Wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej mieszkania. Proces i warunki jakie należy spełnić.

Hipoteka w księdze wieczystej informuje o istnieniu wierzytelności, co ma ogromne znaczenie dla potencjalnego kupującego. Wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej jest zatem istotne dla kogoś, kto zamierza zbyć mieszkanie czy inną nieruchomość.


O czym przeczytasz?

Hipoteka – pojęcie i rodzaje

Mianem „hipoteki” określa się ograniczone prawo rzeczowe, które może być ustanowione w księdze wieczystej nieruchomości. Podstawowym celem hipoteki jest zabezpieczenie wierzytelności.

Podstawę rozważań nad zagadnieniem hipoteki stanowi przepis art. 244 Kodeksu cywilnego, który w katalogu ograniczonych praw rzeczowych wymienia m.in. hipotekę. Ponadto ww. przepis uzupełniany jest o regulacje zawarte w ustawie z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece.

Zgodnie z treścią art. 65 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, w celu zabezpieczenia oznaczonej wierzytelności wynikającej z określonego stosunku prawnego

można nieruchomość obciążyć prawem, na mocy którego wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to, czyją stała się własnością i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości.

Przedmiotem hipoteki może być także:

  1. użytkowanie wieczyste wraz z budynkami i urządzeniami na użytkowanym gruncie stanowiącymi własność użytkownika wieczystego;
  2. spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu;
  3. wierzytelność zabezpieczona hipoteką;
  4. ułamkowa część nieruchomości, jeżeli stanowi udział współwłaściciela, przysługujący współuprawnionemu udział we wspólności praw wymienionych w pkt. 1 oraz 2.

W nauce prawa możliwe jest wyróżnienie następujących rodzajów hipotek:

  1. hipoteka umowna - hipoteka, którą ustanawia się jako zabezpieczenie dla banku przy zaciąganiu kredytu. Właściciel nieruchomości za pośrednictwem hipoteki umownej oświadcza, że wziął od kredytodawcy pieniądze na zakup danej nieruchomości i że spłaci swój dług w terminie;
  2. hipoteka przymusowa - hipoteka obciążająca nieruchomość wbrew woli jej właściciela. Sytuacja ta ma najczęściej miejsce gdy wierzytelność została stwierdzona tytułem wykonawczym na podstawie orzeczenia sądu;
  3. hipoteka odwrócona – hipoteka ta polega na tym, że bank lub instytucja finansowa płaci klientowi świadczenie, ale po jego śmierci ma prawo do lokalu mieszkalnego, na którym była ustanowiona hipoteka odwrócona. Hipoteka ta została wprowadzona do obrotu na podstawie przepisów ustawy z dnia 23 października 2014 r. o odwróconym kredycie hipotecznym; wiecej możesz przeczytać tutaj.
  4. hipoteka łączna– hipoteka obciąża kilka nieruchomości w taki sposób, że wierzyciel może żądać zaspokojenia swoich wierzytelności z dowolnie wybranej nieruchomości, która wyposażona jest w tego rodzaju zabezpieczenie. 

Warto zaznaczyć, że do dnia 20 lutego 2011 r. w prawie funkcjonowała także tzw. hipoteka kaucyjna. Hipoteka ta nie znajdowała zastosowania przy zabezpieczeniu wierzytelności, a ustanawiana była w sytuacji, gdy w dniu ustalania zabezpieczenia nie można było precyzyjnie określić wartości wierzytelności.

Wówczas hipoteka kaucyjna określała górną granicę kwoty zobowiązania, jaka mogła być wynikiem zawartej umowy cywilnoprawnej. Hipoteka kaucyjna została ostatecznie zniesiona w dniu 20 lutego 2011 r. – tj. wraz z nowelizacją ustawy o księgach wieczystych i hipotece.

Więcej informacji o tym, jak należy czytać księgę wieczystą znajdziesz w tym miejscu.

Tutaj znajdziesz informacje na temat mieszkania obciążonego hipoteką.

Kto może złożyć wniosek o wykreślenie hipoteki?

