakterze, np. mieszkalnym.

Firma RentCafe.com podaje, że w ciągu ostatnich dwundefinedch lat w USA powstało w ten sposundefinedb ponad 13,1 tys. budynkundefinedw mieszkalnych.

Przekształceń byłoby jeszcze więcej, gdyby nie wysokie koszty takich przedsięwzięć i ograniczenia administracyjne. Jest bowiem wiele obszarundefinedw, na ktundefinedrych undefined wedle lokalnych przepisundefinedw - mogą powstawać budynki jedno-, ale nie wielorodzinne, tymczasem pokaźnych rozmiarundefinedw biurowce undefined po przekształceniu undefined najpewniej należałyby do tej drugiej grupy.

Pojawiają się też przypadki adaptowania przestrzeni biurowych na centra dystrybucyjne dla branży e-commerce. Dotyczy to przede wszystkim budynkundefinedw, ulokowanych w centrach miast, co umożliwi najemcom szybszą dostawę zamundefinedwień do klientundefinedw.

5 dni pracy z firmy? Odpada.

Jak pandemia zmieniła architekturę

Wyzwania, związane z pandemią nie ominęły rodzimego rynku biurowego. Jak się bowiem okazuje, Polacy rundefinedwnież pokochali home-office i nie chcą z niego rezygnować.

Z danych firm Cushman undefined Wakefield i Antal wynika, że podczas pandemii pracę zdalną wykonywało 79 proc. specjalistundefinedw i menedżerundefinedw.

O ile przed koronawirusem 47 proc. badanych wykorzystywało trzy lub więcej dni w miesiącu na pracę z domu, to obecnie oczekiwania względem takiego minimum ma już 78 proc. osundefinedb.

46 proc. badanych sądzi ponadto, że wymiar pracy zdalnej w ich organizacjach zwiększy się w przyszłości, a jedynie 14 proc. zdecydowanie wyklucza taką możliwość.

- Z dużym prawdopodobieństwem należy spodziewać się, że ponowne wprowadzenie pięciodniowego dnia pracy z biura będzie sporym wyzwaniem dla większości firm. Pandemia przyspieszyła proces zmian i transformację całego rynku w kierunku bardziej elastycznych rozwiązań. Dostępna dziś technologia, opierająca się o wiele wygodnych i prostych w obsłudze narzędzi cyfrowych pokazała, że możemy wykonywać naszą pracę z każdego miejsca na świecie. Potrzebujemy jedynie dostępu do internetu i dużej samoorganizacji, dlatego spodziewamy się, że w następnych latach hybrydowy model 4+1 lub 3+2, w ktundefinedrym jeden lub dwa dni w tygodniu pracujemy z domu zostanie wprowadzony w większości firm undefined twierdzi Jakub Potocki, starszy negocjator w dziale powierzchni biurowych firmy doradzczej AXI IMMO.

Jego opinię podziela Mateusz Cieślik, senior associate w dziale powierzchni biurowych firmy doradczej Colliers.

- Hybrydowy model pracy firmy stopniowo implementowały już przed 2020 r. undefined proces ten przez ostatnie dwa lata jednak nabrał tempa. Możemy spodziewać się, że zdecydowana większość organizacji nie zdecyduje się ani na całkowite przejście na pracę zdalną, ani na pozostanie w biurze w pełnym wymiarze czasowym. Będzie szukała rozwiązań mieszanych - przypuszcza Mateusz Cieślik.

Joga, ćwiczenia z fizjoterapeutą i konsole, czyli jak się zachęca do powrotu

Jak pandemia zmieniła architekturę

Na co w takim razie powinni się szykować właściciele biurowcundefinedw? Nie da się w końcu ukryć, że w 2020 rok nie był dla nich łatwy. Z danych firmy JLL wynika, że w Warszawie wynajęto w tym czasie 602 tys. mkw., a więc o około 30 proc. mniej niż rok wcześniej.

- O ile w pierwszej fazie pandemii - w związku z ogundefinedlną niepewnością gospodarczą - wiele firm przyjmowało strategię undefinedczekaj i patrzundefined, wstrzymując jednocześnie swoje projekty rozwojowe, od połowy 2021 roku widzimy ożywienie na rynku oraz rosnące zainteresowanie wynajmem powierzchni biurowych. Czekamy jeszcze na finalne podsumowanie popytu w 2021 roku, jednakże spodziewamy się, iż będzie on zbliżony lub nawet nieznacznie wyższy od poziomu z 2020 r. Jednocześnie w 2022 r. spodziewany jest wzrost popytu w porundefinedwnaniu z rokiem poprzednim - mundefinedwi Marcin Miazek, associate w firmie doradczej Cushman undefined Wakefield.

