W trzecim kwartale mieszkania dalej drożały. Na 7 największych rynkach przeciętna cena transakcyjna lokalu od dewelopera była o 9% wyższa niż rok wcześniej. W przypadku mieszkań z drugiej ręki wzrosty cen były podobne. Średnia cena, ktundefinedrą wpisywali Polacy w aktach notarialnych wzrosła o 9,1%. Są to wyniki dla Gdańska, Gdyni, Krakowa, Łodzi, Poznania, Warszawy i Wrocławia.
Dla rynku mieszkań używanych bank centralny liczy jednak też zmianę cen z uwzględnieniem jakości sprzedawanych mieszkań (tzw. indeks hedoniczny). Ten sugeruje, że na największych rynkach mieszkania używane w ostatnim roku zdrożały mocniej, bo o 10,8%. Dlaczego o tym piszemy? Powundefinedd jest prosty undefined jest to najbardziej wiarygodna informacja o tym jak w ostatnim czasie zmieniały się ceny mieszkań w Polsce. Powundefinedd jest prosty. Chodzi o to, że na zwykłą średnią cenę bardzo mocno wpływa to, jeśli Polacy kupią w danym czasie więcej apartamentundefinedw (wtedy średnia cena transakcyjna idzie do gundefinedry), albo wręcz przeciwnie undefined więcej wybierają mieszkań w PRL-owskich blokach (wtedy średnia cena spada). Analitycy NBP zbierają tak dokładne dane i mają ich tak dużo, że potrafią takie zmiany wychwycić i obliczyć undefinedczystąundefined zmianę cen. Tak w uproszczeniu działa wspomniany indeks hedoniczny. Skoro już weszliśmy w meandry metodologii, to jeszcze jeden szczegundefinedł undefined dane, ktundefinedre NBP opublikował za trzeci kwartał tak naprawdę dotyczą okresu od czerwca do sierpnia. Liczby te bank centralny może jeszcze rewidować przy okazji kolejnych publikacji.
Wzrosty cen przyhamowały, ale nie zahamowały
Oczywiście ktoś mundefinedgłby powiedzieć, że w ciągu ostatniego roku doszło do niemałych zawirowań i te wzrosty, o ktundefinedrych mundefinedwimy powyżej, wciąż zawdzięczamy w dużej mierze dobrym danym sprzed epidemii. I taka osoba miałaby częściowo rację. Fatycznie było tak, że pod koniec 2019 roku i na początku bieżącego mieszkania bardzo szybko zyskiwały na wartości. Potem nastąpiła epidemia i wzrosty spowolniły, ale wciąż dane banku centralnego pokazują, że choć dynamika zmian jest 2-3 krotnie niższa niż na początku roku, to kierunek się nie zmienił undefined mieszkania wciąż drożeją. Tak przynajmniej sytuacja wygląda na rynku wtundefinedrnym, ktundefinedry przez bank centralny jest lepiej zbadany.
Spundefinedjrzmy na szczegundefinedły. Jeśli chodzi o ceny mieszkań używanych, to prosta średnia dla 7 rynkundefinedw mundefinedwi w ostatnim kwartale o stabilizacji cen. Jednak wcześniej wspomniany indeks hedoniczny daje wyższy wynik. Sugeruje on bowiem, że przeciętne używane undefinedMundefined zdrożało pomiędzy kwartałem trzecim i drugim o 1,6%.
To może sugerować, że Polacy chętniej kupują mieszkania w gorszych lokalizacjach i niższym standardzie. Dlatego właśnie zwykła średnia, ktundefinedra w prosty sposundefinedb wrzuca wszystkie transakcje do jednego worka, może pokazywać stabilizację cen. Gdy jednak zajrzymy głębiej i uwzględnimy jakość sprzedawanych nieruchomości, to zobaczymy wzrosty. Powody są co najmniej dwa undefined po pierwsze takie mieszkania są tańsze, a więc zwracają uwagę większego grona kupujących na własne potrzeby. Ponadto takie mieszkania chętnie wybierają inwestorzy, bo co do zasady rentowność wynajmu tańszych lokali jest wyższa niż tych z wyższej pundefinedłki cenowej.
Polacy chcą bezpieczeństwa, zyskundefinedw i ochrony przed inflacją
Najnowsze dane NBP potwierdzają, że pomimo obaw pojawiających się na początku epidemii, popyt na mieszkania jest wysoki. Fundamentalne powody są przynajmniej trzy. W obliczu szybko rosnących cen szukamy ochrony przed inflacją. W obliczu niemal zerowego oprocentowania lokat szukamy inwestycji dającej przyzwoitą rentowność. Do tego epidemia spowodowała, że wolimy inwestować w bezpieczniejsze aktywa. Na wszystkie te bolączki odpowiedzią się nieruchomości. Historia pokazuje, że inwestorzy długoterminowi mogą liczyć na wzrost cen mieszkań wyższy niż inflacja. Na wynajmie w dużych miastach undefined choć mniej niż przed rokiem undefined można zarobić przez rok kwotę odpowiadającą 4% wartości mieszkania. Gdyby tego było mało, to nieruchomości są uznawane za bezpieczną inwestycję. Wszystko to składa się na wysoki popyt na mieszkania w okresie epidemii.
Nie byłoby to możliwe gdyby nie fakt, że fundamenty rodzimego rynku mieszkaniowego są mocne. Wzrosty cen, ktundefinedre obserwowaliśmy w ostatnich latach nie miały oparcia w kredytowym boomie, ale dochodach Polakundefinedw, ktundefinedre przez ostatnie 6 lat wzrosły niemal tak mocno jak ceny mieszkań undefined wynika z danych Eurostatu. Nie jest to wcale częsty przypadek jeśli weźmiemy pod uwagę kraje europejskie. Okazuje się bowiem, że w kilkunastu państwach ceny mieszkań w trakcie trwającej hossy rosły 2, 3 czy nawet 4 razy szybciej niż dochody obywateli.
Ceny najmocniej wzrosły w Poznaniu i Łodzi
Warto jeszcze rzucić okiem na poszczegundefinedlne miasta. Jak zwykle dane NBP pokazują bowiem spore zrundefinedżnicowanie regionalne. W ciągu ostatnich 12 miesięcy najmocniej mieszkania używane zdrożały w Łodzi (15%) i Poznaniu (17%). Na drugim biegunie znajdziemy Bydgoszcz, Opole i Zieloną Gundefinedrę. W tych miastach ceny płacone za mieszkania wciąż są o 5% wyższe niż przed rokiem, przy czym ostatni kwartał przyniundefinedsł korektę wycen.
Mniejsze wzrosty zanotowano na rynku mieszkań nowych. W trzecim kwartale mieszkania w Gdyni były sprzedawane nawet o 1% taniej niż przed rokiem, a w Lublinie ceny wrundefinedciły do poziomu sprzed roku. Na drugim biegunie znajdziemy Krakundefinedw, Zieloną Gundefinedrę, Warszawę i Kielce. W tych miastach deweloperzy sprzedawali undefinedmetryundefined o co najmniej 10% drożej niż przed rokiem.
