Jak krok po kroku przygotować mieszkanie do sprzedaży?

Dzięki tym działaniom możesz skrócić czas oczekiwania na nabywcę i zapewnić sobie wyższą cenę.


O czym przeczytasz?

Jak skutecznie sprzedawać?

Osoby, planujące sprzedać mieszkanie mają dwa wyjścia – mogą skorzystać z usług profesjonalnego biura pośrednictwa albo szukać nabywcy na własną rękę.

- Ci, którzy zdecydują się na tę drugą opcję powinni rozpocząć poszukiwania od dokładnego researchu rynku. Należy szczegółowo przeanalizować lokalizację nieruchomości, sprawdzić co ciekawego znajduje się w okolicy i co powstanie w niej za 5 czy 10 lat. Porządny research powinien zająć kilka dni, a nawet tydzień ­– mówi Olgierd Szumski, szef sprzedaży w biurze nieruchomości Aurum REH.

Warto wypisać wszystkie mocne strony położenia, by niczego nie pominąć na późniejszym etapie. 

Mieszkanie na sprzedaż Warszawa, Śródmieście - zobacz ofertę

Oszacowanie wartości mieszkania

Następnym krokiem jest oszacowanie ceny rynkowej nieruchomości.

- Prawie każdy właściciel uważa, że jego dom jest wart więcej niż realna cena rynkowa, co może - na późniejszym etapie - powodować rozczarowanie, a czasem mocno skomplikować dalsze plany. Z tego powodu, warto skorzystać z pomocy specjalisty. Należy pamiętać, że dobry pośrednik przedstawi nam realną cenę sprzedaży, a nie taką, jaką chcemy usłyszeć – mówi Adrian Kołodziej, dyrektor zarządzający Vilea Property Boutique.

Właściciel nieruchomości może też skorzystać z usług rzeczoznawcy majątkowego, o czym pisaliśmy tutaj.

Pamiętajmy! To, że nasz sąsiad sprzedał mieszkanie - o takiej samej powierzchni jak nasze i położone w tym samym bloku - za milion złotych, wcale nie oznacza, że za nasze otrzymamy taką samą kwotę.

 - Jest wiele czynników, które mogą spowodować, że nieruchomości – z pozoru takie same – mają zupełnie różne wartości. Przykładowy sąsiad mógł np. mieć inny standard wykończenia mieszkania, inne nasłonecznienie, dostęp do komórki lokatorskiej czy dwóch miejsc postojowych – mówi Olgierd Szumski.

home-staging

Na czym polega home-staging?

Aby uatrakcyjnić mieszkanie w oczach potencjalnego nabywcy, warto przeprowadzić tzw. home-staging.

- Można go wykonać samodzielnie albo zatrudnić specjalistów, którzy świadczą kompleksowo takie usługi. Bardzo często właściciele uważają, że najlepiej oferować nieruchomość w takim stanie w jakim jest, ponieważ nabywcy mogą zrobić remont „po swojemu”. Wyniki badań pokazują jednak, że odpowiednio przygotowana nieruchomość sprzedaje się drożej o około 10 proc. i szybciej o około 15 proc. – mówi Adrian Kołodziej.

Jak tłumaczy, home-staging powinien obejmować m.in. naprawy pękniętych ścian czy podłogi, prace hydrauliczne, a także wyregulowanie drzwi i okien.

- Jeśli nie jesteśmy pewni jakich napraw dokonać, warto skorzystać z tzw. inspekcji przedsprzedażowej, wynajmując do tego specjalistę, który podobne ekspertyzy wykonuje dla kupujących. Agent nieruchomości powinien przekazać kontakt do doświadczonego inspektora – dodaje Adrian Kołodziej.

Jego zdaniem, bardzo ważne jest też pomalowanie ścian i sufitów. Najlepiej usunąć wszystkie wyraziste kolory, używać barw jasnych i stonowanych.

- Jasne kolory uatrakcyjniają wnętrze i sprawiają wrażenie, że pomieszczenie jest większe. Neutralne kolory spodobają się większej grupie oglądających, zwiększając szanse na sprzedaż – przekonuje Adrian Kołodziej.

Właściciel powinien również zminimalizować ilość rzeczy, zalegających w domu, wywieźć lub wyrzucić niepotrzebne przedmioty, zwłaszcza jeśli mają one prywatny charakter.

