To nie był zwykły rok. Rynek nieruchomości musiał stawić czoła wielu utrudnieniom, jednak poradził sobie z nimi bardzo dobrze - mundefinedwili eksperci podczas XVII Warszawskiej Konferencji Uczestnikundefinedw Rynku Nieruchomości, ktundefinedra odbyła się 17 grudnia 2020 r.
- Mijający rok był szokujący, ale też wyjątkowy. Nikt nie był przygotowany na to, z czym trzeba było się zmierzyć [wybuch pandemii COVID-19 i lockdown undefined przyp. red.]. Dotyczy to także naszej branży, ktundefinedra działa przede wszystkim w oparciu o spotkania bezpośrednie. Wszyscy zaczęliśmy się zastanawiać, co dalej. Szybko okazało się jednak, że klienci nadal chcą kupować mieszkania. Już w kwietniu powrundefinedciły spotkania bezpośrednie, choć odbywały się one w reżimie sanitarnym undefined mundefinedwił Piotr Turalski, prezes Warszawskiego Stowarzyszenia Pośrednikundefinedw w Obrocie Nieruchomościami (WSPON), organizatora konferencji.
Nieruchomości odporne na zarazę
O tym, że transakcje zawierano nawet wiosną przekonywał także Daniel Zdrojowy, członek zarządu w firmie Partners International, zajmującej się pośrednictwem sprzedaży nieruchomości premium.
- Na początku marca podpisaliśmy umowę przedwstępną sprzedaży domu na warszawskim Żoliborzu. Zaraz potem doszło do lockdownu. Zastanawialiśmy się, co teraz? Jednak już w maju udało się sfinalizować transakcję undefined mundefinedwił Daniel Zdrojowy.
O zainteresowaniu segmentem premium świadczą także dwie inne transakcje, w ktundefinedrych pośredniczyła firma Partners International.
- Sprzedaliśmy także apartament o powierzchni ponad 200 mkw., gdzie cena za metr wynosiła 50 tys. zł. Nie zdążyliśmy nawet w pełni nacieszyć się tą transakcją, bo za chwilę wchodzi nam kolejna. W jednej z wież apartamentowych w warszawskim Śrundefineddmieściu, sprzedał się apartament około 300-metrowy, a cena za 1 mkw. to 46 tys. zł. Nie zaobserwowaliśmy spadku cen na rynku premium undefined mundefinedwił Daniel Zdrojowy.
Kwestię stawek za metr omundefinedwił rundefinedwnież dr Jacek Furga, analityk rynku nieruchomości w ośrodku badawczo-analitycznym AMRON. Z jego badań wynika, że ceny używanych mieszkań, nie tyle pozostają stabilne, co rosną.
- W okresie od wybuchu pandemii do końca III kwartału 2020 r. obniżki zanotowano tylko w dwundefinedch dzielnicach Warszawy undefined w Śrundefineddmieściu i na Ursynowie. W pierwszym przypadku spadek wyniundefinedsł 1,76 proc., zaś w drugim undefined 1,41 proc. W 2021 r. przewiduję wzrost cen mieszkań na poziomie 5-6 proc. undefined mundefinedwił Jacek Furga.
Co ciekawe undefined wbrew powszechnym opiniom undefined zwiększył się popyt na małe, a nie duże mieszkania.
- W 2019 r. udział lokali jednopokojowych w całkowitym obrocie wyniundefinedsł 12 proc., tymczasem w 2020 r. było to już 28 proc. Dla porundefinedwnania, lokale dwupokojowe w 2019 r. odpowiadały za 42 proc. obrotu, a rok pundefinedźniej za 39 proc. W przypadku undefinedtrundefinedjekundefined było to odpowiednio: 35 i 25 proc. undefined wymieniał Jacek Furga.
Także rynek pierwotny okazał się bardziej odporny na COVID-19, niż wskazywały na to wstępne prognozy.
- Mieszkania są bezpieczną przystanią, do ktundefinedrej chcą dobić statki z oszczędnościami polskich gospodarstw domowych. A te są ogromne i wynoszą 950 mld zł. Bardzo dużym zainteresowaniem cieszą się przede wszystkim nieruchomości gotowe i prawie gotowe. Na rynku ubywa mieszkań z terminem oddania w 2020 r., a przybywa z tych z planowanym zakończeniem w latach 2021 i 2022 - mundefinedwiła Katarzyna Kuniewicz, szefowa działu badań i analiz rynku mieszkaniowego w JLL.
Inwestowanie w kamienice to biznes zyskowny, ale trudny
Prelegenci opowiedzieli także o potencjale inwestycyjnym kamienic.
