Wyodrębnienie własności lokalu w wyniku sądowego zniesienia współwłasności

Prawo przewiduje cztery sposoby ustanowienia odrębnej własności lokalu. Jednym z nich jest wydanie przez sąd orzeczenia o zniesieniu współwłasności. Na jakiej podstawie sąd wydaje tego rodzaju orzeczenie oraz jak przebiega postępowanie? Odpowiadamy.


O czym przeczytasz?

Czym jest wspundefinedłwłasność nieruchomości i jakie są źrundefineddła jej powstania?

Podstawę regulacji związanych ze wspundefinedłwłasnością stanowią przepisy ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. undefined Kodeks cywilny (art. 195 undefined art. 221 KC).

W ślad za treścią art. 195 KC kształtującego definicję wspundefinedłwłasności należy przyjąć, że wspundefinedłwłasność nieruchomości może przysługiwać niepodzielenie kilku osobom. W konsekwencji oznacza to, że jedna nieruchomość może być własnością kilku osundefinedb jednocześnie.

Wspundefinedłwłasność nieruchomości może przybierać formę wspundefinedłwłasności ułamkowej (mamy z nią do czynienia w sytuacji, gdy każdy wspundefinedłwłaściciel ma ułamkowo określony udział w danej rzeczy, ale bez fizycznego wyodrębniania jej części) oraz łącznej (w tym przypadku nie ustala się wysokości udziałundefinedw wspundefinedłwłaścicieli).

Źrundefineddłami powstania wspundefinedłwłasności nieruchomości są najczęściej: spadek, darowizna, małżeństwo, spundefinedłka cywilna, orzeczenie sądu, czynność prawna oraz ściśle określone zdarzenie faktyczne.

Więcej na temat wspundefinedłwłasności mieszkania przeczytasz tutaj

Sposoby ustanowienia odrębnej własności lokalu

Obecnie obowiązujące przepisy ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali wskazują cztery sposoby ustanowienia odrębnej własności lokalu:

  1. umowę o ustanowieniu odrębnej własności lokalu,
  2. wykonanie umowy zobowiązującej właściciela gruntu do wybudowania na tym gruncie domu oraz do ustanowienia w takim domu odrębnej własności lokali i przeniesienie tego prawa na drugą stronę umowy lub na inną wskazaną w umowie osobę,
  3. jednostronną czynność prawną właściciela,
  4. orzeczenie sądu znoszące wspundefinedłwłasność nieruchomości.

Ważny wyrok WSA

Dla ustanowienia odrębnej własności lokalu nie jest istotne, czy lokal ten spełnia normy techniczne wynikające z aktualnie obowiązujących przepisundefinedw budowlanych. Powyższa kwestia ma szczegundefinedlne znaczenie przy ustalaniu samodzielności lokali, ktundefinedre zostały wzniesione pod rządami poprzednich regulacji prawnych.

Nie można do takich lokali stosować pundefinedźniejszych norm przewidzianych w aktualnych przepisach, gdyż w przeciwnym razie wiele lokali wybudowanych w ubiegłych latach nie spełniałaby wymogundefinedw samodzielnych lokali mieszkalnych (wyrok Wojewundefineddzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku z 12 lipca 2007 r., sygn. akt: II SA/Gd 378/07).

W tym miejscu znajdziesz wzundefinedr umowy korzystania z nieruchomości wspundefinedlnej wraz z omundefinedwieniem

Ustanowienie odrębnej własności lokalu na mocy orzeczenia sądu znoszącego wspundefinedłwłasność

Ustanowienie odrębnej własności lokali na podstawie orzeczenia sądu jest alternatywną do umownego zniesienia wspundefinedłwłasności, ktundefinedra może nastąpić w wyniku przeprowadzenia postępowania o zniesienie wspundefinedłwłasności, dział spadku, w ktundefinedrego skład wchodzi nieruchomość, bądź też w wyniku podziału majątku wspundefinedlnego małżonkundefinedw po ustaniu wspundefinedlności majątkowej.

W przypadku ustanowienia odrębnej własności lokalu na mocy orzeczenia sądu stosuje się odpowiednie przepisy o ustanowieniu odrębnej własności w drodze umowy. Jeśli spełnienie warunku samodzielności lokalu wymaga wykonania dodatkowych prac adaptacyjnych, sąd może w postanowieniu wstępnym, uznającym za zasadne żądanie ustanowienia odrębnej własności lokalu, zezwolić na ich wykonanie zainteresowanemu uczestnikowi postępowania.

Gdyby pozostali uczestnicy stawiali w tej mierze przeszkody, sąd może wydać odpowiednie nakazy lub zakazy. Orzeczenie o zniesieniu wspundefinedłwłasności nieruchomości obejmującej budynek mieszkalny, na podstawie ktundefinedrego ustanowiona zostaje odrębna własność lokali, powinno obejmować wszystkie lokale w tym budynku (postanowienie Sądu Najwyższego z 15 czerwca 2012 r., sygn. akt: II CSK 582/11).

