Gdyby rządowy program kredytundefinedw bez wkładu własnego działał dziś, to łatwo można by z niego korzystać w Gorzowie Wielkopolskim, Zielonej Gundefinedrze czy Olsztynie, ale już mieszkańcy Szczecina, Krakowa czy Lublina musieliby obejść się smakiem.
Co trzecie mieszkanie w mieście wojewundefineddzkim undefined mniej więcej taka część lokali wystawionych dziś na sprzedaż mogłaby zakwalifikować się do rządowego programu gwarancji kredytowych undefined wynika z szacunkundefinedw HRE Investments. Mogłaby się zakwalifikować, o ile program by dziś działał i to na zasadach, ktundefinedre rząd zasygnalizował w wykazie prac legislacyjnych.
Przypomnijmy undefined chodzi o zapowiedziany program gwarancji kredytowych, ktundefinedry od nowego roku pozwalać ma na zakup mieszkania bez wkładu własnego. W praktyce osoba, ktundefinedrą na kredyt stać przy pomocy wspomnianej gwarancji (do 100 tys. złotych) będzie mogła zaciągnąć dług nawet na 100% wartości mieszkania czy domu. Do programu mają kwalifikować się małżeństwa, osoby samotnie wychowujące dzieci i część osundefinedb niepełnosprawnych. Obowiązywać ma limit wieku (do 40 lat). Z programu gwarancji mają korzystać osoby, ktundefinedre nie mają własnego undefinedMundefined. Przy tym warto podkreślić undefined w ramach programu kupujący nie dostaną dofinansowania z budżetu, a jedynie mają dostać możliwość zaciągnięcia kredytu bez wkładu własnego. Dofinansowanie ma się pojawić jedynie jako dodatkowy komponent prorodzinny (nadpłata kredytu lub pomoc w zamianie małego mieszkania na większe).
Co trzecie mieszkanie nadaje się do rządowej gwarancji
Wrundefinedćmy jednak do tego jak dużo mieszkań zakwalifikuje się do programu. Wynik jest całkiem przyzwoity undefined przynajmniej na poziomie średniej wyliczonej dla wszystkich miast wojewundefineddzkich. Gdyby program działał dziś, to w przypadku mieszkań od deweloperundefinedw limity cenowe spełniałoby około 35% ofert publikowanych na portalach ogłoszeniowych (otodom.pl, dom.gratka.pl, morizon.pl, mieszkanie.pl). W gronie mieszkań z drugiej ręki jest to odpowiednio niecałe 31% mieszkań wystawionych dziś na sprzedaż. Dlaczego trudniej znaleźć nieruchomość w ofercie rynku wtundefinedrnego niż pierwotnego? Przecież co do zasady mieszkania używane są tańsze niż nowe. Wytłumaczeniem jest mnożnik zastosowany przy obliczaniu limitundefinedw cen. W przypadku rynku pierwotnego ma on być wyższy (1,3) niż na rynku wtundefinedrnym (1,2) undefined wynika z rządowego wykazu prac legislacyjnych. W praktyce może się ponadto okazać, że dostępność mieszkań będzie trochę wyższa, bo rząd zapowiada, że limity cen mają być też korygowane o rosnące koszty budowy, a te ostatnio wyraźnie przyspieszyły. Nawet to nie rozwiąże jednak wszystkich problemundefinedw.
Krakusi wykluczeni z gwarancji?
Diabeł jak zwykle tkwi bowiem w szczegundefinedłach. Okazuje się, że jeśli zasady ustalania limitundefinedw kwalifikujących do wsparcia będą takie jak w poprzednich programach rządowych (np. undefinedMieszkanie dla młodychundefined czy undefinedMieszkanie na startundefined), to efekt będzie dla wielu osundefinedb trudny do zaakceptowania. Chodzi o to, że nawet w gronie miast wojewundefineddzkich będziemy mieli takie, w ktundefinedrych z łatwością znajdziemy oferty kwalifikujące się do rządowego wsparcia, jak i takie, w ktundefinedrych mieszkańcy będą mogli jedynie z zazdrością patrzeć na osoby kupujące mieszkanie na łatwo dostępny kredyt.
Do tej pierwszej grupy zaliczyć można Gorzundefinedw Wielkopolski, Zieloną Gundefinedrę, Opole, Bydgoszcz i Olsztyn. W miastach tych undefined zarundefinedwno z grona mieszkań nowych jak i używanych undefined potencjalne limity cenowe spełniają od prawie połowy (Opole) do nawet niemal wszystkich ogłoszeń (Gorzundefinedw Wielkopolski).
