Za jakie długi komornik może zlicytować mieszkanie? Czy przepisy "covidowe" zwiększyły ochronę?

Licytacje komornicze dotyczą zarówno ruchomości jak i nieruchomości. Zwykle dochodzi do nich, gdy dłużnik nie spłaca swoich zobowiązań. Czy jednak da się przed tym uchronić? Jak duży musi być dług, żeby wkroczył komornik? Czy to w ogóle ma znaczenie?


O czym przeczytasz?

Licytacje komornicze

Licytacje komornicze zostały uregulowane w przepisach kodeksu postępowania cywilnego. Są przejawem dużee atencji i zainteresowania, głównie dlatego, że na mocy obowiązujących przepisów, podczas pierwszej licytacji, komornik może zaoferować mieszkanie komornicze w cenie, która nie jest niższa niż 75% jego wartości.

W sytuacji, kiedy nie zostanie sprzedane od razu, druga licytacja zaczyna się od ceny wywoławczej na poziomie 2/3 wartości nieruchomości. Zgodnie z prawem, jest to minimalna wartość za jaką sprzedaż komornicza może się zakończyć.

Informacje o licytacjach komorniczych można znaleźć zarówno w lokalnej prasie jak i Internecie, ale również w budynkach sądów czy gmin.

Można skorzystać z portalu internetowego www.licytacje.komornik.pl . Każdy komornik ma obowiązek tam zamieszczać ogłoszenia. Portal ten daje dostęp do obwieszczeń o wszystkich planowanych przez komorników sądowych licytacjach nieruchomości na terenie całego kraju. Co najważniejsze, jest on bezpiecznym źródłem informacji, ponieważ wszystkie umieszczane tam ogłoszenia są autentyczne.

Na stronie można dokonywać wyboru na podstawie kategorii i sortować aukcje komornicze, które nas interesują, zarówno co do miasta jak i szczegółowych nieruchomości.

W tym miejscu przeczytasz więcej na temat mieszkań z licytacji komorniczych.

Kiedy może dojść do zajęcia nieruchomości?

Do licytacji nieruchomości może dojść kiedy właściciel nieruchomości jest dłużnikiem, a wierzyciel uzyska prawomocne orzeczenie sądu wraz z klauzulą wykonalności. Posiadając tytuł wykonawczy, wierzyciel kieruje do komornika wniosek o wszczęcie egzekucji.

Komornik rozpoczyna procedurę zmierzającą do zlicytowania mieszkania np. w sytuacji, gdy mieszkanie jest zabezpieczone kredytem hipotecznym, a kredytobiorca zwleka z zapłatą należności. Wierzyciel ma prawo zażądać sprzedaży mieszkania przez licytację.

Opisany powyżej przykład jest najczęstszą przyczyną zlicytowania nieruchomości. Jednak ustawa o własności lokali wskazuje również inne przyczyny kiedy może dojść do licytacji. Zgodnie z brzmieniem ustawy wspólnota mieszkaniowa może żądać sprzedaży lokalu, jeśli właściciel długotrwale zalega z zapłatą opłat, gdy wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo gdy jego zachowanie czyni korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym.

W takim przypadku wspólnota mieszkaniowa może żądać sprzedaży mieszkania uciążliwego lokatora,  w drodze licytacji. W podobny sposób, zarząd spółdzielni może żądać sprzedaży lokalu podczas licytacji, gdy uciążliwy lokator posiada spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu.

W tym miejscu dowiesz się jak wspólnoty mogą egzekwować należności od mieszkańców.

Za jakie długi komornik może zlicytować lokal?

Jeśli jesteśmy w pozycji dłużnika, a posiadamy nieruchomość może nasuwać się pytanie za jakie długi komornik może zlicytować nam mieszkanie. Kwestie te nie zostały w sposób bardzo szczegółowo uregulowane w przepisach. Wydawać by się mogło, że jeśli posiadamy liczne ruchomości to one pierwsze pójdą „pod młotek”. Czy tak rzeczywiście jest?

Nie, albowiem głównym decydentem jest tutaj wierzyciel, który kierując do komornika wniosek, wskazuje sposób egzekucji. Jeśli wskaże egzekucję z nieruchomości jako sposób odzyskania należności, komornik ma obowiązek się do tego ustosunkować.

Jednakże, wierzyciel może wskazać kilka sposobów w jaki mogą zostać ściągnięte zobowiązania (np. poprzez zajęcie rachunku bankowego lub egzekucję z ruchomości), wówczas obowiązkiem komornika, jest wybranie najmniej uciążliwego sposobu egzekucji dla dłużnika. 

W praktyce, jeżeli kwota zobowiązań dłużnika wynosi kilka tysięcy złotych, a wierzyciel wskaże kilka sposobów egzekwowania należności, komornik nie zajmie lokalu od razu. Najpierw, będzie starał się zaspokoić wierzyciela z innych składników majątku dłużnika. Jeśli jednak będzie to niemożliwe, egzekucja z nieruchomości to całkiem prawdopodobne zakończenie sytuacji zadłużenia.

Jak przebiega sama licytacja mieszkania?

Na początek komornik ustala wartość nieruchomości, następnie ogłasza termin licytacji i publikuje zaproszenie do wzięcia w niej udziału.

