Narodowy Bank Polski upublicznił właśnie dane na temat cen mieszkań za pierwszy kwartał br. Na 7 największych rynkach przeciętna cena transakcyjna lokalu od dewelopera była o 7,7% wyższa niż rok wcześniej. W przypadku mieszkań używanych wzrosty cen były skromniejsze. Za metr lokalu z drugiej ręki Polacy płacili na początku bieżącego roku o 6,5% więcej niż rok wcześniej. Są to dane uśrednione dla 7 największych rynkundefinedw. W tej grupie znajdują się: Gdańsk, Gdynia, Krakundefinedw, Łundefineddź, Poznań, Warszawa i Wrocław.
Szczegundefinedlnie warta uwagi jest ta druga liczba (6,5%) . Pokazuje ona ceny faktycznie płacone za mieszkania, ktundefinedre dodatkowo są korygowane o jakość sprzedawanych lokali. Mowa tu o tzw. indeksie hedonicznym, ktundefinedry analitycy NBP oszacowują dla rynku mieszkań używanych. Jest on o tyle ważny, że pokazuje undefinedczystąundefined zmianę cen, ktundefinedra nie jest zaburzona tym, że Polacy w jednym okresie kupują mieszkania z wyższej pundefinedłki (wtedy zwykła średnia cena transakcyjna poszłaby do gundefinedry), albo tym, że do mody wrundefinedciły bloki budowane za czasundefinedw PRL (wtedy zwykła średnia cena powinna spaść).
Cisza przed burzą?
Co warto podkreślić, są to dane wstępne za wciąż niepełny okres. Bank centralny będzie je jeszcze rewidował przy okazji kolejnych publikacji. W praktyce dane, ktundefinedre poznaliśmy, dotyczą jedynie stycznia i lutego 2021 roku. Dopiero za trzy miesiące analitycy banku centralnego będą posiadali wiedzę na temat cen płaconych za mieszkania w marcu. Bardzo prawdopodobne, że ta aktualizacja trochę podniesie wyniki indeksu undefined tak samo jak zrobiło to uzupełnienie danych za końcundefinedwkę 2020 roku.
Trzeba mieć bowiem świadomość, że postępujący wzrost optymizmu rodakundefinedw połączony z poprawiającymi się wynikami gospodarki w ostatnich miesiącach umacniają koniunkturę na rynku mieszkaniowym. Kolejne publikacje na temat bijącego rekordy popytu na mieszkania, poprawy sytuacji na rynku pracy, lepszej sytuacji gospodarczej czy utrzymywania się niskich stundefinedp procentowych sugerują, że zainteresowanie mieszkaniami nie ma powodu, aby spadać.
Bardzo wysoki popyt na nieruchomości w coraz większym stopniu przekłada się na rosnące ceny. Wszystko to dzieje się dlatego, że chętnych do zakupu mieszkań jest więcej niż mieszkań dostępnych do sprzedaży. I choć deweloperzy prundefinedbują uzupełnić te braki, to nie sposundefinedb zrobić to z dnia na dzień. Problemem jest dziś zbyt mała podaż mieszkań. To jej wzmocnienie jest kluczem do zaspokojenia potrzeb Polakundefinedw. Na pewno byłby to lepszy scenariusz niż taki, w ktundefinedrym ceny mieszkań rosną tak gwałtownie, że to one spowodują, że chętnych do zakupu mieszkań ubędzie.
Spadkundefinedw jednak nie było
Najnowsza aktualizacja danych zbieranych przez bank centralny jest złą wiadomością dla osundefinedb, ktundefinedre miały nadzieję na spadek cen mieszkań. Okazuje się bowiem, że pomimo kolejnych zawirowań związanych z epidemią, ceny mieszkań nieprzerwanie parły w gundefinedrę.
Jeszcze kwartał temu dane sugerowały niewielki spadek kwot płaconych za nieruchomości w dużych miastach pod koniec ubiegłego roku. Po aktualizacji i uzupełnieniu danych o transakcje zawarte w grudniu, okazuje się jednak, że o spadkach nie może być mowy i to nie tylko w przeciągu ostatnich kwartałundefinedw, ale w ogundefinedle w przeciągu ostatnich 5 lat.
