Czy wstawienie innych drzwi balkonowych wymaga zgody wspólnoty mieszkaniowej? Istotny wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego.

Realizowanie robót stanowiących przebudowę ściany zewnętrznej budynku to ingerencja w części wspólne nieruchomości. Nie jest to więc do końca sprawa indywidualna właściciela lokalu. Czy i jaka zgoda będzie potrzebna?


O czym przeczytasz?

Wspólnota. Ta mieszkaniowa.

Ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową. Zgodnie z art. 6 ustawy o własności lokali, wspólnota mieszkaniowa jest dość mocno upodmiotowiona, może bowiem nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwana.

Wspólnota mieszkaniowa powstaje z chwilą wyodrębnienia się pierwszego lokalu mieszkalnego w budynku mieszkalnym wielorodzinnym.

Wraz z wyodrębnieniem się pierwszego lokalu mieszkalnego pojawia się nieruchomość wspólna. Zgodnie z art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali.

Tutaj dowiesz się więcej na temat części wspólnych nieruchomości.

Co to jest nieruchomość wspólna budynku?

Zgodnie art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali „Nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali.”

Zatem nieruchomość wspólna to taka część nieruchomości, z której korzystają wszyscy członkowie wspólnoty mieszkaniowej, czyli wszyscy właściciele wyodrębnionych lokali mieszkalnych znajdujących się w danym budynku mieszkalnym wielorodzinnym, a także właściciele lokali niemieszkalnych, czyli usługowych, jeśli takowe znajdują się w budynku mieszkalnym wielorodzinnym.

Mając na uwadze powyższe, nieruchomością wspólną będą np. fundamenty, klatki schodowe, windy, ciągi instalacyjne, korytarze przeznaczone do wspólnego korzystania, ściany nośne budynku, elewacja, dach oraz stropy, pomieszczenie ochrony, wózkownie, pomieszczenia techniczne tj. separator czy przepompownie.

W tym miejscu przeczytasz o prawnych aspektach remontu nieruchomości wspólnej.

Uchwały wspólnoty mieszkaniowej

Zgodnie z art. 23 ust. 2 ustawy o własności lokalu uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów, chyba że w umowie lub w uchwale podjętej w tym trybie postanowiono, że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos. Ale co to właściwie wszystko oznacza?

Uchwały wspólnoty mieszkaniowej podejmowane są przez ogółu właścicieli lokali mieszkalnych wchodzących w skład wspólnoty mieszkaniowej. Uchwała taka zapada większością głosów właścicieli lokali. Głosy właścicieli lokali liczone są według wielkości udziałów, co do zasady.

Zgodnie z art. 3 ust. 3 ustawy o prawie własności lokali udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi.

Udział właściciela samodzielnych lokali niewyodrębnionych w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej tych lokali wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi.

W związku z powyższym do podjęcia uchwały w sprawie wyrażenia zgody związanej z elementami nieruchomości wspólnej potrzebna jest większość głosów właścicieli poszczególnych lokali mieszkalnych i niemieszkalnych, jeśli takowe wchodzą w skład Wspólnoty Mieszkaniowy.

Przesłanki wydania orzeczenia przez Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach

W jednym z polskich miast, właściciel lokalu w zabudowie wielorodzinnej przeprowadził roboty budowlane obejmujące poszerzenie o około jeden metr otworu drzwi balkonowych. W poszerzonym otworze osadzono stolarkę drzwiową (drzwi balkonowe przesuwne) wraz z montażem kasety rolety zewnętrznej, bez jednoczesnego naruszenia konstrukcji ściany zewnętrznej.

Powyższe działanie właściciela lokalu przyczyniło się do wszczęcia postępowania przez Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego.

Decyzja "nadzoru" i odwołanie

Decyzją organu, właściciel został zobowiązany do  doprowadzenia budynku do stanu poprzedniego poprzez odtworzenie pierwotnej szerokości otworu drzwi balkonowych. Jak zostało wskazane w treści uzasadnienia decyzji, przebudowa przegrody zewnętrznej - ściany elewacji południowej budynku wymagała uzyskania pozwolenia na budowę na podstawie art. 28 ust. 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane.

Jak wskazano, w brzmieniu przepisów prawa budowlanego, obowiązujących od dnia 11 września 2017 r., przebudowa ta nie była objęta wyłączeniem, wynikającym z art. 29 ust. 2 pkt 1aa) w związku z art. 30 ust. 1 pkt 2 ustawy, gdyż wyłączenie to nie obejmuje przegród zewnętrznych.

Ponadto Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego wskazał, że roboty budowlane obejmujące poszerzenie o około jeden metr otworu drzwi balkonowych i osadzenie nowych drzwi balkonowych, jako przekraczające zakres zwykłego zarządu, wymagały uzyskania zgody Wspólnoty Mieszkaniowej Nieruchomości w formie uchwały.

Przedmiotowa decyzja spotkała się ze sprzeciwem właściciela lokalu, który złożył odwołanie do Śląskiego Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego w Katowicach. Organ II instancji utrzymał zaskarżoną decyzję w mocy.

Skarga właściciela lokalu

Z powyższym rozstrzygnięciem nie zgodził się właściciel lokalu, który wystąpił ze skargą do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach W uzasadnieniu skargi właściciel wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji organu I instancji.

