Wzmianki w księgach wieczystych – czym są i jak je sprawdzić? Wszystko, o czym trzeba wiedzieć

Wzmianka jest elementem księgi wieczystej o doniosłym znaczeniu w obrocie nieruchomościami. Stanowi pewien alert dla nabywcy, choć jej odczytanie może jednak wiązać się z trudnościami. Jak skuteczne sprawdzić wzmiankę i co oznacza jej ujawnienie?


O czym przeczytasz?

Księga wieczysta

Zgodnie z ustawą z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece, księgi wieczyste prowadzi się dla nieruchomości, a także dla ustalenia stanu prawnego nieruchomości.

Księgi wieczyste stanowią uszeregowany i publiczny zbiundefinedr praw i ograniczeń dla danej nieruchomości. Najważniejszym celem ich prowadzenia jest zapewnienie jak najdalej posuniętego bezpieczeństwa w obrocie nieruchomościami.

Księga wieczysta jest rejestrem publicznym, ktundefinedry przedstawia stan prawny nieruchomości. Jego definicja jest zawarta w ustawie o informatyzacji działalności podmiotundefinedw realizujących zadania publiczne.

Według tego przepisu rejestrem publicznym jest rejestr, ewidencja, wykaz, lista, spis albo inna forma ewidencji, służąca do realizacji zadań publicznych, prowadzona przez podmiot publiczny na podstawie odrębnych przepisundefinedw ustawowych.

REKLAMA
Advertisement

W tym miejscu przeczytasz o stanie prawnym nieruchomości.

Księgi on-line

Księgi wieczyste prowadzą sądy rejonowe, a konkretnie ich wydziały ksiąg wieczystych. Do niedawna, księgi wieczyste były prowadzone w formie papierowej. Sądy rejonowe prowadzące księgi wieczyste wspundefinedłpracują z Szefem Krajowego Centrum Informacji Kryminalnych w zakresie niezbędnym do realizacji jego zadań ustawowych.

Od kilku lat wszystkie księgi wieczyste są zakładane i prowadzone w specjalnym systemie informatycznym, ktundefinedry jest undefined jak to zwykle rejestr publiczny undefined jest jawny.

Jeśli znasz numer księgi wieczystej to możesz się zapoznać z jej treścią za pośrednictwem Internetu korzystając ze strony internetowej https://ekw.ms.gov.pl/eukw_ogol/menu.do.

Przeglądanie ksiąg wieczystych jest bezpłatne. Wydruki treści wyświetlonych w trybie przeglądania księgi wieczystej nie posiadają mocy dokumentundefinedw wydawanych przez sąd.

W tym miejscu pisaliśmy o sytuacjach, gdzie są dwie księgi wieczyste dla jednej nieruchomości.

Zasady związane z księgami wieczystymi

Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych oznacza, że kupując nieruchomość od osoby, ktundefinedra jest właścicielem wpisanym w księdze wieczystej, mimo, że w rzeczywistości nią nie jest (o czym nie wiedzieliśmy w trakcie nabywania nieruchomości) jesteśmy pod pewną ochroną tej rękojmi.

Zgodnie bowiem z art. 5 ustawy o księgach wieczystych i hipotece w razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej, a rzeczywistym stanem prawnym, treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą uprawnioną według treści księgi nabył własność lub inne prawo rzeczowe (rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych)undefined.

Uwaga, rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych nie działa jednak przeciwko:

Domniemanie zgodności ze stanem prawnym polega na tym, że przyjmuję się (domniemywa), iż stan zapisany w księdze wieczystej jest zgodny z rzeczywistością.

Księgi wieczyste są jawne, oznacza to, że każdy może przeglądać księgę wieczystą (poza jej aktami). W związku z powyższym nie można zasłaniać się nieznajomością wpisundefinedw w księdze wieczystej. Zasada jawności formalnej nie rozciąga się jednak na akta księgi. Możliwość przeglądania akt księgi wieczystej należy tylko do osoby, ktundefinedra wykaże się interesem prawnym.

Zasada pierwszeństwa praw wpisanych polega na tym, że ograniczone prawa rzeczowe wpisane do księgi wieczystej mają pierwszeństwo przed prawami niewpisanymi.

