Przy zakupie mieszkania - nie liacząc garaży, komundefinedrek etc. - otrzymujemy prawo do czegoś więcje niż konretnego lokalu. To jest udział w tzw. częściach wspundefinedlnych nieruchomości. W konsekwencji stajemy się podmiotami, ktundefinedre mają pewne upranienia związane z nimi, ale jesteśmy także obciążeni szeregiem obowiązkundefinedw. Czym są zatem części wspundefinedlnie nieruchomości i jakie obowiązki są z nimi powiązane?
Części wspundefinedlne nieruchomości - co to takiego?
Podstawę regulacji związanych z częściami wspundefinedlnymi nieruchomości stanowi ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali.
Zgodnie z definicją zawartą w art. 3 ust. 2 ustawy
nieruchomość wspundefinedlną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, ktundefinedre nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali.
Z uwagi na powyższe, do części wspundefinedlnych nieruchomości można zaliczyć:
- grunt pod nieruchomością,
- fundamenty,
- elewację budynku,
- ściany nośne,
- dach,
- klatkę schodową,
- korytarz,
- drzwi na klatce schodowej,
- piwnicę,
- strych,
- windę,
- bramę,
- balkon,
- taras,
- patio,
- instalacje centralnego ogrzewania, wodno-kanalizacyjne, elektryczne, gazowe,
- przewody kominowe i wentylacyjne,
- pralnię, suszarnię, wundefinedzkownię.
Warto także wskazać, jak ciekawie to tej materii podszedł Sąd Okręgowy w Świdnicy w postanowieniu z dnia 12 grudnia 2019 r. (sygn. akt: II Ca 911/19). Stwierdził, że pojęcie nieruchomości wspundefinedlnej nie obejmuje wyłącznie gruntu, na ktundefinedrym posadowiony jest budynek. Zawarte w art. 32a tej ustawy stwierdzenie, że grunt stanowiący nieruchomość wspundefinedlną powinien spełniać wymagania działki budowlanej oraz umożliwiać prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynkundefinedw wskazuje jednoznacznie, że pojęcie nieruchomości wspundefinedlnej dotyczy rundefinedwnież odpowiedniego gruntu stanowiącego otoczenie budynku. W konsekwencji, częścią wspundefinedlną nieruchomość stanowić będą rundefinedwnież takie elementy jak alejki spacerowe, zieleń urządzona czy place zabaw.
Udziały w nieruchomości wspundefinedlnej
Kwestie związane z udziałem właściciela mieszkania w nieruchomości wspundefinedlnej zostały uregulowane w treści art. 3 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali. Zgodnie z przywołanym przepisem, w przypadku wyodrębnienia własności lokali, właścicielowi przysługują udziały w nieruchomości wspundefinedlnej rozumiane jako prawo związane z własnością lokali.
Udział właściciela jest proporcjonalny do wielkości powierzchni użytkowej lokalu wraz z pomieszczeniami przynależnymi w stosunku do ogundefinedlnej powierzchni użytkowej wszystkich lokali i pomieszczeń.
Warto jednak mieć na uwadze, że ustawodawca zakazuje wystąpienia z żądaniem zniesienia wspundefinedłwłasności nieruchomości wspundefinedlnej dopundefinedki trwa odrębna własność lokali.
Zarząd częściami wspundefinedlnymi nieruchomości
W większości przypadkundefinedw zarząd nad częściami wspundefinedlnymi nieruchomości sprawowany jest przez wspundefinedlnotę mieszkaniową, ktundefinedrą zgodnie z definicją zawartą w treści art. 6 ustawy o własności lokali stanowi ogundefinedł właścicieli, ktundefinedrych lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości. Ponadto zarząd nieruchomością wspundefinedlną może być także sprawowany przez powołanego do tego zarządcę. W tym miejscu warto zaznaczyć, że o ile czynności zwykłego zarządu podejmowane są przez zarząd samodzielnie, tak decyzje w przedmiocie dokonywania czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu wymagają podjęcia uchwały właścicieli lokali. Zgodnie z treścią art. 22 ust. 3 ustawy o własności lokali, do czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu zalicza się m.in. zmianę przeznaczenia części nieruchomości wspundefinedlnej, udzielenie zgody na nadbudowę, bądź przebudowę nieruchomości wspundefinedlnej lub dokonanie podziału nieruchomości wspundefinedlnej.
Więcej o zarządzaniu wspundefinedlnotami, zarządcach czy administrarach przeczytasz tutaj, a o administracji w ramach spundefinedłdzielni mieszkaniowej tutaj.
Mając na uwadze powyższe, warto pamiętać, że w sytuacji gdy właściciel mieszkania decyduje się na zabudowanie części wspundefinedlnej nieruchomości, np. poprzez zamontowanie markizy na tarasie lub balkonie, musi on w pierwszej kolejności uzyskać zgodę wspundefinedlnoty mieszkaniowej.
Co zrobić, gdy wspundefinedlnota mieszkaniowa podjęła niekorzystną dla właściciela uchwałę dotyczącą części wspundefinedlnej nieruchomości
Jeśli wspundefinedlnota mieszkaniowa podjęła niekorzystną dla właściciela uchwałę w sprawie dokonania czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu, przysługuje mu prawo do zaskarżenia uchwały do sądu. Warto jednak pamiętać, że ustawodawca kształtując ww. uprawienie wskazał cztery przypadki w ktundefinedrych takie zaskarżenie jest możliwe. Przypadki te dotyczą sytuacji w ktundefinedrych uchwała wspundefinedlnoty mieszkaniowej jest:
- niezgodna z przepisami prawa,
- niezgodna z umową właścicieli lokali,
- narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspundefinedlną, bądź
- w inny sposundefinedb narusza interesy właściciela lokalu.
Właściciel lokalu może skorzystać z przysługującego mu uprawnienia do złożenia pozwu o uchylenie uchwały wspundefinedlnoty mieszkaniowej w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogundefinedłu właścicieli lokali albo od dnia powiadomienia wytaczającego powundefineddztwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosundefinedw.
Więcej o ragulowaniu życia wspundefinedlnoty i prawach mieszkańcundefinedw związnych z takimi regulacjami przeczytasz tutaj.