W sprawie o ustanowienie odrębnej własności lokalu sąd dokonuje całkowitego zniesienia wspundefinedłwłasności, a następnie tworzy nową strukturę rzeczową undefined odrębną własność lokali oraz wspundefinedłwłasność przymusową obejmującą nieruchomość wspundefinedlną. Z tego względu we wcześniejszym orzecznictwie uznawano, że poważny konflikt istniejący między właścicielami budynku mieszkalnego może stanowić okoliczność uzasadniającą odmowę zniesienia wspundefinedłwłasności przez ustanowienie odrębnej własności lokali.

Obecnie jednak przeważa pogląd, że nieporozumienia istniejące między wspundefinedłwłaścicielami nie mogą, same przez się, uzasadniać odmowy dokonania podziału fizycznego w drodze ustanowienia odrębnej własności lokali. Celem tego postępowania jest, jak wyjaśnił Sąd Najwyższy w postanowieniu z 16 stycznia 1998 r. (sygn. akt: II CKN 75/98), utworzenie w ramach postępowania o zniesienie wspundefinedłwłasności odrębnej własności lokali, ktundefinedre powinno undefinedstworzyć warunki do jak najlepszego wykorzystania wydzielonych z nieruchomości części i do zapewnienia na przyszłość zgodnego wspundefinedłdziałania wspundefinedłwłaścicieli, zarundefinedwno w odniesieniu do tych części, jak rundefinedwnież do pozostawionych nadal we wspundefinedłwłasności wspundefinedlnych części nieruchomościundefined.

Społeczno-gospodarcze przeznaczenie rzeczy, o jakim mowa w art. 211 k.c., nie może być utożsamiane ani ze stosunkami osobistymi istniejącymi między wspundefinedłwłaścicielami, ani ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem prawa własności (wspundefinedłwłasności). Pogląd ten Sąd Najwyższy utrzymał w postanowieniu z 4.10.2002 r. (sygn. akt: III CKN 1283/00) uznając, że undefinedkonflikt osobisty istniejący między wspundefinedłwłaścicielami budynku mieszkalnego nie stanowi samodzielnej przesłanki uzasadniającej odmowę zniesienia wspundefinedłwłasności przez ustanowienie odrębnej własności lokali z powołaniem się na społeczno-gospodarcze przeznaczenie rzeczy (art. 211 k.c.)undefined.

Ważne! Sąd nie może dokonać tylko częściowego zniesienia wspundefinedłwłasności, wyodrębniając jeden lokal lub kilka z nich, lecz nie wszystkie, i pozostawiając część nieruchomości w dotychczas istniejącej wspundefinedłwłasności.

Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 15 czerwca 2012 r. (sygn. akt: II CSK 582/11) wskazał, że jeżeli orzeczeniem sądowym miałyby nie zostać objęte wszystkie lokale, nie doszłoby do zniesienia wspundefinedłwłasności domu, jednemu bowiem wspundefinedłwłaścicielowi zostałaby przyznana ustanowiona własność wyodrębnionego lokalu, a pozostałe niewyodrębnione lokale przypadłyby innym wspundefinedłwłaścicielom, co sprawia, że taki fizyczny podział rzeczy nie jest możliwy, gdyż sprzeciwia się temu ustawa i społeczno-gospodarcze przeznaczenie rzeczy. Jako wyjątek należy traktować sytuację, gdy fizyczne cechy nieruchomości taki podział uniemożliwiają (art. 11 ust. 3 ustawy o własności lokali).

Więcej na temat małżeńskiej wspundefinedlności majątkowej na przykładzie mieszkania przeczytasz w tym miejscu

Ustanowienie odrębnej własności lokalu undefined postępowanie sądowe

Postępowanie sądowe w sprawie ustanowienia odrębnej własności lokalu prowadzone jest w trybie nieprocesowym. Jeżeli wniosek o zniesienie wspundefinedłwłasności jest akceptowany przez wszystkich właścicieli, sąd wyda postanowienie odpowiadające treści wniosku, o ile spełnione zostały przesłanki określone w art. 621 k.c., a ponadto wniosek nie sprzeciwia się prawu, zasadom wspundefinedłżycia społecznego ani nie narusza w sposundefinedb rażący interesu osundefinedb uprawnionych.

Jeśli natomiast brakuje porozumienia lub jest spundefinedr między wspundefinedłwłaścicielami, każdy z nich ma prawo wystąpić z żądaniem zniesienia wspundefinedłwłasności, jednakże ostatecznie o sposobie zniesienia wspundefinedłwłasności decyduje sąd. Jeśli sąd uzna za zasadne samo roszczenie o zniesienie wspundefinedłwłasności, wtedy może wydać postanowienie wstępne.

