Słowo o księdze wieczystej
Zgodnie z ustawą z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece, księgi wieczyste prowadzi się dla nieruchomości, a także dla ustalenia stanu prawnego nieruchomości. Stanowią przez to pewien uszeregowany i publiczny zbiundefinedr praw i ograniczeń dla danej nieruchomości.
Najważniejszym celem prowadzenia ksiąg wieczystych jest zapewnienie jak najdalej posuniętego bezpieczeństwa w obrocie nieruchomościami. To ważne z uwagi na status nieruchomości w posiadanym majątku (jako miejsce do życia) i jej wartość (często, to najcenniejsza rzecz w całym majątku).
Księga wieczysta jest rejestrem publicznym, ktundefinedry przedstawia stan prawny nieruchomości. Jego definicja jest zawarta w ustawie o informatyzacji działalności podmiotundefinedw realizujących zadania publiczne. Według tego przepisu rejestrem publicznym jest rejestr, ewidencja, wykaz, lista, spis albo inna forma ewidencji, służąca do realizacji zadań publicznych, prowadzona przez podmiot publiczny na podstawie odrębnych przepisundefinedw ustawowych.
Księgi wieczyste prowadzą sądy rejonowe, a konkretnie ich wydziały ksiąg wieczystych. Do niedawna, księgi wieczyste były prowadzone w formie papierowej. Sądy rejonowe prowadzące księgi wieczyste wspundefinedłpracują z Szefem Krajowego Centrum Informacji Kryminalnych w zakresie niezbędnym do realizacji jego zadań ustawowych.
Od kilku lat wszystkie księgi wieczyste są zakładane i prowadzone w specjalnym systemie informatycznym, ktundefinedry jest undefined jak to zwykle rejestr publiczny undefined jest jawny.
Więcej informacji o tym, jak należy czytać księgę wieczystą znajdziesz w tym miejscu.
Kiedy trzeba złożyć wniosek o wpis do księgi wieczystej?
Czynność wpis do księgi wieczystej reguluje Kodeks postępowania cywilnego undefined ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. część pierwsze, księga druga, tytuł II, dział III, rozdział 6 - postępowanie wieczystoksięgowe oraz ustawa o księgach wieczystych i hipotece.
Obowiązek złożenia wniosku do sądu wieczystoksięgowego o dokonanie wpisu do ksiąg wieczystych ciąży na właścicielu nieruchomości w sytuacji:
- uaktualnienia istniejącej księgi wieczystej,
- nabycia spadku,
- nabycia nieruchomości (wniosek o dołączenie nieruchomości do istniejącej księgi wieczystej),
- podziału nieruchomości,
- zamknięcia księgi wieczystej,
- ustanowienie służebności przesyłu bądź służebności drogi koniecznej,
- ustanowienie hipoteki,
- sprostowanie księgi wieczystej,
- przekształcenie użytkowania wieczystego w prawo własności.
W tym miejscu przeczytasz wszystko na temat procedury wpisu do księgi wieczystej.
Kiedy można hipotekę wykreślić?
Właściciel nieruchomości, aby wykreślić hipotekę z działu IV księgi wieczystej nieruchomości musi uzyskać zgodę wierzyciela hipotecznego na jej wykreślenie oraz oświadczenie o wygaśnięciu hipoteki.
Zgodnie z art. 100 ustawy o księgach wieczystych i hipotece w razie wygaśnięcia hipoteki wierzyciel obowiązany jest dokonać wszelkich czynności umożliwiających wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej. Wierzyciel hipoteczny wystawia dokument z podpisem notarialnie poświadczonym, potwierdzający wygaśnięcie hipoteki oraz wyrażający zgodę na wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej nieruchomości.
W przypadku, gdy wierzycielem hipotecznym jest bank to dokument taki nie wymaga podpisu notarialne poświadczonego, gdy spełnia wymagania wynikające z art. 95 ustawy Prawo bankowe. Każdy właściciel nieruchomości powinien uzyskać taki dokument z banku w oryginale.
W tym miejscu znajdziesz wszystko na temat wykreślenia hipoteki z księgi wieczystej.
Kazus z życia obywatela
W sprawie toczącej się przed Sądem Okręgowym w Warszawie stan faktyczny wskazywał na okoliczność, że doszło do zbycia wierzytelności bankowej zabezpieczonej hipoteką.