Licytacje są otwarte i może wziąć w nich udział (poza pewnymi wyjątkami) w zasadzie każdy. Jest tylko jeden warunek, mianowicie uczestnik musi wpłacić wadium, czyli finansowe zabezpieczenie na wypadek niewywiązania się z obowiązku zapłaty za wylicytowany lokal. Później odbywa się pierwsza licytacja komornicza. Cena wywoławcza wynosi zawsze 75% rynkowej wartości nieruchomości.

W sytuacji, gdy nie ma chętnych na zakup lokalu, komornik ogłasza drugą licytację i obniża cenę wywoławczą do 2/3 kwoty oszacowania. Licytacja zawsze odbywa się w formie ustnej. Prowadzona jest przez komornika, nad którym nadzór prowadzi sędzia.

Zawsze rozpoczyna od przypomnienia wszystkich informacji, które są najistotniejsze dla tej licytacji, podając cenę wywołania i minimalną wysokość postąpienia, a następnie wzywa do licytowania.

Uczestnik zainteresowany licytacją, musi wpłacić na rachunek sądowy wadium, które wynosi 10% kwoty oszacowania, czyli np. jak cena wywoławcza została ustalona na kwotę 150 tys. zł, wadium wynosi 15 tys. zł. W dniu licytacji należy stawić się w biurze komornika. Licytację wygrywa ten, kto więcej zaoferuje.

Przebijać można wyłącznie w górę, przy czym minimalna wartość przebicia wynosi 1% oszacowanej rynkowej wartości nieruchomości po zaokrągleniu do pełnej kwoty. Biorąc pod uwagę kwotę 150 tys. zł, minimalne przebicie musi wynieść 1,5 tys. zł. Licytacja trwa do skutku, aż padnie propozycja ostateczna.

Czy da się uchronić przed egzekucją?

Aby uchronić nieruchomość przed komornikiem, należy ustanowić w stosunku do bliskiej i zaufanej osoby dożywotnią służebność czyli dożywotnie prawo do korzystania z lokalu lub wyznaczonych części lokalu.

Opisany sposób będzie jednak bezskuteczny, jeśli ktoś jest wpisany do księgi wieczystej przed wpisem o służebności dożywotniej. Oznacza to, że osoby posiadające kredyt hipoteczny na swoją nieruchomość nie zastosują opisanego sposobu.

Tutaj znajdziesz informacje na temat umowy dożywocia.

Licytacje komornicze a przepisy covidowe

W ramach tarczy antykryzysowej 3.0, dnia 30 maja 2020 r. weszły w życie zmiany w Kodeksie postępowania cywilnego, gdzie pojawił się nowy art. 952(1). Zgodnie z jego brzmieniem licytacja nieruchomości należącej do dłużnika, która służy zaspokojeniu jego potrzeb mieszkaniowych, może zostać zlicytowana wyłącznie na wniosek wierzyciela.

To jednak nie wszystko, ponieważ wierzyciel może złożyć taki wniosek, ale koniecznym jest  spełnienie odpowiednich warunków - wysokość egzekwowanej należności głównej musi wynosić co najmniej 1/20 części sumy oszacowania nieruchomości (wartości nieruchomości).

Ze względu na kryzys gospodarczy wywołany pandemią COVID-19 wydany zosatał pakiet ustaw nazywanych "Tarczą Antykryzysową". Wprowadzenie w życie wspomnianych ustaw miało zapobiec negatywnym skutkom zmian gospodarczych wynikających z pandemii COVID-19. Ta nowelizacja miała za zadanie wzmocnić pozycję dłużników w postępowaniu egzekucyjnym, w którym egzekucja została skierowana do nieruchomości służącej zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych dłużnika.

Ważne! Licytacji lokalu mieszkalnego lub nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem mieszkalnym, które służą zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych dłużnika, nie przeprowadza się w czasie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego lub stanu epidemii oraz 90 dni po jego zakończeniu.

W tym miejscu przeczytasz więcej na temat eksmisji.

Licytacje wciąż możliwe

Pomimo tych zmian, licytacje komornicze wciąż będą możliwe w wyjątkowych przypadkach.

Na przykład w sytuacji, gdy egzekucji z tej samej nieruchomości domaga się kilku wierzycieli, a łączna wysokość egzekwowanych należności głównych stanowi co najmniej 1/20 części sumy oszacowania (wartości nieruchomości), należność przysługuje Skarbowi Państwa (Skarb Państwa jest wierzycielem), licytacja nieruchomości wynika z wyroku wydanego w postępowaniu karnym, albo też mimo niespełnienia warunku dotyczącego wartości nieruchomości zgodę na licytację wyrazi dłużnik lub sąd.

Według art. 952(1) sąd może wyrazić zgodę na zlicytowanie nieruchomości dłużnika nawet za zbyt mały dług, jeżeli przemawia za tym wysokość i charakter długu lub jeżeli nie da się odzyskać długu z innego majątku należącego do dłużnika.

____

Jeżeli masz pytanie związane z nieruchomościami napisz do nas na redakcja@mieszkanie.pl , a my postaramy się zgłębić temat i odpowiedzieć w formie artykułu.

Advertisement
Advertisement

Artykuły, które mogą Cię zainteresować

SmartHome oczami dzieci - wymarzony pokój

O jakim pokoju marzą dzieci? Przyjrzymy się bliżej inteligentnemu oświetleniu i sprawdzimy jak dzieci same zmieniają pokój w krainę marzeń. SmartHome w Komputroniku. http://Komputronik-SmartHome

Advertisement