Brak odpowiedniej izolacji akustycznej w mieszkaniu. Czy można coś z tym zrobić? Studium przypadku.

Po zamieszkaniu okazało się, że w mieszkaniu jest źle wyizolowany sufit. Słychać każdy krok sąsiadów. Budynek jest już po okresie gwarancji. Kto ponosi za to odpowiedzialność? Czy to część wspólna i można dochodzić roszczeń od wspólnoty?


O czym przeczytasz?

Stan faktyczny: Mieszkanie w budynku ok. 15-letnim, które nigdy wcześniej nie było wykończone i po wykończeniu i zamieszkaniu okazało się, że jest prawdopodobnie źle wyizolowany sufit, bo słychać każdy krok sąsiadów. Być może konieczne będzie zamówienie kosztownej ekspertyzy akustyka budowlanego, ale pytanie czy będzie - prócz potwierdzenia tego stanu - cokolwiek warta. Budynek jest już po okresie gwarancji/rękojmi. Czy ktoś po 15 latach ponosi odpowiedzialność za (ewentualną) wadliwą izolację akustyczną? Czy to część wspólna i można dochodzić roszczeń od wspólnoty?

Ekspertyza

Wskazana w stanie faktycznym wada jest obiektywnie mierzalna i możliwa do określenia przy pomocy specjalisty z zakresu akustyki budowlanej lub rzeczoznawcy budowlanego. Po dokonaniu wizji lokalnej, odpowiednich pomiarów i zapoznaniu się z niezbędnymi dokumentami jest on w stanie określić czy w rzeczywistości doszło do przekroczenia norm określonych przez przepisy prawa.

Sporządzenie opinii przez specjalistę z zakresu akustyki budowlanej lub rzeczoznawcy budowlanego może kosztować od kilku do nawet kilkunastu tysięcy złotych. Ostateczna kwota wynagrodzenia uzależniona jest przede wszystkim od stopnia skomplikowania sprawy i parametrów mieszkania.

W sprawach jak ta lub jej podobnych, gdzie właściwa ocena zarzutów wymaga wiedzy specjalistycznej, taka opinia (czy na potrzeby postępowania wstępnego, czy już na etapie sądowym - tu uwaga, tylko sąd może wyznaczyć biegłego w sprawie) wydaje się konieczna. Może nawet pierwszoplanowa, ponieważ nie sposób inaczej ocenić stanu faktycznego w sposób możliwie obiektywny.

Wymogi akustyczne - przepis wykonawczy

Kwestie dotyczące wymogów izolacji akustycznej zostały określone w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie.

Powyższy akt prawny, a w szczególności jego § 326 zawiera następujące regulacje dotyczące wymogów izolacji akustycznej. Można tu znaleźć wiele wytycznych dotyczących dopuszczalneogo poziomu hałasu i norm związnych z tym parametrem.

Poziom hałasu oraz drgań przenikających do pomieszczeń w budynkach mieszkalnych, budynkach zamieszkania zbiorowego i budynkach użyteczności publicznej, z wyłączeniem budynków, dla których jest konieczne spełnienie szczególnych wymagań ochrony przed hałasem, nie może przekraczać wartości dopuszczalnych, określonych w Polskich Normach dotyczących ochrony przed hałasem pomieszczeń w budynkach oraz oceny wpływu drgań na ludzi w budynkach, wyznaczonych zgodnie z Polskimi Normami dotyczącymi metody pomiaru poziomu dźwięku A w pomieszczeniach oraz oceny wpływu drgań na ludzi w budynkach.

Dalej znajdziemy, że w budynkach przegrody zewnętrzne i wewnętrzne oraz ich elementy powinny mieć izolacyjność akustyczną nie mniejszą od podanej w Polskiej Normie dotyczącej wymaganej izolacyjności akustycznej przegród w budynkach oraz izolacyjności akustycznej elementów budowlanych, wyznaczonej zgodnie z Polskimi Normami określającymi metody pomiaru izolacyjności akustycznej elementów budowlanych i izolacyjności akustycznej w budynkach.

