Zakup mieszkania od osoby, która je nabyła z licytacji komorniczej. Pytanie od czytelnika. Na co zwrócić uwagę?

Zakup mieszkania z licytacji komorniczej może okazać się świetną inwestycją, ale czy na pewno? Czy jest jakieś ryzyko w zakupie takiego lokalu już od nabywcy w ramach licytacji komorniczej? Możemy sobie bardziej zaszkodzić niż zyskać.


O czym przeczytasz?

Pytanie od czytelnika

Chcę kupić mieszkanie od osoby która nabyła to mieszkanie na przetargu komorniczych. Mieszkanie było zadłużone przez poprzednią właścicielkę, a dostała je jako darowizna. Kancelaria notarialna zwróciła uwagę, że nie wiemy co było napisane na tej darowiznie czy np. nie było napisane że osoba obdarowywana tą panią nie miała wpisane o służebności.

Czy warto kupić to mieszkanie czy mogę mieć kłopoty przy założeniu księgi wieczystej?

Czym są licytacje komornicze?

Licytacje komornicze cieszą się sporym zainteresowaniem, głównie dlatego, że na mocy obowiązujących przepisów, podczas pierwszej licytacji, komornik może zaoferować mieszkanie komornicze w cenie, która nie jest niższa niż 75% jego wartości.

W sytuacji, kiedy nie zostanie sprzedane od razu, druga licytacja zaczyna się od ceny wywoławczej na poziomie 2/3 wartości nieruchomości. Zgodnie z prawem, jest to minimalna wartość za jaką sprzedaż komornicza może się zakończyć.

Informacje o licytacjach

Informacje o licytacjach komorniczych możemy znaleźć zarówno w lokalnej prawie jak i Internecie, ale również w budynkach sądów czy gmin. Na stronie można dokonywać wyboru na podstawie kategorii i sortować aukcje komornicze, które nas interesują, zarówno co do miasta jak i szczegółowych nieruchomości.

Osoby zainteresowane mieszakami wystawionymi na publiczną licytację mogą znaleźć informacje na ich temat na tablicy ogłoszeń w sądzie czy urzędzie gminy. Dodatkowo komornik ogłasza planowaną licytację w dzienniku poczytnym w danej miejscowości, a niektóre wydawnictwa umieszczają informacje w wydawanych regionalnych tygodnikach tematycznych. 

Bardzo dobrym sposobem jest skorzystanie z portalu internetowego www.licytacje.komornik.pl . Kazdy komornik ma obowiązek tam zamieszczać ogłoszenia. Portal ten daje dostęp do obwieszczeń o wszystkich planowanych przez komorników sądowych licytacjach nieruchomości na terenie całego kraju. Co najważniejsze, jest on bezpiecznym źródłem informacji, ponieważ wszystkie umieszczane tam ogłoszenia są autentyczne.

Wszystko na temat kupna mieszkania z licytacji komirniczej przeczytasz w tym miejscu.

Co zrobić jeśli oferta komornika nas zainteresuje?

Jeśli natrafimy na lokal, który nas zainteresuje wówczas najlepiej skontaktować się z kancelarią komorniczą, właściwą dla tej nieruchomości. Tam możemy uzyskać wszystkie konieczne informację oraz zadać szczegółowe pytania. Możemy również poprosić komornika o odpis protokołu oszacowania nieruchomości, raport biegłego sądowego, a także wypis z rejestru gruntów, albo udać się do sądu rejonowego, w którym dokumenty te również powinny się znajdować.

Co istotne, komornik wyznacza również dni i godziny, w których to lokal możemy obejrzeć.

Analizując dokumenty dotyczące lokalu przede wszystkim musimy zwrócić uwagę kto ma uprawnienia do zamieszkiwania w danej nieruchomości, albowiem zgodnie z art. 1000 ustawy  z dnia 17 listopada Kodeks postępowania cywilnego z chwilą uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności wszelkie prawa i skutki ujawnienia praw i roszczeń osobistych ciążące na nieruchomości będącej przedmiotem licytacji komorniczej, wygasają.

W miejsce tych praw powstaje prawo do zaspokojenia z ceny nabycia z pierwszeństwem przewidzianym w przepisach o podziale ceny uzyskanej z egzekucji.

Z chwilą uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności wygasają wszelkie prawa i skutki ujawnienia praw i roszczeń osobistych ciążące na nieruchomości. Na miejsce tych praw powstaje prawo do zaspokojenia z ceny nabycia z pierwszeństwem przewidzianym w przepisach o podziale ceny uzyskanej z egzekucji.

Które prawa pozostają w mocy?

Pozostają w mocy bez potrącenia ich wartości z ceny nabycia:

  • prawa ciążące na nieruchomości z mocy ustawy;
  • (uchylony)
  • służebność drogi koniecznej oraz służebność ustanowiona w związku z przekroczeniem granicy przy wznoszeniu budowli lub innego urządzenia;
  • służebność przesyłu.

W tym miejscu znajdziesz wszystko na temat służebności drogi koniecznej.