Optymizmu nie traci także Mateusz Cieślik.

- Nie widzimy w Polsce zapaści rynku biurowego. Co prawda część firm zmniejsza swoje zapotrzebowanie na wynajmowaną powierzchnię, dotyczy to jednak tylko niektundefinedrych branży i nie jest wiodącą tendencją. Głundefinedwne wyzwanie dla właścicieli nieruchomości stanowi wsparcie najemcundefinedw w zachęcaniu pracownikundefinedw do powrotu do biur undefined mundefinedwi Mateusz Cieślik.

A jeśli o zachętach mowa, to trzeba przyznać, że jest ich całkiem sporo.

- Popularna jest organizacja dodatkowych aktywności, np. dzień z baristą w biurze, dodatkowe posiłki dla pracownikundefinedw, spotkania z fizjoterapeutą, zajęcia jogi. Kluczowa jest jednak dbałość o kulturę organizacji, relacje w zespole, życzliwą, domową atmosferę. Firmom, ktundefinedre aspekty te postawiły wysoko w hierarchii wartości, zdecydowanie łatwiej przyciągnąć pracownikundefinedw z powrotem do biur undefinedundefined tłumaczy Mateusz Cieślik.

Zdaniem Jakuba Potockiego, biuro ma służyć przede wszystkim integracji i utrzymaniu interpersonalnych relacji, zwłaszcza z nowymi pracownikami, z ktundefinedrymi łatwiej porozmawiać niż pisać na komunikatorze firmowym.

- Inwestuje się w strefy relaksu, wyposażone w m.in. konsole, automaty do gier, zestawy do karaoke czy stoły DJ-skie - dodaje Jakub Potocki.

Deweloperzy gotowi na nową rzeczywistość

Jak pandemia zmieniła architekturę

O to, co się obecnie dzieje w biurowcach zapytaliśmy także deweloperundefinedw, budujących tego typu obiekty.

Karola Wyka, dyrektor ds. wynajmu w HB Reavis Poland twierdzi, że biura stają się bardziej rozproszone.

- Rośnie znaczenie miejsc do integracji i spotkań w mniejszych zespołach, przestrzeni do pracy w skupieniu oraz rozwiązań technologicznych, ktundefinedre pozwalają dostosować środowisko pracy do własnych potrzeb undefined ustawić temperaturę, oświetlenie, zdalnie zarezerwować salę konferencyjną, poruszać się po budynku bezdotykowo. Pracownicy doceniają dzisiaj biuro, w ktundefinedrym czują się zdrowo i bezpiecznie, a także takie, ktundefinedre przypomina im, do czego tak naprawdę służy undefined integracji, wymiany wiedzy, nauki - mundefinedwi Karol Wyka.

Katarzyna Zawodna-Bijoch, prezeska spundefinedłki biurowej Skanska w regionie Europy Środkowo-Wschodniej tłumaczy natomiast, że niezależnie od wielkości biura, jego powierzchnia musi dziś być zaprojektowana tak, by można było ją wykorzystywać na wiele sposobundefinedw.

- Przykładem zmian są chociażby pokoje do pracy cichej, bardziej komfortowe od tradycyjnych, małych budek telefonicznych. Będą to raczej mikrobiura stanowiące część większej przestrzeni, gdzie można czuć się komfortowo, chociażby uczestnicząc w video- i telekonferencjach - mundefinedwi Katarzyna Zawodna-Bijoch.

Adaptacje na mieszkania wcale nie takie łatwe

Jak pandemia zmieniła architekturę

Skoro eksperci spodziewają się w najbliższych miesiącach większego zainteresowania najmem to, czy to oznacza, że przekształcenia biur w budynki mieszkalne nas nie dotyczą?

