Zaczęliśmy nadpłacać kredyty jeszcze przed wakacjami kredytowymi

Prawie 25 miliardów złotych – na taką kwotę Polacy nadpłacili złotowe kredyty mieszkaniowe w pierwszym półroczu br. To najpewniej najwyższy wynik w historii.


O czym przeczytasz?

Nadpłacanie kredytundefinedw za mieszkanie

Przez całe lata nadpłata kredytu była rozwiązaniem, z ktundefinedrego zwykliśmy korzystać dość rzadko undefined sugerują szacunki HRE Investments oparte o dane NBP. Trudno się temu dziwić undefined oprocentowanie kredytundefinedw mieszkaniowych było relatywnie niskie. W latach 2015 undefined 20 normą było, że na pozbywanie się przed czasem złotowych undefinedhipotekundefined wydawaliśmy od 5 do 11 miliardundefinedw złotych rocznie.

Na tę kwotę składały się zarundefinedwno sytuacje, w ktundefinedrych oszczędności wykorzystywaliśmy na co najmniej częściową spłatę złotowego kredytu hipotecznego, ale też na liczby te składały się transakcje, w ramach ktundefinedrych sprzedawane były mieszkania obciążone kredytem. W przypadku takich transakcji dochodzi przecież także do całkowitej, przedterminowej spłaty ciążącego na danej nieruchomości długu.

Nadpłaty złotowych kredytundefinedw mieszkaniowych

Przełomowy pod względem środkundefinedw przeznaczonych na nadpłatę kredytu był rok 2021. Wtedy to kwota przeznaczona na wcześniejsze spłaty i nadpłaty kredytundefinedw mieszkaniowych przekroczyła 23 miliardy złotych. Dostępne dziś dane pozwalają szacować, że rekord ten został pokonany w zaledwie 6 miesięcy bieżącego roku. Powodem są oczywiście rosnące stopy procentowe. To przez nie wielu rodakundefinedw widzi, że pieniądze przeznaczone na nadpłatę kredytu tu i teraz pozwalają obniżyć miesięczną ratę w sposundefinedb może nie spektakularny, ale zauważalny.

Przykład? Mając kredyt na 300 tysięcy złotych i 25 lat musimy się dziś liczyć z ratą na poziomie 2,5 tys. złotych. Wcześniejsza spłata 10 tysięcy złotych z ciążącego na nas długu pozwala w tym przypadku obniżyć miesięczną ratę o około 80-90 złotych.

Lokaty nawet nie zbliżają się do odsetek kredytowych

Oszczędność wynikająca z częściowej spłaty kredytu mieszkaniowego jest też większa niż to co ewentualnie można zarobić na bankowych depozytach. Przecież dziś przeciętny kredyt mieszkaniowy oprocentowany jest na około 9%. Nie ma dziś w bankach lokat, ktundefinedre pozwoliłyby zarobić na odsetkach tyle ile bank zażądałby odsetek od przeciętnego złotowego kredytu mieszkaniowego. W przypadku lokat mamy do tego jeszcze konieczność zapłacenia podatku od odsetek. Aby undefinedna rękęundefined zarobić 9%, musielibyśmy więc znaleźć lokatę oprocentowaną na ponad 11%. Takich depozytundefinedw nie ma. Najlepsze promocyjne lokaty pozwalają bowiem zarobić 7-7,5%.

Dopiero po latach zobaczymy czy warto było nadpłacać

W praktyce samo porundefinedwnanie bieżącego oprocentowania lokat i kredytundefinedw jest niewystarczające. Przecież jeśli nie wydalibyśmy naszych oszczędności na nadpłatę kredytu, to moglibyśmy je zainwestować i to nie tylko na kilka miesięcy czy rok (na tyle otwierane są zazwyczaj lokaty bankowe), ale na wiele lat undefined np. na 5, 10 czy 20, a więc na tyle przez ile spłacać będziemy jeszcze nasz kredyt hipoteczny.

Należałoby więc raczej porundefinedwnywać jak w perspektywie kilku undefined kilkunastu lat zmieniać się będzie koszt kredytu i możliwe do osiągnięcia odsetki od oszczędności. A to już niestety nie jest takie proste. Przecież dziś nikt nie jest w stanie powiedzieć nam ile w perspektywie wielu lat faktycznie zaoszczędzimy przeznaczając np. 10 tys. złotych na nadpłatę kredytu mieszkaniowego. Tym bardziej nie sposundefinedb obliczyć ile bylibyśmy w stanie zarobić gdybyśmy te same pieniądze wykorzystali zakładając przez kolejne lata lokaty bankowe, powierzając oszczędności rządowi w ramach obligacji skarbowych czy inwestując na giełdzie.