Budowa księgi wieczystej nieruchomości

Księga wieczysta zawiera cztery działy, z ktundefinedrych:

  1. pierwszy obejmuje oznaczenie nieruchomości oraz wpisy praw związanych z jej własnością;
  2. drugi obejmuje wpisy dotyczące własności i użytkowania wieczystego;
  3. trzeci przeznaczony jest na wpisy dotyczące ograniczonych praw rzeczowych, z wyjątkiem hipotek, na wpisy ograniczeń w rozporządzaniu nieruchomością lub użytkowaniem wieczystym oraz na wpisy innych praw i roszczeń, z wyjątkiem roszczeń dotyczących hipotek;
  4. czwarty przeznaczony jest na wpisy dotyczące hipotek.

W pierwszym dziale I-O księgi wieczystej znajdziesz informacje o nieruchomości tj. numer ewidencyjny, numer obrębu ewidencyjnego, obszar, adres nieruchomości.

Obok działu I-O znajduje się dział I-SP w ktundefinedrym znajdziesz wpisy praw związanych z jej własnością.

W drugim dziale II księgi wieczystej znajdziesz informacje na temat tego kto jest właścicielem danej nieruchomości. W dziale tym podane będzie imię i nazwisko właściciela wraz z jego numerem PESEL, bądź nazwa podmiotu ktundefinedremu prawo własności przysługuje.

Jeżeli nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste to wundefinedwczas w tym dziale znajdziesz informacje nie tylko na temat tego kto jest właścicielem nieruchomości, ale także kto jest użytkownikiem wieczystym danej nieruchomości.

W dziale III księgi wieczystej znajdziesz natomiast wpisy dotyczące ustanowionych ograniczonych praw rzeczowych na nieruchomości z wyjątkiem hipotek, ktundefinedre uregulowane zostały w dziale IV księgi wieczystej. W dziale III księgi wieczystej zatem wpisane zostaną ustanowione służebności przesyłu na rzecz gestorundefinedw mediundefinedw, służebności gruntowe np. dotyczące prawa korzystania z ciągundefinedw komunikacyjno-pieszych czy placundefinedw zabaw znajdujących się na nieruchomości sąsiedniej, prawo dożywocia.

Dział IV księgi wieczystej to miejsce, gdzie wpisuje się dokładne określenie hipoteki z podaniem jej waluty i wysokości kwoty, jak rundefinedwnież dane wierzyciela hipotecznego.

Więcej na temat tego czym jest księga wieczysta i jak należy ją czytać znajdziesz w tym miejscu.

Czym jest wzmianka w księdze wieczystej?

Wzmianka w księdze wieczystej jest informacją ostrzegającą o złożeniu do sądu wieczystoksięgowego niezałatwionego jeszcze wniosku o wpis, ktundefinedry po jego dokonaniu może zmienić treść księgi wieczystej.

Zgodnie z art. 6267 undefined 2 k.p.c., niezwłocznie po zarejestrowaniu wniosku w dzienniku ksiąg wieczystych zaznacza się w odpowiednim dziale księgi wieczystej w łamie 1 numer wniosku (wzmianka o wniosku). Wzmianka taka składa się z numeru kolejnego dziennika KW, w ktundefinedrym wniosek został oznaczony, z dodaniem dwundefinedch końcowych cyfr danego roku.

Jeżeli wniosek dotyczy wpisundefinedw w dwundefinedch lub więcej działach tej samej lub rundefinedżnych ksiąg, wzmianki o tym wniosku zamieszcza się w każdym z tych działundefinedw.

Wzmianki można dokonać w każdym z działundefinedw księgi wieczystej. Jeśli dotyczy ona więcej niż jednego działu lub więcej niż jednej księgi, wpisy wniosku pojawią się w kilku działach czy księgach.

Ważne! Wzmianka nie jest wpisem do księgi wieczystej, stanowi jednak istotną informację dla przyszłego nabywcy nieruchomości.

W tym miejscu dowiesz się czy można dopisać małżonka do księgi wieczystej.

Rodzaje wzmianek w księdze wieczystej

Ze względu na podstawę ujawnienia wzmianki w księdze wieczystej, można wyrundefinedżnić cztery jej rodzaje:

  1. wzmianka o wniosku;
  2. wzmianka o skardze na orzeczenie referendarza;
  3. wzmianka o apelacji;
  4. wzmianka o kasacji.

