Wycięcie drzewa przez wspólnotę mieszkaniową. Kiedy trzeba mieć zezwolenie?

W jaki sposób obowiązek uzyskania zezwolenia na wycięcie drzewa kształtuje się w odniesieniu do wspólnot mieszkaniowych? Czy ma znaczenie fakt, że system przepisów prawnych przypisuje status „dużej” lub „małej” wspólnoty mieszkaniowej?


O czym przeczytasz?

Pojęcie „drzewa” w ustawie o ochronie przyrody

Regulacje zawarte w ustawie z dnia 16 kwietnia 2004 r. o ochronie przyrody wskazują, że jednym z podstawowych instrumentów służących ochronie drzew rosnących na terenach miast i wsi jest obowiązek uzyskania zezwolenia na ich usunięcie. Brak uzyskania uprzedniego zezwolenia skutkuje wymierzeniem kar pieniężnych za usunięcie drzew bez wymaganego zezwolenia.

Na gruncie ww. ustawy, mianem „drzewa” określa się wieloletnią roślinę o zdrewniałym jednym pędzie głównym (pniu) albo zdrewniałych kilku pędach głównych i gałęziach tworzących koronę w jakimkolwiek okresie podczas rozwoju rośliny.

W tym miejscu przeczytasz wszystko na temat możliwości wycięcia drzewa czy krzewu z własnej posesji.

Natomiast tutaj znajdziesz wszystko na temat procedury zgodnego z ustawą wycięcia drzewa i ewentualnych konsekwencji.

Wycięcie drzewa a zarząd nieruchomością wspólną

Zgodnie z definicją „nieruchomości wspólnej”, której treść kształtowana jest w oparciu o art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali, nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali.

Odnosząc powyższy przepis do kwestii związanych z drzewami, należy wskazać, że zgodnie z przyjętym w praktyce stanowiskiem, drzewa zasadzone lub zasiane na terenie należącym do wspólnoty mieszkaniowej stanowią część nieruchomości gruntowej, która z mocy powyższej definicji stanowi nieruchomość wspólną do której znajdą zastosowanie przepisy dotyczące zarządu nieruchomością wspólną, w tym te rozstrzygające kwestie podejmowania czynności zwykłego zarządu i czynności go przekraczających. 

Tutaj przeczytasz więcej na temat części wspólnych nieruchomości i pojęcia współwłasności.                                  

W nauce prawa przyjmuje się, że proces uzyskiwania zezwolenia i usunięcia drzew z nieruchomości wspólnej nie tyle przekracza zakres zwykłego zarządu, lecz wykracza poza materię regulowaną przez ustawę o własności lokali.

Ustawa o ochronie przyrody nie rozróżnia wydania zezwolenia na wycięcie drzewa od tego gdzie zostało ona zasadzone (a zatem czy na terenie małej czy też dużej wspólnoty), ale od tego czy uzyskano wymaganą zgodę właściciela terenu.

Powyższe stanowisko znajduje uznanie w nauce prawa. Zgodnie bowiem z wiodącym stanowiskiem, regulacja art. 83 ust. 1 ustawy o ochronie przyrody wskazuje, że wydanie zezwolenia na usunięcie drzewa z terenu nieruchomości może nastąpić w drodze decyzji właściwego organu na wniosek posiadacza nieruchomości. Jeśli posiadacz nieruchomości nie jest właścicielem – do wniosku dołącza się zgodę jej właściciela.

Prawnicy wskazują, że podobnie założenie występuje w przypadku, gdy nieruchomość stanowi współwłasność. W takiej sytuacji potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. Zgodę muszą wyrazić wszyscy współwłaściciele, gdyż usuniecie drzew jest czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu w rozumieniu art.199 KC.

