Proces zasiedzenia nieruchomości.

W jaki sposób kształtuje się proces zasiedzenia i jakie istnieją prawa z nim związane? Czy można się przed takim zasiedzeniem uchronić? Wzór wniosku o zasiedzenie nieruchomości w załączeniu.


O czym przeczytasz?

W pierwszej części artykułu pisałem m.in. o tym, czym jest zasiedzenie, czy każdą nieruchomość można zasiedzieć, a także o zasiedzeniu nieruchomości rolnej czy należącej do Skarbu Państwa.

Postępowanie w sprawie o zasiedzenie nieruchomości

Co do zasady przyjmuje się, że zasiedzenie nieruchomości lub udziału w nieruchomości następuje z mocy prawa, a zatem nie ma obowiązku wszczynania odrębnego postępowania w tym zakresie. Niemniej, wszczęcie postępowania jest możliwe i służy przede wszystkim temu, aby posiadacz samoistny uzyskał dokument potwierdzający jego tytuł prawny do rzeczy.

Ponadto przeprowadzenie postępowania w sprawie o zasiedzenie umożliwia rozstrzygnięcie sporów co do tego kto jest właścicielem danej rzeczy. 

Wszczęcie postępowania o zasiedzenie nieruchomości lub udziału w nieruchomości na wniosek określonej osoby następuje poprzez złożenie do sądu właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości wniosku o stwierdzenie zasiedzenia.

Zgodnie z treścią art. 40 ustawy z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych, od wniosku o stwierdzenie nabycia własności nieruchomości przez zasiedzenie pobiera się opłatę stałą w wysokości 2.000,00 zł.

Postępowanie o stwierdzenie zasiedzenia jest tzw. postępowaniem nieprocesowym, które kończy się wydaniem postanowienia. Od decyzji sądu pierwszej instancji stronie przysługuje apelacja do sądu drugiej instancji. Termin do wniesienia apelacji wynosi 2 tygodnie od dnia doręczenia postanowienia wraz z uzasadnieniem.

Po ostatecznym zakończeniu postępowania dotyczącego zasiedzenia nieruchomości koniecznym jest złożenie wniosku o stwierdzenie prawomocności postanowienia.

Postanowienie opatrzone klauzulą prawomocności stanowić będzie podstawę dokonania właściwego wpisu w księdze wieczystej, lub jej założenia.

Jakie dokumenty załączyć do wniosku o zasiedzenie nieruchomości?

Do wniosku o zasiedzenie nieruchomości lub udziału w nieruchomości należy załączyć następujące dokumenty:

  • mapę sytuacyjną nieruchomości;
  • odpis z księgi wieczystej (jeśli nieruchomość ją posiada);
  • wypis z rejestru gruntów i budynków;
  • zaświadczenie z urzędu skarbowego o odprowadzanych składkach podatku od nieruchomości;
  • odpis postanowienia o stwierdzeniu nabycia spadku (jeśli zasiedzenie rozpoczął nasz spadkodawca),
  • dowód uiszczenia opłaty od wniosku o zasiedzenie nieruchomości.

Warto także pamiętać, że wnioskodawca zobowiązany jest do wskazana także innych osób, które mogą być zainteresowane rozstrzygnięciem w sprawie zasiedzenia (np. dotychczasowy właściciel lub współwłaściciel rzeczy, spadkobierca, najemca, dzierżawca nieruchomości, właściciele nieruchomości sąsiednich).

W sytuacji, gdy wnioskodawca nie wskaże innych osób zainteresowanych wynikiem postępowania, sąd wezwie je do udziału poprzez ogłoszenie.

Zasiedzenie nieruchomości bez księgi wieczystej

W przypadku, gdy dla nieruchomości objętej zasiedzeniem nie prowadzono księgi wieczystej, to w celu ujawnienia tytułu własności wynikającego z zasiedzenia, koniecznym będzie wystąpienie do wydziału ksiąg wieczystych sądu właściwego ze względu na położenie nieruchomości z wnioskiem o założenie księgi wieczystej.

Oprócz dokumentów niezbędnych do zapełnienia działu II, koniecznym będzie przedłożenie także pełnej dokumentacji geodezyjnej nieruchomości.

Wysokość podatku od zasiedzenia nieruchomości. Jak go pomniejszyć?

