Nieruchomości nie dają się pandemii

Choć wiele branż mocno odczuło skutki COVID-19, mieszkaniówka pozostała na topie - przekonywali eksperci podczas XVII Warszawskiej Konferencji Uczestników Rynku Nieruchomości.


O czym przeczytasz?

Mieszkania nie dają się pandemii

To nie był zwykły rok. Rynek nieruchomości musiał stawić czoła wielu utrudnieniom, jednak poradził sobie z nimi bardzo dobrze - mówili eksperci podczas XVII Warszawskiej Konferencji Uczestników Rynku Nieruchomości, która odbyła się 17 grudnia 2020 r.

- Mijający rok był szokujący, ale też wyjątkowy. Nikt nie był przygotowany na to, z czym trzeba było się zmierzyć [wybuch pandemii COVID-19 i lockdown – przyp. red.]. Dotyczy to także naszej branży, która działa przede wszystkim w oparciu o spotkania bezpośrednie. Wszyscy zaczęliśmy się zastanawiać, co dalej. Szybko okazało się jednak, że klienci nadal chcą kupować mieszkania. Już w kwietniu powróciły spotkania bezpośrednie, choć odbywały się one w reżimie sanitarnym – mówił Piotr Turalski, prezes Warszawskiego Stowarzyszenia Pośredników w Obrocie Nieruchomościami (WSPON), organizatora konferencji.

Nieruchomości odporne na zarazę

O tym, że transakcje zawierano nawet wiosną przekonywał także Daniel Zdrojowy, członek zarządu w firmie Partners International, zajmującej się pośrednictwem sprzedaży nieruchomości premium.

- Na początku marca podpisaliśmy umowę przedwstępną sprzedaży domu na warszawskim Żoliborzu. Zaraz potem doszło do lockdownu. Zastanawialiśmy się, co teraz? Jednak już w maju udało się sfinalizować transakcję – mówił Daniel Zdrojowy.

O zainteresowaniu segmentem premium świadczą także dwie inne transakcje, w których pośredniczyła firma Partners International.

- Sprzedaliśmy także apartament o powierzchni ponad 200 mkw., gdzie cena za metr wynosiła 50 tys. zł. Nie zdążyliśmy nawet w pełni nacieszyć się tą transakcją, bo za chwilę wchodzi nam kolejna. W jednej z wież apartamentowych w warszawskim Śródmieściu, sprzedał się apartament około 300-metrowy, a cena za 1 mkw. to 46 tys. zł. Nie zaobserwowaliśmy spadku cen na rynku premium – mówił Daniel Zdrojowy.

Kwestię stawek za metr omówił również dr Jacek Furga, analityk rynku nieruchomości w ośrodku badawczo-analitycznym AMRON. Z jego badań wynika, że ceny używanych mieszkań, nie tyle pozostają stabilne, co rosną.

- W okresie od wybuchu pandemii do końca III kwartału 2020 r. obniżki zanotowano tylko w dwóch dzielnicach Warszawy – w Śródmieściu i na Ursynowie. W pierwszym przypadku spadek wyniósł 1,76 proc., zaś w drugim – 1,41 proc. W 2021 r. przewiduję wzrost cen mieszkań na poziomie 5-6 proc. – mówił Jacek Furga.

Co ciekawe – wbrew powszechnym opiniom – zwiększył się popyt na małe, a nie duże mieszkania.

- W 2019 r. udział lokali jednopokojowych w całkowitym obrocie wyniósł 12 proc., tymczasem w 2020 r. było to już 28 proc. Dla porównania, lokale dwupokojowe w 2019 r. odpowiadały za 42 proc. obrotu, a rok później za 39 proc. W przypadku „trójek” było to odpowiednio: 35 i 25 proc. – wymieniał Jacek Furga.

Także rynek pierwotny okazał się bardziej odporny na COVID-19, niż wskazywały na to wstępne prognozy.

- Mieszkania są bezpieczną przystanią, do której chcą dobić statki z oszczędnościami polskich gospodarstw domowych. A te są ogromne i wynoszą 950 mld zł. Bardzo dużym zainteresowaniem cieszą się przede wszystkim nieruchomości gotowe i prawie gotowe. Na rynku ubywa mieszkań z terminem oddania w 2020 r., a przybywa z tych z planowanym zakończeniem w latach 2021 i 2022 - mówiła Katarzyna Kuniewicz, szefowa działu badań i analiz rynku mieszkaniowego w JLL.