- Odpersonalizowanie wnętrza ułatwi oglądającym poczucie się jak we własnym domu. Ostatnim etapem home-stagingu jest odpowiednia stylizacja mieszkania. Ważne będą detale, takie jak: rozmieszczenie mebli, umiejscowienie dekoracji na ścianach, spójność kolorystyczna czy miękkie i przytulne materiały, jak np. poduszki, narzuty, dywany - wymienia Adrian Kołodziej.

Jak się okazuje, home-staging może się naprawdę opłacić.

- Mieliśmy kiedyś klientkę polsko-meksykańskiego pochodzenia, której mieszkanie było utrzymane w kolorach: róż, amarant, czerwień, brąz. Nieruchomość nie mogła znaleźć nabywcy przez pół roku, a gdy ją przemalowaliśmy, sprzedała się w trzy tygodnie. Sprzedawaliśmy też trzyletnie mieszkanie, w którym wcześniej wymienione zostały fronty kuchenne, odmalowane ściany, wypolerowane podłogi. Odświeżono też balkon, co oznaczało wymianę płytek i wstawienie zieleni. Z lokalu wyniesione zostały również wszystkie zużyte meble. Koszt takiego remontu – przeprowadzonego przez właściciela – wyniósł około 5-6 tys. zł, ale dzięki modernizacji wystawiliśmy to mieszkanie na sprzedaż w cenie o 50 tys. zł wyższej niż pierwotna. Oczywiście, trzeba mieć na uwadze, że gdyby remontem zajęła się profesjonalna ekipa, pochłonąłby on około 15 tys. zł – mówi Urszula Rosa, prezes Grupy Nobilea.

Mieszkanie na sprzedaż Warszawa, Targówek - zobacz ofertę

remont

Czasami właściciele rozważają przeprowadzenie gruntownego remontu mieszkania, zanim wystawią je na sprzedaż. Zdaniem Olgierda Szumskiego, jest to uzasadnione tylko wtedy, gdy wiemy, że wydając np. 50 tys. zł, podwyższymy wartość nieruchomości o 200 tys. zł.

- Jeśli ktoś nie ma tej pewności, albo po prostu nie zna się na remontach, lepiej, żeby się ich nie podejmował – radzi Olgierd Szumski.

Sesja zdjęciowa - jak ją zrobić prawidłowo?

Jeśli odświeżyliśmy już nasze mieszkanie, powinniśmy przygotować je do sesji zdjęciowej. 

- Zdjęcia, zamieszczone w ogłoszeniu mają bardzo duży potencjał, gdyż kupujący są wzrokowcami, dlatego warto pamiętać, że np. szczoteczki do zębów przy samej toalecie nie robią dobrego wrażenia. Niewłaściwe fotografie to jeden z najczęstszych błędów, popełnianych przy sprzedaży mieszkania. Jeśli ktoś nie jest w stanie wykonać samodzielnie dobrych zdjęć, powinien zainwestować w fotografa. Najczęściej będzie go to kosztowało 500-800 zł. Dobrym pomysłem może się też okazać nagranie filmu z wnętrza, zamieszczenie go na Youtubie i wstawienie linku w ogłoszeniu  - mówi Olgierd Szumski.

Jego opinię podziela Adrian Kołodziej. 

- Atrakcyjne zdjęcia są zdecydowanie kluczowe, by osiągnąć cel sprzedażowy. Jeśli właściciel nie jest profesjonalnym fotografem, powinien bezwzględnie zatrudnić fotografa, specjalizującego się w sesjach wnętrz mieszkalnych. Jeśli sprzedażą zajmuje się agencja nieruchomości, powinna - w ramach swojego wynagrodzenia - zapewnić wykonanie profesjonalnej sesji zdjęciowej z udziałem stylistki, która zadba o odpowiednie ustawienie dekoracji czy minimalizację zniekształceń optycznych jak np. wydłużanie płaskich powierzchni na zdjęciach - mówi Adrian Kołodziej.

 home-staging

Co powinno zawierać ogłoszenie?

Kolejnym zadaniem sprzedającego jest przygotowanie i publikacja ogłoszenia w internecie.

- Do tego celu służą portale nieruchomościowe, każdy z nich ma swoją specyfikę i cennik. Polecam zapoznać się z cechami każdego portalu, by dotrzeć z ofertą do odpowiedniej grupy potencjalnych nabywców, jednocześnie nie wydając niepotrzebnie pieniędzy - mówi Adrian Kołodziej.