Z chwilą uprawomocnienia się postanowienia sądu stwierdzającego zasiedzenie, po stronie nowego właściciela powstaje obowiązek podatkowy wynikający z treści art. 15 ust. 2 ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn. Podatek od zasiedzenia wynosi 7%.

Podstawę opodatkowania stanowi wartość nieruchomości ustalona według jej stanu w dniu nabycia i cen rynkowych z dnia powstania obowiązku podatkowego. 

Warto jednak pamiętać, że podatek od zasiedzenia nieruchomości można obniżyć w sytuacji, gdy osoba, która zasiedziała nieruchomość czyniła wydatki i nakłady na tę nieruchomość podczas biegu zasiedzenia.

Ważne! Zawiadomienie Naczelnika Urzędu Skarbowego o nabyciu nieruchomości w drodze zasiedzenia wymaga zgłoszenia w terminie miesiąca od momentu uprawomocnienia się postanowienia o zasiedzeniu.

Kiedy następuje przerwanie biegu zasiedzenia nieruchomości?

Zgodnie z treścią art. 175 KC, do biegu zasiedzenia stosuje się odpowiednio przepisy o biegu przedawnienia roszczeń.

Przerwanie biegu zasiedzenia nieruchomości nastąpi zatem przez każdą czynność przed sądem lub innym organem powołanym do rozpoznawania spraw lub egzekwowania spraw danego rodzaju albo przed sądem polubownym, dokonaną bezpośrednio w celu dochodzenia lub ustalenia albo zaspokojenia lub zabezpieczenia przysługującego prawa.

Do podstawowych przykładów przerwania biegu zasiedzenia zalicza się:

  • powództwo o wydanie nieruchomości;
  • wniosek o polubowne rozwiązane sporu;
  • powództwa o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym;
  • wniosek o dział spadku (może przerwać bieg zasiedzenia w stosunku do współspadkobiercy, który jest posiadaczem nieruchomości należącej do spadku);
  • wniosek współwłaściciela o zniesienie współwłasności nieruchomości(przerywa bieg zasiedzenia nieruchomości w stosunku do innego współwłaściciela, który jest posiadaczem nieruchomości).

Uwzględniając powyższe należy jednak zauważyć, że wytoczenie powództwa o wydanie nieruchomości przez osobę niebędącą jej właścicielem przeciwko posiadaczowi samoistnemu nie przerywa biegu zasiedzenia przez niego własności tej nieruchomości (uchwała Sądu Najwyższego z 17 kwietnia 2018 r., sygn. akt: III CZP 100/17).

W momencie przerwania biegu zasiedzenia następuje anulowanie czasu posiadania, który upłynął do tego momentu, a w konsekwencji zasiedzenie zaczyna biec na nowo od dnia objęcia nieruchomości w samoistne posiadanie.

Jeśli jednak czas niezbędny do zasiedzenia nieruchomości upłynął, to późniejsze przerwanie biegu zasiedzenia (tj. po upływie czasu niezbędnego do zasiedzenia), nie wywołuje żadnych negatywnych skutków dla samoistnego posiadacza, gdyż zasiedzenie następuje z mocy prawa, a postępowania przed sądem tylko ten fakt potwierdza.

Jak uniknąć zasiedzenia nieruchomości?

Właściciel nieruchomości może bronić się przed utratą własności przede wszystkim w ten sposób, że wykaże, że nie są spełnione wymagane prawem warunki zasiedzenia.

Właściciel nie straci nigdy prawa własności w wyniku zasiedzenia, jeśli osoba, która posiada jego rzecz nie jest posiadaczem samoistnym. Dysponowanie nieruchomością może być wykonywane w formie np. posiadania zależnego.

Ponadto chcąc uchronić się przed zasiedzeniem właściciel nieruchomości może także powoływać się na brak  odpowiedniego upływu czasu wymaganego do uznania zasiedzenia lub fakt niewykazania przez osoby zainteresowanie zasiedzeniem cech definiujących ich zachowań jako właściwych dla właścicieli nieruchomości (m.in. związanych z brakiem wykonywania czynności właścicielskich).

____

Jeżeli masz pytanie związane z nieruchomościami napisz do nas na redakcja@mieszkanie.pl , a my postaramy się zgłębić temat i odpowiedzieć w formie artykułu.

Artykuły, które mogą Cię zainteresować