W konsekwencji brak wyrażenia zgody przez któregokolwiek ze współwłaścicieli skutkować będzie odmową wydania przez organ zezwolenia na usunięcie drzew (tak Sąd w wyroku WSA w Warszawie z dnia 16.10.2009r., sygn. akt: VIII SA/Wa 371/09, wyrok WSA w Gliwicach z dnia 9.01.2009r., sygn. akt: II SA/Gl 824/07, wyrok WSA w Poznaniu z dnia 19.03.2010r., sygn. akt: II SA/Po 816/09).

Więcej o ragulowaniu życia wspólnoty i prawach mieszkańców związnych z takimi regulacjami przeczytasz tutaj.

Obowiązek uzyskania zezwolenia na usunięcie drzew lub krzewów – podstawowa zasada 

Art. 83 ustawy o ochronie przyrody wprowadza ogólną zasadę wskazującą, że sunięcie drzewa lub krzewu z terenu nieruchomości lub jej części może nastąpić po uzyskaniu zezwolenia wydanego na wniosek:

  • posiadacza nieruchomości - za zgodą właściciela tej nieruchomości;
  • właściciela urządzeń przesyłowych - jeżeli drzewo lub krzew zagrażają funkcjonowaniu tych urządzeń.

Wycięcie drzewa a obowiązek „dużej” wspólnoty mieszankowej 

Obowiązek uzyskania zgody właściciela na wystąpienie z wnioskiem o zezwolenie na usunięcia drzewa podlega pewnym modyfikacjom w odniesieniu do wspólnot mieszkaniowych, w których właściciele lokali powierzyli zarząd nieruchomością wspólną zarządowi.

Zgodnie bowiem z treścią art. 83 ust. 2 pkt 2 ustawy o ochronie przyrody, zgoda właściciela nieruchomości nie jest wymagana w przypadku wniosku złożonego przez wspólnotę mieszkaniową, w której właściciele lokali powierzyli zarząd nieruchomością wspólną zarządowi.

Tutaj przyczytasz czym jest zarząd wspólnoty i czym się różni od administracji wspólnoty

Powyższe rozwiązanie stanowi nawiązanie do wydanej jeszcze w okresie obowiązywania ustawy z dnia 16 października 1991 r. o ochronie przyrody, uchwały Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 26 listopada 2001 r., (sygn. akt: OPK 19/01), w której przyjęto, że zarząd wspólnoty mieszkaniowej może samodzielnie wystąpić z wnioskiem o zezwolenie na usunięcie drzewa. 

Wyjątek ten nie odnosi się jednak do wszystkich wspólnot mieszkaniowych, ale jedynie do tych, w których zarząd nieruchomością wspólną został powierzony zarządowi. Jeżeli zatem nie doszłoby do podjęcia takiej czynności, to znajdowałyby zastosowanie ogólne reguły, czyli do wniosku należałoby dołączyć zgodę wszystkich współwłaścicieli nieruchomości.

Gwoli przypomnienia, zgodnie z postanowieniami art. 20 ust. 1 ustawy o własności lokalu taka konieczność występuje, gdy w budynku jest więcej niż 3 lokale. Jeżeli zaś doszło do ustanowienia zarządu, to on składa oświadczenia woli w imieniu wspólnoty. Gdy zarząd jest kilkuosobowy, oświadczenia woli za wspólnotę mieszkaniową składają przynajmniej dwaj jego członkowie.

Czy „duża" wspólnota mieszkaniowa zobowiązana jest do podjęcia uchwały w sprawie wyrażenia zgody na usunięcie drzewa?

Zarząd wspólnoty mieszkaniowej występując z wnioskiem o wydanie zezwolenia na usunięcie drzew lub krzewów nie musi do tego wniosku dołączać uchwały właścicieli nieruchomości lokalowych, w której zgodę na usunięcie drzew wyrażają wszyscy z nich.

Zarząd jest jednak zobligowany do dochowania procedury, o której mowa w art. 83 ust. 4 ustawy o ochronie przyrody, tj. do poinformowania członków wspólnoty mieszkaniowej o zamiarze złożenia wniosku o wydanie zezwolenia na usunięcie drzewa.

