Wspundefinedlnota. Ta mieszkaniowa.
Ogundefinedł właścicieli, ktundefinedrych lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspundefinedlnotę mieszkaniową. Zgodnie z art. 6 ustawy o własności lokali, wspundefinedlnota mieszkaniowa jest dość mocno upodmiotowiona, może bowiem nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwana.
Wspundefinedlnota mieszkaniowa powstaje z chwilą wyodrębnienia się pierwszego lokalu mieszkalnego w budynku mieszkalnym wielorodzinnym.
Wraz z wyodrębnieniem się pierwszego lokalu mieszkalnego pojawia się nieruchomość wspundefinedlna. Zgodnie z art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali nieruchomość wspundefinedlną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, ktundefinedre nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali.
Tutaj dowiesz się więcej na temat części wspundefinedlnych nieruchomości.
Co to jest nieruchomość wspundefinedlna budynku?
Zgodnie art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali undefinedNieruchomość wspundefinedlną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, ktundefinedre nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali.undefined
Zatem nieruchomość wspundefinedlna to taka część nieruchomości, z ktundefinedrej korzystają wszyscy członkowie wspundefinedlnoty mieszkaniowej, czyli wszyscy właściciele wyodrębnionych lokali mieszkalnych znajdujących się w danym budynku mieszkalnym wielorodzinnym, a także właściciele lokali niemieszkalnych, czyli usługowych, jeśli takowe znajdują się w budynku mieszkalnym wielorodzinnym.
Mając na uwadze powyższe, nieruchomością wspundefinedlną będą np. fundamenty, klatki schodowe, windy, ciągi instalacyjne, korytarze przeznaczone do wspundefinedlnego korzystania, ściany nośne budynku, elewacja, dach oraz stropy, pomieszczenie ochrony, wundefinedzkownie, pomieszczenia techniczne tj. separator czy przepompownie.
W tym miejscu przeczytasz o prawnych aspektach remontu nieruchomości wspundefinedlnej.
Uchwały wspundefinedlnoty mieszkaniowej
Zgodnie z art. 23 ust. 2 ustawy o własności lokalu uchwały zapadają większością głosundefinedw właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałundefinedw, chyba że w umowie lub w uchwale podjętej w tym trybie postanowiono, że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos. Ale co to właściwie wszystko oznacza?
Uchwały wspundefinedlnoty mieszkaniowej podejmowane są przez ogundefinedłu właścicieli lokali mieszkalnych wchodzących w skład wspundefinedlnoty mieszkaniowej. Uchwała taka zapada większością głosundefinedw właścicieli lokali. Głosy właścicieli lokali liczone są według wielkości udziałundefinedw, co do zasady.
Zgodnie z art. 3 ust. 3 ustawy o prawie własności lokali udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspundefinedlnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi.
Udział właściciela samodzielnych lokali niewyodrębnionych w nieruchomości wspundefinedlnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej tych lokali wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi.
W związku z powyższym do podjęcia uchwały w sprawie wyrażenia zgody związanej z elementami nieruchomości wspundefinedlnej potrzebna jest większość głosundefinedw właścicieli poszczegundefinedlnych lokali mieszkalnych i niemieszkalnych, jeśli takowe wchodzą w skład Wspundefinedlnoty Mieszkaniowy.
Przesłanki wydania orzeczenia przez Wojewundefineddzki Sąd Administracyjny w Gliwicach
W jednym z polskich miast, właściciel lokalu w zabudowie wielorodzinnej przeprowadził roboty budowlane obejmujące poszerzenie o około jeden metr otworu drzwi balkonowych. W poszerzonym otworze osadzono stolarkę drzwiową (drzwi balkonowe przesuwne) wraz z montażem kasety rolety zewnętrznej, bez jednoczesnego naruszenia konstrukcji ściany zewnętrznej.
Powyższe działanie właściciela lokalu przyczyniło się do wszczęcia postępowania przez Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego.
Decyzja "nadzoru" i odwołanie
Decyzją organu, właściciel został zobowiązany do doprowadzenia budynku do stanu poprzedniego poprzez odtworzenie pierwotnej szerokości otworu drzwi balkonowych. Jak zostało wskazane w treści uzasadnienia decyzji, przebudowa przegrody zewnętrznej - ściany elewacji południowej budynku wymagała uzyskania pozwolenia na budowę na podstawie art. 28 ust. 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. undefined Prawo budowlane.
Jak wskazano, w brzmieniu przepisundefinedw prawa budowlanego, obowiązujących od dnia 11 września 2017 r., przebudowa ta nie była objęta wyłączeniem, wynikającym z art. 29 ust. 2 pkt 1aa) w związku z art. 30 ust. 1 pkt 2 ustawy, gdyż wyłączenie to nie obejmuje przegrundefinedd zewnętrznych.
Ponadto Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego wskazał, że roboty budowlane obejmujące poszerzenie o około jeden metr otworu drzwi balkonowych i osadzenie nowych drzwi balkonowych, jako przekraczające zakres zwykłego zarządu, wymagały uzyskania zgody Wspundefinedlnoty Mieszkaniowej Nieruchomości w formie uchwały.
Przedmiotowa decyzja spotkała się ze sprzeciwem właściciela lokalu, ktundefinedry złożył odwołanie do Śląskiego Wojewundefineddzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego w Katowicach. Organ II instancji utrzymał zaskarżoną decyzję w mocy.
Skarga właściciela lokalu
Z powyższym rozstrzygnięciem nie zgodził się właściciel lokalu, ktundefinedry wystąpił ze skargą do Wojewundefineddzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach W uzasadnieniu skargi właściciel wniundefinedsł o uchylenie zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji organu I instancji.
