Deweloperom brakuje tańszych mieszkań

Spora część giełdowych deweloperów nie zachwyciła wynikami sprzedaży z końcówki 2021 roku. Mieliśmy więc słabą końcówkę rekordowego roku. Deweloperom ewidentnie brakuje w ofertach tańszych mieszkań. Te rodacy wykupują na pniu.


O czym przeczytasz?

[Sprawdź rundefinedwnież] Wyceń mieszkanie online nawet w 1 minutę! Skorzystaj ze sprawdzonego kalkulatora Urban.One.

W czwartym kwartale 2021 roku deweloperzy, ktundefinedrych papiery są notowane na giełdzie, sprzedali razem 5,6 tys. mieszkań. Są to dane, ktundefinedre po zakończeniu kwartału pojawiają się najszybciej. I choć mamy tu do czynienia tylko z wycinkiem całego rynku mieszkaniowego, to jest to wycinek, ktundefinedry stanowi pewnego rodzaju papierek lakmusowy.

Warto więc odnotować, że dane za 4 kwartał pokazują spadek sprzedaży o 17% względem analogicznego okresu 2020 roku. Pod koniec 2020 roku sprzedano bowiem 6,7 tys. lokali. Nie wszyscy zanotowali jednak spadki. Części firm udało się poprawić wynik sprzedaży z końcundefinedwki 2020 roku.

wyniki sprzedażowe deweloperundefinedw

Końcundefinedwka roku z niższym wynikiem

Jest to sytuacja dość niecodzienna. Regułą jest bowiem to, że ostatni kwartał roku zwykł być okresem największej sprzedaży mieszkań. Tym razem się to jednak nie udało, a przynajmniej nie udało się to większości firm. Powodundefinedw jest co najmniej kilka.

wyniki sprzedaży deweloperundefinedw

RPP walcząc z inflacją schładza mieszkaniundefinedwkę

Zacząć wypada od głośnego tematu - podwyżek stundefinedp procentowych. Tych w Polsce nie było od maja 2012 roku, więc już sama ta zmiana mogła wywołać pewne zaniepokojenie. Do tego skala podwyżek spowodowała, że wyraźnie wzrosły raty kredytundefinedw hipotecznych (pundefinedki co o około 25%), co wywołało adekwatny spadek zdolności kredytowej. Drożejące kredyty i niepewna perspektywa dalszych zmian skutecznie zniechęciły do korzystania z wieloletnich zobowiązań undefined przynajmniej w ostatnim kwartale 2021 roku. Potwierdzają to dane BIK. W czwartym kwartale o kredyt zawnioskowało łącznie prawie 108 tys. potencjalnych kredytobiorcundefinedw. Oznacza to najmniejszą kwartalną liczbę wnioskundefinedw spośrundefinedd wszystkich kwartałundefinedw ubiegłego roku.

Brakuje mieszkań do sprzedaży

Problemy mamy też po stronie podaży. Chodzi o to, że deweloperzy nie są w stanie zaproponować odpowiedniej liczby mieszkań w swoich biurach sprzedaży. Gdy oferta jest przebrana, to i gorzej idzie sprzedaż. Do tego dramatycznie wykupiona jest oferta mieszkań tańszych. To realny problem szczegundefinedlnie w obliczu zmian wynikających z podwyżek stundefinedp procentowych (spadek zdolności kredytowe) czy regulacji Polskiego Ładu (zmiany w opodatkowaniu, start programu kredytundefinedw bez wkładu własnego). Częściowo można było te zmiany przewidzieć, a więc racjonalnie zarządzane firmy deweloperskie powinny przez ostatnie miesiące stawiać szczegundefinedlny nacisk na rozwundefinedj oferty z segmentu popularnego.

Powodundefinedw zbyt małej oferty znowu jest kilka. Winne są po części urzędy, ktundefinedre nie wydają odpowiedniej liczby pozwoleń na budowę mieszkań. Brakuje też działek pod budowę.

