Podstawa prawna umowy przedwstępnej
Przedwstępna umowa sprzedaży uregulowana została w ustawie z dnia 23 kwietnia 1964 roku undefined Kodeks cywilny (zwany dalej jako k.c.).
Zgodnie z art. 389 undefined 1 k.c. umowa przedwstępna to umowa, przez ktundefinedrą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy. Umowa taka powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej.
Przedwstępna umowa sprzedaży nieruchomości
W przedwstępnej umowie sprzedaży nieruchomości strony tej umowy zobowiązują się do zawarcia w przyszłości umowy przyrzeczonej. Zatem strony przedwstępnej umowy sprzedaży nieruchomości niejako "przyrzekają" sobie, że zawrą w przyszłości umowę sprzedaży nieruchomości.
W przedwstępnej umowie sprzedaży nieruchomości strony określają warunki zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży. Zgodnie z art. 389 undefined 1 k.c. przedwstępna umowa sprzedaży powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. Ale co do właściwie znaczy?
Powyższe oznacza to, że strony w przedwstępnej umowie sprzedaży powinni zawierać elementy przedmiotowe, bez ktundefinedrych umowa sprzedaży nie może być zawarta. Ponadto przedwstępna umowa sprzedaży nieruchomości może zawierać dodatkowe postanowienia, ktundefinedrych zamieszczenie w umowie wynika z woli stron, a nie z obowiązkowych elementundefinedw umowy sprzedaży, ktundefinedre określone zostały w przepisach prawa.
Elementy umowy sprzedaży ważne dla umowy przedwstępnej
Zgodnie z art. 535 k.c. przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę.
Mając na uwadze powyższe wskazać należy, że przedwstępna umowa sprzedaży powinna określać przedmiotem tej umowy, czyli nieruchomości oraz dane identyfikujące taką nieruchomość, jak adres lokalu mieszkalnego wraz ze wskazaniem księgi wieczystej.
W przypadku przedwstępnych umundefinedw sprzedaży zawieranych z deweloperem umowa taka powinna zawierać dane dotyczące przedsięwzięcia deweloperskiego, zrealizowanego przez dewelopera.
Uwaga! Gdy umowa przedwstępna spełnia wymagania, od ktundefinedrych zależy ważność umowy przyrzeczonej, druga strona może domagać się zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeśli zatem umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości zostanie zawarta w formie aktu notarialnego, wundefinedwczas możliwe jest przymusowe doprowadzenie do zawarcia umowy sprzedaży, a nie tylko żądanie odszkodowania.
Umowa przedwstępna na (wy)budowany dopiero lokal
W tym miejscu pewnie zastanawiasz się, dlaczego w umowie przedwstępnej wskazuje się dane zrealizowanego przedsięwzięcia deweloperskiego, a jeszcze nie realizowanego?
Otundefinedż deweloper zawiera z konsumentem umowę deweloperską obejmującą zobowiązanie go do wybudowania konkretnego lokalu mieszkalnego na rzecz wskazanego konsumenta. A co w sytuacji, gdy deweloper zakończył budowę przedsięwzięcia deweloperskiego i uzyskał pozwolenia na budowę, a pozostały mu lokale mieszkalnego do sprzedaży?
Właśnie w takich sytuacjach zawiera się przedwstępną umowę sprzedaży nieruchomości. Często bywa tak, że umowa taka zawiera analogiczne zapisy do umowy deweloperskiej danego przedsięwzięcia deweloperskiego. Rundefinedżnica polega jednak na tym, że w takiej umowie wprost wskazuje, że przedsięwzięcie deweloperskie zostało zrealizowane, czyli budynek mieszkalny wielorodzinny w ktundefinedrym znajduje się lokal mieszkalny został wybudowany i oddany do użytkowania.
W przedwstępnej umowie sprzedaży nieruchomości zawieranej z deweloperem znajdują się informacje, że budynek bądź budynki zostały oddane do użytkowania i wskazuje się (a przynajmniej tak jest poprawnie) dane pozwolenia na użytkowanie.
Wyjście z przedwstępnej umowy sprzedaży nieruchomości
Jak wspomniano powyżej, zazwyczaj przedwstępna umowa sprzedaży nieruchomości zawierana z deweloperem zawiera zapisy analogiczne do umowy deweloperskiej.
