Na kredyt możemy kupić największe „M” w historii

Tani kredyt kusi Polaków. Przeznaczając 30% wynagrodzenia na „dach nad głową” statystyczna rodzina w dużym mieście może kupić już 73 m kw. Prawdopodobnie jest to najwyższy wynik w historii, a już na pewno od 2006 roku. Ale uwaga! Raty mogą wzrosnąć.

W wielu poradnikach, ktundefinedre uczą nas jak zarządzać domowym budżetem, znajdujemy informację, że nie powinniśmy wydawać za dużo na utrzymanie undefineddachu nad głowąundefined. Ale ile to jest to za dużo? Bardzo często mundefinedwi się, że na te cel powinniśmy przeznaczać do 30% wynagrodzenia. Dotyczy to zarundefinedwno najmu, jak i zakupu mieszkania na kredyt.

Kredytobiorcy z największymi możliwościami w historii

Sprawdziliśmy więc ile metrundefinedw mogłaby kupić rodzina z dużego polskiego miasta, w ktundefinedrej każdy z rodzicundefinedw przynosi do domu po średniej krajowej. W sumie więc daje to miesięczny budżet na poziomie prawie 7,6 tys. zł. Założyliśmy, że familia zaciąga taki kredyt na 25 lat, aby przeznaczać na jego spłatę 30% pensji netto.

Efekt jest imponujący. Okazuje się bowiem, że w czwartym kwartale 2020 roku rodzina z naszego przykładu mogła kupić lokal o powierzchni 73 m kw. To najwyższy wynik od co najmniej 2006 roku, a więc od kiedy udostępniane są dane potrzebne do stosownych obliczeń. Przypomnijmy - na taki zakup wystarczyłoby 30% pensji netto rodziny przyjętej do analizy, czyli mundefinedwimy tu o racie kredytu na poziomie prawie 2,3 tys. zł miesięcznie.

Warto przypomnieć, że pod koniec 2008 roku, a więc 12 lat wcześniej za 30% pensji rodzina mogłaby kupić rekordowo mały lokal o powierzchni zaledwie 28,9 metrundefinedw. Wtedy winne były drogie kredyty (nowe złotowe hipoteki były oprocentowane na prawie 9%) i ceny mieszkań, ktundefinedre wcześniej rosły znacznie szybciej niż wynagrodzenia Polakundefinedw.

Rosnące pensje i spadające odsetki pokonują ceny

Dziś sytuacja jest inna. Rekordowy wynik to splot co najmniej dwundefinedch pozytywnych zmian. Po pierwsze średnie wynagrodzenia Polakundefinedw od lat rosną undefined stąd rodzina wzięta pod uwagę dysponuje coraz większym budżetem. Na przykład w 2006 roku dwie średnie krajowe oznaczały, że w domowym budżecie było do wydania co miesiąc około 3,4 tys. zł netto. W 2010 roku było to około 4,7 tys. zł netto, a pod koniec 2020 roku już prawie 7,6 tys. złotych.

Na przestrzeni lat przeważnie malało też oprocentowanie kredytundefinedw. To kolejny czynnik, ktundefinedry powodował, że rodzina z naszego przykładu mogła sobie pozwolić na coraz większe zakupy. Skoro kredyt przeważnie taniał, to i przy takiej samej racie można było pożyczyć coraz więcej. Przykład? W 2010 roku przeciętny nowy złotowy kredyt mieszkaniowy oprocentowany był na od 6 do 7% w skali roku. Dziś przeciętne oprocentowanie nowej hipoteki, to około 2,8%. W efekcie chcąc pożyczyć na zakup mieszkania kwotę 300 tys. zł na 25 lat, w roku 2010 mierzyliśmy się z ratą na poziomie 1,9 undefined 2,1 tys. zł miesięcznie, a dziś jest to mniej niż 1,4 tys. zł miesięcznie. Można to też pokazać inaczej undefined rata kredytu zaciągniętego na 300 tys. złotych w 2010 roku wystarczyłaby dziś na spłatę długu opiewającego na 420-460 tysięcy.

Te dwa czynniki stoją za tym, że możliwości nabywcze wyraźnie na przestrzeni lat rosły. W sumie rosły one ponad 4 razy szybciej niż ceny mieszkań w dużych miastach. Te pomiędzy rokiem 2010, a 2020 wzrosły wg danych GUS o undefined. To właśnie dzięki rosnącym pensjom i spadającemu oprocentowaniu możliwości zakupowe w ciągu ostatniej dekady wzrosły o 70% i to pomimo tego, że w tym czasie w gundefinedrę poszły też ceny mieszkań.

