Wypowiedzenie umowy najmu

Umowa najmu undefined podstawowe kwestie

Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umundefinedwiony czynsz. Czynsz może być oznaczony w pieniądzach lub w świadczeniach innego rodzaju.

Przedmiotem najmu może być każda rzecz, dopundefinedki nie wyłączają tego przepisy szczegundefinedlne. Największe znaczenie dla obrotu gospodarczego ma wynajem nieruchomości. Przedmiotem najmu mogą być każdego rodzaju nieruchomości, np. gruntowe, budynkowe czy lokalowe.

Wynająć można także tylko ich część. To sprawia, że przedmiotem najmu może być fragment działki, część budynku, określona powierzchnia biura, a nawet wyznaczony fragment ściany przeznaczony na cele reklamowe.

W tym miejscu znajdziesz wszystko, co trzeba wiedzieć o najmie okazjonalnym.

Tutaj znajdziesz wszystkie niezbędne informacje na temat najmu instytucjonalnego.

Elementy umowy najmu

Umowa najmu powinna zawierać przede wszystkim takie elementy jak datę oraz miejsce zawarcia umowy, określenie czasu jej trwania oraz warunkundefinedw wypowiedzenia, dane najemcy oraz wynajmującego (tj. imiona i nazwiska każdej ze stron, numery PESEL/NIP, a także serie i numery dowodundefinedw tożsamości), szczegundefinedłowy opis lokalu, wysokość i sposundefinedb uiszczania czynszu z dokładnym wyszczegundefinedlnieniem jego składowych oraz kosztundefinedw eksploatacji, postanowienia dotyczące praw i obowiązkundefinedw każdej ze stron.

W tym miejscu dowiesz się jakie są formy zawarcia umowy w polskim prawie.

Ponadto w umowie najmu bezwzględnie powinien znaleźć się zapis o zakazie podnajmowania mieszkania osobom trzecim. Warto też jasno określić zakres, w jakim najemca może wprowadzać ewentualne zmiany we wnętrzu.

Umowa najmu powinna zostać sporządzona w dwundefinedch jednobrzmiących egzemplarzach dla każdej ze stron i opatrzona ich podpisami.

W celu zabezpieczenia interesundefinedw obu stron, umowa najmu powinna, choć nie jest to element obowiązkowy, zawierać także informację o kaucji, wyszczegundefinedlnienie ewentualnych dodatkowych opłat, jakie będzie ponosić najemca wraz ze sprecyzowaniem sposobu ich uiszczania, wykaz lokatorundefinedw, jacy zgodnie z umową będą użytkować nieruchomość, wykaz załącznikundefinedw (np. protokundefinedł zdawczo-odbiorczy oraz zdjęcia dokumentujące stan lokalu w momencie jego przejęcia przez najemcę) oraz warunki oraz terminy płatności dotyczące bieżących rachunkundefinedw, z uwzględnieniem dowodundefinedw zapłaty.

Wzory umundefinedw najmu wraz z omundefinedwieniami znajdziesz tutaj.

Umowa najmu na czas określony i nieokreślony

Umowa najmu na czas określony to umowa, w ktundefinedrej wskazany jest konkretny termin zakończenia okresu najmu. Przez cały ten okres najemca ma prawo zajmować wynajęty lokal i musi płacić właścicielowi ustalony w umowie czynsz najmu.

Wielu właścicieli ceni sobie to rozwiązanie, gdyż zawierając umowę najmu na czas określony wiedzą, przez jaki czas będą otrzymywali regularne przychody. Takie rozwiązanie cenią sobie rundefinedwnież najemcy, ktundefinedrzy mają pewność, że właściciel nie wypowie im niespodziewanie najmu, co pozwala im zachować stabilizację życiową i zawodową.

Natomiast umowa najmu na czas nieokreślony to umowa, ktundefinedrej podpisanie może wynikać z zamiaru lub niedopatrzenia. Oznacza to, że umową najmu na czas nieokreślony będzie zarundefinedwno umowa najmu, w ktundefinedrej treści znajduje się sformułowanie, że została ona zawarta na czas nieokreślony, jak i taka, w ktundefinedrej nie zostanie podany czas trwania najmu. Zgodnie z przepisami staje się ona umową na czas nieokreślony regulowaną przepisami kodeksu cywilnego o najmie.