 

Złożenie wniosku o zezwolenie na wycinkę drzewa a informowanie członków wspólnoty mieszkaniowej

Zgodnie z art. 83 ust. 4 ustawy o ochronie przyrody, spółdzielnia mieszkaniowa informuje, w sposób zwyczajowo przyjęty, członków spółdzielni, właścicieli budynków lub lokali niebędących członkami spółdzielni oraz osoby niebędące członkami spółdzielni, którym przysługują spółdzielcze własnościowe prawa do lokali, a zarząd wspólnoty mieszkaniowej - członków wspólnoty, o zamiarze złożenia wniosku o wydanie zezwolenia na usunięcie drzewa lub krzewu, wyznaczając co najmniej 30-dniowy termin na zgłaszanie uwag.

Wniosek może być złożony nie później niż w terminie 12 miesięcy od upływu terminu na zgłaszanie uwag.

Przywołana regulacja nakłada na zarząd wspólnoty mieszkaniowej obowiązek informacyjny skierowany do członków wspólnoty mieszkaniowej, którą reprezentują. Co istotne przepisy nie ustanawiają żadnego wyjątku od powołanej regulacji, bowiem w ustawie brak jest przepisów, które wyłączałyby ten obowiązek.

Wycięcie drzewa a „mała” wspólnota mieszkaniowa

Wyłączenie obowiązku uzyskania zgody właściciela na wystąpienie z wnioskiem o zezwolenie na usunięcia drzewa, kształtowane w treści art. 83 ustawy o ochronie przyrody, dotyczy tych wspólnot mieszkaniowych, w których właściciele lokali powierzyli zarząd nieruchomością wspólną zarządowi.

W konsekwencji - jak już wiemy - wyłączenie od obowiązku uzyskania zgody dotyczyć będzie w szczególności tzw. „dużych” wspólnot mieszkaniowych, w których liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych jest większa niż trzy.

Co jednak w sytuacji, gdy wycinka dotyczy drzewa posadowionego na terenie należącym do tzw. „małej” wspólnoty mieszkaniowej, w której liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych, należących nadal do dotychczasowego właściciela, nie jest większa niż trzy?

W tym przypadku nie znajdzie zastosowania wyłączenie obowiązku, o którym mowa w art. 83 ustawy o ochronie przyrody, a zgodnie z treścią art. 19 ustawy o własności lokali, kwestie związane z obowiązkiem uzyskania zgody właściciela na wystąpienie z wnioskiem o zezwolenie na usunięcia drzewa rozstrzygane będą w oparciu o przepisy o współwłasności zawarte w Kodeksie cywilnym.

Zgodnie z art. 199 KC, do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli.

Ważne! W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli.

Elementy wniosku o wydanie zezwolenia na usunięcie drzewa

Art. 83b ustawy określa elementy konieczne wniosku o wydanie zezwolenia na usunięcie drzewa.

Wniosek o wydanie zezwolenia powinien zawierać:

