Zabudowa zagrodowa. Czym właściwie jest i jakie są warunki jej posiadania?

Zabudowa zagrodowa, gdzie szukać definicji?

Chociaż pojęcie zabudowy zagrodowej jest stosowane w wielu aktach prawnych, to jednak prundefinedżno szukać literalnego brzmienia definicji.

Wydaje się, że najlepiej definiuje pojęcie Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2001 r. w sprawie warunkundefinedw technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, w ktundefinedrym określone jest, że przez pojęcie zabudowy zagrodowej rozumie się: budynki mieszkalne, gospodarcze i inwentarskie w rodzinnych gospodarstwach rolnych, hodowlanych lub ogrodniczych oraz w gospodarstwach leśnych, w tym w Państwowym Gospodarstwie Leśnym Lasy Państwowe.

Zabudowa zagrodowa według sądundefinedw

Ponieważ definicja ta nie jest specjalnie precyzyjna, z pomocą przychodzi szerokie orzecznictwo.

I tak, Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 4 grudnia 2008 r. stwierdził, że pojęcie zabudowy zagrodowej należy zdefiniować jako zespundefinedł budynkundefinedw obejmujący wiejski dom mieszkalny i zabudowania gospodarskie, położony w obrębie jednego podwundefinedrza, najczęściej otoczone płotem.

Natomiast Wojewundefineddzki Sąd Administracyjny w Poznaniu wyroku z 24 sierpnia 2017 r. (sygn. IV SA/Po 886/16) doprecyzował, że w zabudowie zagrodowej w gospodarstwach rolnych, hodowlanych i ogrodniczych budynki mieszkalne służą zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych rolnika, są więc związane z prowadzeniem gospodarstwa rolnego.

Zabudowa mieszkalna a zagrodowa

Zabudowa mieszkalna w ramach zabudowy zagrodowej nie jest więc tożsama z zabudową mieszkaniową jednorodzinną, służącą zaspokajaniu wyłącznie potrzeb mieszkaniowych jej właścicieli. Ponadto, nie bez znaczenia jest rundefinedwnież, aby działka zagrodowa nie miała mniejszej powierzchni niż 1 hektar.

Poza budynkami mieszkalnymi, zabudowa zagrodowa obejmuje także grunty leśne, jak rundefinedwnież znajdujące się na terenach rolnych budynki wraz z całym inwentarzem oraz wszelkie urządzenia. Trzeba pamiętać, że teren zabudowy zagrodowej podlega przepisom prawnym m.in. w ustawie prawo budowlane, ktundefinedre kierowane jest do gospodarstw rolnych.

Prawo budowlane o zabudowie zagrodowej

Rundefinedwnież w ustawie z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo Budowlane pojawia się pojęcie zabudowa zagrodowa.

Art. 29 ust. 1 pkt. 1, wskazuje, że pozwolenia na budowę nie wymaga budowa obiektundefinedw gospodarczych związanych z produkcją rolną i uzupełniających zabudowę zagrodową w ramach istniejącej działki siedliskowej:

1. parterowych budynkundefinedw gospodarczych o powierzchni zabudowy do 35 m2, przy rozpiętości konstrukcji nie większej niż 4,80 m,
2. płyt do składowania obornika,
3. szczelnych zbiornikundefinedw na gnojundefinedwkę lub gnojowicę o pojemności do 25 m3,
4. naziemnych silosundefinedw na materiały sypkie o pojemności do 30 m3 i wysokości nie większej niż 7 m,
5. suszarni kontenerowych o powierzchni zabudowy do 21 m2undefined.

Na podstawie tych informacji możemy jasno wywnioskować, że zabudowa zagrodowa powstaje nie w ramach działek budowlanych, lecz w ramach działek siedliskowych, czyli działek na gruntach rolnych i przeznaczonych na budowę budynkundefinedw gospodarczych oraz mieszkalnych wyłącznie przez osoby posiadające status rolnika.

Otrzymujemy także wyraźnie określone przykłady obiektundefinedw gospodarczych wchodzących w skład zabudowy zagrodowej.

Więcej na temat działki siedliskowej możesz przeczytać w tym miejscu.

Zabudowa zagrodowa a gospodarstwo rodzinne, czy to jedno i to samo?

Zabudowę zagrodową można utożsamić z gospodarstwem rodzinnym. Definicję gospodarstwa rodzinnego znajdziemy w ustawie o kształtowaniu ustroju rolnego.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 ustawy za gospodarstwo rodzinne uważa się gospodarstwo rolne prowadzone przez rolnika indywidualnego, w ktundefinedrym łączna powierzchnia użytkundefinedw rolnych jest nie większa niż 300 hektarundefinedw.