Wymagania odnoszą się do izolacyjności:

  • ścian zewnętrznych, stropodachów, ścian wewnętrznych, okien w przegrodach zewnętrznych i wewnętrznych oraz drzwi w przegrodach wewnętrznych - od dźwięków powietrznych;
  • stropów i podłóg - od dźwięków powietrznych i uderzeniowych;
  • podestów i biegów klatek schodowych w obrębie lokali mieszkalnych - od dźwięków uderzeniowych.

Prowadzone w budynku przewody i kanały instalacyjne (w tym kanały wentylacyjne) nie mogą powodować pogorszenia izolacyjności akustycznej między pomieszczeniami poniżej wartości wynikających z wymagań zawartych w Polskiej Normie dotyczącej izolacyjności akustycznej przegród w budynkach oraz izolacyjności akustycznej elementów budowlanych.

Budynki wielorodzinne

W budynku mieszkalnym wielorodzinnym:

  1. izolacja akustyczna stropów międzymieszkaniowych powinna zapewniać zachowanie przez te stropy właściwości akustycznych, bez względu na rodzaj zastosowanej nawierzchni podłogowej;
  2. należy unikać takich układów funkcjonalnych, przy których pomieszczenia sanitarne jednego mieszkania przylegają do pokoju sąsiedniego mieszkania; jeżeli to wymaganie nie zostanie spełnione, ściana międzymieszkaniowa oddzielająca pokój jednego mieszkania od pomieszczenia sanitarnego i kuchni sąsiedniego mieszkania, do której są mocowane przewody i urządzenia instalacyjne, musi mieć konstrukcję zapewniającą ograniczenie przenoszenia przez ścianę dźwięków materiałowych, co w szczególności można uzyskać przy zastosowaniu ściany o masie powierzchniowej nie mniejszej niż 300 kg/m2;
  3. przy mocowaniu urządzeń i przewodów instalacyjnych wewnątrz mieszkania, stanowiących jego wyposażenie techniczne, należy stosować zabezpieczenia przeciwdrganiowe niezależnie od konstrukcji i usytuowania przegrody, do której są mocowane;
  4. w uzasadnionych przypadkach dopuszcza się lokalizowanie:
    • urządzeń obsługujących inne budynki - w pomieszczeniach technicznych,
    • zakładów usługowych wyposażonych w hałaśliwe maszyny i urządzenia,
    • zakładów gastronomicznych i innych prowadzących działalność rozrywkową

pod warunkiem zastosowania specjalnych zabezpieczeń przeciwdźwiękowych i przeciwdrganiowych, tak aby w najniekorzystniejszych warunkach ich użytkowania poziomy hałasu i drgań przenikających do pomieszczeń chronionych nie przekraczały wartości dopuszczalnych określonych w Polskiej Normie dotyczącej dopuszczalnego poziomu dźwięku w pomieszczeniach, zmierzonych zgodnie z Polską Normą dotyczącą metody pomiaru poziomu dźwięku w pomieszczeniach, oraz określonych w Polskiej Normie dotyczącej oceny wpływu drgań na ludzi w budynkach.

Normy techniczne

Normy techniczne dotyczące akustyki budynków mieszkalnych mają na celu wyznaczanie obiektywnych potrzeb oraz oczekiwań co do cech budynku.

Ich przekroczenie może wskazywać na to, że budynek nie ma właściwości, o których nabywca był zapewniany w chwili podpisywania umowy sprzedaży nieruchomości, a które w sposób istotny ograniczają użyteczność zakupionego mieszkania.

Kwestia odpowiedzialności sprzedawcy wadliwego mieszkania

Na potrzeby niniejszego artykułu przyjmijmy, że sprzedawcą mieszkania była osoba prywatna.

Odpowiedzialność sprzedawcy mieszkania oparta jest na zasadach określonych w Kodeksie cywilnym. Zgodnie z art. 556 k.c., sprzedawca jest odpowiedzialny względem kupującego, jeżeli rzecz sprzedana ma wadę fizyczną lub prawną (rękojmia).

