Berlińczycy strzelają sobie w drugie kolano

Najpierw dopuszczenie funduszy inwestycyjnych do rynku mieszkaniowego, a teraz jeszcze pomysł, aby znacjonalizować wcześniej sprzedane im mieszkania. Efekt obu działań w końcu będzie taki sam – mieszkania w Berlinie będą droższe i trudniej dostępne.


O czym przeczytasz?

Referendum przeprowadzone przy okazji niemieckich wyborundefinedw zobowiązuje senat Berlina do stworzenia takich ustaw, aby wywłaszczyć fundusze inwestycyjne z posiadanych przez nie mieszkań. Gra toczy się o około 240-250 tysięcy mieszkań. To około 15% wszystkich nieruchomości znajdujących się w stolicy Niemiec.

Niby niewiele, ale dominuje opinia, że to właśnie fundusze inwestycyjne wyznaczają trendy na tamtejszym rynku. Jest to o tyle uzasadnione, że dane firmy Guthmann sugerują, że w Berlinie przez lata zakupy portfelowe mieszkań dominowały w ogundefinedlnej liczbie sprzedanych nieruchomości. To znaczy, że inwestorzy częściej kupowali tam mieszkania niż Berlińczycy nabywali na własne potrzeby. Jeśli dodamy do tego fakt, że przez ostatnie lata ceny mieszkań i czynsze najmu rosły w stolicy naszych zachodnich sąsiadundefinedw szybciej niż wynagrodzenia ludności, to mamy obraz sytuacji, ktundefinedrej na pewno nie chcielibyśmy powtarzać nad Wisłą. Przykład? Dane Guthmann dowodzą, że średnia cena za metr jeszcze w 2011 roku wynosiła 1700 euro, a dziś jest to już ponad 5000 euro. Za to w latach 2008-18 czynsze ofertowe najmu rosły w Berlinie 4 razy szybciej niż wynagrodzenia ludności.2021 09 29 Wykres 1.png

Nacjonalizacja złym sposobem na naprawienie starych błędundefinedw

Przy tym warto uświadomić sobie, że pomysł nacjonalizacji mieszkań należących do funduszy to już co najmniej drugi fundamentalny błąd, ktundefinedry Niemcy popełnili. Wcześniej pozwolili oni na szeroki dopływ kapitału inwestycyjnego na rynek mieszkaniowy. Przypomnimy, że największe fundusze posiadające mieszkania w Berlinie przez lata gromadziły portfel mieszkań m.in. kupując je od władz lokalnych lub skupując inne podmioty. Na przykład Berlin w 2004 roku sprzedał spundefinedłkę GSW (65 tys. mieszkań). 9 lat pundefinedźniej te mieszkania zasiliły zasundefinedb należący do Deutsche Wohnen i stanowią dziś ponad połowę lokali zarządzanych przez tę największą tego typu firmę działającą w stolicy Niemiec.

Problemem było to, że undefinedw napływ kapitału był nadmierny. Był to ważny czynnik, ktundefinedry przyczynił się do tego, że w Berlinie ceny mieszkań czy stawki najmu rosły znacznie szybciej niż wynagrodzenia ludności. W uproszczony sposundefinedb mechanizm ten wyglądać mundefinedgł tak, że duży napływ kapitału inwestycyjnego skutkował wzrostem cen mieszkań. To powodowało, że coraz mniej osundefinedb było sobie w stanie pozwolić na zakup nieruchomości, ale przecież musieli gdzieś mieszkać. W naturalny sposundefinedb grupa ta zasilała więc grono najemcundefinedw. Skoro chętnych na najem było coraz więcej, a mieszkań w tym tempie nie przybywało, to prowadziło to do wzrostu czynszundefinedw.

Bardzo ważne jest to, aby zrozumieć, że rynek mieszkaniowy to system naczyń połączonych. Można na to przytoczyć wiele przykładundefinedw z kraju jak i świata. Weźmy na przykład stolicę Wielkiej Brytanii. W efekcie wzmożonego popytu na rezydencje i apartamenty w prestiżowych częściach Londynu, doszło do wzrostu cen nie tylko w tych najdroższych częściach brytyjskiej stolicy, ale też w innych dzielnicach oraz strefie podmiejskiej. Powundefinedd? Osoby, ktundefinedrych nie stać było na zakup w drożejących dzielnicach kupowali lub najmowali mieszkania poza ich obszarem. W efekcie potężny popyt w jednym miejscu jak fale rozlewał się na kolejne obszary. Podobnie działa związek pomiędzy cenami zakupu i czynszami najmu undefined jeśli nie rośnie dostatecznie oferta, czyli podaż mieszkań, to wzrost cen zakupu nieruchomości przekłada się też na wzrost stawek czynszu, bo rosnąca grupa osundefinedb, ktundefinedrych nie stać na zakup postanawia zostać najemcami.

Ofiarą walki o niższe czynsze są lokatorzy

Widząc ten problem władze Berlina postanowiły działać. Rozwiązaniem tego problemu było wprowadzenie kontroli czynszundefinedw. Znowu było to rozwiązanie przeciwskuteczne. I nie chodzi już nawet o to, że odpowiednik naszego Trybunału Konstytucyjnego cofnął w Niemczech te regulacje. To w sumie spowodowało, że ktoś kto przez pewien czas cieszył się, że płaci mniej, dziś musi ten regulacyjny rabat oddać. To najprostszy sposundefinedb na to, aby dotychczasowych najemcundefinedw się pozbyć.