Zdaniem skarżącego, remont, polegający na poszerzeniu istniejącego otworu drzwi balkonowych w lokalu, który stanowi jego własność, nie narusza w żaden sposób praw osób trzecich.

Ponadto roboty te nie doprowadziły do naruszenia konstrukcji ściany zewnętrznej i pozostają bez wpływu na konstrukcję budynku, są przy tym zgodne z przepisami budowlanymi. Skarżący zaakcentował, że podjęta przez wspólnotę uchwała jest wyłącznie wyrazem niechęci sąsiadów i ich wrogiego nastawienia. Zauważył przy tym, że uprzednio skarżący przeprowadził remont, którego przedmiotem również były zmiany w oknie, a wspólnota nie zgłaszała wówczas żadnych uwag.

Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach

Argumentacja zaprezentowana przez właściciela lokalu nie przekonała Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach, a w konsekwencji Sąd orzekł o oddaleniu skargi.

Jak wskazano w uzasadnieniu wyroku z dnia 20 maja 2021 r., (sygn. akt: II SA/Gl 1462/20), organy prawidłowo zakwalifikowały przedmiotowe roboty budowlane, w wyniku których poszerzono o około jeden metr otwór drzwi balkonowych, jako przebudowę.

Jak bowiem wynika z definicji zawartej w art. 3 pkt 7a ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane, przez przebudowę należy bowiem rozumieć wykonywanie robót budowlanych, w wyniku których następuje zmiana parametrów użytkowych lub technicznych istniejącego obiektu budowlanego, z wyjątkiem charakterystycznych parametrów, jak: kubatura, powierzchnia zabudowy, wysokość, długość, szerokość bądź liczba kondygnacji.

Bez wątpienia poszerzenie okna balkonowego o około 1 metr prowadzi do zmiany zarówno parametrów użytkowych, jak i technicznych przedmiotowego budynku. W przypadku otworów drzwi balkonowych wyznacznikiem takich parametrów jest przed wszystkim wielkość otworu, w tym jego szerokość.

Skoro uległa ona zmianie, polegającej na zwiększeniu szerokość o około 1 metr, to tym samym istotnej zmianie uległy zarówno walory użytkowe takiego otworu drzwi balkonowych, jak i parametry techniczne. Wbrew zarzutom skargi takich działań nie sposób więc zakwalifikować jako remontu, który sprowadza się do odtworzenia wcześniejszych parametrów użytkowych i technicznych. Nie ma przy tym znaczenia, ilu otworów okiennych, czy balkonowych dotyczy dana zmiana. Dla uznania za przebudowę uznać należy zmianę dotyczącą, tak jak w niniejszej sprawie, nawet tylko jednego otworu drzwi balkonowych.

Po analizie prawa budowlanego, przy uwzględnieniu licznych zmian stanu prawnego, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach doszedł do przekonania, że przeprowadzone przez skarżącego roboty budowlane polegające na poszerzeniu otworu okna balkonowego w spornym okresie zawsze wymagały uzyskania pozwolenia na budowę. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach zauważył, że stan prawny zmienił się dopiero po nowelizacji z dnia 13 lutego 2020 r.

Ponadto Sąd wskazał, że ściany zewnętrzne budynku oraz zewnętrzna elewacja stanowią część nieruchomości wspólnej, a w konsekwencji każda ingerencja w nie stanowi ingerencji w konstrukcję budynku, przeznaczoną do użytku wszystkich współwłaścicieli nieruchomości wspólnej. Nie ma przy tym znaczenia, że zrealizowany otwór drzwi balkonowych służy do wyłącznego użytku skarżącej jako właściciela lokalu.

Jednocześnie, właściciel znajdującego się w budynku wielorodzinnym lokalu, w którym ma dojść do poszerzenia drzwi balkonowych (tj. do przebudowy ściany zewnętrznej), w celu wykazania, że legitymuje się prawem dysponowania nieruchomością na cele budowlane, nie może ograniczyć się do powołania się na prawo własności.

W tym zakresie potrzebna jest bowiem wyraźna, a nie milcząca, czy dorozumiana, zgoda wspólnoty mieszkaniowej, wyrażona w formie uchwały, zgodnie z art. 22 ust. 2 ustawy o własności lokali w związku z art. 22 ust. 3 pkt 5 ww. ustawy.

Teza WSA w Gliwicach znajduje się w orzecznictwie Sądu Najwyższego

Stanowisko Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach zaprezentowane w wyroku z dnia 20 maja 2021 r. stanowi poniekąd odzwierciedlenie uznawanego od lat przez Sąd Najwyższy poglądu, zgodnie z którym jeśli przy wymianie stolarki (np. okien lub drzwi do lokalu) właściciel zamierza zmienić rozmiar otworu, to na taką zmianę potrzebuje zgody wspólnoty mieszkaniowej (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 21 listopada 2013 r., sygn. akt: III CZP 65/13).

____

Jeżeli masz pytanie związane z nieruchomościami napisz do nas na redakcja@mieszkanie.pl , a my postaramy się zgłębić temat i odpowiedzieć w formie artykułu.

Advertisement
Advertisement

Artykuły, które mogą Cię zainteresować

SmartHome oczami dzieci - wymarzony pokój

O jakim pokoju marzą dzieci? Przyjrzymy się bliżej inteligentnemu oświetleniu i sprawdzimy jak dzieci same zmieniają pokój w krainę marzeń. SmartHome w Komputroniku. http://Komputronik-SmartHome

Advertisement