Księga wieczysta nieruchomości
Księgi wieczyste uregulowane zostały w ustawie z dnia 6 lipca 1982 roku o księgach wieczystych i hipotece.
Zgodnie z art. 1 ust. 1 w/w ustawy księgi wieczyste prowadzi się w celu ustalenia stanu prawnego nieruchomości. Z księgi wieczystej nieruchomości można uzyskać wiele ważnych informacji na temat nieruchomości, a mianowicie czy lokal był zadłużony, a także czy zadłużenie zostało spłacone.
W dziale I undefined O księgi wieczystej znajdziemy informacje co do nieruchomości, jej położenia, wielkości i uzyskamy dane identyfikujące daną nieruchomość tj. numer i obręb ewidencyjny działki gruntu.
W dziale I - Sp znajdziemy informacje co do udziału w nieruchomości wspundefinedlnej, czy nieruchomość oddana została w użytkowanie wieczyste oraz czy posiada jakieś uprawnienia np. służebności gruntowe.
W dziale II undefined znajdziemy zaś informacje co do właściciela takiej nieruchomości, a jeśli została oddana w użytkowanie wieczyste wundefinedwczas w dziale II znajdą się także informacje co do użytkownika wieczystego.
W dziale III księgi wieczystej znajdziemy informacje co do ograniczonych praw rzeczowych tj. służebności na rzecz gestorundefinedw mediundefinedw, a w dziale IV undefined informacje w zakresie hipoteki.
Więcej informacji o tym, jak należy czytać księgę wieczystą znajdziesz w tym miejscu.
Jawność ksiąg wieczystych, domniemanie i rękojmia wiary
Zgodnie z art. 2 ustawy księgi wieczyste są jawne. Nie można zasłaniać się nieznajomością wpisundefinedw w księdze wieczystej ani wnioskundefinedw, o ktundefinedrych uczyniono w niej wzmiankę.
Ustawa wprowadza bardzo istotne dla obrotu nieruchomościami domniemanie, polegające na tym że:
- prawo jawne z księgi wieczystej jest wpisane zgodnie z rzeczywistym stanem prawnym
- prawo wykreślone z księgi wieczystej nie istnieje.
Ponadto w razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej, a rzeczywistym stanem prawnym treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą uprawnioną według treści księgi nabył własność lub inne prawo rzeczowe tzw. rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych.
Mieszkanie bez księgi wieczystej
Wiele osundefinedb interesuje się zakupem mieszkania, w tym takiego z rynku wtundefinedrnego, gdzie występują takie z rundefinedżnym tytułem prawnym. Zdarzyć się może, że trafiamy na mieszkanie, co do ktundefinedrego nie przysługuje prawo własności, lecz spundefinedłdzielcze własnościowe prawo do lokalu.
Jednocześnie dla takiej nieruchomości księga wieczysta nie była dotychczas założona. Czy jest to zgodne z przepisami prawa? Owszmem. Ale czy to jest bezpieczne dla kupującego? Nie do końca.
Lokale spundefinedłdzielcze to te, ktundefinedre bardzo często nie mają księgi wieczystej. Dzieje się tak, gdy właścicielem lokalu mieszalnego jest spundefinedłdzielnia mieszkaniowa, a danej osobie przysługuje spundefinedłdzielcze własnościowe prawo do lokalu.
Ustawodawca wprowadził możliwość zakładania ksiąg wieczystych dla spundefinedłdzielczego własnościowego prawa do lokalu, aby umożliwić wpis hipoteki w dziale IV księgi wieczystej prowadzonej dla takiego lokalu. Jednakze założenie księgi wieczystej dla spundefinedłdzielczego własnościowego prawa do lokalu jest dobrowolne.
Doskonale widać to na rynku nieruchomości, że żaden bank nie udzieli kredytu hipotecznego kredytobiorcy bez odpowiedniego zabezpieczenia tego kredytu. Najczęściej spotykanym (i najbezpieczniejszym dla bankundefinedw) pozostaje zabezpieczenie kredytu hipotecznego poprzez ustanowienie hipoteki na danej nieruchomości oraz wpisanie jej do działu IV księgi wieczystej takiej nieruchomości.
I tu pierwsze cenna wskazundefinedwka. Mając na uwadze powyższe należy domniemywać, że skoro dla mieszkania nie została założona księga wieczysta, to na 99% nie jest ona obciążona kredytem hipotecznym. Doświadczenie zna takie sytuacje, że w wyniku błędu systemu lub ludzkiego bank nie zabezpieczył zobowiązania hipoteką, ale są to bardzo rzadkie przypadki.