Najważniejsze jest jednak to, że nawet gdyby sytuacja nie rozwinęła się w ten sposundefinedb, a więc regulacje czynszowe utrzymano by w mocy, to na co najmniej dwa sposoby uderzyłoby to w dostępność mieszkań w Berlinie. Po pierwsze regulacje czynszowe powodowały, że mniej powstawało nowych mieszkań. Deweloperzy mniej budowali skoro spodziewali się mniejszego popytu na nieruchomości ze strony inwestorundefinedw. Oczywiste jest przy tym to, że skoro mniej się budowało, to nie ułatwiało sytuacji mieszkaniowej Berlińczykundefinedw, ktundefinedrzy narzekali na brak nieruchomości. Ten brak szacowany jest przez Guthmann na ponad 200 tys. mieszkań przy około 15-20 tysiącach nowopowstających nieruchomościach co roku.

Ale to nie wszystko, bo regulacje czynszowe, to prosta recepta na to, aby doprowadzić do nieefektywnego wykorzystania istniejących zasobundefinedw. Doskonałym przykładem mogą być niektundefinedre patologiczne sytuacje znane z naszego sektora mieszkań komunalnych. Ale w wersji mniej jaskrawej można wytłumaczyć ten fenomen na prostszym przykładzie. Jeśli mamy regulowane czynsze, to w sytuacji, w ktundefinedrej rodzina zajmuje od lat duże mieszkanie to nawet po wyprowadzce dzieci może ona nie być zainteresowana zamianą mieszkania na mniejsze. Może się bowiem okazać, że bieżący undefined od dawna nie urynkowiony - czynsz za duże mieszkanie w dobrej lokalizacji jest na tyle atrakcyjny, że nie opłaca się przeprowadzka do mniejszego lokum. Popisując nową umowę możemy utracić stary niski czynsz na rzecz nowego undefined znacznie wyższego i to pomimo mniejszego metrażu.

Od samego mieszania herbata nie staje się słodsza

Dziś do tego całego zamieszania dochodzi referendum, w ktundefinedrym berlińczycy opowiedzieli się za nacjonalizacją mieszkań należących do dużych podmiotundefinedw. Znowu jest to fundamentalne niezrozumienie problemu przed ktundefinedrym stoi stolica naszego zachodniego sąsiada. A tym problemem jest dostępność mieszkań. Nie poprawi się jej poprzez przejęcie istniejących lokali. Od samego takiego ruchu ich nie przybędzie, a nawet więcej undefined takie działanie może kosztować dziesiątki miliardundefinedw euro. Nawet jeśli doszłoby do nacjonalizacji po cenach niższych niż rynkowe, to wcześniej czy pundefinedźniej fundusze inwestycyjne mogą w sądach udowodnić, że należy im się odszkodowanie i to jeszcze z odsetkami oraz wynagrodzeniem za utracone korzyści. Aktualni najemcy tych mieszkań oczywiście mogliby odnieść korzyści w postaci niższych czynszundefinedw, ale wciąż nie rozwiązałoby to problemu braku ponad 200 tysięcy mieszkań i tego, że setki tysięcy Berlińczykundefinedw potrzebują mieszkań lub innych nieruchomości niż te, w ktundefinedrych dziś mieszkają.

Co więc powinni zrobić Berlińczycy? Budować więcej! Te pieniądze, ktundefinedre mogą być wydane na nacjonalizację, należałoby wydać na stworzenie programu budowlanego, ktundefinedry pomundefinedgłby deweloperom, organizacjom non-profit, spundefinedłdzielniom czy lokalnym władzom budować więcej nowych mieszkań. Głundefinedwnym problemem w Berlinie nie jest bowiem to kto jest właścicielem istniejących zasobundefinedw mieszkaniowych, ale to że mieszkań jest za mało.

Uczmy się na błędach sąsiadundefinedw

Z podobnym problemem już za kilka undefined kilkanaście lat mierzyć mogą się też Polacy. Już dziś co i rusz dowiadujemy się o spektakularnych transakcjach zawieranych pomiędzy deweloperami i najczęściej zagranicznymi funduszami inwestycyjnymi. W ich efekcie w ręce funduszy wpadają całe budynki, osiedla, a nawet całe firmy deweloperskie. To powoduje, że oferta mieszkań na sprzedaż topnieje. Przy stałym i bardzo wysokim popycie konsekwencją są rosnące ceny. Przykłady z Zachodu pokazują, że na tej zmianie może się to nie zatrzymać. Wraz z tym jak coraz mniej osundefinedb będzie stać na zakup mieszkania, drożeć może też najem. W efekcie o mieszkanie może być coraz trudniej undefined szczegundefinedlnie jeśli dojdzie do tego kolejny znany z Zachodu negatywny czynnik, że rosnącym cenom towarzyszy spadająca liczba nowobudowanych nieruchomości. Warto już dziś zastanowić się jak nie wpadać w pułapki, ktundefinedre tak łatwo wpadały władze Berlina i wielu innych miast czy krajundefinedw.

Artykuły, które mogą Cię zainteresować

Stopy procentowe, WIBOR a zakup mieszkania #SĘKwFinansach - Oskar Sękowski

Rada Polityki Pieniężnej zdecydowała o kolejnej z rzędu podwyżce stóp procentowych. Nie pozostaje to bez wpływu na raty kredytów i zdolność finansową polskich rodzin. Komentarz odnośnie aktualnej sytuacji na rynku nieruchomości i finansów oraz wyjaśnienie podstawowych pojęć zapewnia Oskar Sękowski, redaktor mieszkanie.pl i analityk branżowy. Zapraszamy na 1 odc. nowej serii!