Wniosek o wykreślenie hipoteki składa właściciel nieruchomości. W przypadku, gdy hipoteka wpisana została na zabezpieczenie spłaty kredytu, to po jego spłacie każdy właściciel nieruchomości powinien podjąć kroki mające na celu wykreślenie wygasłej już hipoteki. Dlaczego wygasłej?

W przypadku spłaty całego kredytu, hipoteka ustanowiona na zabezpieczenia spłaty takiego kredytu wygasa, ponieważ nie ma już wierzytelności, którą zabezpieczała.

Zauważyć należy, że w sytuacji, gdy hipoteka zabezpieczała spłatę kredytu, to po jego spłacie, właściciel nieruchomości nie może oczekiwać od wierzyciela hipotecznego np. banku, że to bank będzie składał wniosek o wykreślenie hipoteki ujawnionej w dziale IV księgi wieczystej nieruchomości.

Zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa, bank ma obowiązek współpracować z właścicielem nieruchomości w celu wykreślenia hipoteki, czyli wydać mu stosowny dokument potwierdzający spłatę całego kredytu, który został zabezpieczony hipoteką oraz zawierający zgodę wierzyciela hipotecznego na wykreślenie takiej hipoteki.

Reasumując podobnie jak z ustanowieniem hipoteki tak i z jej wykreśleniem wnioski wieczystoksięgowe składa właściciel nieruchomości, a bank będący wierzycielem hipotecznym wystawia stosowny dokument.

Co jest potrzebne do wykreślenia hipoteki?

Właściciel nieruchomości, aby wykreślić hipotekę z działu IV księgi wieczystej nieruchomości musi uzyskać zgodę wierzyciela hipotecznego na jej wykreślenie oraz oświadczenie o wygaśnięciu hipoteki.

Zgodnie z art. 100 ustawy o księgach wieczystych i hipotece w razie wygaśnięcia hipoteki wierzyciel obowiązany jest dokonać wszelkich czynności umożliwiających wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej. Wierzyciel hipoteczny wystawia dokument z podpisem notarialnie poświadczonym, potwierdzający wygaśnięcie hipoteki oraz wyrażający zgodę na wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej nieruchomości.

W przypadku, gdy wierzycielem hipotecznym jest bank to dokument taki nie wymaga podpisu notarialne poświadczonego, gdy spełnia wymagania wynikające z art. 95 ustawy Prawo bankowe. Każdy właściciel nieruchomości powinien uzyskać taki dokument z banku w oryginale.

Z punktu widzenia nabywcy ważne, jest, aby dokument wystawiany przez wierzyciela hipotecznego był podpisany przez osoby do tego uprawnione, gdyż braki w tym zakresie powodują, że dokument taki nie może być podstawą wykreślenia hipoteki z działu IV księgi wieczystej nieruchomości.

Wniosek wieczystoksięgowy o wykreślenie hipoteki

Jeżeli osoba uprawniona do wykreślenia hipoteki uzyska w/w dokument wierzyciela hipotecznego to może złożyć wniosek wieczystoksięgowy w przedmiocie wykreślenia hipoteki. Ale co to właściwie znaczy?

Ano tyle, że właściciel nieruchomości składa we właściwym sądzie wieczystoksięgowych wniosek wieczystoksięgowy na formularzu WNIOSEK – WPIS. Formularze dostępne są w sądzie wieczystoksięgowym bądź na stronie internetowej ministerstwa sprawiedliwości.

Sądem właściwym jest sąd wieczystoksięgowy właściwy według miejsca położenia nieruchomości np. w przypadku nieruchomości położonej w dzielnicy Włochy właściwym sądem wieczystoksięgowym będzie Sąd Rejonowy dla Warszawy Mokotowa w Warszawie, XIII Wydział Ksiąg wieczystych, a w przypadku dzielnicy Targówek właściwym sądem wieczystoksięgowym będzie Sąd Rejonowy dla Warszawy Mokotowa w Warszawie, IX Wydział Ksiąg wieczystych. Na stronie 1 takiego wniosku wpisuje się nazwę właściwego sądu wieczystoksięgowego, jego wydział wieczystoksięgowy i numer księgi wieczystej.