Sprzedawca odpowiada z tytułu rękojmi, jeżeli wada fizyczna zostanie stwierdzona przed upływem dwóch lat, a gdy chodzi o wady nieruchomości - przed upływem pięciu lat od dnia wydania rzeczy kupującemu.

Jeżeli kupującym jest konsument a przedmiotem sprzedaży jest używana rzecz ruchoma, odpowiedzialność sprzedawcy może zostać ograniczona, nie mniej niż do roku od dnia wydania rzeczy kupującemu.

Korzystając z rękojmi, kupujący może złożyć oświadczenie o odstąpieniu od umowy albo obniżeniu ceny z powodu wady rzeczy sprzedanej. Jeżeli kupujący żądał wymiany rzeczy na wolną od wad lub usunięcia wady, bieg terminu do złożenia oświadczenia o odstąpieniu od umowy albo obniżeniu ceny rozpoczyna się z chwilą bezskutecznego upływu terminu do wymiany rzeczy lub usunięcia wady.

W tym miejscu przeczytasz więcej na temat rękojmi przy kupnie mieszkania.

Wygaśnięcie uprawnień z tytułu rękojmi za wady fizyczne

Roszczenie o usunięcie wady lub wymianę rzeczy sprzedanej na wolną od wad przedawnia się z upływem roku, licząc od dnia stwierdzenia wady. Jeżeli kupującym jest konsument, bieg terminu przedawnienia w przypadku nieruchomości nie może zakończyć się przed upływem pięciu lat od dnia wydania rzeczy kupującemu.

Warto jednak zaznaczyć, że upływ powyższych terminów nie wyłącza wykonania uprawnień z tytułu rękojmi, jeżeli sprzedawca wadę podstępnie zataił, co niewątpliwie miało miejsce w opisywanej sprawie.

Dowody na źle wyizolowany sufit

W celu dochodzenia roszczeń od sprzedawcy konieczne jest podjęcie działań zmierzających do udowodnienia istnienia wady oraz niewiedzy nabywcy mieszkania co do jej istnienia w chwili zawierania umowy sprzedaży mieszkania.

O ile udowodnienie kwestii związanej z istnieniem wady wymaga przeprowadzenia odpowiednich pomiarów przez osoby wyspecjalizowane w tym zakresie, tak kwestia udowodnienia niewiedzy nabywcy wymaga tylko i wyłączenie działań jego samego.

Powinien on zatem powoływać się na fakt, iż nie został w żaden sposób poinformowany o wadzie jaką jest źle wyizolowany sufit. Wiedza co do stanu mieszkania i ewentualnych jego wad mogła wynikać tylko z tego, co można było naocznie zaobserwować i z tego, o czym poinformował wcześniej sprzedawca mieszkania.

Na podstawie wszechstronnego rozważenia zebranego materiału w ewentualnym postępowaniu sądowym sąd oceni, czy powoływane przez nabywcę kwestie zasługują na uwzględnienie. Niestety, na podstawie samego stanu faktycznego trudno jest ocenić jakie będzie rozstrzygnięcie sądu. Skuteczna pomoc w ocenie, czy warto występować na drogę postępowania sądowego, wymagałaby znajomości całokształtu okoliczności sprawy.

Kwestia ewentualnego wezwania do zapłaty skierowanego do sprzedawcy mieszkania

Niezależnie od kwestii związanej z wystąpieniem na drogę postępowania sądowego, pierwszą czynnością inicjującą rozmowę ze sprzedawcą w zakresie wady mieszkania, powinno być skierowanie wezwania do zapłaty.

Zgodnie z brzmieniem art. 560 § k.c. jeżeli rzecz sprzedana ma wadę, kupujący może złożyć oświadczenie o obniżeniu ceny albo odstąpieniu od umowy, chyba że sprzedawca niezwłocznie i bez nadmiernych niedogodności dla kupującego wymieni rzecz wadliwą na wolną od wad albo wadę usunie.

