Wywłaszczenie nieruchomości. Na czym ten cały proces polega?

Istnieją przypadki, w których prawo do nieruchomości może zostać odebrane bądź częściowo ograniczone. Ma to miejsce w sytuacji, gdy wymagają tego cele publiczne związane z realizacją konkretnej inwestycji. Na czym polega wywłaszczenie?


O czym przeczytasz?

Wywłaszczenie – podstawowe kwestie

Istota wywłaszczenia polega na przymusowym odjęciu własności lub prawa użytkowania wieczystego nieruchomości, ograniczeniu tego prawa lub zniesieniu bądź ograniczeniu innego prawa rzeczowego dla nieruchomości, w drodze decyzji administracyjnej.

Podstawową przesłankę wywłaszczenia określa art. 21 ust. 2 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej. Stanowi on, że wywłaszczenie jest dopuszczalne jedynie wówczas, gdy jest dokonywane na cele publiczne i za słusznym odszkodowaniem.

Tę podstawową zasadę prawa wywłaszczeniowego podtrzymują postanowienia ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, a w szczególności art. 112 – art. 135 konstytuujących zasady dotyczące wywłaszczenia nieruchomości.

W tym miejscu pisaliśmy o przełomowym orzeczeniu NSA dotyczącym odszkodowania dla spadkabierców osób wywłaszczonych.

Na czym polega wywłaszczenie nieruchomości?

Wywłaszczenie nieruchomości polega na pozbawieniu lub ograniczeniu w drodze decyzji, prawa własności, prawa użytkowania wieczystego lub innego prawa rzeczowego na nieruchomości. Może być dokonane jedynie w wyjątkowych sytuacjach, jeżeli cele publiczne (np. budowa drogi) nie mogą być zrealizowane w inny sposób niż przez pozbawienie albo ograniczenie praw, a prawa te nie mogą być nabyte w drodze umowy. 

Organem właściwym w sprawach wywłaszczenia jest starosta, który odpowiada za wydanie decyzji.

Nieruchomość może być wywłaszczona tylko na rzecz Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego.

Przesłanki wywłaszczenia nieruchomości

Wywłaszczenie nieruchomości dokonywane w oparciu o regulacje zawarte w ustawie z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami:

  1. przeprowadzane jest w postępowaniu administracyjnym, w indywidualnej sprawie z zakresu administracji publicznej, przez wydanie decyzji,
  2. może dotyczyć tylko nieruchomości przeznaczonych w planach miejscowych na cele publiczne lub nieruchomości, dla których wydana została ostateczna decyzja o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego,
  3. może nastąpić, tylko jeżeli cele publiczne nie mogą być zrealizowane w inny sposób niż przez pozbawienie albo ograniczenie praw do nieruchomości, a prawa te nie mogą być nabyte w drodze umowy,
  4. następuje w celu realizacji celu publicznego – jednego z celów wymienionych w art. 6 u.g.n. lub celu publicznego określonego w innej ustawie,
  5. polega na pozbawieniu własności, użytkowania wieczystego lub innego ograniczonego prawa rzeczowego albo na ograniczeniu tych praw,
  6. następuje tylko na rzecz Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego (nie może nastąpić na rzecz państwowych ani samorządowych osób prawnych, ani innych osób), z tym że ograniczenie wykonywania prawa może nastąpić także na rzecz innych podmiotów realizujących cel publiczny.

Cel wywłaszczenia. Ważne wyroki na horyzoncie.

Cel wywłaszczenia musi być określony najpóźniej do dnia wnioskowania o wywłaszczenie. Dokonywanie więc oceny skuteczności nabycia lub wywłaszczenia nieruchomości na cele, które zostały określone dopiero po tym nabyciu lub wywłaszczeniu, w istocie podważałoby dopuszczalność dokonania tego nabycia lub wywłaszczenia (wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 1 lutego 2017 r., sygn. akt: I OSK 725/15).

Wywłaszczenie nie może być stosowane, gdy cel publiczny już został na nieruchomości zrealizowany. Nie zostaje bowiem wtedy spełniona ustawowa przesłanka, jaką jest pozyskanie nieruchomości dla realizacji celu publicznego, skoro cele te już zostały zrealizowane (wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 25 stycznia 1995 r., sygn. akt: SA/Wr 1507/94).

Rodzaje nieruchomości podlegających wywłaszczeniu

Wywłaszczeniem może być objęta cała nieruchomość albo jej część. Jeżeli wywłaszczeniem jest objęta jedynie część nieruchomości, a pozostała część nie nadaje się do prawidłowego wykorzystywania, to właściciel może żądać nabycia tej części przez organ dokonujący wywłaszczenia.