Pewnym punktem odniesienia mogą być kontrakty terminowe na stopę procentową. I tak dziesięcioletni IRS jest dziś notowany na poziomie około 5%. To znaczy, że uczestnicy tego rynku spodziewają się, że WIBOR 3M w najbliższych 10 latach będzie na przeciętnym poziomie około 5%. I choć notowania IRS bywają bardzo zmienne, to z braku lepszego rozwiązania jest to jakiś punkt odniesienia. Jest on o tyle ważny, że od stawki WIBOR 3M wciąż zależy oprocentowanie większości złotowych kredytundefinedw mieszkaniowych, a do tego historia pokazuje, że oprocentowanie depozytundefinedw jest mocno skorelowane z poziomem WIBOR-u. Przy tym trzeba wziąć poprawkę na to, że przeciętne oprocentowanie rocznych lokat jest w dłuższym terminie trochę niższe niż trzymiesięczny WIBOR.

Zmiany oprocentowania lokat i kosztu pieniądza

Jaka płynie z tego nauka? Jeśli faktycznie WIBOR 3M w perspektywie 10 lat ma być na poziomie około 5%, to doliczając do tego 2 pkt proc. marży możemy się spodziewać, że undefinedhipotekiundefined kosztować nas będą w tym czasie około 7% rocznie. Jeśli w tym samym okresie udałoby nam się zainwestować nasze oszczędności tak, aby dały nam one wyższy zysk niż wspomniane 7% undefinedna rękęundefined, to nadpłata kredytu byłaby nieopłacalna. Do tego inwestując oszczędności zachowujemy płynność i jesteśmy lepiej przygotowani na niespodziewane sytuacje undefined o ile oczywiście inwestycje, ktundefinedre poczynimy okażą się nie tylko zyskowne, ale też płynne.

Oprocentowanie kredytundefinedw jest realnie ujemne

Jest jeszcze jedno podejście do tematu opłacalności nadpłaty kredytu mieszkaniowego. I choć budzić może ono kontrowersje, to warto o nim wspomnieć. Chodzi o to, że dziś inflacja jest na tyle wysoka, że szybciej pożera siłę nabywczą kapitału pożyczonego w ramach kredytu niż banki naliczają odsetki. Dzieje się tak pomimo wyraźnego wzrostu poziomu stundefinedp procentowych. W ujęciu realnym (uwzględniającym inflację) kredyty są dziś wręcz ujemnie oprocentowane, bo inflacja wg ostatnich danych GUS wynosi 15,5%, a oprocentowanie kredytu mieszkaniowego może być na poziomie np. 8-9%. Część kredytobiorcundefinedw może więc uważać, że chcą z tego realnie ujemnego oprocentowania korzystać i nie będą w takich chwilach nadpłacać kredytu. Takie podejście może mieć sens jeśli jesteśmy w stanie uchronić przed inflacją nasze oszczędności, albo jesteśmy w tak komfortowej sytuacji, że nasze dochody w przyszłości będą wyraźnie rosły.

Korzyści z nadpłaty kredytu:

Nadpłacając kredyt mieszkaniowy możemy mieć do wyboru dwa rozwiązania- skrundefinedcenie okresu kredytowania przy zachowaniu obecnej raty lub obniżenie raty przy zachowaniu dotychczasowego okresu kredytowania.

Głundefinedwnym powodem nadpłaty i podstawową korzyścią jest zmniejszenie łącznego kosztu obsługi długu hipotecznego. Po prostu dzięki nadpłacie będziemy musieli oddać bankowi mniej odsetek. Jeśli chcemy odczuć efekty tu i teraz, warto wybrać opcję polegającą na zmniejszeniu raty przy niezmienionym okresie kredytowania. To istotne wsparcie bieżącego, domowego budżetu. Jeśli jednak chcemy maksymalnie ograniczyć łączny koszt obsługi kredytu w skali 10 czy 20 lat, to korzystniej będzie pozostać przy tej samej racie, ale skrundefinedcić okres kredytowania. Wundefinedwczas krundefinedcej będziemy spłacać odsetki i szybciej pozbędziemy się kredytu.

Podejmując decyzję o tym, aby szybciej pozbyć się długu hipotecznego należy pamiętać, że czasem undefined szczegundefinedlnie na początku spłaty kredytu undefined bank przy okazji nadpłaty może nam naliczyć dodatkową prowizję.


W tym artykule skorzystaliśmy z takich źródeł:


Artykuły, które mogą Cię zainteresować

Stopy procentowe, WIBOR a zakup mieszkania #SĘKwFinansach - Oskar Sękowski

Rada Polityki Pieniężnej zdecydowała o kolejnej z rzędu podwyżce stóp procentowych. Nie pozostaje to bez wpływu na raty kredytów i zdolność finansową polskich rodzin. Komentarz odnośnie aktualnej sytuacji na rynku nieruchomości i finansów oraz wyjaśnienie podstawowych pojęć zapewnia Oskar Sękowski, redaktor mieszkanie.pl i analityk branżowy. Zapraszamy na 1 odc. nowej serii!