Nie tylko trudniejszy odstęp do kredytundefinedw i lepiej oprocentowane lokaty - podwyżki stundefinedp procentowych przynoszą też inne skutki ważne z punktu widzenia rynku mieszkaniowego. Te wydają się być wciąż niedoceniane. W sumie trudno się dziwić undefined jeszcze niedawno kluczowym problemem był skokowy wzrost rat złotowych kredytundefinedw mieszkaniowych, ktundefinedre w ciągu ostatniego roku potrafiły się nawet podwoić.
Politycy zaopiekowali się kredytobiorcami
Problemy zostały jednak co najmniej tymczasowo rozwiązane przez wprowadzenie darmowych wakacji kredytowych. Dzięki nim większość posiadaczy złotowych kredytundefinedw może poinformować bank, że do końca 2023 roku nie zapłacą aż 8 rat. Te zupełnie bezpłatnie zostaną przeniesione na koniec okresu kredytowania. W efekcie przeciętny koszt obsługi długu do końca 2023 roku będzie tylko trochę wyższy niż przed serią podwyżek stundefinedp procentowych.
Co najmniej do końca 2023 roku powinno rozwiązać to problemy posiadaczy większości złotowych kredytundefinedw mieszkaniowych. W międzyczasie ich sytuacja ma się poprawiać dzięki prognozowanemu wzrostowi wynagrodzeń, nieśmiało zapowiadanym obniżkom stundefinedp procentowych oraz zamiany WIBOR-u (składnik oprocentowania większości złotowych kredytundefinedw mieszkaniowych) na niższą stawkę - WIRON. Jeśli to okaże się niewystarczające, to w odwodzie jest jeszcze Fundusz Wsparcia Kredytobiorcundefinedw - o ile oczywiście politycy nie dojdą do wniosku, że wakacje kredytowe należy przedłużyć.
Rośnie grono osundefinedb z niezrealizowanymi marzeniami
W gorszej sytuacji są osoby, ktundefinedre o zakupie własnego undefinedMundefined dopiero myślą. Na drodze do realizacji ich marzeń stanęło co najmniej kilka problemundefinedw. Do tego grona należy zaliczy decyzje Rady Polityki Pieniężnej o podwyżkach stundefinedp procentowych. Te w ostatnim czasie bardzo mocno wzrosły, co przełożyło się na około trzykrotny wzrost oprocentowania kredytundefinedw. Trzeba wiedzieć, że co do zasady przy wyższym oprocentowaniu kredytundefinedw maleje kwota, ktundefinedrą banki skłonne są nam pożyczyć na zakup mieszkania.
I choć w kontekście utrudnienia w dostępie do kredytundefinedw działania RPP były ostatnio najważniejsze, to nie możemy zupełnie pominąć zaleceń wydanych przez KNF. Te jeszcze bardziej utrudniły dostęp do kredytundefinedw, bo kazały bankom przy badaniu zdolności kredytowej dodawać do oprocentowania bufor bezpieczeństwa w postaci dodatkowych 5 pkt. proc. (wcześniej 2,5 pkt. proc.). W efekcie dziś banki badając zdolność kredytową muszą przyjmować oprocentowanie na poziomie około 13-15%. To dodatkowa kłoda rzucona pod nogi potencjalnych kredytobiorcundefinedw.
Ostatecznie nie możemy też zapomnieć o wielomiliardowych kosztach uderzających ostatnio w banki (darmowe wakacje kredytowe, dodatkowe składki na Fundusz Wsparcia Kredytobiorcundefinedw oraz System Ochrony Bankundefinedw Komercyjnych, wysokie koszty sporundefinedw z klientami czy na przykład pogarszanie się jakości portfeli niektundefinedrych kredytundefinedw). Jest to o tyle ważne, że uderza to w kapitały bankundefinedw, tworzy dla nich nowe obszary ryzyka i może skłaniać do podnoszenia oprocentowania.
Efektem ubocznym tych zmian jest fakt, że pomimo wejścia w życie rządowego programu kredytundefinedw bez wkładu własnego, program ten pundefinedki co nie zadziałał. Okazało się bowiem, że przez ostatnie kwartały zupełnie zmienił się głundefinedwny problem, przed ktundefinedrym stają potencjalni kredytobiorcy. Jeszcze w 2021 roku był nim brak wymaganego przez banki wkładu własnego. Dziś palmę pierwszeństwa przejął brak zdolności kredytowej. Pundefinedki w tym obszarze sytuacja się nie poprawi, to i rządowy program kredytundefinedw bez wkładu własnego nie będzie się cieszył nadmiernym zainteresowaniem.
Ostre hamowanie nowych inwestycji
Negatywnych efektundefinedw zakręcenia kurkundefinedw z kredytami jest jednak więcej. Jednym z nich jest sytuacja, w ktundefinedrej deweloperzy bardzo gwałtownie ograniczyli liczbę rozpoczynanych inwestycji. Jaskrawym dowodem na tę zmianę są dane GUS na temat liczby mieszkań, ktundefinedrych budowę rozpoczęto. W sierpniu zanotowaliśmy w tym obszarze spadek o 63% wobec wyniku sprzed roku.