Pośrednicy podkreślają jednocześnie, że sam sposób, w jaki nieruchomość zostanie przedstawiona w ogłoszeniu jest niezwykle ważny. 

Konstruując anons warto przede wszystkim określić, do kogo skierowana jest nieruchomość.

- Znając grupę docelową, możemy podkreślić te atuty mieszkania, które są dla niej najważniejsze. Przykładowo, jeśli sprzedajemy nieruchomość o dużym metrażu, przyszłych właścicieli najprawdopodobniej będzie interesowało czy w pobliżu znajdują się szkoły albo przedszkola. Jeśli natomiast jest to kawalerka, taka wiedza zazwyczaj nie jest potencjalnym kupującym potrzebna. Błędem jest myślenie, że mieszkanie nadaje się dla każdego – i dla singli i dla rodzin z dziećmi, oraz do wszystkiego - na wynajem i do zakupu. Jeśli skorzystamy z pomocy biura nieruchomości, pośrednik określi za nas grupę docelową. Przeanalizuje też lokalizację i podkreśli to, co ważne. Jeśli np. w danej okolicy brakuje miejsc postojowych, znacznie większą wartość będzie miało zaznaczenie w opisie mieszkania, że przynależą do niego dwa miejsca parkingowe niż to, że w środku jest garderoba - tłumaczy Urszula Rosa. 

W ogłoszeniu powinniśmy zawrzeć informacje o metrażu, liczbie pokoi, częściach przynależnych i położeniu nieruchomości.

- Jeśli mieszkanie znajduje się na osiedlu, wybudowanym w ostatnich trzydziestu latach, warto podać też nazwę inwestycji albo jej dewelopera. Dobrze jest załączyć także plan mieszkania, jednak trzeba pamiętać, żeby nie było to zdjęcie dokumentu, jaki otrzymaliśmy od dewelopera, gdyż znajdują się na nim choćby imiona i nazwiska kierowników budowy. To dane osobowe, które należy chronić – mówi Urszula Rosa.

sprzedaż mieszkania

Najczęściej popełniane błędy

Z doświadczenia pośredników wynika, że dosyć częstym błędem, popełnianym przy sprzedaży mieszkania jest ustalenie nieodpowiedniej ceny.

- Jeśli jest ona za niska, nie ma zainteresowania, bo klienci mają wrażenie, że gdzieś ukryty jest haczyk. Z kolei gdy stawka jest za wysoka, naturalnym jest, że wolimy poszukać czegoś bardziej dostępnego, nieprzeszacowanego. Najlepiej jest wstrzelić się w punkt, wtedy można sprzedać mieszkanie nawet w 3-5 godziny – takie transakcje zdarzyły nam się dwa razy. Nie jest to jednak łatwe, bo poza czystą kalkulacją potrzeba też intuicji – mówi Olgierd Szumski.

Błędem jest też częste modyfikowanie ceny.

- Załóżmy, że ktoś ustala ją na 1 mln złotych, jednak po pewnym czasie dochodzi do wniosku, że to za dużo i wpisuje w ogłoszeniu 950 tys. zł. Następnie, ktoś podpowie mu, że to jednak za mało i cena znów rośnie, tym razem do 1,2 mln zł. W takim przypadku widać, że widełki negocjacyjne są ogromne. To nie wygląda dobrze. Sprzedający popełniają też błędy na etapie pozycjonowania ogłoszenia. Jeśli np. mają mieszkanie na warszawskim Wilanowie, w ofercie zaznaczają także inne dzielnice, wychodząc z założenia, że zwiększą w ten sposób zasięgi. Tak się nie powinno robić  – tłumaczy Olgierd Szumski.

 

To jest artykuł z cyklu "Sprzedaż mieszkania krok po kroku". Sprawdź pozostałe artykuły z tej serii:

Advertisement
Advertisement

Artykuły, które mogą Cię zainteresować

SmartHome oczami dzieci - wymarzony pokój

O jakim pokoju marzą dzieci? Przyjrzymy się bliżej inteligentnemu oświetleniu i sprawdzimy jak dzieci same zmieniają pokój w krainę marzeń. SmartHome w Komputroniku. http://Komputronik-SmartHome

Advertisement