Inwestowanie w kamienice to biznes zyskowny, ale trudny

Prelegenci opowiedzieli także o potencjale inwestycyjnym kamienic.

Jak tłumaczyła Elżbieta Liberda, radca prawny z kancelarii Lex Perfecta, zwrot z takiego przedsięwzięcia może być kolosalny, jednak nakłady finansowe są znacznie większe niż w przypadku mieszkań.

- Jest to bardzo dochodowy i ciekawy rynek, ale też trudny. To nie jest segment, gwarantujący szybkie stropy zwrotu. Tutaj trzeba się uzbroić w cierpliwość. Proces zakupowy trwa przynajmniej kilka miesięcy, ponieważ trzeba zrobić porządny due dilligence, zarówno stanu prawnego jak i faktycznego nieruchomości. Jeśli chodzi o kwestie własnościowe, to z reguły kamienice są przedmiotem współwłasności, a więc nie kupujemy ich od jednej osoby, która wszystko przygotowuje. Jest to więc cały proces.  Oczywiście, możemy kupić kamienicę z dnia na dzień, jeśli mamy na to pieniądze, a właściciele są zgodni co do tego, że chcą sprzedać nieruchomość. Jeśli jednak planujemy osiągnąć wysokie stopy zwrotu to powinniśmy kupić taniej, natomiast kamienice z już uregulowanym stanem prawny kosztują naprawdę sporo. Ale są też amatorzy takich rozwiązań – mówiła Elżbieta Liberda.

Tym, którzy chcą zainwestować w kamienicę i zrobić to bezpiecznie radzi bardzo dokładnie sprawdzić wszystkie dokumenty - np. księgi wieczyste, ale też zbadać, kto jest właścicielem nieruchomości.

- Jeśli wśród współwłaścicieli są osoby starsze, warto sprawdzić, kim są ewentualni spadkobiercy. Błędem jest brak rozeznania w kwestii mieszkańców kamienicy. Trzeba pamietać, że mamy w Polsce Ustawę o ochronie praw lokatorów, która w znacznym stopniu uprzywilejowuje najemcę w stosunku do właściciela lokalu. Może się więc okazać, że niepłacącego lokatora będzie nam niezwykle trudno usunąć z mieszkania. Oczywiście, mogą się toczyć procedury eksmisyjne, jednak do eksmisji nie dojdzie szybko. Na lokal socjalny czeka się bowiem bardzo długo, np. w Warszawie jest to minimum pięć lat – mówiła Elżbieta Liberda.

Pośrednik musi iść z duchem czasu

Eksperci XVII Warszawskiej Konferencji Uczestników Rynku Nieruchomości opowiedzieli także o tym, jak w ostatnich latach zmieniał się zawód pośrednika.

- Pracuję w tej branży od 20 lat. Gdy zaczynałem, w biurze mieliśmy jeden komputer, który służył do tego, by wydrukować dla klientów tabelki – nawet nie w Excelu, a w Wordzie. Pośrednicy cały czas muszą się zmieniać. Jeśli ktoś chce działać tak, jak kilkanaście lat temu, to nie utrzyma się na tym rynku – przekonywał Piotr Turalski.

Zdaniem Daniela Zdrojowego, pośrednik musi być kreatywny, umieć zaskakiwać. Zwłaszcza, gdy chodzi o mieszkania z najwyższej półki.

- Luksusowe nieruchomości trzeba sprzedawać luksusowo. Potrzebna jest odpowiednia sesja zdjęciowa, opis, czy dobre wypromowanie oferty, w taki sposób, by zaskoczyć właściciela, kolegów z biura czy potencjalnych kupujących. W przypadku jednej z inwestycji, położonej nad Wisła organizowaliśmy sesję zdjęciową o 5 rano, o wschodzie słońca. Obecnie sprzedajemy dom na warszawskim Wilanowie, w którym sufit znajduje się na wysokości 8-10 metrów. Chcielibyśmy wstawić tam bardzo wysoką choinkę i zrobić efektowne zdjęcia. Oczywiście, liczymy się z tym, że szybko się one zdezaktualizują, ale na pewno zyskamy kilka dni. W sprzedawanych nieruchomościach organizujemy też dni otwarte, połączone z wykładami prawników czy projektantów wnętrz. W październiku, w domu, który mamy na sprzedaż w Trójmieście, zorganizowaliśmy dzień otwarty, połączony z wystawą sztuki. Już myślimy o kolejnych projektach tego typu – mówił Daniel Zdrojowy.

Artykuły, które mogą Cię zainteresować