Ponadto niezależnie od tego, czy sąd dokonuje wyodrębnienia lokali na zgodny wniosek właścicieli, czy w związku z żądaniem zniesienia wspundefinedłwłasności jednego ze wspundefinedłwłaścicieli, sąd jest związany treścią art. 11 ust. 1 u.w.l., ktundefinedry wskazuje, że przepisy o ustanowieniu odrębnej własności lokali w drodze umowy stosuje się rundefinedwnież odpowiednio do wyodrębnienia własności lokalu z mocy orzeczenia sądu znoszącego wspundefinedłwłasność nieruchomości. Oznacza to, że sąd, dokonując oceny, czy lokal spełnia wymogi samodzielności, nie jest zobowiązany wystąpić o zaświadczenie starosty o spełnieniu wymogu samodzielności, lecz może korzystać z opinii biegłego specjalisty w zakresie spraw architektoniczno-budowlanych.

Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 21 czerwca 2012 r. (sygn. akt: II CSK 311/11) stwierdził, że sąd jest uprawniony do samodzielnego ustalenia, czy dany lokal nosi cechę samodzielności, undefinedale musi brać pod uwagę wszystkie te dane dotyczące konkretnego lokalu, ktundefinedre podlegałyby badaniu w postępowaniu administracyjnym o wydanie zaświadczeniaundefined. Ponadto art. 11 ust. 3 u.w.l. odsyła jeszcze do art. 2 ust. 1aundefined2 u.w.l., ktundefinedry zawiera inne ograniczenia obowiązujące dla wszystkich sposobundefinedw wyodrębniania lokali.

Ważne! Sąd nie jest zobowiązany w orzeczeniu znoszącym wspundefinedłwłasność nieruchomości obejmującej budynek, w ktundefinedrym ustanowiona zostaje odrębna własność lokali, określić sposobu zarządu nieruchomością wspundefinedlną.

W tym miejscu dowiesz się, jak wygląda kwestia podatkowa przy zniesieniu wspundefinedłwłasności

Orzeczenie sądu znoszące wspundefinedłwłasność nieruchomości to nie wszystko

Orzeczenie sądowe znoszące wspundefinedłwłasność nieruchomości, mimo że ma charakter konstytutywny, nie powołuje do życia odrębnej własności lokalu. Do jej powstania nie wystarczy bowiem uprawomocnienie się postanowienia znoszącego wspundefinedłwłasność nieruchomości przez ustanowienie tego prawa, lecz niezbędny jest wpis w księdze wieczystej.

O tym, że ma on charakter konstytutywny, orzekł Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 21 lutego 2008 r. (sygn. akt: III CZP 152/07), kończącej rozbieżność poglądundefinedw w tym zakresie prezentowanych w judykaturze, a także w doktrynie. Należało zatem uznać, że orzeczenie sądu o zniesieniu wspundefinedłwłasności, na podstawie ktundefinedrego ustanowiona zostaje odrębna własność lokali, powinno obejmować wszystkie lokale w budynku stanowiącym przedmiot wspundefinedłwłasności.

Dokumenty wymagane do dokonania wpisu w KW

Do wniosku o dokonanie wpisu należy dołączyć dokumenty stanowiące podstawę wpisu w księdze wieczystej (art. 6262 undefined 3 KPC). Jak słusznie zauważył SN, celem tego kategorycznego nakazu jest zapewnienie sprawności działania sądu prowadzącego księgi wieczyste i zapewnienie ich przejrzystości (uzasadnienie post. SN z 9.3.2005 r.).

Dokumenty stanowiące podstawę wpisu powinny zostać załączone w oryginale bądź w poświadczonej kopii.

Dokumentami takimi mogą być orzeczenia sądu, dokumenty stwierdzające dokonanie czynności prawnej, jak np. akt notarialny, decyzje administracyjne, np. o wywłaszczeniu. Wyjątkowo do wpisu ograniczonego prawa rzeczowego na nieruchomości wystarcza oświadczenie właściciela o ustanowieniu takiego prawa.

W przypadku wpisu prawa osobistego lub roszczenia undefined dokumentem stanowiącym podstawę wpisu może być oświadczenie woli właściciela o ustanowieniu tego prawa albo obejmujący zgodę na wpis roszczenia. Niezbędna będzie umowa z podpisem właściciela poświadczonym notarialnie.

Więcej na temat wpisundefinedw do KW przeczytasz w tym miejscu

____

Jeżeli masz pytanie związane z nieruchomościami, napisz do nas na redakcja@mieszkanie.pl, a my postaramy się zgłębić temat i odpowiedzieć w formie artykułu.

Artykuły, które mogą Cię zainteresować

Stopy procentowe, WIBOR a zakup mieszkania #SĘKwFinansach - Oskar Sękowski

Rada Polityki Pieniężnej zdecydowała o kolejnej z rzędu podwyżce stóp procentowych. Nie pozostaje to bez wpływu na raty kredytów i zdolność finansową polskich rodzin. Komentarz odnośnie aktualnej sytuacji na rynku nieruchomości i finansów oraz wyjaśnienie podstawowych pojęć zapewnia Oskar Sękowski, redaktor mieszkanie.pl i analityk branżowy. Zapraszamy na 1 odc. nowej serii!