- Spadek popytu oraz upowszechnienie się pracy zdalnej z pewnością spowodowały spowolnienie na rynku powierzchni biurowych, jednakże poza opundefinedźnieniem realizacji części projektundefinedw nie obserwujemy przypadkundefinedw, gdzie właściciele nieruchomości chcieliby permanentnie wycofywać się z realizacji nowych inwestycji biurowych czy też prundefinedbować zmieniać sposundefinedb użytkowania istniejących już budynkundefinedw na inne cele undefined takie przypadki jeśli mają miejsce związane są raczej ze specyfiką danej lokalizacji, a nie wpływem pandemii na rynek - mundefinedwi Marcin Miazek.

Podobne obserwacje ma Jakub Potocki.

- Stosunkowo niższy popyt na powierzchnię biurową obserwowany w Polsce w ostatnich dwundefinedch latach nie wpłynął na podjęcie radykalnych krokundefinedw w celu zmiany przeznaczenia nowoczesnych biurowcundefinedw. Ewentualne rozważania w tym kontekście należałoby rozpocząć od trudnych do uzyskania m.in. zgundefinedd administracyjnych oraz sprawdzenia czy w planach zagospodarowania jest pozwolenie na zmianę zabudowy na mieszkaniową - tłumaczy Jakub Potocki.

Jak dodaje, pod względem ekonomicznym takie projekty wydają się nieopłacalne, gdyż wymagałyby gigantycznych nakładundefinedw finansowych.

- Samo zaadaptowanie do powierzchni mieszkaniowych wymagałoby doprowadzenia nowych ciągundefinedw i pionundefinedw wodnokanalizacyjnych do łazienek i kuchni oraz dostosowania ich do przepisundefinedw przeciwpożarowych - mundefinedwi Jakub Potocki.

Zaznacza jednak, że potencjał do ewentualnego przekształcenia z biurowcundefinedw na zabudowę mieszkaniową mogą mieć starzejące się budynki administracyjne z układem gabinetowym, ktundefinedre znajdują się w gorszym stanie technicznym i były budowane począwszy od lat 60.

- Taki trend można zaobserwować w krajach Zachodniej Europy np. w Holandii, Niemczech, Francji czy Wielkiej Brytanii, przy czym w tej ostatniej transformacja po czasie okazała się problematyczna, ponieważ mieszkańcy wskazywali na takie trudności jak wąskie korytarze, zagrożenia pożarowe czy brak blisko zlokalizowanej podstawowej infrastruktury oświatowej. Innym możliwym rozwiązaniem jest zamiana takich budynkundefinedw na hotele - mundefinedwi Jakub Potocki.

Co trzeci z nas mniej lubi swoje mieszkanie

Jak pandemia zmieniła architekturę

Dotykając tematu pracy zdalnej, warto wspomnieć, że pandemia zrewolucjonizowała rundefinedwnież nasze domowe wnętrza.

Z raportu, opracowanego przez Łundefineddź Design Festival, Biuro Badań Społecznych Question Mark, Ceramikę Paradyż i zaproszonych ekspertundefinedw wynika, że aż 73 proc. z nas inaczej niż przed pandemią ocenia swoje mieszkanie.

Powundefinedd jest prosty: zaczęliśmy po prostu zwracać uwagę na to, co do tej pory nam nie przeszkadzało, a więc akustykę, światło, temperaturę, ilość mebli i roślin, przenikanie się sfery pracy i odpoczynku. Badani podkreślali przede wszystkim, że w ich mieszkaniach jest za mało światła słonecznego. Z kolei ci, ktundefinedrzy z ilości światła byli zadowoleni, narzekali na zbyt wysokie temperatury latem.

Wśrundefinedd utrudnień wymieniano także duży hałas, a zwłaszcza odgłosy remontundefinedw, prowadzonych w innych mieszkaniach, dźwięki z pobliskiej ulicy i krzyki dzieci, bawiących się na podwundefinedrku.

Ponad połowie badanych przeszkadzało za małe oddzielenie przestrzeni zawodowej od prywatnej. Niektundefinedrzy uważali, że sam widok biurka np. w salonie albo sypialni sprawia, że mieszkanie przestaje być dla nich domem, a staje się biurem.

Pojawiały się też opinie, że wraz z rozpoczęciem pracy zdalnej przestaliśmy lubić swoje mieszkania, zaczęliśmy się w nich dusić, przeszkadzało nam coraz więcej rzeczy. To między innymi z tych względundefinedw aż 34 proc. badanych stwierdziło, że ocenia swoje mieszkanie gorzej, niż przed pandemią.