Zatem w umowie takie znajdują się takie zapisy jak ustawowe prawo odstąpienia od przedwstępnej umowy sprzedaży dotyczące nieprzeniesienia przez dewelopera na nabywcę odrębnej własności lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego w terminie określonym w umowie deweloperskiej czy nieuregulowania świadczenia pieniężnego przez nabywcę na rzecz dewelopera.
Czy zatem wyjście z przedwstępnej umowy sprzedaży nieruchomości jest możliwe, a jeśli tak to w jaki sposundefinedb? Odpowiedzieć można w następujący sposundefinedb, skoro przedwstępna umowa sprzedaży zawiera zapisy analogiczne do umowy deweloperskiej, to możliwe jest odstąpienie od takiej umowy na warunkach ściśle określonych w przedwstępnej umowie sprzedaży nieruchomości zawartej z deweloperem.
Uwaga! Jeśli jednak przedwstępna umowa sprzedaży nieruchomości nie przewiduje rozwiązania takiej umowy wraz ze wskazaniem konkretnych przyczyn i sposobu rozwiązania - rozwiązanie przedwstępnej umowy sprzedaży nieruchomości jest możliwe.
Odstąpienie przez nabywcę od przedwstępnej umowy sprzedaży nieruchomości zawartej z deweloperem
Odstąpienie od przedwstępnej umowy sprzedaży nieruchomości zawartej z deweloperem możliwe jest tylko wtedy, gdy umowa taka przewiduje takie uprawnienie.
Ustawa z dnia 16 września 2011 roku o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (zwana tzw. ustawą deweloperską) reguluje umowę deweloperską, a nie przedwstępną umowę sprzedaży nieruchomości. Zatem to od woli stron zależy, czy zapisy o odstąpieniu od takiej umowy będą przewidziane w przedwstępnej umowie sprzedaży nieruchomości.
Poniżej przedstawię najczęściej spotykane zapisy dotyczące odstąpienia od przedwstępnej umowy sprzedaży nieruchomości zawartej z deweloperem.
W przypadku nieprzeniesienia w terminie prawa własności do lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego w terminie określonym w przedwstępnej umowie sprzedaży nieruchomości nabywcy przysługiwać będzie uprawnienie odstąpienia od takiej umowy po spełnieniu dodatkowych warunkundefinedw. Zapewne zastanawiasz się jakich warunkundefinedw?
Analogie z umową deweloperską
Warunki odstąpienia od przedwstępnej umowy sprzedaży nieruchomości są analogiczne jak warunki odstąpienia przez nabywcę od umowy deweloperskiej w przypadku niewypełnienia przez dewelopera zobowiązania do przeniesienia na nabywcę prawa własności nieruchomości w terminie określonych w umowie.
Mianowicie nabywca, aby nabyć uprawnienie do odstąpienia od przedwstępnej umowy sprzedaży nieruchomości musi najpierw wyznaczyć deweloperowi termin 120 dni na przeniesienie prawa własności do lokalu mieszkalnego. Dopiero po bezskutecznym upływie terminu 120 dni nabywca nabywa uprawnienie do odstąpienia od przedwstępnej umowy sprzedaży nieruchomości, gdy deweloper nie przeniesie na nabywcę prawa własności do lokalu mieszkalnego.
Każdy nabywca musi mieć świadomość tego, że niewyznaczenie deweloperowi 120 dni na przeniesienie odrębnej własności lokalu mieszkalnego, w sytuacji, gdy deweloper nie przenosi na nabywcę własności lokalu, skutkuje tym, że nabywca nie ma możliwości skorzystania z prawa odstąpienia, gdyż warunkiem skorzystania z tego prawa odstąpienia jest bezskuteczny upływ terminu 120 dni, jaki nabywca wyznacza deweloperowi na przeniesienie prawa własności lokalu mieszkalnego.