Nabycie odbywa się w drodze umowy zawartej na rzecz Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego, w zależności od tego, kto występuje o wywłaszczenie gruntu. Nieruchomość stanowiąca własność Skarbu Państwa nie może być wywłaszczona. Wyjątkiem jest sytuacja, gdy ustanowione jest na niej prawo użytkowania wieczystego.

Również nieruchomości o nieuregulowanym stanie prawnym oraz nieruchomości bez założonej księgi wieczystej mogą podlegać wywłaszczeniu. Jeżeli podlegająca wywłaszczeniu nieruchomość ma nieuregulowany stan prawny, przyjmuje się służące do jej oznaczenia dane z katastru nieruchomości. Przez nieruchomość o nieuregulowanym stanie prawnym rozumie się nieruchomość, dla której ze względu na brak księgi wieczystej, zbioru dokumentów albo innych dokumentów nie można ustalić osób, którym przysługują do niej prawa rzeczowe.

Wskazaną wyżej zasadę stosuje się również, jeżeli właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości nie żyje i nie przeprowadzono lub nie zostało zakończone postępowanie spadkowe.

W tym miejscu przeczytasz więcej na temat wykupu gruntów przez Państwo pod drogi krajowe.

Procedura wywłaszczenia nieruchomości

Procedura wywłaszczenia nieruchomości obejmuje następujące etapy:

  1. rokowania,
  2. postępowanie wywłaszczeniowe,
  3. rozprawę administracyjną,
  4. wydanie decyzji o wywłaszczeniu.

Zgodnie z regulacjami zawartymi w ustawie z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, postępowanie wywłaszczeniowe powinno być poprzedzone rokowaniami. Podstawowym założeniem rokowań jest podpisanie umowy dotyczącej nabycia praw do nieruchomości. Rokowania przeprowadza starosta z właścicielem lub użytkownikiem wieczystym.

W określonych sytuacjach, rokowania przeprowadzane są z osobą, której przysługuje ograniczone prawo rzeczowe na nieruchomości. W przypadku wywłaszczenia nieruchomości na wniosek jednostki samorządu terytorialnego, rokowania przeprowadza organ wykonawczy tej jednostki.

W czasie trwania rokowań może być zaoferowana tzw. nieruchomość zamienna. Nieruchomość zamienna przyznawana jest z zasobu nieruchomości Skarbu Państwa (jeżeli wywłaszczenie ma nastąpić na rzecz Skarbu Państwa) lub z zasobu nieruchomości określonej jednostki samorządu terytorialnego (jeżeli wywłaszczenie ma nastąpić na rzecz jednostki samorządu terytorialnego).

W tym miejscu przeczytasz o procedurze wykupu gruntów pod drogi krajowe.

Wszczęcie postępowania

Wszczęcie postępowania wywłaszczeniowego na rzecz Skarbu Państwa następuje z urzędu. W przypadku jednostki samorządu terytorialnego – na wniosek jej organu wykonawczego. Wszczęcie postępowania wywłaszczeniowego może nastąpić po upływie dwóch miesięcy od dnia zakończenia rokowań. W tym terminie możliwe jest dobrowolne zbycie nieruchomości. Starosta dokonuje wpisu do księgi wieczystej, który informuje o wszczęciu sporu.

Po wszczęciu postępowania wywłaszczeniowego, starosta przeprowadza rozprawę administracyjną, w czasie której strony mogą składać wyjaśnienia, zgłaszać żądania, propozycje i zarzuty oraz przedstawiać dowody na ich poparcie. Stronami na rozprawie administracyjnej są: przedstawiciel organu administracji oraz właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości.

W tym miejscu pisaliśmy o wykupie gruntów pod CPK.

Rozprawa i decyzja

Rozprawa o wywłaszczenie może zakończyć się wydaniem decyzji o wywłaszczeniu. Zgodnie z treścią art. 119 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, decyzja o wywłaszczeniu nieruchomości, poza elementami określonymi w art. 107 § 1 Kodeksu postępowania administracyjnego, powinna zawierać:

  1. ustalenie, na jakie cele nieruchomość jest wywłaszczana;
  2. określenie przedmiotu wywłaszczenia przez podanie oznaczenia nieruchomości według księgi wieczystej lub zbioru dokumentów oraz według katastru nieruchomości;
  3. określenie praw podlegających wywłaszczeniu;
  4. wskazanie właściciela lub użytkownika wieczystego nieruchomości;
  5. wskazanie osoby, której przysługują ograniczone prawa rzeczowe na nieruchomości;
  6. zobowiązanie do zapewnienia lokali;
  7. ustalenie wysokości odszkodowania.

Ważne! Zgodnie z regulacjami zawartymi w ustawie, po wszczęciu postępowania wywłaszczeniowego należy przeprowadzić rozprawę administracyjną. Przy czym wymóg ten nie znajduje zastosowania w sytuacji gdy nieruchomość posiada nieuregulowany stan prawny.