Tutaj przeczytasz o podnajmie mieszkania.

Kiedy można wypowiedzieć umowę najmu?

Jeżeli czas trwania najmu nie został w umowie oznaczony, to zarundefinedwno wynajmujący, jak i najemca mają prawo wypowiedzieć najem, ale z zachowaniem terminundefinedw umownych. Jeśli w dokumencie nie znalazły się postanowienia dotyczące okresundefinedw wypowiedzenia, zastosowanie znajdują terminy ustawowo określone.

Są one następujące:

1. gdy czynsz jest płatny w odstępach dłuższych niż miesiąc, najem można wypowiedzieć najpundefinedźniej na trzy miesiące naprzundefinedd, na koniec kwartału kalendarzowego,
2. w przypadku płatności czynszu w odstępach miesięcznych umowę najmu można wypowiedzieć na miesiąc naprzundefinedd na koniec miesiąca kalendarzowego,
3. jeśli czynsz jest płatny w krundefinedtszych odstępach undefined wypowiedzenie można złożyć na trzy dni naprzundefinedd,
4. w przypadku najmu dziennego można wypowiedzieć umowę na jeden dzień naprzundefinedd.

Tutaj dowiesz się w jakich okolicznościach wynajmujący może wypowiedzieć umowę najmu.

Jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, zarundefinedwno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie.

Dlatego zawierając umowę najmu na czas oznaczony warto przewidzieć sytuacje regulujące kwestię wypowiedzenia. W przypadku, gdy zaistnieje dana sytuacja, można skorzystać z wcześniej uzgodnionego trybu.

Takie sytuacje to może być utrata pracy przez najemcę, konieczność zmiany miejsca zamieszkania czy też znalezienie kupca na lokal mieszkalny. Jest to dobre rozwiązanie, gdyż pozwala zabezpieczyć możliwość zakończenia umowy na rundefinedżne okoliczności.

W tym miejscu przeczytasz więcej o zmianie wysokości czynszu. Kiedy można go podwyższyć.

Tutaj znajdziesz informacje o prawie żądania obniżenia czynszu.

Wypowiedzenie umowy najmu w trybie natychmiastowym

Natychmiastowe zakończenie umowy jest możliwe tylko w wybranych przypadkach, takich jak wykrycie wad nieruchomości:

1. ktundefinedre powstały po wprowadzeniu się najemcy, a ktundefinedrych nie da się usunąć;
2. ktundefinedre powstały po zawarciu umowy, zostały zgłoszone wynajmującemu, ale ten ich nie usunął;
3. ktundefinedre powodują, że nie jest ona zdatna do użytku.

Rundefinedwnież i wynajmujący może wypowiedzieć taką umowę w szczegundefinedlnym trybie, wtedy gdy:

1. najemca podnajmuje lokal;
2. budynek, w ktundefinedrym znajduje się mieszkanie, wymaga remontu lub rozbiundefinedrki;
3. najemca korzysta z lokalu niezgodnie z umową i przeznaczeniem;
4. lokator zalega z zapłatą za trzy pełne okresy płatności i nie uregulował ich, pomimo tego, że otrzymał pisemne uprzedzenie o zamiarze wypowiedzenia umowy.

W tym miejscu przeczytasz na co zwrundefinedcić uwagę w umowie najmu zawieranej z obcokrajowcem.

Kodeks cywilny a ustawa o ochronie lokatorundefinedw undefined co stosować?

Przepisy regulujące najmem lokali mieszkalnych znajdują się w Kodeksie Cywilnym jak i w ustawie o ochronie praw lokatorundefinedw, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Po bliższym zapoznaniu się z ich treścią okazuje się, że niektundefinedre sprawy są uregulowane w każdym z przepisundefinedw odmiennie.