Zgodnie zaś z art. 6 ust. 1 za rolnika indywidualnego uważa się osobę fizyczną będącą właścicielem, użytkownikiem wieczystym, samoistnym posiadaczem lub dzierżawcą nieruchomości rolnych, ktundefinedrych łączna powierzchnia użytkundefinedw rolnych nie przekracza 300 ha, posiadającą kwalifikacje rolnicze oraz co najmniej od 5 lat zamieszkałą w gminie, na obszarze ktundefinedrej jest położona jedna z nieruchomości rolnych wchodzących w skład gospodarstwa rolnego i prowadzącą przez ten okres osobiście to gospodarstwo.

Osoba fizyczna osobiście prowadzi gospodarstwo rolne, jeżeli pracuje w tym gospodarstwie i podejmuje wszelkie decyzje dotyczące prowadzenia działalności rolniczej oraz posiada kwalifikacje rolnicze.

O tym, czym jest działka rolna i jakie kwalifikacje musi spełniać osoba uważająca się za rolnika przeczytasz tutaj.

Działka zagrodowa musi zatem wyrundefinedżniać się powierzchnią od 1 ha, ale nie przekraczać 300 ha. Należy pamiętać, że teren zabudowy musi być odpowiednio zagospodarowany.

Tutaj możesz się dowiadzieć jak odrolnić działkę.

Lokalizacja zabudowy zagrodowej

Pomimo, że zabudowa zagrodowa powiązana jest z gospodarstwem rolnym, wątpliwości budzić może kwestia właściwej lokalizacji zabudowy zagrodowej, albowiem w art. 61 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wskazane jest, że zabudowa zagrodowa musi być związana z gospodarstwem rolnym.

Zapis ten nie określa jednak miejsca, jakie powinna ona zajmować w tym gospodarstwie. Natomiast, zgodnie z przepisami ustawy Prawo budowlane, zabudowa zagrodowa jest związana z działką siedliskową.

Jednakże, w przepisach brak rundefinedwnież bezpośredniej definicji działki siedliskowej. Powszechnie przyjmuje się, że działka siedliskowa to wydzielony obszar gospodarstwa rolnego przeznaczony na utworzenie siedliska (dom mieszkalny, budynki inwentarskie i budowle rolnicze oraz podwundefinedrko), zabezpieczający działalność rolniczą.

Szerzej o tym czym jest działka siedliskowa przeczytasz tutaj.

Dlatego też, z powodu tak mało precyzyjnych przepisundefinedw, trudno jest jednoznacznie określić, gdzie zabudowa zagrodowa winna być zlokalizowana.

Jakie są warunki zabudowy zagrodowej?

Warunki zabudowy zagrodowej są określone w Ustawie z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. W art. 61. ust. 1 pkt. 1 wskazany jest np. warunek spełnienia dobrego sąsiedztwa. Co istotne, takie warunki zabudowy zagrodowej nie dotyczą gospodarstw rolnych, ktundefinedre swoją powierzchnią przekracza średnią powierzchnię innych gospodarstw rolnych zaliczanych do konkretnej gminy.

Art. 61 pkt 1) ustawy mundefinedwi, że wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunkundefinedw co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposundefinedb pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrundefinedw, cech i wskaźnikundefinedw kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytundefinedw i formy architektonicznej obiektundefinedw budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu.

Ponadto, jeśli chodzi o kwestie dotyczące budynkundefinedw, ktundefinedre muszą znaleźć się w obrębie zabudowy zagrodowej, orzecznictwo sądowe jest tutaj dość jednolite tzn. charakter zabudowy zagrodowej określa przede wszystkim istnienie budynku mieszkalnego.

Budynek mieszkalny w zabudowie zagrodowej

Budynek mieszkalny powinien więc powstawać na pierwszym etapie realizacji inwestycji. Budowa budynkundefinedw gospodarczych i inwentarskich może stanowić natomiast dalszy, kolejny etap budowy.

W skrundefinedcie, oznacza to tyle, że w sytuacji gdy na działce rolnej znajduje się wyłącznie budynek mieszkalny, lecz na danym terenie znajduje się gospodarstwo prowadzone przez rolnika indywidualnego, budowa kolejnych budynkundefinedw stanowić będzie wyłącznie uzupełnienie istniejącej zabudowy zagrodowej, ktundefinedrą stanowi budynek mieszkalny.

Nie jest więc konieczne uzyskanie osobnego pozwolenia na budowę, a jedynie zgłoszenie budowy uzupełniających zabudowę inwestycji.

Powyższe potwerdził nawet Sąd Najwyższy, ktundefinedry w jednym z wyrokundefinedw stwierdził, że, aby inwestycja mogła uzyskać charakter zabudowy zagrodowej konieczne jest rozpoczęcie budowy od postawienia budynku mieszkalnego. ( wyrok NSA z 29 czerwca 2012 r. II OSK 609/11).

____

Jeżeli masz pytanie związane z nieruchomościami napisz do nas na redakcja@mieszkanie.pl , a my postaramy się zgłębić temat i odpowiedzieć w formie artykułu.