Jak tłumaczyła Elżbieta Liberda, radca prawny z kancelarii Lex Perfecta, zwrot z takiego przedsięwzięcia może być kolosalny, jednak nakłady finansowe są znacznie większe niż w przypadku mieszkań.
- Jest to bardzo dochodowy i ciekawy rynek, ale też trudny. To nie jest segment, gwarantujący szybkie stropy zwrotu. Tutaj trzeba się uzbroić w cierpliwość. Proces zakupowy trwa przynajmniej kilka miesięcy, ponieważ trzeba zrobić porządny due dilligence, zarundefinedwno stanu prawnego jak i faktycznego nieruchomości. Jeśli chodzi o kwestie własnościowe, to z reguły kamienice są przedmiotem wspundefinedłwłasności, a więc nie kupujemy ich od jednej osoby, ktundefinedra wszystko przygotowuje. Jest to więc cały proces. Oczywiście, możemy kupić kamienicę z dnia na dzień, jeśli mamy na to pieniądze, a właściciele są zgodni co do tego, że chcą sprzedać nieruchomość. Jeśli jednak planujemy osiągnąć wysokie stopy zwrotu to powinniśmy kupić taniej, natomiast kamienice z już uregulowanym stanem prawny kosztują naprawdę sporo. Ale są też amatorzy takich rozwiązań undefined mundefinedwiła Elżbieta Liberda.
Tym, ktundefinedrzy chcą zainwestować w kamienicę i zrobić to bezpiecznie radzi bardzo dokładnie sprawdzić wszystkie dokumenty - np. księgi wieczyste, ale też zbadać, kto jest właścicielem nieruchomości.
- Jeśli wśrundefinedd wspundefinedłwłaścicieli są osoby starsze, warto sprawdzić, kim są ewentualni spadkobiercy. Błędem jest brak rozeznania w kwestii mieszkańcundefinedw kamienicy. Trzeba pamietać, że mamy w Polsce Ustawę o ochronie praw lokatorundefinedw, ktundefinedra w znacznym stopniu uprzywilejowuje najemcę w stosunku do właściciela lokalu. Może się więc okazać, że niepłacącego lokatora będzie nam niezwykle trudno usunąć z mieszkania. Oczywiście, mogą się toczyć procedury eksmisyjne, jednak do eksmisji nie dojdzie szybko. Na lokal socjalny czeka się bowiem bardzo długo, np. w Warszawie jest to minimum pięć lat undefined mundefinedwiła Elżbieta Liberda.
Pośrednik musi iść z duchem czasu
Eksperci XVII Warszawskiej Konferencji Uczestnikundefinedw Rynku Nieruchomości opowiedzieli także o tym, jak w ostatnich latach zmieniał się zawundefinedd pośrednika.
- Pracuję w tej branży od 20 lat. Gdy zaczynałem, w biurze mieliśmy jeden komputer, ktundefinedry służył do tego, by wydrukować dla klientundefinedw tabelki undefined nawet nie w Excelu, a w Wordzie. Pośrednicy cały czas muszą się zmieniać. Jeśli ktoś chce działać tak, jak kilkanaście lat temu, to nie utrzyma się na tym rynku undefined przekonywał Piotr Turalski.
Zdaniem Daniela Zdrojowego, pośrednik musi być kreatywny, umieć zaskakiwać. Zwłaszcza, gdy chodzi o mieszkania z najwyższej pundefinedłki.
- Luksusowe nieruchomości trzeba sprzedawać luksusowo. Potrzebna jest odpowiednia sesja zdjęciowa, opis, czy dobre wypromowanie oferty, w taki sposundefinedb, by zaskoczyć właściciela, kolegundefinedw z biura czy potencjalnych kupujących. W przypadku jednej z inwestycji, położonej nad Wisła organizowaliśmy sesję zdjęciową o 5 rano, o wschodzie słońca. Obecnie sprzedajemy dom na warszawskim Wilanowie, w ktundefinedrym sufit znajduje się na wysokości 8-10 metrundefinedw. Chcielibyśmy wstawić tam bardzo wysoką choinkę i zrobić efektowne zdjęcia. Oczywiście, liczymy się z tym, że szybko się one zdezaktualizują, ale na pewno zyskamy kilka dni. W sprzedawanych nieruchomościach organizujemy też dni otwarte, połączone z wykładami prawnikundefinedw czy projektantundefinedw wnętrz. W październiku, w domu, ktundefinedry mamy na sprzedaż w Trundefinedjmieście, zorganizowaliśmy dzień otwarty, połączony z wystawą sztuki. Już myślimy o kolejnych projektach tego typu undefined mundefinedwił Daniel Zdrojowy.
