90 proc. "apartamentów" to wcale nie apartamenty

Słowo „apartament” kojarzy się z jakością z najwyższej półki. Niestety, często pod tym hasłem kryje się bardzo niewiele.


O czym przeczytasz?

Jakość z najwyższej półki

Według słownika języka polskiego PWN, słowo „apartament” ma dwa znaczenia. W pierwszym jest to: „luksusowo urządzone, wielopokojowe mieszkanie lub podobne pomieszczenie w hotelu”. W drugim natomiast - „reprezentacyjne i prywatne wnętrze pałacowe”. A jakie „apartamenty” można znaleźć w ofertach sprzedaży?

Jak twierdzi Jarosław Krawczyk, ekspert serwisu Otodom.pl, pod tym pojęciem często kryją się po prostu mieszkania o podwyższonym standardzie.

- Pojawił się też termin „mikroapartament”, którym określane są malutkie, czasem nawet kilkunastometrowe lokale, a ze źródłosłowiem łączy je tylko podwyższony standard, który też nie jest regułą i niekoniecznie oznacza luksus – mówi Jarosław Krawczyk.

Jak dodaje, w serwisie Otodom.pl można znaleźć obecnie ponad 21 tys. ogłoszeń, zawierających słowo „apartament”.

- Część z nich to faktycznie apartamenty w centrach dużych miast albo miejscowościach turystycznych, a część to nawet 30-metrowe kawalerki – dodaje Jarosław Krawczyk.

To musi być unikat

Mimo różnych interpretacji słowa „apartament”, eksperci od nieruchomości zapewniają, że można wskazać cechy, które powinno mieć takie lokum.  

Zdaniem Jarosława Jędrzyńskiego, przedstawiciela portalu RynekPierwotny.pl, apartamenty można podzielić na standardowe i luksusowe.

- Ten segment mieszkaniówki wyróżnia przede wszystkim lokalizacja. Zawsze musi być topowa, prestiżowa, a w przypadku apartamentów luksusowych -  unikatowa, a więc w okolicach śródmiejskich, najlepiej w pobliżu atrakcyjnych terenów zielonych i miejskiej infrastruktury handlowej, gastronomicznej czy rekreacyjnej – tłumaczy Jarosław Jędrzyński.

Jego opinię podziela Aleksander Skirmuntt z firmy Maxon Nieruchomości​.

- Lokalizacja jest kluczowa, np. w przypadku Warszawy powinno to być Śródmieście, ale też bliski Mokotów, Ochota, Saska Kępa, Żoliborz, ogólnie dzielnice lub ich części, powszechnie uważane za prestiżowe. Ta charakterystyka dotyczy też innych miast – twierdzi Aleksander Skirmuntt.

Apartamentowiec z prawdziwego zdarzenia powinien mieć także basen, saunę, centrum spa, siłownię czy też pomieszczenia klubowe do dyspozycji lokatorów.

- Budynek powinien być wyposażony w lobby, ochronę i nowoczesne rozwiązania technologiczne, jak klimatyzacja czy wysokiej klasy wideofon. Samo mieszkanie powinno charakteryzować wysokiej klasy wykończeniu i wyposażenie. W niektórych opracowaniach pojawiają się też wymiary – np. sufit na wysokości co najmniej 2,85 m i minimum 30-metrowy salon – wymienia Marcin Krasoń, ekspert obido.pl.

Jak dodaje Jarosław Jędrzyński, kiedyś mówiło się też, że apartament powinien mieć co najmniej 100 mkw., dwie sypialnie oraz wyraźnie oddzieloną części prywatnej od oficjalnej.

- Teraz bardziej liczy się umiejscowienie lokalu w odpowiednim budynku, bo np. 60-metrowemu i 2-pokojowemu lokum w Złotej 44 w Warszawie trudno odmówić statusu apartamentu Najważniejszy jest maksymalny stopień funkcjonalności i luksusowego wykończenia. Kameralne apartamentowce w niskiej zabudowie powinny także zapewniać wszystkim lokalom przestronne tarasy. Apartamenty niemal w 100 proc. sprzedawane są w stanie wykończonym, a nie deweloperskim, jak cała reszta lokali z pierwszej ręki – zaznacza Jarosław Jędrzyński.

Kluczowa jest także cena, która w przypadku apartamentów musi być wyraźnie wyższa od średniej dla oferty deweloperskiej w danym mieście.

- W przypadku apartamentów luksusowych zazwyczaj osiąga lub przekracza dwukrotność tej średniej – dodaje ekspert serwisu RynekPierwotny.pl.