We treści właściciel nieruchomości składa wniosek o wpis wykreślenia z działu IV księgi wieczystej (wskazanie numeru księgi wieczystej) hipoteki (wskazanie rodzaju hipoteki np. hipoteka umowna) w kwocie (wskazanie kwoty hipoteki wpisanej w dziale IV księgi wieczystej) ustanowionej na rzecz banku (wskazanie nazwy banku wraz z numerem REGON), w związku ze spłatą kredytu.

Poniżej przykład takiego sformułowania: wnoszę o wpis wykreślenia z działu IV księgi wieczystej ABC hipoteki umownej w kwocie 100 (stu) zł ustanowionej na rzecz banku DEF z siedzibą w XZD, REGON: 00000001, w związku ze spłatą kredytu.” Powyższe wpisuje się na stronie drugiej formularza WNIOSEK – WPIS w rubryce „wpis prawa, ograniczenia w rozporządzaniu nieruchomością, roszczenia lub hipoteki”.

Na stronie 3 i 4 formularza WNIOSKU - WPIS właściciel nieruchomości podaje swoje dane osobowe i adresowe i analogiczne dane uczestnika postępowania, którym jest wierzyciel hipoteczny. Na stronie 4 tego wniosku właściciel nieruchomości wymienia także wszystkie załączniki oraz się własnoręcznie podpisuje.

Pamiętać należy, że do wniosku wieczystoksięgowe o wykreślenie hipoteki załączamy dokument uzyskany od wierzyciela hipotecznego w oryginale oraz dowód uiszczenia opłaty sądowej.

Opłata sądowa

Wniosek wieczystoksięgowy o wykreślenie hipoteki podlega stałej opłacie sądowej w wysokości 100 zł. Opłatę taką można wnieść w trojaki sposób, a mianowicie przelewem bankowych na rachunek właściwego sądu wieczystoksięgowego, gotówką w kasie sądu lub kupując znak opłaty sądowej w kasie sądu lub na stronie internetowej.

Jeśli będziesz decydować na uiszczenia opłaty w formie przelewu bankowego to w tytule przelewu należy podać, że opłata jest za wykreślenie hipoteki. W tytule takiego przelewu należy wskazać numer księgi wieczystej, z której chcesz dokonać wykreślenia hipoteki.

Osoba wykreślająca hipotekę pamiętać musi, że do wniosku o wykreślenie hipoteki zobowiązana jest także do przedłożenia dowodu uiszczenia opłaty sądowej za wykreślenie hipoteki. Dowodem takim w przypadku uiszczania przelewem bankowym potwierdzenie dokonania takiej opłaty.

Załączniki do wniosku wieczystoksięgowego

Właściciel nieruchomości pamiętać musi, aby do wniosku o wykreślenie hipoteki załączyć zgodę wierzyciela hipotecznego na wykreślenie hipoteki i potwierdzenie uiszczenia opłaty sądowej w wysokości 100 zł. Brak któregokolwiek z załączników, skutkować będzie zwrotem wniosku wieczystoksięgowego.

W przypadku otrzymania pisma z sądu wieczystoksięgowego o zwrocie takiego wniosku wieczystoksięgowego pamiętać należy, iż wszelkie braki można uzupełnić w terminie 7 dni od dnia doręczenia przesyłki sądowej

Złożenie wniosku wieczystoksięgowego

Wniosek wieczystoksięgowy można złożyć osobiście w sądzie wieczystoksięgowych bądź wysłać go listem poleconym za pośrednictwem poczty polskiej.

Ważne jest, aby w przypadku wysyłania wniosku wieczystoksięgowego do właściwego sądu wieczystoksięgowego zachować kopię takie wniosku wraz z wszystkimi załącznikami oraz załączyć do niego potwierdzenie nadania, uzyskane z poczty polskiej przy wysyłaniu korespondencji do sądu wieczystoksięgowego.

____

Jeżeli masz pytanie związane z nieruchomościami napisz do nas na redakcja@mieszkanie.pl , a my postaramy się zgłębić temat i odpowiedzieć w formie artykułu.

Artykuły, które mogą Cię zainteresować