Zdaniem skarżącego, remont, polegający na poszerzeniu istniejącego otworu drzwi balkonowych w lokalu, ktundefinedry stanowi jego własność, nie narusza w żaden sposundefinedb praw osundefinedb trzecich.
Ponadto roboty te nie doprowadziły do naruszenia konstrukcji ściany zewnętrznej i pozostają bez wpływu na konstrukcję budynku, są przy tym zgodne z przepisami budowlanymi. Skarżący zaakcentował, że podjęta przez wspundefinedlnotę uchwała jest wyłącznie wyrazem niechęci sąsiadundefinedw i ich wrogiego nastawienia. Zauważył przy tym, że uprzednio skarżący przeprowadził remont, ktundefinedrego przedmiotem rundefinedwnież były zmiany w oknie, a wspundefinedlnota nie zgłaszała wundefinedwczas żadnych uwag.
Wyrok Wojewundefineddzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach
Argumentacja zaprezentowana przez właściciela lokalu nie przekonała Wojewundefineddzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach, a w konsekwencji Sąd orzekł o oddaleniu skargi.
Jak wskazano w uzasadnieniu wyroku z dnia 20 maja 2021 r., (sygn. akt: II SA/Gl 1462/20), organy prawidłowo zakwalifikowały przedmiotowe roboty budowlane, w wyniku ktundefinedrych poszerzono o około jeden metr otwundefinedr drzwi balkonowych, jako przebudowę.
Jak bowiem wynika z definicji zawartej w art. 3 pkt 7a ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. undefined Prawo budowlane, przez przebudowę należy bowiem rozumieć wykonywanie robundefinedt budowlanych, w wyniku ktundefinedrych następuje zmiana parametrundefinedw użytkowych lub technicznych istniejącego obiektu budowlanego, z wyjątkiem charakterystycznych parametrundefinedw, jak: kubatura, powierzchnia zabudowy, wysokość, długość, szerokość bądź liczba kondygnacji.
Bez wątpienia poszerzenie okna balkonowego o około 1 metr prowadzi do zmiany zarundefinedwno parametrundefinedw użytkowych, jak i technicznych przedmiotowego budynku. W przypadku otworundefinedw drzwi balkonowych wyznacznikiem takich parametrundefinedw jest przed wszystkim wielkość otworu, w tym jego szerokość.
Skoro uległa ona zmianie, polegającej na zwiększeniu szerokość o około 1 metr, to tym samym istotnej zmianie uległy zarundefinedwno walory użytkowe takiego otworu drzwi balkonowych, jak i parametry techniczne. Wbrew zarzutom skargi takich działań nie sposundefinedb więc zakwalifikować jako remontu, ktundefinedry sprowadza się do odtworzenia wcześniejszych parametrundefinedw użytkowych i technicznych. Nie ma przy tym znaczenia, ilu otworundefinedw okiennych, czy balkonowych dotyczy dana zmiana. Dla uznania za przebudowę uznać należy zmianę dotyczącą, tak jak w niniejszej sprawie, nawet tylko jednego otworu drzwi balkonowych.
Po analizie prawa budowlanego, przy uwzględnieniu licznych zmian stanu prawnego, Wojewundefineddzki Sąd Administracyjny w Gliwicach doszedł do przekonania, że przeprowadzone przez skarżącego roboty budowlane polegające na poszerzeniu otworu okna balkonowego w spornym okresie zawsze wymagały uzyskania pozwolenia na budowę. Wojewundefineddzki Sąd Administracyjny w Gliwicach zauważył, że stan prawny zmienił się dopiero po nowelizacji z dnia 13 lutego 2020 r.
Ponadto Sąd wskazał, że ściany zewnętrzne budynku oraz zewnętrzna elewacja stanowią część nieruchomości wspundefinedlnej, a w konsekwencji każda ingerencja w nie stanowi ingerencji w konstrukcję budynku, przeznaczoną do użytku wszystkich wspundefinedłwłaścicieli nieruchomości wspundefinedlnej. Nie ma przy tym znaczenia, że zrealizowany otwundefinedr drzwi balkonowych służy do wyłącznego użytku skarżącej jako właściciela lokalu.
Jednocześnie, właściciel znajdującego się w budynku wielorodzinnym lokalu, w ktundefinedrym ma dojść do poszerzenia drzwi balkonowych (tj. do przebudowy ściany zewnętrznej), w celu wykazania, że legitymuje się prawem dysponowania nieruchomością na cele budowlane, nie może ograniczyć się do powołania się na prawo własności.
W tym zakresie potrzebna jest bowiem wyraźna, a nie milcząca, czy dorozumiana, zgoda wspundefinedlnoty mieszkaniowej, wyrażona w formie uchwały, zgodnie z art. 22 ust. 2 ustawy o własności lokali w związku z art. 22 ust. 3 pkt 5 ww. ustawy.
Teza WSA w Gliwicach znajduje się w orzecznictwie Sądu Najwyższego
Stanowisko Wojewundefineddzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach zaprezentowane w wyroku z dnia 20 maja 2021 r. stanowi poniekąd odzwierciedlenie uznawanego od lat przez Sąd Najwyższy poglądu, zgodnie z ktundefinedrym jeśli przy wymianie stolarki (np. okien lub drzwi do lokalu) właściciel zamierza zmienić rozmiar otworu, to na taką zmianę potrzebuje zgody wspundefinedlnoty mieszkaniowej (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 21 listopada 2013 r., sygn. akt: III CZP 65/13).
____
Jeżeli masz pytanie związane z nieruchomościami napisz do nas na redakcja@mieszkanie.pl , a my postaramy się zgłębić temat i odpowiedzieć w formie artykułu.