  1. imię, nazwisko i adres albo nazwę i siedzibę posiadacza i właściciela nieruchomości;
  2. oświadczenie o posiadanym tytule prawnym władania nieruchomością;
  3. zgodę właściciela nieruchomości, jeżeli jest wymagana, lub oświadczenie o udostępnieniu informacji, o której mowa w art. 83 ust. 4 ustawy;
  4. nazwę gatunku drzewa;
  5. obwód pnia drzewa mierzony na wysokości 130 cm, a w przypadku gdy na tej wysokości drzewo:
  6. posiada kilka pni - obwód każdego z tych pni,
  7. nie posiada pnia - obwód pnia bezpośrednio poniżej korony drzewa;
  8. miejsce, przyczynę, termin zamierzonego usunięcia drzewa oraz wskazanie czy usunięcie wynika z celu związanego z prowadzeniem działalności gospodarczej;
  9. rysunek, mapę albo wykonany przez projektanta posiadającego odpowiednie uprawnienia budowlane projekt zagospodarowania działki lub terenu w przypadku realizacji inwestycji, dla której jest on wymagany zgodnie z ustawą z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane - określające usytuowanie drzewa w odniesieniu do granic nieruchomości i obiektów budowlanych istniejących lub projektowanych na tej nieruchomości;
  10. projekt planu nasadzeń zastępczych lub przesadzenia drzewa - jeżeli są planowane, wykonany w formie rysunku, mapy lub projektu zagospodarowania działki lub terenu, oraz informację o liczbie, gatunku lub odmianie drzew lub krzewów oraz miejscu i planowanym terminie ich wykonania;
  11. decyzję o środowiskowych uwarunkowaniach albo postanowienie w sprawie uzgodnienia warunków realizacji przedsięwzięcia w zakresie oddziaływania na obszar Natura 2000, w przypadku realizacji przedsięwzięcia, dla którego wymagane jest ich uzyskanie zgodnie z ustawą z dnia 3 października 2008 r.
    o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko, oraz postanowienie uzgadniające wydawane przez właściwego regionalnego dyrektora ochrony środowiska w ramach ponownej oceny oddziaływania na środowisko, jeżeli jest wymagana lub została przeprowadzona na wniosek realizującego przedsięwzięcie;
  12. zezwolenie w stosunku do gatunków chronionych na czynności podlegające zakazom określonym w art. 51 ust. 1 pkt 1-4 i 10 oraz w art. 52 ust. 1 pkt 1, 3, 7, 8, 12, 13 i 15 ustawy, jeżeli zostało wydane.

Zezwolenie na usunięcie drzewa z terenu nieruchomości wydaje wójt, burmistrz albo prezydent miasta, a w przypadku gdy zezwolenie dotyczy usunięcia drzewa z terenu nieruchomości lub jej części wpisanej do rejestru zabytków - wojewódzki konserwator zabytków.

Wyjątek wskazany w ustawie dotyczący zezwolenia

Zgodnie z art. 83f ust. 1 pkt 3a ustawy o ochronie przyrody, nie jest wymagane zezwolenie na usunięcie drzewa lub krzewu, w przypadku, gdy rosną na nieruchomościach stanowiących własność osób fizycznych i są usuwane na cele niezwiązane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Oba warunki (własność nieruchomości przysługująca osobie fizycznej i określony cel usunięcia) muszą zostać spełnione jednocześnie, żeby usunięcie mogło nastąpić bez zezwolenia. W takiej sytuacji usunięcie drzewa następuje na podstawie zgłoszenia.

I teraz ekspresowe przejście przez podstawę prawną działalnia wspólnoty mieszkaniowej. Otóż powstaje ona z mocy ustawy o własności lokali, w każdym przypadku wyodrębnienia lokali wchodzących w skład danej nieruchomości w celu zarządzania (gospodarowania) nieruchomością wspólną.

Wspólnota mieszkaniowa nie posiada osobowości prawnej, gdyż ustawa jej takiej osobowości nie przyznaje. Wspólnocie mieszkaniowej nadano jednak pewne cechy upodabniające ją do osoby prawnej - możliwość nabywania praw, zaciągania zobowiązań, pozywania do sądu i bycia pozywaną do sądu.

Fakt powstania wspólnoty mieszkaniowej nie powoduje jednak zmiany w składzie właścicielskim nieruchomości, stąd w sytuacji, gdy członkami wspólnoty mieszkaniowej są wyłącznie osoby fizyczne i jednocześnie usunięcie drzewa (krzewu) następuje na cele niezwiązane z prowadzeniem działalności gospodarczej, wyjątek z art. 83f ust 1 pkt 3a ustawy o ochronie przyrody (usunięcie jedynie na podstawie zgłoszenia) ma również zastosowanie.

____

Jeżeli masz pytanie związane z nieruchomościami napisz do nas na redakcja@mieszkanie.pl , a my postaramy się zgłębić temat i odpowiedzieć w formie artykułu.

Artykuły, które mogą Cię zainteresować