Domowe spa, siłownia i mini-ogrundefinedd, czyli jak "ulepszaliśmy" swoje cztery kąty

Jak pandemia zmieniła architekturę

Badanie pokazało rundefinedwnież, jak radziliśmy sobie z pandemicznymi utrudnieniami, podnosząc jednocześnie swundefinedj komfort fizyczny i psychiczny.

Okazuje się, że niektundefinedrzy z nas zdecydowali się zainwestować w wyposażenie łazienki, aby uczynić z niej coś w rodzaju domowego spa, ktundefinedre zastąpiło zamknięte salony kosmetyczne i fryzjerskie, a zarazem stanowiło odskocznię od pracy i innych obowiązkundefinedw.

Chętniej wyposażaliśmy też swoje "M" w sofy i fotele, na wypadek przeniesienia się życia towarzyskiego do domu w razie kolejnych lockdownundefinedw. Zaczęliśmy także użytkować niewykorzystywane dotychczas części mieszkania, takie jak np. przedpokundefinedj, ktundefinedre zamieniliśmy w siłownię czy salę zabaw.

Ponadto, wielu z nas przekształciło swoje balkony w "mini-ogrody"

Wśrundefinedd badanych zaobserwowano także dążenie do minimalizmu. Co ciekawe, autorzy artykułu, opublikowanego niedawno w serwisie Newyorker.com twierdzą, że tendencja może być odwrotna. Ich zdaniem, mieszkania pełnią obecnie rolę pewnego rodzaju kryjundefinedwek, w ktundefinedrych musimy przeczekać jakiś okres. Jednocześnie, w naszych wnętrzach zaczęło się pojawiać więcej przedmiotundefinedw, ktundefinedre dają nadzieję na powrundefinedt normalności. Czysta, biała przestrzeń to w tym momencie po prostu za mało.

Polska: Zmiany, zmiany i... wielka niewiadoma

jak COVID zmienił architekturę

Choć pandemia bez wątpienia wpłynęła na polską architekturę, wszystko wskazuje na to, że - przynajmniej na razie - nie dojdzie u nas do tak radykalnych zmian jak na Zachodzie. Przekształcenia biurowcundefinedw w mieszkania wiązałyby się z kolosalnymi kosztami, na co wielu właścicieli nie może, albo po prostu nie chce sobie pozwolić.

Z pewnością biura będą musiały się jednak bardziej postarać, by przyciągnąć najemcundefinedw - wygodne miejsce do pracy to w nowej rzeczywistości za mało, by być atrakcyjnym.

Cały czas doświadczamy rundefinedwnież rewolucji w preferencjach mieszkaniowych. Izolacja społeczna skłoniła nas do wielu zmian: zaczęliśmy na potęgę remontować swoje cztery kąty i przenosić do nich wszystko, co kiedyś robiliśmy gdzieś indziej. I tak, nasze domy stały się jednocześnie biurami, siłowniami czy kinami.

Przez pandemię, wielu z nas doświadczyło rundefinedwnież poczucia "ciasnoty". Uświadomiliśmy sobie, że potrzebujemy w domu dodatkowego miejsca do pracy, albo po prostu do pobycia z samym sobą i swoimi myślami. Skutek był taki, że niektundefinedrzy z nas zaczęli modyfikować swoje plany zakupowe, kierując uwagę ku większym metrażom.

"Rzuciliśmy się" też na ogrundefineddki i tarasy, ktundefinedre - na wypadek kolejnego lockdownu - mogłyby nam zagwarantować dostęp do zieleni.

Mundefinedwiąc o przyszłości, trzeba jednak pamiętać o jednym: COVID-19 przyzwyczaił nas do nagłych zwrotundefinedw akcji. Czas pokaże, co tak naprawdę przed nami.

Advertisement
Advertisement

Artykuły, które mogą Cię zainteresować

Wyjątkowo o byciu w Domu - Zuzanna Ziomecka i Jacek Santorski

Zapraszamy do obejrzenia wyjątkowej rozmowy redaktor naczelnej mieszkanie.pl, Zuzanny Ziomeckiej z Partnerem zarządzającym ds. integralności biznesu HRE Investments, Jackiem Santorskim. Na podstawie modelu Billa George'a, profesora z Harvardu opowiadają o etapach życia i pojawiających się w nim wzlotach i upadkach, a następnie odnoszą to do etapów bycia w Domu. Na pewno każdy z Państwa odnajdzie w tym modelu część siebie i swojego życia.

Advertisement