Wywłaszczenie nieruchomości po polsku. Odszkodowanie dla spadkoierców. Ważna uchwała NSA.

Temat wywłaszczenia nieruchomości w ostatnio przybrał na sile. Może dlatego, że odzywają się spadkobiercy właścicieli gruntów odebranych im przed wojną lub tuż po niej. Jak jest ich rzeczywistość prawna? Czy łatwo jest uzyskać odszkodowanie?


O czym przeczytasz?

Czym jest wywłaszczenie?

Przepisy dotyczące wywłaszczenie zostały uregulowane w ustawie z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.

Najprościej rzecz ujmując, wywłaszczenie nieruchomości polega na odebraniu albo ograniczeniu, w drodze decyzji, własności lub innego prawa rzeczowego na nieruchomości.

Ma ono charakter czynności administracyjnej, odbywa się zatem bez zgody osoby, ktundefinedrej przedmiotowe prawo przysługuje. Decyzję wydaje uprawniony organ administracji- starosta powiatowy lub wojewoda.

Wywłaszczenie nieruchomości może nastąpić na rzecz Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego. Wywłaszczenie jest dopuszczone po spełnieniu dwundefinedch przesłanek.

Po pierwsze następuje na realizację celundefinedw publicznych oraz były właściciel winien z tytułu odjęcia przysługującego mu prawa otrzymać słuszne odszkodowanie.

Cele publiczne

W polskim systemie prawa istnieje bardzo wiele ujęć pojęcia "cele publiczne". Np. konstytucyjne, ustawowe, czy funkcjonalne.

Najprościej jest jednak zdefiniować poprzez pewne kryteria. Mianowicie, tych przesłanek należy upatrywać przede wszystkim w przypisanej im przez ustawodawcę funkcji dopuszczalności pozbawiania własności i prawa dziedziczenia dla osiągnięcia tych celundefinedw.

Zatem celami publicznymi będą te, ktundefinedre "staną" wyżej, aniżeli konstytucyjnie zagwarantowane prawo własności.

Słuszne odszkodowanie

Zgodnie z nauką prawa, najbardziej adekwatną formą odszkodowania za odebrane prawo własności i prawo użytkowania wieczystego przysługujące do nieruchomości jest takie samo prawo do nieruchomości o stanie najbardziej zbliżonym do nieruchomości będącej przedmiotem odebranych praw.

Słuszne odszkodowanie w wymiarze konstytucyjnym było przedmiotem wielu wypowiedzi Trybunału Konstutycyjnego, ktundefinedry stwierdził m.in., że: "Słuszne odszkodowanie to odszkodowanie sprawiedliwe. Sprawiedliwe odszkodowanie jest to jednocześnie odszkodowanie ekwiwalentne, bowiem tylko takie nie narusza istoty odszkodowania za przejętą własność. Ograniczenie prawa do ekwiwalentnego odszkodowania poprzez wprowadzenie potrąceń z innych tytułundefinedw niż już ciążące na nieruchomości stanowi naruszenie konstytucyjnej zasady słusznego, tj. sprawiedliwego odszkodowania, i jest w ten sposundefinedb naruszeniem samej własności" (K 1/90, OTK 1990, Nr 1, poz. 2).

W wyrku z 20.7.2004 r. TK rozwinął wykładnię konstytucyjnego pojęcia słusznego odszkodowania poprzez stwierdzenie, że: "Konstytucja RP nie precyzuje pojęcia "słuszne odszkodowanie". Zgodnie z utrwalonym orzecznictwem Trybunału Konstytucyjnego "słuszne odszkodowanie" to odszkodowanie związane z wartością wywłaszczonej nieruchomości (...) W świetle postanowień Konstytucji RP pojęcie słusznego odszkodowania odnosi się do konieczności wyważenia interesu publicznego i prywatnego, do zachowania właściwych proporcji w zakresie ograniczeń, ktundefinedrych doznają właściciele.

Z tego punktu widzenia odszkodowanie w pełni ekwiwalentne może nie odpowiadać zasadzie słuszności, natomiast odszkodowanie nie w pełni ekwiwalentne może być uznane za odszkodowanie słuszne".

Czy można sprzeciwić się wywłaszczeniu?

Wywłaszczenie nieruchomości następuje w drodze decyzji organu, natomiast właściciel nieruchomości jest stroną takiego postępowania a jednym z jego praw jest możliwość złożenia odwołania. Odwołanie nie będzie skuteczne, jeśli sprowadzi się do wyrażania osobistej niezgody właściciela. Organ wyższego szczebla utrzyma zaskarżoną decyzję w mocy, o ile nie narusza ona przepisundefinedw prawa.

Odwołania mogą być skuteczne, w przypadku naruszenia przez organ obowiązkundefinedw formalnych, np. uzyskania niezbędnych zgundefinedd, opinii i decyzji poprzedzających samo wywłaszczenie

Należy jednak zauważyć, że wywłaszczenie poprzedzone jest badaniem opinii osundefinedb mających być nim dotkniętych oraz społecznymi konsultacjami.

Co z resztą nieruchomości?

Ponieważ wywłaszczenie jest decyzją administracyjną, osoba ktundefinedrej dotyczy wywłaszczenie, nie ma szczegundefinedlnego pola do negocjacji, albowiem nie jest to sprzedaż. Wywłaszczenie następuje na wniosek zainteresowanego inwestora publicznego.