Popyt na hipoteki najwyższy od lat

W sumie więc trudno się dziwić, że zgodnie z danymi BIK, w lutym popyt na kredyty mieszkaniowe był najwyższy od co najmniej 2016 roku. Stoją za tym przyzwoita sytuacja na rynku pracy, najniższe oprocentowanie kredytundefinedw w historii oraz fakt, że w 2020 roku wiele osundefinedb kredytu nie dostało i dziś mogą oni chcieć nadrobić te zaległości. Wszystko to idzie ręka w rękę z planami bankundefinedw, ktundefinedre także najprawdopodobniej uznały, że w 2020 roku trochę za bardzo zakręciły kurki z kredytami i chętnie je dziś odkręcają.

Mamy niemal gwarancję, że kredyty zdrożeją, tylko nikt nie wie kiedy

Na koniec ważna przestroga - prawie wszystkie kredyty mieszkaniowe w Polsce mają zmienne oprocentowanie. W efekcie, gdy kiedyś Rada Polityki Pieniężnej podniesie stopy procentowe, to w ślad za tymi decyzjami, rosnąć będą raty dziś zaciągniętych długundefinedw. Co prawda prognozy sugerują, że niskim kosztem kredytundefinedw będziemy się jeszcze cieszyć długi czas, to bez wątpienia warto przygotowywać domowe finanse też na mniej optymistyczne scenariusze.

A jakie są prognozy? Można to sprawdzić dzięki kontraktom terminowym (IRS). Wynika z nich, że koszt pieniądza wrundefinedci do poziomu sprzed epidemii dopiero za około 4 lata. W międzyczasie posiadacze kredytundefinedw powinni się spodziewać stopniowo rosnących rat kredytundefinedw. Weźmy pod uwagę konkretny przykład undefined kredyt na 300 tys. złotych zaciągnięty na 25 lat z marżą na poziomie 2,6%. Taki kredyt dziś kosztuje niecałe 1,4 tys. zł miesięcznie. Za 2-3 lata rata powinna przekroczyć 1,5 tys. zł, a w 2031 roku będzie to już prawie 1,8 tys. zł miesięcznie.

Jak oszacowaliśmy możliwości zakupowe statystycznej rodziny?

Postanowiliśmy sprawdzić jakie mieszkanie w dużym mieście mogłaby kupić rodzina wydając na ten cel 30% swojego wynagrodzenia (dwie średnie krajowe). Schody zaczęły się, gdy zaczęliśmy się zastanawiać ktundefinedre wynagrodzenia przyjąć i ktundefinedre koszty wziąć pod uwagę? Czy do kosztundefinedw zaliczyć tylko ratę kredytu? A może trzeba do nich dodać też opłaty administracyjne, licznikowe i te za ubezpieczenie mieszkania? Na te cele wydajemy przecież często dodatkowe 500-1000 złotych miesięcznie. A jeśli chodzi o wynagrodzenie, to powinniśmy brać pod uwagę wynagrodzenie undefinedna rękęundefined, czy to o 40-50% wyższe, ktundefinedre widzimy tylko na paskach od pracodawcy, czyli w ujęciu brutto?

Wybraliśmy wariant pośredni i też w sumie najprostszy. Bierzemy pod uwagę wynagrodzenia niższe, czyli to undefinedna rękęundefined, ale z drugiej strony uwzględniamy tylko ratę kredytu mieszkaniowego bez dodatkowych kosztundefinedw. Założyliśmy, że statystyczna rodzina zarabiająca w sumie dwie średnie krajowe chciałaby kupić na kredyt mieszkanie w dużym mieście. Przyjmujemy, że łupem familii pada mieszkanie w Warszawie, Wrocławiu, Krakowie, Poznaniu, Gdańsku, Gdyni lub Łodzi. Średnią cenę mieszkania oraz oprocentowanie kredytu bierzemy z danych banku centralnego, a wynagrodzenie netto szacujemy bazując na danych GUS o wynagrodzeniach w przedsiębiorstwach (średnia 12-miesięczna ważona zatrudnieniem). Zakładamy przy tym, że kredyt zaciągany jest z 20-proc. wkładem własnym w systemie rat rundefinedwnych na 25 lat.

Bartosz Turek, głundefinedwny analityk HRE Investments


W tym artykule skorzystaliśmy z takich źródeł:

  1. Narodowy Bank Polski Przejdź do źródła
  2. Główny Urząd Statystyczny Przejdź do źródła

Artykuły, które mogą Cię zainteresować

Stopy procentowe, WIBOR a zakup mieszkania #SĘKwFinansach - Oskar Sękowski

Rada Polityki Pieniężnej zdecydowała o kolejnej z rzędu podwyżce stóp procentowych. Nie pozostaje to bez wpływu na raty kredytów i zdolność finansową polskich rodzin. Komentarz odnośnie aktualnej sytuacji na rynku nieruchomości i finansów oraz wyjaśnienie podstawowych pojęć zapewnia Oskar Sękowski, redaktor mieszkanie.pl i analityk branżowy. Zapraszamy na 1 odc. nowej serii!