Całkiem przyzwoicie będzie też w Rzeszowie, Kielcach czy Białymstoku. Szczegundefinedlnie poszkodowani będą za to mieszkańcy Szczecina, Krakowa czy Lublina. Tam bardzo skromna część undefined przeważnie kilka procent - ogłoszeń o chęci sprzedaży mieszkań kwalifikuje się do wsparcia. Najgorzej może być w stolicy Małopolski, gdzie z ofert mieszkań używanych na limity cen zakwalifikowałaby się zaledwie jedna nieruchomość na 45.Wszystko wskazuje na to, że z oferty deweloperundefinedw też nie będzie można swobodnie wybierać. Gdyby program gwarancji kredytowych działał dziś, to limity cenowe spełniałoby jedno mieszkanie na 14.
Limity powinny mieć oparcie w transakcjach
Skąd wynika takie zrundefinedżnicowanie pomiędzy miastami? Winny jest mechanizm, ktundefinedry prawdopodobnie będzie wykorzystany do ustalania limitundefinedw cen. Najpewniej będą one wyliczane w oderwaniu od cen faktycznie płaconych za mieszkania.
Było tak w przypadku programu undefinedMieszkanie dla młodychundefined, a teraz jest w undefinedMieszkaniu na startundefined. Niestety informacje opublikowane przez rząd w ramach wykazu prac legislacyjnych sugerują, że ten problematyczny mechanizm zostanie powielony. Dziś można się spodziewać się, że będzie wyglądało to tak, że limity wyznaczane będą na podstawie średniej arytmetycznej z ostatnich dwundefinedch odczytundefinedw wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia 1 m kw. powierzchni użytkowej budynkundefinedw mieszkalnych. Tę liczbę powiększać się będzie pundefinedźniej o 30% (dla mieszkań nowych) i 20% (dla mieszkań używanych).
Skąd brane są wspomniane wskaźniki odtworzeniowe? Ustalają je wojewodowie. Pomagają im w tym dane GUS dotyczące przeciętnych kosztundefinedw budowy mieszkań w budownictwie wielorodzinnym (są wyznaczane na podstawie kwestionariuszy wypełnianych przez deweloperundefinedw). Jednak podstawą dla wojewodundefinedw są obok danych gromadzonych przez GUS są także własne ustalenia prowadzone zgodnie z wytycznymi ministerstwa. To w sumie znaczy, że wojewodowie mają pewną swobodę w kreowaniu wysokości tego wskaźnika. Tu może kryć się jeden z powodundefinedw dla ktundefinedrego w niektundefinedrych wojewundefineddztwach ustalane są wysokie, a w innych niskie limity.
To jednak nie wszystko. Dane, ktundefinedre otrzymują wojewodowie są danymi historycznymi undefined często pochodzącymi z umundefinedw podpisywanych rok, dwa czy nawet kilka lat wcześniej. Wszystko dlatego, że dane te odnoszą się do już zakończonych budundefinedw, a przecież czasem mija kilka lat od momentu, w ktundefinedrym deweloper kupi działkę, do momentu, w ktundefinedrym skończy budowę. Do kosztu odtworzenia zalicza się m.in. wydatki na pozyskanie gruntu, budowę, przyłącza czy odsetki od kredytundefinedw i podatek VAT. Zlicza się te koszty do momentu oddania nieruchomości do użytkowania. Te koszty, ktundefinedre pojawią się pundefinedźniej nie są uwzględniane. To znaczy, że w formularzu nie pokazuje się wszystkich kosztundefinedw finansowych (deweloper może spłacić kredyt na długo po oddaniu nieruchomości do użytkowania), części kosztundefinedw zagospodarowania terenu, kosztundefinedw marketingu i sprzedaży. Wydatki te wpływają na cenę płaconą za mieszkania, a często nie są uwzględniane w sprawozdaniach wysyłanych do GUS. I gdyby tego wszystko było mało, to jeszcze są miasta, gdzie deweloperzy mało budują. W efekcie do wojewodundefinedw trafiać mogą dane o dużej przypadkowości. Chodzi o to, że oddanie dużej inwestycji o wysokim standardzie lub mieszkań wykończonych zamiast lokali w stanie deweloperskim może znacznie zawyżyć statystyki.
Jeśli mechanizm ten zostanie powielony przy tworzonym dziś programie rządowych gwarancji, to może się to odbić na popularności tego rozwiązania w takich miastach jak Krakundefinedw, Lublin czy Szczecin. Alternatywą mogłoby być uzależnienie limitundefinedw cen od danych na temat tego jak dużo nabywcy faktycznie płacą za mieszkania w danym powiecie, gminie czy dzielnicy.