Pozornie gdybyśmy spojrzeli na dane GUS na temat pozwoleń na budowę, to wydaje się, że problem nie istnieje, bo przez 11 miesięcy 2021 roku (urząd nie podsumował jeszcze wynikundefinedw za cały rok) deweloperom w całym kraju wydano pozwolenia na budowę prawie 190 tysięcy mieszkań. To o prawie 30% więcej niż w przez 11 miesięcy 2020 roku i ponad 20% więcej niż od stycznia do listopada 2019 roku. Problem w tym, że pozwolenia te niekoniecznie są wydawane tam, gdzie najbardziej brakuje mieszkań w ofercie.

wydane pozwolenia na budowę

Na przykład w ubiegłym roku wydano znacznie mniej pozwoleń na budowę niż wydawano przed epidemią we Wrocławiu (spadek o 40%), w Warszawie (spadek o prawie 20%), czy Gdańsku (spadek o ponad 10%). Działo się to w otoczeniu rekordowego popytu na mieszkania undefined znacznie większego niż ten, ktundefinedry obserwowaliśmy przed epidemią. Dość mało pozwoleń wydano też w Krakowie czy Gdyni. Dobra sytuacja jest natomiast w Łodzi i Poznaniu. Tam podaż mieszkań miała szanse podążać za rosnącym popytem.

Jak dodamy do tego fakt, że w największych miastach koncentrują się też zakupy generowane przez inwestorundefinedw instytucjonalnych, ktundefinedrzy potrafią wtłaczać na rynki największych miast nawet po kilka miliardundefinedw złotych kwartalnie (przy popycie generowanym przez indywidualnych nabywcundefinedw na poziomie 8-10 miliardundefinedw), to mamy prosty przepis na rosnące ceny mieszkań. Te w oczywisty sposundefinedb też przekładają się na mniejszy popyt, bo coraz mniej osundefinedb stać na zakup mieszkania jeśli ceny rosną nawet o kilkanaście procent rocznie.

Rekordowy rok 2021

Trzeba jednak mieć świadomość, że dane za czwarty kwartał są de facto słabszą końcundefinedwką rekordowego roku. Bez wątpienia 2021 rok przejdzie do historii jako deweloperska hossa. W całym roku 14 firm, ktundefinedrych papiery są notowane na giełdzie sprzedały łącznie ponad 25,5 tys. mieszkań. Jest to wynik o 22% lepszy niż w 2020 roku. Wtedy łączna sprzedaż opiewała na prawie 21 tys. lokali. Do tego w gundefinedrę poszły ceny mieszkań. W sumie więc wartość sprzedanych w 2021 roku mieszkań może być nawet o kilkadziesiąt procent wyższa niż rok wcześniej.

W ujęciu rocznym padły rundefinedwnież rekordy u pojedynczych deweloperundefinedw. Pierwszy raz w historii przekroczony został prundefinedg rocznej sprzedaży na poziomie 4 tys. mieszkań i to od razu przez 4 firmy. Takim wynikiem pochwalić się mogą: Dom Development, Atal, Robyg czy Murapol. Ten ostatni sprzedał najwięcej bo aż 4,5 tys. lokali.

Rekordy sprzedaży także dzięki zagranicznym funduszom

Wysokim wynikom sprzedaży sprzyjało potężne zainteresowanie mieszkaniami undefinednad Wisłąundefined ze strony wspomnianych zagranicznych funduszy inwestycyjnych. Doceniają oni zdrowe fundamenty naszego rynku i widzą szanse na znacznie wyższe zyski niż w krajach zachodniej Europy. W efekcie już od kilku kwartałundefinedw kupują oni coraz więcej mieszkań, ale też całe osiedla czy nawet całe firmy deweloperskie. Część z tych transakcji uwzględniana jest w podsumowaniach rocznych ogłaszanych przez giełdowe podmioty. Skala jest potężna, bo gdyby znowu wziąć pod uwagę tylko 14 firm, ktundefinedrych papiery są notowane na giełdzie, to okaże się, że w 2021 roku funduszom PRS sprzedały one około 5 tysięcy mieszkań. To prawie tyle ile wynosi łączna sprzedaż tych firm za czwarty kwartał 2021 roku.


W tym artykule skorzystaliśmy z takich źródeł:

  1. Główny Urząd Statystyczny Przejdź do źródła

Artykuły, które mogą Cię zainteresować

Stopy procentowe, WIBOR a zakup mieszkania #SĘKwFinansach - Oskar Sękowski

Rada Polityki Pieniężnej zdecydowała o kolejnej z rzędu podwyżce stóp procentowych. Nie pozostaje to bez wpływu na raty kredytów i zdolność finansową polskich rodzin. Komentarz odnośnie aktualnej sytuacji na rynku nieruchomości i finansów oraz wyjaśnienie podstawowych pojęć zapewnia Oskar Sękowski, redaktor mieszkanie.pl i analityk branżowy. Zapraszamy na 1 odc. nowej serii!