Pozostają również w mocy ujawnione przez wpis w księdze wieczystej lub złożenie dokumentu do zbioru albo nie ujawnione w ten sposób, lecz zgłoszone najpóźniej na trzy dni przed terminem licytacji, użytkowanie, służebności i prawa dożywotnika, jeżeli przysługuje im pierwszeństwo przed wszystkimi hipotekami lub jeżeli nieruchomość nie jest hipotekami obciążona albo jeżeli wartość użytkowania, służebności i praw dożywotnika znajduje pełne pokrycie w cenie nabycia. Jednakże w wypadku ostatnim wartość tych praw będzie zaliczona na cenę nabycia.

Co nie przechodzi?

Powyższego nie stosuje się w odniesieniu do ciążących na nieruchomości spółdzielczych lokatorskich i własnościowych praw do lokalu. Prawa te, z chwilą uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności, przekształcają się odpowiednio w prawo najmu, w prawo odrębnej własności do lokalu albo we własność domu jednorodzinnego.

Dalsza analiza tego przepisu, wskazuje jednak, że od tej zasady istnieją wyjątki, i tak z chwilą uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności nie wygasają m.in. prawa ciążące na nieruchomości z mocy ustawy, np. hipoteka przymusowa ustanowiona z chwilą uprawomocnienia się postanowienia o podziale sumy, czy służebność drogi koniecznej oraz służebność ustanowiona w związku z przekroczeniem granicy przy wznoszeniu budowli i innego urządzenia.

Jak wskazuje w wyroku Sąd Najwyższy z 15 czerwca 2007 r. sygn. akt II CSK 97/07 pod pojęciem „wszelkie prawa i skutki ujawnienia praw i roszczeń osobistych ciążące na nieruchomości przyjmuje się ograniczone prawa rzeczowe (np. użytkowanie, służebność) oraz prawa i roszczenia osobiste”.

Kiedy służebność mieszkania i prawo dożywocia pozostają w mocy?

Służebność mieszkania oraz prawa dożywotnika pozostają w mocy w przypadku, (nawet pomimo uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu nieruchomości przez sąd), jeżeli prawo służebności mieszkania oraz prawo dożywotnika, zostały ujawnione w treści księgi wieczystej, albo w sytuacji gdy dokumenty ustanawiające prawo służebności mieszkania, jak również prawo dożywotnika, zostały złożone do zbioru dokumentów księgi wieczystej, jednakże pod warunkiem, że zgłoszenie tych praw nastąpiło najpóźniej na trzy dni przed terminem licytacji.

Służebność mieszkania, jak również prawo dożywotnika pozostaną w mocy, jeśli zostaną spełnione opisane powyżej warunki oraz gdy prawo to będzie miało pierwszeństwo przed wszystkimi hipotekami ustanowionymi na nieruchomości.

W tym miejscu przeczytasz czym jest umowa dożywocia.

Natomiast tutaj jak wykreślić prawo dożywocia z księgi wieczystej.

Jakie jest ryzyko przy zakupie mieszkań z licytacji?

Decydując się na mieszkanie z licytacji komorniczej musimy liczyć się więc z tym, że lokal obciążony może być prawem służebności czy dożywocia. Co więcej, niejednokrotnie stan takich mieszkań również może budzić wątpliwości.

Ponadto, problemem może okazać się zdobycie finansowania na zakup nieruchomości, ponieważ prawo nakazuje wniesienie całej kwoty za wylicytowane mieszkania w ciągu dwóch tygodni od zakończenia licytacji.

Aby nie wpaść w pułapkę i nie przysporzyć sobie problemów, konieczna jest wnikliwa analiza dokumentów mieszkania i przygotowanie się licytacji. Ponadto, warto szczegółowo przeanalizować księgę wieczystą oraz zapoznać się ze stanem nieruchomości.

Jawność ksiąg wieczystych, domniemanie i rękojmia wiary

Zgodnie z art. 2 ustawy księgi wieczyste są jawne. Nie można zasłaniać się nieznajomością wpisów w księdze wieczystej ani wniosków, o których uczyniono w niej wzmiankę.

Ustawa wprowadza bardzo istotne dla obrotu nieruchomościami domniemanie, polegające na tym że:

  • prawo jawne z księgi wieczystej jest wpisane zgodnie z rzeczywistym stanem prawnym
  • prawo wykreślone z księgi wieczystej nie istnieje.

Ponadto w razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej, a rzeczywistym stanem prawnym treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą uprawnioną według treści księgi nabył własność lub inne prawo rzeczowe tzw. rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych.

Więcej informacji o tym, jak należy czytać księgę wieczystą znajdziesz w tym miejscu.

Zakup mieszkania bez księgi wieczystej

Mieszkanie na licytacji zakupiła inna osoba. Teraz - jak wynika z pytania czytelnika - zamierza je kupić i założyć księgę wieczystą. Być może to wymóg banku. Jak to zrobić możliwie bezpiecznie?

Ustawodawca wprowadził możliwość zakładania ksiąg wieczystych dla spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, aby umożliwić wpis hipoteki w dziale IV księgi wieczystej prowadzonej dla takiego lokalu. Jednakze założenie księgi wieczystej dla spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu jest dobrowolne.