W krundefinedtkim terminie takie działanie ogranicza bieżącą podaż, a więc pozwala deweloperom trzymać w ryzach marże, choć dzieje się to kosztem liczby zawieranych transakcji. W dłuższym terminie zamrożenie dziś produkcji nowych mieszkań oznaczać może poważne problemy. Biorąc pod uwagę, że statystyczna budowa bloku mieszkalnego w Polsce trwa 2 lata, możemy prognozować, że w 2024 roku deweloperzy oddadzą do użytkowania znacznie mniej mieszkań.
Jest to o tyle niepokojąca perspektywa, że z dostępnych dziś prognoz czy zapowiedzi wynika, że wynagrodzenia Polakundefinedw mają rosnąć, a jeszcze w 2023 roku spadającej dynamice inflacji zaczną też towarzyszyć spadki stundefinedp procentowych. To znaczy, że dostęp do kredytundefinedw będzie się poprawiał, a więc rosnąć powinien też popyt na mieszkania.
Spadek liczby budowanych dziś mieszkań oznacza ponadto, że sektor budownictwa mieszkaniowego wyraźnie hamuje w momencie, w ktundefinedrym w Polsce nie tylko brakuje mieszkań, ale brakuje ich nawet więcej niż rok czy dwa lata temu ze względu na migrację (niedobory szacujemy na około 2 miliony lokali).
Coraz więcej osundefinedb zmuszonych do najmu
To wszystko może się jednak stać dopiero w przyszłości. Dziś za to zakręcone kurki z kredytami zaogniają sytuację na i tak już wykupionym rynku najmu. Na nim z co najmniej kilku powodundefinedw wolnych lokali jest mniej, a ceny wyraźnie wzrosły (o około 20-30% r/r). Na takie zmiany składają się dwucyfrowa inflacja, napływy migracyjne oraz droższe i trudniej dostępne kredyty. Więcej informacji na ten temat HRE Think Tank zawarł w najnowszym indeksie koniunktury na rynku mieszkaniowym.
Przyjrzyjmy się jednak przełożeniu kredytundefinedw na rynek najmu. Możemy tu wyrundefinedżnić co najmniej trzy ważne mechanizmy. Po pierwsze osoby, ktundefinedre kupiły mieszkania na wynajem z pomocą kredytundefinedw mieszkaniowych, widząc podwyżki rat, mogą przynajmniej częściowo przerzucać wyższe koszty na najemcundefinedw. Poza tym trudniejszy dostęp do undefinedhipotekundefined oznacza, że niedoszli kredytobiorcy mogą być zmuszeni do korzystania z rynku najmu, co powiększa grono chętnych na najem. Postawmy się jednak na chwilę też na miejscu najemcundefinedw. Ci widząc skokowy wzrost poziomu czynszundefinedw i wykupienie oferty mogą tym bardziej myśleć o tym, aby zajmowane mieszkanie zamienić na własność. Problem w tym, że ich też dotykają utrudnienia w dostępie do kredytundefinedw. W efekcie sporo najemcundefinedw rundefinedwnież nie ma dziś możliwości, aby przy pomocy kredytu mieszkaniowego zamienić najem na własność.
Łatwiejszy dostęp do kredytundefinedw mundefinedgłby zadziałać antycyklicznie
Powstaje więc pytanie undefined co możemy zrobić tu i teraz, aby tę sytuację poprawić? Biorąc pod uwagę składniki dzisiejszej sytuacji na rynku kredytundefinedw mieszkaniowych, wachlarz szybkich rozwiązań jest ograniczony. W obliczu walki z inflacją prundefinedżno mieć nadzieje na obniżki stundefinedp procentowych wcześniej niż w drugiej połowie 2023 roku. Nie ma też co liczyć na ograniczenie obciążeń nałożonych na sektor bankowy. W efekcie dostęp do kredytundefinedw mieszkaniowych mundefinedgłby zostać ułatwiony poprzez interwencję ze strony rządu - na przykład poprzez wprowadzenie programu kredytundefinedw o niższym oprocentowaniu. To jednak generowałoby dodatkowe koszty dla budżetu.
Dziś najlepszym rozwiązaniem wydaje się ograniczenie wcześniej wspomnianych zaleceń KNF obowiązujących przy badaniu zdolności kredytowej (obniżenie buforu na podwyżki stundefinedp procentowych). Szczegundefinedlnie jeśli RPP nie będzie już podnosić stundefinedp procentowych, a także w przypadku kredytundefinedw ze stałym oprocentowaniem coraz mniej racjonalne jest uwzględnianie znacznie podwyższonego oprocentowania przy badaniu zdolności kredytowej. Zmniejszenie tego buforu o połowę oznaczałoby podniesienie zdolności kredytowej przeciętnej rodziny o około 20% - wynika z szacunkundefinedw HRE Investments. To pozwoliłoby większemu gronu Polakundefinedw na zakup własnego undefinedMundefined. Ograniczyłoby to ponadto presję na rynku najmu i powinno zmniejszyć skalę ochłodzenia na rynku budownictwa mieszkaniowego. Byłoby to więc działanie antycykliczne, ktundefinedre dziś ograniczyłoby skalę pogorszenia koniunktury. Dzięki temu za kilka kwartałundefinedw rundefinedwnież ożywienie w segmencie mieszkaniowym mogłoby też być mniej dynamiczne.