Ograniczenie to nie ma zastosowania, jeżeli rzecz była już wymieniona lub naprawiana przez sprzedawcę albo sprzedawca nie uczynił zadość obowiązkowi wymiany rzeczy na wolną od wad lub usunięcia wady.

Jeżeli kupującym jest konsument, może zamiast zaproponowanego przez sprzedawcę usunięcia wady żądać wymiany rzeczy na wolną od wad albo zamiast wymiany rzeczy żądać usunięcia wady, chyba że doprowadzenie rzeczy do zgodności z umową w sposób wybrany przez kupującego jest niemożliwe albo wymagałoby nadmiernych kosztów w porównaniu ze sposobem proponowanym przez sprzedawcę.

Przy ocenie nadmierności kosztów uwzględnia się wartość rzeczy wolnej od wad, rodzaj i znaczenie stwierdzonej wady, a także bierze się pod uwagę niedogodności, na jakie narażałby kupującego inny sposób zaspokojenia.

Warto pamiętać, że jeżeli z powodu wady fizycznej rzeczy sprzedanej kupujący odstępuje od umowy albo żąda obniżenia ceny, może on żądać naprawienia szkody poniesionej wskutek istnienia wady, chyba że szkoda jest następstwem okoliczności, za które sprzedawca nie ponosi odpowiedzialności.

W ostatnim wypadku kupujący może żądać tylko naprawienia szkody, którą poniósł przez to, że zawarł umowę, nie wiedząc o istnieniu wady, w szczególności może żądać zwrotu kosztów zawarcia umowy, kosztów odebrania, przewozu, przechowania i ubezpieczenia rzeczy oraz zwrotu dokonanych nakładów w takim zakresie, w jakim nie odniósł korzyści z tych nakładów.

Poniesiona szkoda

Zgodnie z treścią art. 354 § 1 k.c., dłużnik (sprzedawca) powinien wykonać zobowiązanie zgodnie z jego treścią i w sposób odpowiadający jego celowi społeczno-gospodarczemu oraz zasadom współżycia społecznego, a jeżeli istnieją w tym zakresie ustalone zwyczaje - także w sposób odpowiadający tym zwyczajom.

Ponadto dłużnik (sprzedawca) zobowiązany jest do staranności ogólnie wymaganej w stosunkach danego rodzaju.

Przedmiotem umowy zawartej przez nabywcę ze sprzedającym była sprzedaż lokalu o przeznaczeniu mieszkalnym i temu celowi lokal ten miał przede wszystkim służyć. Na podstawie okoliczności towarzyszących podpisywaniu umowy i samej umowy stwierdzono, jakie cechy lokalu odbiegają od cech wymaganych dla zamieszkania, jednakże nie była nią nieprawidłowa izolacja akustyczna. W ten sposób trzeba by dowodzić, że sprzedawca nie wykonał swego zobowiązania zgodnie z jego treścią, stąd wykonał je nienależycie.

Zgodnie z art. 471 k.c., dłużnik (sprzedawca) obowiązany jest do naprawienia szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania, chyba że niewykonanie lub nienależyte wykonanie jest następstwem okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi.

Nienależyte wykonanie zobowiązania ma miejsce wtedy, gdy zachowanie dłużnika zmierzało do spełnienia świadczenia, jednak osiągnięty przez niego wynik nie spełnia wymogów świadczenia, do którego dłużnik był zobowiązany (wyrok Sądu Apelacyjnego w Katowicach z dnia 21 kwietnia 2009 r., sygn. akt: V ACa 88/09). Szkodą jest uszczerbek majątkowy, na który składają się strata i utracony zysk.

Stratę stanowić mogą te wydatki finansowe, które nabywc poniósł w celu naprawienia szkody wynikającej z braku odpowiedniej izolacji akustycznej w mieszkaniu.