Nie oznacza to, że można elastycznie wybierać lepiej pasujące w danym momencie paragrafy. O tym, jakim przepisom będzie podlegać dany najem, a w ślad za tym jego wypowiedzenie, będzie zależeć od charakteru najmu.

Tutaj znajdziesz informacje co ty są drobne nakłady na lokal dokonywane przez najemcę i jak je rozliczać.

Jeżeli lokal wynajmowany jest na cele mieszkalne, najemca staje się lokatorem, a umowa najmu podlegać będzie w pierwszej kolejności przepisom szczegundefinedlnym zawartym w Ustawie o ochronie praw lokatorundefinedw, a dopiero w przypadku braku uregulowania tam danej kwestii zastosowanie będzie miał Kodeks Cywilny.

Zapisy umowy najmu będą znajdowały się wszędzie tam, gdzie przepisy dopuszczają ustalenia umowne lub w ogundefinedle nie regulują danej kwestii.

W tym miejscu przeczytasz więcej na temat zwrotu mieszkania po okresie najmu.

Ustawa o ochronie praw lokatorundefinedw, mieszkaniowym zasobie gminy

Zgodnie z treścią art. 11 ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorundefinedw, jeżeli lokator jest uprawniony do odpłatnego używania lokalu, wypowiedzenie przez właściciela stosunku prawnego może nastąpić tylko z przyczyn określonych w ust. 2-5, art. 21 ust. 4-4b i 5 oraz art. 21a. Wypowiedzenie powinno być pod rygorem nieważności dokonane na piśmie oraz określać przyczynę wypowiedzenia.

Powołany powyżej przepis wskazuje, że w przypadku wypowiedzenia umundefinedw najmu przez właściciela pojawiają się pewne ograniczenia, co do możliwości rozwiązania takiej umowy. W szczegundefinedlności mają one zastosowanie do umundefinedw zawartych na czas nieoznaczony lub sytuacji wskazanych w poniższych przepisach. Szczegundefinedlne sytuacje dotyczą braku regulowania czynszu przez najemcę, podnajmu mieszkania czy aktundefinedw wandalizmu.

W tym miejscu przeczytasz czy odcięcie prądu od lokalu zajmowanego przez lokatora jest prawnie uzasadnione?

Wypowiedzenie zgodne z ustawą

Jak wynika z powołanej powyżej ustawy, a konkretnie z treści art. 11 ust. 2, właściciel może wypowiedzieć umowę najmu nie pundefinedźniej niż na miesiąc naprzundefinedd, na koniec miesiąca kalendarzowego, jeżeli lokator:

1. pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu w sposundefinedb sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkundefinedd lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspundefinedlnego korzystania przez mieszkańcundefinedw albo wykracza w sposundefinedb rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali, lub
2. jest w zwłoce z zapłatą czynszu, innych opłat za używanie lokalu lub opłat niezależnych od właściciela pobieranych przez właściciela tylko w przypadkach, gdy lokator nie ma zawartej umowy bezpośrednio z dostawcą mediundefinedw lub dostawcą usług, co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności, lub
3. wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela, lub
4. używa lokalu, ktundefinedry wymaga oprundefinedżnienia w związku z koniecznością rozbiundefinedrki lub remontu budynku.

Kolejne przepisy wskazują na inne terminy i przyczyny wypowiedzenia, m.in. odnoszą się do sytuacji, gdy sam właściciel chciałby w nim zamieszkać. W przypadku, gdy powundefinedd wypowiedzenia nie znajduje się w przepisach, można jeszcze sądownie rozwiązać umowę najmu. Ustawa o ochronie praw lokatorundefinedw w art. 11 ust. 10 wskazuje, że z ważnych przyczyn, innych niż określone w ust. 2, właściciel może wytoczyć powundefineddztwo o rozwiązanie stosunku prawnego i nakazanie przez sąd oprundefinedżnienia lokalu, jeżeli strony nie osiągnęły porozumienia co do warunkundefinedw i terminu rozwiązania tego stosunku.