Prawo odstąpienia od przedwstępnej umowy sprzedaży przez dewelopera
Jak już wskazałem powyżej, warunki odstąpienia od przedwstępnej umowy sprzedaży nieruchomości są analogiczne jak ustawowe prawo odstąpienia od umowy deweloperskiej, z tą rundefinedżnicą, że w przypadku przedwstępnej umowy sprzedaży nieruchomości będziemy mieć do czynienia z umownym prawem odstąpienia, a nie z ustawowym prawem odstąpienia, mimo, że zapisy będą analogiczne do zapisundefinedw z art. 29 ust. 4 i 5 ustawy deweloperskiej.
Nabywca nie płaci
Deweloperowi zazwyczaj przysługuje prawo odstąpienia od przedwstępnej umowy sprzedaży nieruchomości w przypadku, gdy nabywca nie płaci deweloperowi umundefinedwionej ceny. Wysokość ceny jest jednym z obligatoryjnych elementundefinedw umowy. Także znana jest ona nabywcy.
Zanim deweloper odstąpi od przedwstępnej umowy sprzedaży nieruchomości wyznacza nabywcy termin 30 dni na uregulowanie należności. Zatem w pierwszej kolejności nabywca otrzyma od dewelopera wezwanie do zapłaty nieuregulowanej części ceny (oczywiście wezwanie takie wysyłane jest po upływie terminu płatności każdej z rat) w terminie 30 dni od dnia doręczenia mu wezwania.
Wezwanie do zapłaty zawierać powinno pouczenie, że po bezskutecznym upływie 30 dni i nieuregulowaniu należności deweloperowi przysługiwać będzie uprawnienie do odstąpienia od przedwstępnej umowy sprzedaży nieruchomości.
Istotne z punktu widzenia nabywcy ważne jest, że odstąpienie od przedwstępnej umowy sprzedaży (gdy umowa ta przewiduje) to uprawnienie dewelopera w sytuacji, gdy nabywca nie płaci umundefinedwionej ceny za zakup lokalu mieszkalnego.
Warto zauważyć, że deweloper nie może skutecznie odstąpić od przedwstępnej umowy sprzedaży nieruchomości, gdy niespełnienie przez nabywcę świadczenia pieniężnego jest spowodowane działaniem siły wyższej.
Nabywca nie stawia się na akt notarialny
Drugim przypadkiem, kiedy deweloper może odstąpić od przedwstępnej umowy sprzedaży jest niestawienie się nabywcy do odbioru lokalu mieszkalnego lub podpisania aktu notarialnego, przenoszącego na nabywcę prawo własności lokalu mieszkalnego, pomimo dwukrotnego doręczenia wezwania w formie pisemnej w odstępie co najmniej 60 dni.
Forma zawarcia przedwstępnej umowy sprzedaży
Ustawodawca dał stron prawo wyboru w jakiej formie chcą zawrzeć przedwstępną umowę sprzedaży nieruchomości. Strony mogą zawrzeć taką umowę zarundefinedwno w formie pisemnej, jak i w formie aktu notarialnego. Jaka jest rundefinedżnica pomiędzy tymi formami?
Rundefinedżnica w tkwi we wniosku wieczystoksięgowym. W przypadku zawarcia przedwstępnej umowy sprzedaży nieruchomości w zwykłej formie pisemnej, nabywca nie ma możliwości złożenia wniosku wieczystoksięgowego do działu III księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości o wpis roszczenia na jego rzecz o zawarcie umowy sprzedaży.
W tym miejscu dowiesz się jak należy czytać księgę wieczystą i na co zwrundefinedcić uwagę.
Inaczej wygląda sytuacja, gdy przedwstępna umowa sprzedaży nieruchomości zawierana jest w formie aktu notarialnego. W przypadku zawarcia przedwstępnej umowy sprzedaży nieruchomości w formie aktu notarialnego, składa się wniosek wieczystoksięgowy do działu III księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości o wpis roszczenia na jego rzecz o zawarcie umowy sprzedaży.
Jest wpis dotyczący roszczenia o niebagatelnym znaczeniu, ponieważ - jak wspomniałem już wcześniej - przy umowie przedwstępnej zawartej w formie aktu notarialnego, możliwe jest przymusowe doprowadzenie do zawarcia umowy sprzedaży, a nie tylko żądanie odszkodowania.
____
Jeżeli masz pytanie związane z nieruchomościami napisz do nas na redakcja@mieszkanie.pl , a my postaramy się zgłębić temat i odpowiedzieć w formie artykułu.