Przejście prawa własności nieruchomości na rzecz Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego następuje z dniem, w którym decyzja o wywłaszczeniu nieruchomości stała się ostateczna.

Odszkodowanie za wywłaszczenie nieruchomości

Wywłaszczenie nieruchomości następuje za odszkodowaniem pieniężnym na rzecz osoby wywłaszczonej, odpowiadającym wartości nieruchomości. Wysokość odszkodowania ustalana jest przez starostę i wskazana w decyzji o wywłaszczeniu nieruchomości. Wyliczenie sumy odszkodowania najczęściej następuje w oparciu o rynkową wartość nieruchomości oraz wysokości szkody powstałej na skutek wywłaszczenia.

Przy szacowaniu odszkodowania bierze się pod uwagę, między innymi, aktualne ceny na rynku nieruchomości, a także rodzaj, przeznaczenie oraz stan nieruchomości. 

Wypłata odszkodowania następuje najczęściej w terminie 14 dni od dnia w którym decyzja o wywłaszczeniu podlega wykonaniu i ma charakter wypłaty jednorazowej. Jeżeli decyzja o odszkodowaniu została wydana osobno, wtedy okres ten liczy się od dnia, w którym postanowienie to stało się ostateczne.

Inne sposoby wypłaty odszkodowania

Za zgodą osoby, której nieruchomość podlega wywłaszczeniu, odszkodowanie może być wypłacane w inny sposób, np. w ratach. Do wypłaty odszkodowania uprawniony jest starosta, jeżeli wywłaszczenie odbyło się na rzecz Skarbu Państwa. Natomiast w przypadku wywłaszczenia na rzecz jednostki samorządu terytorialnego, wypłaty dokonuje organ wykonawczy jednostki.

W ramach odszkodowania właścicielowi wywłaszczonej nieruchomości może być także przyznana, za jego zgodą, odpowiednia nieruchomość zamienna. Różnicę między wysokością odszkodowania pieniężnego a wartością nieruchomości zamiennej wyrównuje się poprzez dopłatę pieniężną. Przeniesienie praw do nieruchomości zamiennej na rzez osoby, której zostało przyznane odszkodowanie następuje z dniem, w którym decyzja o wywłaszczeniu stała się ostateczna.

Prawa i obowiązki właściciela wywłaszczonej nieruchomości

Właściciel lub użytkownik wieczysty ma obowiązek udostępnić nieruchomość w celu wykonania czynności związanych z konserwacją oraz usuwaniem awarii ciągów, przewodów i urządzeń. W przypadku siły wyższej lub potrzeby zapobieżenia powstania szkody starosta udziela zezwolenia na czasowe zajęcie nieruchomości na okres nie dłuższy niż 6 miesięcy, licząc od dnia zajęcia nieruchomości.

Jeżeli na skutek czasowego zajęcia nieruchomości właściciel lub użytkownik wieczysty nie będzie mógł korzystać z nieruchomości w dotychczasowy sposób, może żądać, aby podmiot, który zajął nieruchomość, nabył od niego własność lub użytkowanie wieczyste nieruchomości w drodze umowy.

Zwrot wywłaszczonej nieruchomości

W przypadku zmiany celu, na jaki nastąpiło wywłaszczenie nieruchomości, można domagać się jej zwrotu. Nieruchomość wywłaszczona nie może zostać przeznaczona na inny cel niż określony w decyzji o wywłaszczeniu. W takim wypadku właściciel, użytkownik wieczysty lub ich spadkobiercy mogą domagać się zwrotu nieruchomości w terminie 3 miesięcy od powiadomienia o możliwości zwrotu.

Zwrot nieruchomości wiąże się też dla jej właściciela z obowiązkiem zwrotu odszkodowania na rzecz Skarbu Państwa lub nieruchomości zamiennej, jeżeli była przyznana.

W tym miejscu pisaliśmy o orzeczeniu Trybunału Konstytucyjnego w przedmiocie przepisów o zwrocie nieruchomości przejętej pod budowę drogi.

____

Jeżeli masz pytanie związane z nieruchomościami napisz do nas na redakcja@mieszkanie.pl , a my postaramy się zgłębić temat i odpowiedzieć w formie artykułu.

Advertisement
Advertisement

Artykuły, które mogą Cię zainteresować

SmartHome oczami dzieci - wymarzony pokój

O jakim pokoju marzą dzieci? Przyjrzymy się bliżej inteligentnemu oświetleniu i sprawdzimy jak dzieci same zmieniają pokój w krainę marzeń. SmartHome w Komputroniku. http://Komputronik-SmartHome

Advertisement