Jak sprawdzić wzmiankę w księdze wieczystej?

W Polsce obowiązuje system elektronicznych ksiąg wieczystych (EKW), ktundefinedry umożliwiania dostęp do każdej księgi znajdującej się w tym systemie. Dostęp ten jest darmowy. Jedynym warunkiem do korzystania z systemu jest posiadanie właściwego numeru poszukiwanej księgi.

Możliwość darmowego dostępu do ksiąg wieczystych reguluje ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o hipotece i księgach wieczystych, ktundefinedrej art.364 ust. 6 stanowi, że każda osoba, ktundefinedra zna numer księgi wieczystej, może bezpłatnie ją przeglądać przy pomocy systemu teleinformatycznego.

Korzystając z systemu EKW, możliwe jest sprawdzenie wzmianki, jaka pojawiła się w konkretnej księdze wieczystej. Wzmianki znajdują się w każdym z działundefinedw księgi wieczystej, w odpowiednich rubrykach.

W dziale I-O (Oznaczenie nieruchomości) wzmianki znajdują się w rubryce 1.1. Dział I-Sp zawiera wzmianki w rubryce 1.2. W dziale II księgi wieczystej (Własność) wzmianki wpisywane są w rubryce 2.1. Dział III kw (Prawa, roszczenia, ograniczenia) zawiera w zmianki w rubryce 3.1., z kolei dział IV, czyli Hipoteka, zawiera wzmianki w rubryce 4.1.

Dostęp do dokumentu, na podstawie ktundefinedrego wpisano wzmiankę w księdze wieczystej

Informację w sprawie treści dokumentu, na podstawie ktundefinedrego wprowadzono wzmiankę, można uzyskać w sądzie rejonowym właściwym dla miejsca prowadzenia księgi wieczystej. Dla każdej księgi wieczystej prowadzone są akta księgi wieczystej.

Do akt księgi wieczystej składane są dokumenty ściśle związane z daną księgą wieczystą. Wśrundefinedd dokumentundefinedw znajdujących się w aktach księgi wieczystej znajduje się rundefinedwnież dokument, na podstawie ktundefinedrego wprowadzono wzmiankę. Aby skutecznie dotrzeć do treści wzmianki, należy zapoznać się z treścią dokumentu znajdującego się w aktach księgi wieczystej.

Zgodnie z treścią art. 36 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o hipotece i księgach wieczystych, każdy może przeglądać księgi wieczyste w obecności pracownika sądu.

Natomiast akta księgi wieczystej, wśrundefinedd ktundefinedrych znajdują się m.in. dokumenty i pisma stanowiące podstawę wpisu, może przeglądać osoba mająca interes prawny oraz notariusz.

Interes prawny undefined przesłanka mocarna

Pojęcie interesu prawnego pokrywa się zazwyczaj z pojęciem undefinedzainteresowania w sprawieundefined, o ktundefinedrym mowa w Art. 510 k.p.c. W myśl tego przepisu dostęp do akt księgi wieczystej posiadają rundefinedwnież osoby, ktundefinedrych prawo jest wpisane do księgi wieczyste.

Może to być wierzyciel właściciela nieruchomości, bank, w ktundefinedrym właściciel stara się o kredyt, jak rundefinedwnież rzeczoznawca majątkowy czy pośrednik w sprzedaży nieruchomości.

Osoby te korzystają z tzw. domniemania faktycznego, że posiadają interes prawny w przeglądaniu akt księgi wieczystej nieruchomości. Inne osoby, ktundefinedre wyrażają wolę zapoznania się z treścią akt księgi wieczystej, muszą na żądanie pracownika sądu rejonowego złożyć stosowne wyjaśnienie.

W przypadku odmowy udostępnienia akt księgi wieczystej, decyzję w sprawie podejmuje przewodniczący wydziału ksiąg wieczystych albo prezes sądu rejonowego.

Wpływ wzmianki na zasadę rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych. Istotne skutki

Podstawową zasadą rządzącą księgami wieczystymi jest opisana wcześniej zasada rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych. Polega ona na tym, że w razie niezgodności między stanem prawnym ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym, treść księgi wieczystej rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą uprawnioną według księgi wieczystej nabył prawo własności.