Rzeczywistość naciągana

Analizując oferty rynkowe, bardzo szybko zauważymy, że dla sprzedawców definicja słowa "apartament" jest bardzo szeroka. Przykład? Spośród wspomnianych 21 tys. ogłoszeń z serwisu Otodom.pl, tylko co dziesiąte ma jednocześnie co najmniej 100 mkw. i cztery pokoje, a także kosztuje co najmniej milion złotych.

- Kwotę przekraczającą 2 mln zł wyłożyć trzeba na 800 dostępnych nieruchomości. W miarę podnoszenia oczekiwań względem nieruchomości możemy dojść do bardzo wysokich kwot: najdroższe dostępne apartamenty kosztują kilkanaście, a nawet ponad 20 mln zł. Takich nieruchomości, przekraczających cenę 10 milionów jest jednak już tylko kilkanaście - mówi Jarosław Krawczyk.

Także i my postanowiliśmy zgłębić temat nieruchomości z najwyższej półki. Przeanalizowaliśmy informacje prasowe, dotyczące inwestycji deweloperskich, jakie spłynęły do nas w ostatnich tygodniach. W prawie 20 na ponad 50 takich komunikatów znalazło się słowo "apartament". Oto wybrane nieruchomości, sprzedawane jako te z najwyższej półki, a w rzeczywistości - zbliżone standardem do segmentu popularnego. 

Wrocław: osiedle z mieszkaniami o powierzchni od 24 mkw., stan deweloperski, a więc brak wykończenia, odległość od centrum miasta: 6 km, w sąsiedztwie brak terenów zielonych, w budynku brak recepcji i innych udogodnień typu: basen, sauna, siłownia. Zachwalając inwestycję deweloper koncentruje się na tym, że "niektóre lokale są dwupoziomowe". 

Warszawa: słowo „apartamenty” pojawia się już w nazwie inwestycji, tymczasem jej wyróżniki to: 9 km od centrum miasta, cena: około 10 tys. zł za 1 mkw. (mniej niż średnia dla Warszawy – według CBRE), mieszkania niewykończone, jedyne "atrakcje" to plac zabaw, rowerownia i garaż podziemny. 

Kraków: mieszkania z segmentu popularnego, powierzchnia lokali - od 26 mkw., jako udogodnienia wskazano: "możliwość podłączenia klimatyzacji oraz systemów inteligentnego zarządzania domem, dostępność komórek lokatorskich i stojaki na rowery".

Gdynia: deweloper kusił widokiem na morze, z kolei na taki można było liczyć w przypadku... dwóch mieszkań.  "Udogodnienia” dla mieszkańców to balkony, tarasy i ogórdki, stojaki na rowery, cichobieżne windy, na parterze - kilka punktów usługowych i sklep spożywczy.

Kieruj się gustem, nie hasłem 

Eksperci nie mają wątpliwości, że powszechne używanie pojęcia „apartament” przez deweloperów ma charakter marketingowy.

- Wystarczy rzut oka na lokalizację inwestycji bądź jej wizualizację, by stwierdzić czy mamy do czynienia z apartamentowcem z prawdziwego zdarzenia – uważa Jarosław Jędrzyński.

Poza tym, kierowanie się samym nazewnictwem nie ma większego sensu.  

- Szukajmy takiego mieszkania, które spełnia nasze oczekiwania i na które nas stać, niezależnie od tego, czy w ofercie zwie się mieszkaniem czy apartamentem – radzi Jarosław Krawczyk.

Jak dodaje Aleksander Skirmuntt, deweloperzy nadużywający słowa "apartamenty" raczej nikomu tym krzywdy nie zrobią.

- Kto się zna to nie uwierzy, a kto się nie zna, to co najwyżej lepiej się poczuje, wiedząc że kupił "apartament" – twierdzi Aleksander Skirmuntt.

Według szacunków portalu RynekPierwotny.pl, nowe apartamety w Polsce odpowiadają za około 5-7 procent rynku. Natomiast wartość rodzimych apartamentów luksusowych nie przekracza 1 proc.

- Z danych High Level Sales & Marketing wynika natomiast, że w siedmiu największych miastach w 2019 r. sprzedano nieco ponad tysiąc nieruchomości luksusowych. W ujęciu wartościowym rynek oszacowany został na 1,82 mld zł – dodaje Marcin Krasoń.

 

 

Artykuły, które mogą Cię zainteresować