Wzrosty dwa razy wolniejsze niż przed epidemią
Dane na temat tego jak zmieniały się ceny mieszkań w ostatnim roku pokazują tylko dwa miasta, w ktundefinedrych średnia wycena jest dziś niższa niż przed rokiem undefined przynajmniej na pierwszy rzut oka. Dotyczy to Opola, gdzie nowe mieszkania staniały w ciągi roku o 4%. Prawie 6-proc. korektę bank centralny odnotował też w przypadku używanych mieszkań w Zielonej Gundefinedrze. Obie sytuacje wymagają jednak słowa komentarza, bo w obu przypadkach możemy mieć do czynienia z efektem wysokiej bazy lub danymi przypadkowymi.
Tak się składa, że akurat rok temu w Opolu cena nowych mieszkań raptem podskoczyła z 5,4 tys. złotych za metr, do prawie 6,3 tys. złotych za metr. Wybicie to było dość nienaturalne i najpewniej wynikało z wprowadzenia szczegundefinedlnie drogiego projektu na rynek rok temu. Dlatego aktualnego wyniku na poziomie 6 tys. złotych za metr nie sposundefinedb odbierać jako realną korektę.
W przypadku Zielonej Gundefinedry także możemy mieć do czynienia z wynikiem bardziej przypadkowym niż sugerującym jakiś trwalszy trend. Podobnie zresztą było też dokładnie rok wcześniej gdy raptem dane NBP sugerowały wzrost cen o ponad 27%. Niestety oba te rynki są na tyle niewielkie, że dane statystyczne mogą sugerować czasem aż tak spore zmiany cen undefined zarundefinedwno w gundefinedrę, jak i w dundefinedł.
W przypadku miast, w ktundefinedrych transakcji zawieranych jest więcej, zmiany cen są bardziej przewidywalne. I tak w Warszawie ponownie średnia cena transakcyjna była na poziomie ponad 10 tysięcy za metr. W Krakowie i Gdańsku było to bliżej 9 tysięcy za metr, a we Wrocławiu około 8 tysięcy. Wciąż czwundefinedrka z przodu ostała się w przypadku przeciętnych wycen używanych mieszkań z Kielc i Zielonej Gundefinedry.
Płacimy mniej niż chcą sprzedający
Od kilku kwartałundefinedw mamy ponadto do czynienia z ciekawą sytuacją, w ktundefinedrej ceny ofertowe undefined tak często goszczące w mediach undefined znacznie odbiegają od tych faktycznie płaconych za mieszkania. I tak na przykład w Warszawie średnia cena ofertowa wynosiła na początku 2021 roku 12,2 tys. złotych za metr. Nie znaczy to jednak, że w Warszawie przeciętne mieszkanie właśnie tyle kosztuje. Faktycznie płaciliśmy bowiem w tym czasie za metr używanego lokum 10,1 tys. złotych. Wciąż sporo, ale jednak wyraźnie mniej niż wynika z danych ofertowych.
A jak to wygląda na 7 największych rynkach? Z danych banku centralnego wynika, że Polacy faktycznie płacili za metr mieszkania ponad 8,4 tys. zł podczas gdy sprzedający oczekiwali ponad 9,8 tys. zł. Mamy więc około 1,4 tys. złotych undefinedrozjazduundefined. Wbrew pozorom nie znaczy to jednak, że tyle można przeciętnie ugrać w trakcie negocjacji. Te, co do zasady, pozwalają obniżyć cenę mieszkania średnio o 1-3%. Rozstrzał pomiędzy cenami ofertowymi i transakcyjnymi wynika w dużej mierze z tego, że w ofercie jest sporo mieszkań w standardzie wyższym niż chcieliby kupić nabywcy, ale też dlatego, że część sprzedających ma nierealne oczekiwania cenowe.