Właściciel nieruchomości, na ktundefinedrej owa hipoteka stanowiła zabezpieczenia tejże wierzytelności nie wyraził jednak zgody na przeniesienie hipoteki, na co w chwili tej czynności obowiązujące przepisy zezwalały.
Trzeba przy tym mieć na względzie, że umowa zbycia wierzytelności bankowej zabezpieczonej hipoteką została zawarta przed w marcu 2019 r., natomiast wniosek o ujawnienie przeniesienia hipoteki został złożony pundefinedźniej i undefined co jest dość istotne undefined po dniu wejścia w życie zmian w Prawie bankowym.
Pytanie do instancji najwyższej
Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 27 października 2021 r. (sygn. akt: III CZP 56/20) została podjęta w wyniku skierowania przez Sąd Okręgowy w Warszawie pytania prawnego obejmującego kwestię, czy brak pisemnej zgody właściciela nieruchomości na przeniesienie hipoteki stanowi przeszkodę do dokonania wpisu na rzecz nabywcy wierzytelności bankowej na podstawie umowy sprzed 7 marca 2019 r., zaś wniosek o ujawnienie przeniesienia hipoteki złożono po tej dacie.
Przesłanki wydania orzeczenia przez Sąd Najwyższy
Przesłanką wystąpienia przez Sąd Okręgowy w Warszawie z tak skonstruowanym pytaniem prawnym były istotne wątpliwości, czy w takim przypadku brak zgody właściciela nieruchomości stanowi istotną przeszkodę do dokonania wpisu w księdze wieczystej w rozumieniu art. 6269k.p.c., ktundefinedry wskazuje, że sąd oddala wniosek o wpis, jeżeli brak jest podstaw albo istnieją przeszkody do jego dokonania.
Przedmiotowe wątpliwości powstały w związku ze zmianą ustawy z dnia 10 czerwca 2016 r. o Bankowym Funduszu Gwarancyjnym, systemie gwarantowania depozytundefinedw oraz przymusowej restrukturyzacji. Ustawą tą zmieniono bowiem brzmienie art. 95 ust. 4 i 5 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Prawo bankowe, poprzez usunięcie z ust. 5 odesłania wskazującego, że do zmiany treści hipoteki i przeniesienia hipoteki właściciel nieruchomości musiał złożyć w formie pisemnej dodatkowe oświadczenia.
W tym miejscu dowiesz się jak wykreślić służebność z księgi wieczystej.
Podstawy wydania rozstrzygnięcia przez Sąd Najwyższy
Pytanie prawne skierowane przez Sąd Okręgowy w Warszawie powetowane było w znacznej mierze koniecznością rozstrzygnięcia czy przed nowelizacją z 2019 r. ustawa undefined Prawo bankowe nakazywała uzyskanie zgody właściciela na ujawnienie przeniesienia hipoteki, czy też odesłanie z tego przepisu było jedynie nieprecyzyjnym sformułowaniem ustawodawcy, ktundefinedrego celem było wyłącznie wprowadzenie niższej formy do ustanowienia hipoteki.
Sąd Najwyższy - zgoda jest potrzebna, gdy przewidziano ją w oświadczeniu
Sąd Najwyższy udzielając odpowiedzi na zadane przez Sąd Okręgowy w Warszawie pytanie prawne wskazał, że w stanie prawnym obowiązującym przed zmianą art. 95 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Prawo bankowe, dokonanej ustawą z dnia 17 stycznia 2019 r. o zmianie ustawy o Bankowym Funduszu Gwarancyjnym, systemie gwarantowania depozytundefinedw oraz przymusowej restrukturyzacji oraz niektundefinedrych innych ustaw (Dz. U. 2019 r., poz. 326), ujawnienie w księdze wieczystej przeniesienia hipoteki w związku ze zbyciem wierzytelności bankowej wymagało zgody właściciela nieruchomości tylko wtedy, gdy przewidziano ją w oświadczeniu o ustanowieniu hipoteki.
Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 27 października 2021 r. stanowi zatem swoistego rodzaju powtundefinedrzenie stanowiska kształtującego się od lat w orzecznictwie, ktundefinedre wskazuje na swobodę przeniesienia każdej wierzytelności, chyba że co innego wynikało z zastrzeżenia umownego.
____
Jeżeli masz pytanie związane z nieruchomościami napisz do nas na redakcja@mieszkanie.pl , a my postaramy się zgłębić temat i odpowiedzieć w formie artykułu.