Jak widać, wypowiedzenie umowy najmu przez wynajmującego (właściciela lokalu mieszkalnego) jest w znaczący sposundefinedb ograniczone, dlatego często stosowanym rozwiązaniem jest zawieranie umundefinedw na czas oznaczony, ktundefinedre z natury w pewnym momencie się po prostu kończą.

W tym miejscu przeczytasz o rozliczaniu urządzeń montowanych przez najemcę w lokalu.

Tutaj znajdziesz wszystko na temat kaucji. Przede wszystkim jak się ją powinno rozliczać.

Jak napisać wypowiedzenie umowy najmu?

Wypowiedzenie umowy najmu należy sporządzić w formie pisemnej. Nie ma potrzeby, by dokument był poświadczony notarialnie, natomiast trzeba pamiętać, aby był w dwundefinedch kopiach undefined po jednej dla każdej ze stron. Wzundefinedr wypowiedzenia umowy najmu można znaleźć w internecie, jednak aby był prawidłowo sformułowany, należy zawrzeć w nim następujące elementy:

1. miejscowość i datę sporządzenia dokumentu;
2. adres wypowiadającego umowę;
3. adres osoby, ktundefinedrej to umowa jest wypowiadana;
4. podstawę wypowiedzenia umowy najmu;
5. dokładny adres lokalu;
6. określenie terminu zakończenia umowy, wynikającego z okresu wypowiedzenia;
7. uzasadnienie rozwiązania umowy;
8. odręczny podpis osoby wypowiadającej umowę.

W tym miejscu przeczytasz wszystko na temat wezwania do zapłaty.

Zwrot przedmiotu najmu oraz kaucji

Po zakończeniu najmu najemca obowiązany jest zwrundefinedcić mieszkaniu w stanie niepogorszonym. Jednakże nie ponosi odpowiedzialności za jego zużycie będące następstwem prawidłowego używania. To dość wyświechtany zwrot, ale akurat w najmie ma swoją "moc".

Istnieje domniemanie prawne, że mieszkanie było wydane najemcy w stanie dobrym i przydatnym do umundefinedwionego użytku.

Dlatego właśnie w praktyce bardzo istotne pozostaje spisywanie przez strony umowy protokołu zdawczo-odbiorczego z wyraźnie wskazanymi uszkodzeniami lub wadami rzeczy. Najlepiej z wykonaną foto-dokumentacją. Wundefinedwczas łatwiej będzie rzeczone domniemanie wzruszyć.

Zasadą jest, że właściciel powinien zwrundefinedcić najemcy kaucję w ciągu miesiąca undefinedod dnia oprundefinedżnienia mieszkaniaundefined. Innymi słowy miesięczny termin zaczyna się z dniem wyprowadzki, a nie z dniem zakończenia umowy najmu. To termin ustawowy i wynajmując nie może go wydłużyć.

Zgodnie z uchwałą Sądu Najwyższego najemca nie może żądać zwrotu kaucji w dowolnym momencie, ponieważ nie pozwala na to treść umowy, ktundefinedra wskazuje, w jakich przypadkach kaucja podlega zwrotowi. Do czasu spełnienia przesłanek, od ktundefinedrych zależy zwrot kaucji, roszczenie najemcy wobec wynajmującego o zwrot kaucji nie jest wymagalne, (uchw. SN z 26.9.2002 r., III CZP 58/02, OSNC 2003).

Zwracana najemcy kaucja podlega waloryzacji z mocy ustawy. Kwota kaucji zwaloryzowana na dzień jej zwrotu powinna odpowiadać kwocie rundefinedwnej iloczynowi kwoty miesięcznego czynszu obowiązującego w dniu zwrotu kaucji i krotności czynszu przyjętej przy pobieraniu kaucji. Jednak w kwocie nie niższej niż kaucja pobrana.

Tutaj pisaliśmy o tym czy można waloryzować czynsz najmu w oparciu o inflację.

____

Jeżeli masz pytanie związane z nieruchomościami, napisz do nas na redakcja@mieszkanie.pl Postaramy się zgłębić temat i odpowiedzieć w formie artykułu.