Co zatem w sytuacji gdy inwestora interesuje tylko część nieruchomości? Reszta może okazać się dla wywłaszczanego bezużyteczna. Czy zatem można zmusić organ by wykupił całą nieruchomość?

Zgodnie z praktyką i przepisami, do wywłaszczenia dojdzie zgodnie z potrzebami inwestycji, jednakże wywłaszczony ma prawo żądać wykupu pozostałej części, w sytuacji gdy pozostała część nie nadaje się do wykorzystania na dotychczasowe cele.

Ponadto należy zaznaczyć, że może to nastąpić tylko na wniosek strony postępowania objętej wywłaszczeniem, a sprawa będzie się toczyła w odrębnym postępowaniu.

W przypadku braku zgody pomiędzy stronami, tj. inwestorem a wywłaszczonym, roszczenie realizowane jest w trybie powundefineddztwa przed sądem powszechnym. Wywłaszczony musi wnieść opłatę sądową, udowodnić swoje roszczenie oraz jego wysokość, a w przypadku przegranej pokryje wszystkie koszty postępowania.

Wywłaszczenie a odszkodowanie

Wywłaszczenie bywa nie do końca dobrowolne, za tem w ramach rekompensaty wywłaszczonemu należy się odszkodowanie. Przyznanie odszkodowania następuje w trybie decyzji. Organ wszczyna postępowanie o ustalenie odszkodowania, następnie powołuje rzeczoznawcę majątkowego, ktundefinedry wydaje opinię o wartości nieruchomości i sporządza operat szacunkowy oraz składa go do organu.

Organ najpierw weryfikuje jego poprawność, następnie zawiadamia strony, ktundefinedre informuje o prawie do wypowiedzenia się co do zgromadzonego materiału dowodowego. Wypłata odszkodowania następuje w terminie 14 dni odkąd decyzja ustalająca odszkodowanie stanie się ostateczna.

Jeśli chodzi o wysokość odszkodowanie, to jest ona wyznaczana indywidulanie dla każdego przypadku i powinna odpowiadać rynkowej wartości utraconego prawa.

Na wysokość odszkodowania ma wpływ położenie nieruchomości, przeznaczenie nieruchomości, stan nieruchomości określony na dzień wydania decyzji wywłaszczeniowej, jak rundefinedwnież inne cechy, ktundefinedre decydują o wartości nieruchomości na konkretnym rynku.

Ustalana ona jest w drodze decyzji administracyjnej organu, ktundefinedry dokonał wywłaszczenia.

W tym miejscu przeczytasz więcej na teamt wykupu gruntundefinedw przez Państwo pod drogi krajowe.

Odszkodowanie dla spadkobiercy

Zdarzają się sytuację, że wywłaszczona osoba nie dożyje procesu odszkodowania. Może się to zdarzyć zarundefinedwno wspundefinedłcześnie, ale ma rundefinedwnież znaczenie w kwestii ustalania odszkodowania za ziemie wywłaszczone po II wojnie światowej.

Niejednokrotnie bowiem zdarza się, że osoby wywłaszczone w tamtych czasach, nie otrzymały należnego im odszkodowania i dopiero dziś, ich spadkobiercy, walczą o należne im prawa.

Ponieważ do tej pory stanowisko sądundefinedw w kwestii uzyskania odszkodowania przez spadkobiercundefinedw nie było jednolite, wypowiedział się Naczelny Sąd Administracyjny.

Uchwała Naczelnego Sądu Administracyjnego

W uchwale z dnia 22 lutego 2021 r (sygn. I OPS 1/20) NSA stwierdził, że przyjęcie stanowiska, że osobą uprawnioną do otrzymania odszkodowania jest wyłącznie osoba wywłaszczona, rozumiana jako osoba pozbawiona prawa do nieruchomości lub ograniczona w wykonywaniu tego prawa, nie jest do zaakceptowania.

Przede wszystkim dlatego, że narusza ono podstawowe prawa zawarte m.in. w Konstytucji tj. dotyczące ochrony własności i prawa do dziedziczenia. Artykuł 21 Konstytucji, wskazuje, że: undefinedRzeczpospolita Polska chroni własność i prawo dziedziczenia.2. Wywłaszczenie jest dopuszczalne jedynie wundefinedwczas, gdy jest dokonywane na cele publiczne i za słusznym odszkodowaniem.undefined

W ocenie NSA, jeśli spadkobiercy osoby wywłaszczonej nie mogliby wstąpić w prawa i obowiązki swojego spadkodawcy, doszłoby do wywłaszczenia prawa bez ustalenia odszkodowania z jednoczesnym pozbawieniem ochrony prawa do dziedziczenia.

____

Jeżeli masz pytanie związane z nieruchomościami napisz do nas na redakcja@mieszkanie.pl , a my postaramy się zgłębić temat i odpowiedzieć w formie artykułu.

Artykuły, które mogą Cię zainteresować

Stopy procentowe, WIBOR a zakup mieszkania #SĘKwFinansach - Oskar Sękowski

Rada Polityki Pieniężnej zdecydowała o kolejnej z rzędu podwyżce stóp procentowych. Nie pozostaje to bez wpływu na raty kredytów i zdolność finansową polskich rodzin. Komentarz odnośnie aktualnej sytuacji na rynku nieruchomości i finansów oraz wyjaśnienie podstawowych pojęć zapewnia Oskar Sękowski, redaktor mieszkanie.pl i analityk branżowy. Zapraszamy na 1 odc. nowej serii!