Doskonale widać to na rynku nieruchomości, że żaden bank nie udzieli kredytu hipotecznego kredytobiorcy bez odpowiedniego zabezpieczenia tego kredytu. Najczęściej spotykanym (i najbezpieczniejszym dla banków) pozostaje zabezpieczenie kredytu hipotecznego poprzez ustanowienie hipoteki na danej nieruchomości oraz wpisanie jej do działu IV księgi wieczystej takiej nieruchomości.

I tu pierwsze cenna wskazówka. Mając na uwadze powyższe należy domniemywać, że skoro dla mieszkania nie została założona księga wieczysta, to na 99% nie jest ona obciążona kredytem hipotecznym. Doświadczenie zna takie sytuacje, że w wyniku błędu systemu lub ludzkiego bank nie zabezpieczył zobowiązania hipoteką, ale są to bardzo rzadkie przypadki.

[Sprawdź również] Wycena mieszkania - jak to zrobić prawidłowo?

Mieszkanie bez księgi wieczystej. Stan zadłużenia

Nabywca chcąc zapewnić sobie jak największe bezpieczeństwo takie transakcji powinien zażądać od sprzedawcy również dokumenty pokazujace sytuację finansową takiego lokalu mieszkalnego, a w szczególności:

  • zaświadczenie o niezaleganiu z opłatami w spółdzielni mieszkaniowej,
  • zaświadczenie o niezaleganiu z opłatami podatkowymi,
  • zaświadczenie o niezaleganiu wobec i ZUS.

Dobrzej jest pamiętać, że każdy nabywca może w pierwszej kolejności zawrzeć przedwstępną umowę sprzedaży, w której to warunkiem zawarcia umowy przyrzeczonej będzie założenie dla danego spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu księgi wieczystej.

Zawarcie umowy przyrzeczonej następuje wówczas po założeniu księgi wieczystej dla takiego lokalu i uzyskaniu prawomocnych wpisów w poszczególnych działach takiej księgi wieczystej.

W tym miejscu znajdziesz wzory różnych umów przedstwstępnych zakupu nieruchomości wraz z ich omówieniem.

Dodatkowe zaświadczenie jako zabezpieczenie dla kupującego

Nabywca może takze zażądać od sprzedającego zaświadczenia, które posłuży do założenia księgi wieczystej dla lokalu mieszkalnego.

W takim zaświadczeniu powinna znaleźć się informacja o:

  • właścicielu lokalu mieszkalnego,
  • danych adresowych lokalu mieszkalnego,
  • nieruchomości, na której znajduje się dany lokal mieszkalny tj. działkę gruntu wraz ze wskazaniem numeru i obrębu ewidencyjnego,
  • planie lokalu mieszkalnego, który obejmować musi metraż, ilość pokoi, kuchni, łazience informacja o miejscu postojowym itd., albowiem wszystkie te informacje są niezbędne do założenia księgi wieczystej
  • tym, że dla lokalu mieszkalnego nie była dotychczas zakładana księga wieczysta, że brak jest przeciwwskazań do jej założenia,
  • niezaleganiu z opłatami eksploatacyjnymi.

Należy pamiętać również o tym, że w zaświadczeniu musi zostać wyraźne zaznaczony cel jego złożenia. W tym wypadku przeznaczeniem takie zaświadczenia jest założenie księgi wieczystej. Zaświadczenie powinno zostać podpisane przez co najmniej dwóch członków zarządu spółdzielni mieszkaniowej z wyjątkiem sytuacji, gdzie reprezentantem takiej spółdzielni jest tylko jedna osoba.

Ryzyko przy zakupie mieszkania bez księgi wieczystej. Jest się czego bać?

Czy istnieje ryzyko zakupu mieszkania bez księgi wieczystej? Na pewno jekieś istnieje.

Zakup mieszkania bez założonej księgi wieczystej wiąże się z ryzykiem dotyczącym najważniejszego z praw - własności, a także nie posiadać prawa do lokalu. Osoba sprzedająca może nie być w rzeczywistości właścicielem takiego lokalu lub nie być uprawnionym do spółdzielczego prawa do lokalu.

Jednakże zażądanie dokumentów, o których mowa powyżej, oraz zawarcie przedwstępnej umowy sprzedaży obarczonej warunkiem założenia księgi wieczystej dla takiego mieszkania zdecydowanie zmniejsza ryzyko takiej transakcji.

Każdy nabywca pamiętać musi, że zakup mieszkania bez księgi wieczystej to brak tzw. rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych.

____

Jeżeli masz pytanie związane z nieruchomościami napisz do nas na redakcja@mieszkanie.pl , a my postaramy się zgłębić temat i odpowiedzieć w formie artykułu.

Advertisement
Advertisement

Artykuły, które mogą Cię zainteresować

SmartHome oczami dzieci - wymarzony pokój

O jakim pokoju marzą dzieci? Przyjrzymy się bliżej inteligentnemu oświetleniu i sprawdzimy jak dzieci same zmieniają pokój w krainę marzeń. SmartHome w Komputroniku. http://Komputronik-SmartHome

Advertisement