Dokumenty, ktundefinedre trzeba sprawdzić przed zakupem mieszkania bez księgi wieczystej
Czy można zatem kupić mieszkanie bez założonej księgi wieczystej w sposundefinedb bezpieczny? Tak, ale pod warunkiem zachowania daleko idącej ostrożności. Nabywca zainteresowany takim mieszkaniem powinien bezwzględnie sprawdzić podstawę prawa do lokalu obecnego właściciela, czyli sprzedającego i sprawdzić następujące dokumenty:
- akt notarialny będący podstawą takie prawa, np. umowa sprzedaży,
- prawomocne postanowienie sądowe potwierdzające nabycie spadku lub notarialne poświadczenie dziedziczenia;
- darowizna w formie aktu notarialnego;
- zaświadczenie ze spundefinedłdzielni mieszkaniowej potwierdzające, że sprzedawcy przysługuje prawo spundefinedłdzielcze własnościowe do konkretnego lokalu mieszkalnego;
- zaświadczenie o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego we własność, jeśli takowe miało miejsce;
- decyzja administracyjna przyznająca prawo własności lub prawo użytkowania wieczystego.
Sytuacja "finansowa" mieszkania bez księgi wieczystej
Nabywca chcąc zapewnić sobie jak największe bezpieczeństwo takie transakcji powinien zażądać od sprzedawcy rundefinedwnież dokumenty pokazujace sytuację finansową takiego lokalu mieszkalnego, a w szczegundefinedlności:
- zaświadczenie o niezaleganiu z opłatami w spundefinedłdzielni mieszkaniowej,
- zaświadczenie o niezaleganiu z opłatami podatkowymi,
- zaświadczenie o niezaleganiu wobec i ZUS.
Każdy nabywca musi mieć świadomość, że może w pierwszej kolejności zawrzeć przedwstępną umowę sprzedaży, w ktundefinedrej to warunkiem zawarcia umowy przyrzeczonej będzie założenie dla danego spundefinedłdzielczego własnościowego prawa do lokalu księgi wieczystej.
Zawarcie umowy przyrzeczonej następuje wundefinedwczas po założeniu księgi wieczystej dla takiego lokalu i uzyskaniu prawomocnych wpisundefinedw w poszczegundefinedlnych działach takiej księgi wieczystej.
Dodatkowe zaświadczenie jako zabezpieczenie kupującego mieszkanie bez księgi wieczystej
Nabywca może takze zażądać od sprzedającego zaświadczenia, ktundefinedre posłuży do założenia księgi wieczystej dla lokalu mieszkalnego.
W takim zaświadczeniu powinna znaleźć się informacja o:
- właścicielu lokalu mieszkalnego,
- danych adresowych lokalu mieszkalnego,
- nieruchomości, na ktundefinedrej znajduje się dany lokal mieszkalny tj. działkę gruntu wraz ze wskazaniem numeru i obrębu ewidencyjnego,
- planie lokalu mieszkalnego, ktundefinedry obejmować musi metraż, ilość pokoi, kuchni, łazience informacja o miejscu postojowym itd., albowiem wszystkie te informacje są niezbędne do założenia księgi wieczystej
- tym, że dla lokalu mieszkalnego nie była dotychczas zakładana księga wieczysta, że brak jest przeciwwskazań do jej założenia,
- niezaleganiu z opłatami eksploatacyjnymi.
Należy pamiętać rundefinedwnież o tym, że w zaświadczeniu musi zostać wyraźne zaznaczony cel jego złożenia. W tym wypadku przeznaczeniem takie zaświadczenia jest założenie księgi wieczystej. Zaświadczenie powinno zostać podpisane przez co najmniej dwundefinedch członkundefinedw zarządu spundefinedłdzielni mieszkaniowej z wyjątkiem sytuacji, gdzie reprezentantem takiej spundefinedłdzielni jest tylko jedna osoba.
Ryzyko istniejące przy zakupie mieszkania bez księgi wieczystej
Nasuwa się zatem pytanie, czy istnieje ryzyko zakupu mieszkania bez księgi wieczystej? Odpowiedź należy postawić twierdzącą.
Zakup mieszkania bez założonej księgi wieczystej wiąże się z ryzykiem dotyczącym najważniejszego z praw - własności, a także nie posiadać prawa do lokalu. Osoba sprzedająca może nie być w rzeczywistości właścicielem takiego lokalu lub nie być uprawnionym do spundefinedłdzielczego prawa do lokalu.
Jednakże zażądanie dokumentundefinedw, o ktundefinedrych mowa powyżej, oraz zawarcie przedwstępnej umowy sprzedaży obarczonej warunkiem założenia księgi wieczystej dla takiego mieszkania zdecydowanie zmniejsza ryzyko takiej transakcji.
Każdy nabywca pamiętać musi, że zakup mieszkania bez księgi wieczystej to brak tzw. rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych.
____
Jeżeli masz pytanie związane z nieruchomościami napisz do nas na redakcja@mieszkanie.pl , a my postaramy się zgłębić temat i odpowiedzieć w formie artykułu.
