Wypowiedzenie umowy rezerwacyjnej.

Podstawa prawna umowy rezerwacyjnej

Umowa rezerwacyjna nie jest uregulowana w żadnym przepisie prawa. Powyższe oznacza, że w żadnych przepisach obowiązującego prawa nie znajdziemy informacji o elementach obligatoryjnych (obowiązkowych) i fakultatywnych (dodatkowych, ktundefinedre mogą być, ale nie muszą stanowić elementu) takiej umowy rezerwacyjnej.

Umowa rezerwacyjna

Umowa rezerwacyjna ma na celu rezerwację konkretnego lokalu mieszkalnego przez nabywcę. Z powyższym wiąże się obowiązek dewelopera z wyłączenia takiego lokalu mieszkalnego ze sprzedaży. Co to właściwie oznacza?

Powyższe oznacza to, że na jeden lokal mieszkalny może być zawarta jedna umowa rezerwacyjna. Zapewne zastanawiasz się teraz dlaczego? Wszystko związane jest z celem umowy rezerwacyjnej, ktundefinedra w zasadzie zmierza do zawarcia umowy deweloperskiej zgodnie z obecnie obowiązującą ustawą z dnia 16 września 2011 roku o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, czyli tzw. ustawa deweloperska.

Rezerwacja a umowa deweloperska

W tym miejscu wspomnieć należy, że ustawa deweloperska w sposundefinedb bardzo dokładny i skrupulatny określa treść umowy deweloperskiej, zarundefinedwno jej treść, jak i sposundefinedb jej zawarcia czy wyjścia z takiej umowy.

Ustawa deweloperska dokładnie określa także prawa i obowiązki obu stron umowy deweloperskiej. Przywołać należy art. 22 w/w ustawy, w ktundefinedrym ustawodawca określił obligatoryjne elementy każdej umowy deweloperskiej.

Zatem zgodnie z tym przepisem każda umowa deweloperska powinna zawierać w szczegundefinedlności:

1. określenie stron, miejsca i daty podpisania umowy deweloperskiej;
2. cenę ustaloną przez strony;
3. informację o nieruchomości, na ktundefinedrej przeprowadzone ma być przedsięwzięcie deweloperskie obejmującą informację o powierzchni działki, stanie prawnym nieruchomości, w szczegundefinedlności oznaczenie właściciela lub użytkownika wieczystego, istniejących na niej obciążeniach hipotecznych i służebnościach;
4. określenie położenia oraz istotnych cech domu jednorodzinnego, będącego przedmiotem umowy deweloperskiej, lub budynku, w ktundefinedrym ma znajdować się lokal mieszkalny będący przedmiotem tej umowy;
5. określenie usytuowania lokalu mieszkalnego w budynku;
6. określenie powierzchni i układu pomieszczeń oraz zakresu i standardu prac wykończeniowych, do ktundefinedrych wykonania zobowiązuje się deweloper;
7. termin zawarcia umowy przyrzeczonej;
8. wysokość i terminy lub warunki spełniania świadczeń pieniężnych przez nabywcę na rzecz dewelopera;
9. informacje dotyczące:
   1. mieszkaniowego rachunku powierniczego, a w szczegundefinedlności numer rachunku, zasady dysponowania środkami pieniężnymi zgromadzonymi na rachunku oraz informację o kosztach prowadzenia rachunku,
   2. gwarancji bankowej, a w szczegundefinedlności nazwę banku, gwarantowaną kwotę oraz termin obowiązywania gwarancji albo
   3. gwarancji ubezpieczeniowej, a w szczegundefinedlności nazwę ubezpieczyciela, gwarantowaną kwotę oraz termin obowiązywania gwarancji;
10. numer pozwolenia na budowę oraz oznaczenie organu, ktundefinedry je wydał oraz informację czy jest ostateczne lub czy jest zaskarżone;
11. termin rozpoczęcia i zakończenia prac budowlanych danego przedsięwzięcia deweloperskiego;
12. określenie warunkundefinedw odstąpienia od umowy deweloperskiej, a także warunkundefinedw zwrotu środkundefinedw pieniężnych wpłaconych przez nabywcę w razie skorzystania z tego prawa;
13. określenie wysokości odsetek i kar umownych dla stron umowy deweloperskiej;
14. wskazanie sposobu pomiaru powierzchni lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego;
15. oświadczenie nabywcy o odbiorze prospektu informacyjnego wraz z załącznikami i zapoznaniu się przez nabywcę z ich treścią, w tym poinformowaniu nabywcy przez dewelopera o możliwości zapoznania się z dokumentami, dotyczącymi dewelopera oraz danego przedsięwzięcia deweloperskiego;
16. termin i sposundefinedb zawiadomienia nabywcy o odbiorze lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego;
17. informację o zgodzie banku lub innego wierzyciela zabezpieczonego hipoteką na bezobciążeniowe wyodrębnienie lokalu mieszkalnego i przeniesienie jego własności po wpłacie pełnej ceny przez nabywcę, jeżeli takie obciążenie istnieje, albo informację braku takiej zgody albo informację o zgodzie banku lub innego wierzyciela zabezpieczonego hipoteką na bezobciążeniowe przeniesienie na nabywcę własności nieruchomości wraz z domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub przeniesienie ułamkowej części własności nieruchomości wraz z prawem do wyłącznego korzystania z części nieruchomości służącej zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych po wpłacie pełnej ceny przez nabywcę, jeżeli takie obciążenie istnieje, albo informację o braku takiej zgody;
18. zobowiązanie dewelopera do wybudowania budynku, wyodrębnienia lokalu mieszkalnego i przeniesienia prawa własności tego lokalu oraz praw niezbędnych do korzystania z lokalu na nabywcę, albo przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości wraz z domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub przeniesienia ułamkowej części własności nieruchomości wraz z prawem do wyłącznego korzystania z części nieruchomości służącej zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych.