W celu dochodzenia roszczeń z tytułu wady mieszkania przed sądem konieczne będzie udowodnienie nienależytego wykonania zobowiązania przez sprzedawcę mieszkania, poniesienia szkody majątkowej (z określeniem wysokości tej szkody, określonej w pieniądzach) oraz udowodnienie tzw. adekwatnego związku przyczynowego między nienależytym wykonaniem zobowiązania przez sprzedającego a powstaniem szkody.

Sufit jako część wspólna nieruchomości?

Zgodnie z regulacjami zawartymi w ustawie z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, nieruchomość wspólna to część budynku lub grunt, które nie służą do wyłącznego użytku właścicieli mieszkań lub pomieszczeń. Zatem do części wspólnych nieruchomości zaliczyć można m.in. ściany zewnętrzne, ściany nośne, fundamenty, piwnice, strychy, dach, kominy, pralnie, suszarnie klatki schodowe, przewody, korytarze, bramy, windy, instalacje centralnego ogrzewania, instalacje wodne, kanalizacyjne oraz strop.

Sufit w mieszkaniu, jak i podłoga w mieszkaniu powyżej to elementy służące do wyłącznego użytku właściciela mieszkania, i jako takie nie stanowią części wspólnych nieruchomości.

Niemniej jednak, strop jako konstrukcja oddzielająca dwa lokale jest częścią wspólną i warto podjąć próbę dokonania pewnej prawniczej dedukcji. Otóż niewłaściwe zabezpieczenia części wspólnych nieruchomości m.in. w wyniku błędnie przeprowadzonej izolacji, powinny być tak samo traktowane jak każda inna wadliwość związana z obszarem budynku, który należy do wszystkich współwłaścicieli.

Jeśli zatem ekspertyza wykaże faktyczną wadę, a dochodzenie roszczeń od sprzedawcy z tytułu wady rzeczy nabytej będzie niemożliwe, to kolejnym krokiem będzie wezwanie do zbadanie tej wady i naprawy takiego stropu przez wspólnotę. Ewentualnie wspólnota mogłaby ponieść koszty takiej naprawy.

W tym miejscu dowiesz się co to właściwie są części wspólne w nieruchomości.

Sposoby na poprawę izolacji akustycznej w mieszkaniu

Należy jesdnak pamiętać, że mieszaknie w budynku wielorodzinnym wiąże się z ryzykiem podwyższonego poziomu dźwięków dochodzących z różnych części nieruchomości wspólnej. 

Skutecznym sposobem na wyciszenie pomieszczenia jest podwieszany sufit wykonany z płyt gipsowo-kartonowych, który stłumi dźwięki dobiegające z góry, pochłonie również te wewnątrz pomieszczenia. Żeby spełniał swoją funkcję, przestrzeń między sufitem właściwym a tym podwieszanym powinien wypełniać materiał izolacyjny.

Im większa grubość oraz gęstość izolatora, tym lepsza skuteczność. Aktualnie dostępnych jest wiele rodzajów materiałów wygłuszających: wełny mineralne, maty, pianki czy kauczuk syntetyczny.

Chcąc zapewnić komfort akustyczny we wnętrzu, warto zadbać również o to, by dźwięk nie odbijał się od ścian, podłogi i mebli. Tę kwestię z powodzeniem rozwiążą tkaniny, takie jak dywany, meble tapicerowane, poduszki czy zasłony. Z perspektywy cenowej dodatki są najkorzystniejszym rozwiązaniem, jednak samymi tkaninami nie zniwelujemy odgłosów dobiegających z mieszkań wokół.

____

Jeżeli masz pytanie związane z nieruchomościami napisz do nas na redakcja@mieszkanie.pl , a my postaramy się zgłębić temat i odpowiedzieć w formie artykułu.

Artykuły, które mogą Cię zainteresować

500 sekund o rynku nieruchomości #3 – luty 2021

O kredytach hipotecznych, większej dostępności finansowania zakupu mieszkań! O wyprowadzce poza miasto i o ekologii na mieszkanie.pl Świat nieruchomości w podsumowaniu miesięcznym, wspólnie z Fiat