Ceny mieszkań rosną, choć 2-3 razy wolniej niż przed epidemią

Spadki cen? Nie tym razem – wydaje się mówić rynek mieszkaniowy. Epidemia spowodowała, że wzrosty straciły na dynamice, ale nie zniknęły. Za mieszkania w największych miastach trzeba płacić o ponad 10% więcej niż przed rokiem – wynika z danych NBP.


O czym przeczytasz?

Wzrosty są wolniejsze, ale nie zniknęły

W trzecim kwartale mieszkania dalej drożały. Na 7 największych rynkach przeciętna cena transakcyjna lokalu od dewelopera była o 9% wyższa niż rok wcześniej. W przypadku mieszkań z drugiej ręki wzrosty cen były podobne. Średnia cena, którą wpisywali Polacy w aktach notarialnych wzrosła o 9,1%. Są to wyniki dla Gdańska, Gdyni, Krakowa, Łodzi, Poznania, Warszawy i Wrocławia.

Dla rynku mieszkań używanych bank centralny liczy jednak też zmianę cen z uwzględnieniem jakości sprzedawanych mieszkań (tzw. indeks hedoniczny). Ten sugeruje, że na największych rynkach mieszkania używane w ostatnim roku zdrożały mocniej, bo o 10,8%. Dlaczego o tym piszemy? Powód jest prosty – jest to najbardziej wiarygodna informacja o tym jak w ostatnim czasie zmieniały się ceny mieszkań w Polsce. Powód jest prosty. Chodzi o to, że na zwykłą średnią cenę bardzo mocno wpływa to, jeśli Polacy kupią w danym czasie więcej apartamentów (wtedy średnia cena transakcyjna idzie do góry), albo wręcz przeciwnie – więcej wybierają mieszkań w PRL-owskich blokach (wtedy średnia cena spada). Analitycy NBP zbierają tak dokładne dane i mają ich tak dużo, że potrafią takie zmiany wychwycić i obliczyć „czystą” zmianę cen. Tak w uproszczeniu działa wspomniany indeks hedoniczny. Skoro już weszliśmy w meandry metodologii, to jeszcze jeden szczegół – dane, które NBP opublikował za trzeci kwartał tak naprawdę dotyczą okresu od czerwca do sierpnia. Liczby te bank centralny może jeszcze rewidować przy okazji kolejnych publikacji.

Ceny mieszkań używanych w 7 miastach

Wzrosty cen przyhamowały, ale nie zahamowały

Oczywiście ktoś mógłby powiedzieć, że w ciągu ostatniego roku doszło do niemałych zawirowań i te wzrosty, o których mówimy powyżej, wciąż zawdzięczamy w dużej mierze dobrym danym sprzed epidemii. I taka osoba miałaby częściowo rację. Fatycznie było tak, że pod koniec 2019 roku i na początku bieżącego mieszkania bardzo szybko zyskiwały na wartości. Potem nastąpiła epidemia i wzrosty spowolniły, ale wciąż dane banku centralnego pokazują, że choć dynamika zmian jest 2-3 krotnie niższa niż na początku roku, to kierunek się nie zmienił – mieszkania wciąż drożeją. Tak przynajmniej sytuacja wygląda na rynku wtórnym, który przez bank centralny jest lepiej zbadany.

Spójrzmy na szczegóły. Jeśli chodzi o ceny mieszkań używanych, to prosta średnia dla 7 rynków mówi w ostatnim kwartale o stabilizacji cen. Jednak wcześniej wspomniany indeks hedoniczny daje wyższy wynik. Sugeruje on bowiem, że przeciętne używane „M” zdrożało pomiędzy kwartałem trzecim i drugim o 1,6%.

To może sugerować, że Polacy chętniej kupują mieszkania w gorszych lokalizacjach i niższym standardzie. Dlatego właśnie zwykła średnia, która w prosty sposób wrzuca wszystkie transakcje do jednego worka, może pokazywać stabilizację cen. Gdy jednak zajrzymy głębiej i uwzględnimy jakość sprzedawanych nieruchomości, to zobaczymy wzrosty. Powody są co najmniej dwa – po pierwsze takie mieszkania są tańsze, a więc zwracają uwagę większego grona kupujących na własne potrzeby. Ponadto takie mieszkania chętnie wybierają inwestorzy, bo co do zasady rentowność wynajmu tańszych lokali jest wyższa niż tych z wyższej półki cenowej.

Polacy chcą bezpieczeństwa, zysków i ochrony przed inflacją

Najnowsze dane NBP potwierdzają, że pomimo obaw pojawiających się na początku epidemii, popyt na mieszkania jest wysoki. Fundamentalne powody są przynajmniej trzy. W obliczu szybko rosnących cen szukamy ochrony przed inflacją. W obliczu niemal zerowego oprocentowania lokat szukamy inwestycji dającej przyzwoitą rentowność. Do tego epidemia spowodowała, że wolimy inwestować w bezpieczniejsze aktywa. Na wszystkie te bolączki odpowiedzią się nieruchomości. Historia pokazuje, że inwestorzy długoterminowi mogą liczyć na wzrost cen mieszkań wyższy niż inflacja. Na wynajmie w dużych miastach – choć mniej niż przed rokiem – można zarobić przez rok kwotę odpowiadającą 4% wartości mieszkania. Gdyby tego było mało, to nieruchomości są uznawane za bezpieczną inwestycję. Wszystko to składa się na wysoki popyt na mieszkania w okresie epidemii.

Nie byłoby to możliwe gdyby nie fakt, że fundamenty rodzimego rynku mieszkaniowego są mocne. Wzrosty cen, które obserwowaliśmy w ostatnich latach nie miały oparcia w kredytowym boomie, ale dochodach Polaków, które przez ostatnie 6 lat wzrosły niemal tak mocno jak ceny mieszkań – wynika z danych Eurostatu. Nie jest to wcale częsty przypadek jeśli weźmiemy pod uwagę kraje europejskie. Okazuje się bowiem, że w kilkunastu państwach ceny mieszkań w trakcie trwającej hossy rosły 2, 3 czy nawet 4 razy szybciej niż dochody obywateli.

Ceny najmocniej wzrosły w Poznaniu i Łodzi

Warto jeszcze rzucić okiem na poszczególne miasta. Jak zwykle dane NBP pokazują bowiem spore zróżnicowanie regionalne. W ciągu ostatnich 12 miesięcy najmocniej mieszkania używane zdrożały w Łodzi (15%) i Poznaniu (17%). Na drugim biegunie znajdziemy Bydgoszcz, Opole i Zieloną Górę. W tych miastach ceny płacone za mieszkania wciąż są o 5% wyższe niż przed rokiem, przy czym ostatni kwartał przyniósł korektę wycen.

Mniejsze wzrosty zanotowano na rynku mieszkań nowych. W trzecim kwartale mieszkania w Gdyni były sprzedawane nawet o 1% taniej niż przed rokiem, a w Lublinie ceny wróciły do poziomu sprzed roku. Na drugim biegunie znajdziemy Kraków, Zieloną Górę, Warszawę i Kielce. W tych miastach deweloperzy sprzedawali „metry” o co najmniej 10% drożej niż przed rokiem.

Ceny mieszkań w największych miastach

Artykuły, które mogą Cię zainteresować

500 sekund o rynku nieruchomości #3 – luty 2021

O kredytach hipotecznych, większej dostępności finansowania zakupu mieszkań! O wyprowadzce poza miasto i o ekologii na mieszkanie.pl Świat nieruchomości w podsumowaniu miesięcznym, wspólnie z Fiat