Elementy umowy rezerwacyjnej

Umowa rezerwacyjna jest zasadniczo bardzo "kompaktowym" dokumentem. Każda umowa rezerwacyjna musi określać strony, czyli osoby zawierające taką umowę. Stronami umowy rezerwacyjnej jest deweloper i nabywca, czyli konsument będący osobą fizyczną.

Kolejnym elementem jest przedmiot rezerwacji, czyli lokal mieszkalny, ktundefinedry zostaje wyłączony ze sprzedaży na okres wskazany w takiej umowie rezerwacyjnej. Umowa rezerwacyjna określa także cenę lokalu mieszkalnego. W umowie rezerwacyjnej wskazany musi zostać okres, na jaki jest ona zawierana. Z reguły jest on określany datą do kiedy strony zobowiązują się zawrzeć umowę deweloperską.

Czasami zdarza się, że umowa rezerwacyjna zawierana jest przed uzyskaniem przez dewelopera prawomocnej i ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę. W tym miejscu wskazać należy, że tylko uzyskanie prawomocnej i ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę uprawnia dewelopera do rozpoczęcia przedsięwzięcia deweloperskiej, a co za tym idzie zawieranie także umundefinedw deweloperskiej.

Jeśli deweloper nie uzyska ostatecznej i prawomocnej decyzji o pozwoleniu na budowę to nie może zawierać z nabywcami umundefinedw deweloperskich.

Opłata rezerwacyjna

Przez umowę rezerwacyjną przyszły kupujący zwykle zobowiązuje się do uiszczenia na rzecz dewelopera tzw. opłaty rezerwacyjnej. Opłata rezerwacyjna stanowi świadczenie wzajemne za ciążące po stronie dewelopera zobowiązane do zarezerwowania mieszkania przez określony czas ściśle określonej w umowie osobie (przyszłemu kupującemu).

Wysokość opłaty rezerwacyjnej ustalana jest każdorazowo przez strony umowy i kształtuje się na poziomie od kliku do kilkunastu procent wartości nieruchomości.