Wzmianki o wniosku, o skardze na orzeczenie referendarza sądowego, o apelacji lub kasacji oraz ostrzeżenie dotyczące niezgodności stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym wyłączają rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych.

Wzmianka o wniosku stanowi informację, że do sądu wpłynął wniosek o wpis i po jego załatwieniu treść księgi wieczystej może ulec zmianie w zakresie określonym żądaniem wniosku. Informacja ujęta w rubryce undefinedwzmiankaundefined stanowi zatem ostrzeżenie o niezgodności treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym.

W momencie pojawienia się wzmianki w księdze wieczystej, zaufanie do treści księgi wieczystej w zakresie objętym wzmianką powinno być ograniczone.

W tym miejscu znajdziesz informacje o przypadkach spundefinedłdzielczego własnościowego prawa do lokalu bez KW.

Wzmianka w księdze, a ochrona nabywcy nieruchomości

W przypadku, gdy księga wieczysta jest obarczona wzmianką, ktundefinedra zgodnie z ustawą wyłącza rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych, nabywca danej nieruchomości nie jest chroniony, albowiem zadaniem rękojmi jest ochrona tych nabywcundefinedw, ktundefinedrzy działają w zaufaniu do księgi wieczystej.

Nabywca nieruchomości, dla ktundefinedrej w księdze wieczystej w dziale II wprowadzono wzmiankę, może takiej nieruchomości nie nabyć, ponieważ w chwili transakcji osobie ujawnionej w księdze wieczystej, od ktundefinedrej nabywał nieruchomość, w chwili dokonywania z nią czynności prawnej, dane prawo nie przysługiwało.

Niedoszły nabywca takiej nieruchomości nie będzie mundefinedgł się rundefinedwnież zasłaniać niewiedzą o istnieniu wzmianki w treści księgi wieczystej, albowiem zgodnie z treścią art. 2 ustawy księgi wieczyste są jawne. Nie można zasłaniać się nieznajomością wpisundefinedw w księdze wieczystej ani wnioskundefinedw, o ktundefinedrych uczyniono w niej wzmiankę. Podniesienie więc w procesie zarzutu nieznajomości określonego wpisu w księdze będzie prawnie bezskuteczne.

Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych jest wyłączona dopundefinedty, dopundefinedki wzmianka (ostrzeżenie) figuruje w treści księgi wieczystej. Z chwilą wykreślenia wzmianki z księgi wieczystej rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych zostaje przywrundefinedcona.

W tym miejscu dowiesz się z czym się wiąże zakup mieszkania bez księgi wieczystej.

Jak traktować wzmianki w księdze wieczystej?

Wzmianki w księdze wieczystej powinny być dla nas ostrzeżeniem, że niedługo może zmienić się jej treść. Oczywiście, o ile nie zostały już wcześniej wykreślone.

Wykreślenie wzmianki następuje z urzędu undefined po dokonaniu wpisu lub po odrzuceniu wniosku, uprawomocnieniu się postanowienia o dokonaniu wpisu, umorzeniu postępowania lub po uprawomocnieniu się zarządzenia o zwrocie wniosku.

Wykreślenie wzmianki oznacza zatem, że stan prawny nieruchomości jest aktualny.

W tym miejscu przeczytasz o stanie prawnym nieruchomości.

____

Jeżeli masz pytanie związane z nieruchomościami napisz do nas na redakcja@mieszkanie.pl , a my postaramy się zgłębić temat i odpowiedzieć w formie artykułu.

Advertisement
Advertisement

Artykuły, które mogą Cię zainteresować

Wyjątkowo o byciu w Domu - Zuzanna Ziomecka i Jacek Santorski

Zapraszamy do obejrzenia wyjątkowej rozmowy redaktor naczelnej mieszkanie.pl, Zuzanny Ziomeckiej z Partnerem zarządzającym ds. integralności biznesu HRE Investments, Jackiem Santorskim. Na podstawie modelu Billa George'a, profesora z Harvardu opowiadają o etapach życia i pojawiających się w nim wzlotach i upadkach, a następnie odnoszą to do etapów bycia w Domu. Na pewno każdy z Państwa odnajdzie w tym modelu część siebie i swojego życia.

Advertisement