Zwrot opłaty rezerwacyjnej

W znacznej części przypadkundefinedw zagadnienie związane z opłatą rezerwacyjną nie budzi większych wątpliwości. W przypadku zawarcia umowy deweloperskiej między deweloperem a kupującym, kwota wpłacona jako opłata rezerwacyjna jest najczęściej zaliczana na poczet ceny mieszkania i przelewana na mieszkaniowy rachunek powierniczy.

Co jednak zrobić w przypadku gdy przyszły kupujący zawarł z deweloperem umowę rezerwacyjną i uiścił wymaganą opłatę, ale z jakichś przyczyn nie doszło między stronami do porozumienia w sprawie zawarcia umowy deweloperskiej?

W takiej sytuacji, zarundefinedwno deweloper jak i dotychczasowy kupujący mają prawo do odstąpienia od wcześniej zawartej umowy rezerwacyjnej mieszkania, jednakże kwestie związane ze zwrotem opłaty rezerwacyjnej uzależnione będą w znacznej mierze od treści postanowień zawartych w umowie.

To właśnie jeden z elementundefinedw swobody kształtowania umundefinedw. Warto zwrundefinedcić uwagę, aby umowa przewidywała okoliczności zwrotu. Jeśli nie, dobrze jest podiać prundefinedbę negocjacji obniżenie opłaty.

Niezależnie od postanowień zawartych w umowie rezerwacyjnej, opłata rezerwacyjna podlega zwrotowi m.in. w przypadku gdy z przyczyn niezależnych od kupującego nie ziszczą się warunki wynikające z umowy rezerwacyjnej, uniemożliwiające zawarcie przyszłej umowy deweloperskiej lub niemożność ta wynika z przyczyn leżących po stronie dewelopera, a także wskutek siły wyższej.

W sytuacji wystąpienia jednej z ww. przyczyn, deweloper zobowiązany jest do zwrotu pełnej kwoty uiszczonej opłaty (kaucji) rezerwacyjnej, a dotychczasowy kupujący nie powinien ponieść żadnych dodatkowych kosztundefinedw z tego tytułu.

Wyjście z umowy rezerwacyjnej undefined czy jest możliwe, a jeśli tak to w jaki sposundefinedb?

Umowa rezerwacyjna zawierana jest na określony czas. Zatem w momencie upływu okresu obowiązywania umowy rezerwacyjnej przestaje ona obowiązywać. Jednym ze sposobundefinedw wyjścia z umowy rezerwacyjnej czy to przez dewelopera czy przez nabywcę jest niezawarcie w terminie umowy deweloperskiej.

W praktyce oznacza to, że po upływie okresu obowiązywania i nie zrealizowania jej głundefinedwnego celu, czyli zawarcia umowy deweloperskiej, strony takiej umowy rezerwacyjnej przestaje obowiązywać stosunek prawny.

Powyższe oznacza to, że nabywca nie może skutecznie żądać zawarcia umowy deweloperskiej. Analogiczna sytuacja odnosi się do dewelopera, ktundefinedry po upływie okresu obowiązywania takiej umowy nie ma, jak powoływać się na umowę rezerwacyjną podczas rozmundefinedw dotyczących zawarcia umowy deweloperskiej.

Reasumując, w zasadzie umowa rezerwacyjna może być wypowiedziana przez dewelopera, gdy nie otrzymał on w czasie obowiązywania takiej umowy prawomocnej i ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę. W takiej sytuacji deweloper nie może zawrzeć umowy deweloperskiej.

Deweloper może aneksować umowę rezerwacyjną na określony dalszy czas, ktundefinedry jest mu niezbędny do uzyskania ostatecznej i prawomocnej decyzji o pozwoleniu na budowę pod warunkiem, że nabywca wyraża wolę zawarcia aneksu.

W tym miejscu przeczytasz więcej na temat "bankructwa" dewelopera i tego, co to oznacza dla nabywcundefinedw.

____

Jeżeli masz pytanie związane z nieruchomościami napisz do nas na redakcja@mieszkanie.pl , a my postaramy się zgłębić temat i odpowiedzieć w formie artykułu.