Części wspólne nieruchomości. Gdzie kończy się własność a zaczyna współwłasność?

Własność, nieprzerwanie od wieków, pozostaje jednym z najważniejszych praw. W nieruchomościach wielomieszkaniowych jest istotna podwójnie. Występuje bowiem w dwóch wymiarach - indywidualnym i kolektywnym.


O czym przeczytasz?

Przy zakupie mieszkania - nie liacząc garaży, komórek etc. - otrzymujemy prawo do czegoś więcje niż konretnego lokalu. To jest udział w tzw. częściach wspólnych nieruchomości. W konsekwencji stajemy się podmiotami, które mają pewne upranienia związane z nimi, ale jesteśmy także obciążeni szeregiem obowiązków. Czym są zatem części wspólnie nieruchomości i jakie obowiązki są z nimi powiązane?

Części wspólne nieruchomości - co to takiego?

Podstawę regulacji związanych z częściami wspólnymi nieruchomości stanowi ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali.

Zgodnie z definicją zawartą w art. 3 ust. 2 ustawy

nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali.

Z uwagi na powyższe, do części wspólnych nieruchomości można zaliczyć:

  • grunt pod nieruchomością,
  • fundamenty,
  • elewację budynku,
  • ściany nośne,
  • dach,
  • klatkę schodową,
  • korytarz,
  • drzwi na klatce schodowej, 
  • piwnicę,
  • strych,
  • windę,
  • bramę,
  • balkon,
  • taras,
  • patio,
  • instalacje centralnego ogrzewania, wodno-kanalizacyjne, elektryczne, gazowe,
  • przewody kominowe i wentylacyjne,
  • pralnię, suszarnię, wózkownię.

Warto także wskazać, jak ciekawie to tej materii podszedł Sąd Okręgowy w Świdnicy w postanowieniu z dnia 12 grudnia 2019 r. (sygn. akt: II Ca 911/19). Stwierdził, że pojęcie nieruchomości wspólnej nie obejmuje wyłącznie gruntu, na którym posadowiony jest budynek. Zawarte w art. 32a tej ustawy stwierdzenie, że grunt stanowiący nieruchomość wspólną powinien spełniać wymagania działki budowlanej oraz umożliwiać prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków wskazuje jednoznacznie, że pojęcie nieruchomości wspólnej dotyczy również odpowiedniego gruntu stanowiącego otoczenie budynku. W konsekwencji, częścią wspólną nieruchomość stanowić będą również takie elementy jak alejki spacerowe, zieleń urządzona czy place zabaw.

Udziały w nieruchomości wspólnej

Kwestie związane z udziałem właściciela mieszkania w nieruchomości wspólnej zostały uregulowane w treści art. 3 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali. Zgodnie z przywołanym przepisem, w przypadku wyodrębnienia własności lokali, właścicielowi przysługują udziały w nieruchomości wspólnej rozumiane jako prawo związane z własnością lokali.

Udział właściciela jest proporcjonalny do wielkości powierzchni użytkowej lokalu wraz z pomieszczeniami przynależnymi w stosunku do ogólnej powierzchni użytkowej wszystkich lokali i pomieszczeń.

Warto jednak mieć na uwadze, że ustawodawca zakazuje wystąpienia z żądaniem zniesienia współwłasności nieruchomości wspólnej dopóki trwa odrębna własność lokali.

Zarząd częściami wspólnymi nieruchomości

W większości przypadków zarząd nad częściami wspólnymi nieruchomości sprawowany jest przez wspólnotę mieszkaniową, którą zgodnie z definicją zawartą w treści art. 6 ustawy o własności lokali stanowi ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości. Ponadto zarząd nieruchomością wspólną może być także sprawowany przez powołanego do tego zarządcę. W tym miejscu warto zaznaczyć, że o ile czynności zwykłego zarządu podejmowane są przez zarząd samodzielnie, tak decyzje w przedmiocie dokonywania czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu wymagają podjęcia uchwały właścicieli lokali. Zgodnie z treścią art. 22 ust. 3 ustawy o własności lokali, do czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu zalicza się m.in. zmianę przeznaczenia części nieruchomości wspólnej, udzielenie zgody na nadbudowę, bądź przebudowę nieruchomości wspólnej lub dokonanie podziału nieruchomości wspólnej.

Więcej o zarządzaniu wspólnotami, zarządcach czy administrarach przeczytasz tutaj, a o administracji w ramach spółdzielni mieszkaniowej tutaj.

Mając na uwadze powyższe, warto pamiętać, że w sytuacji gdy właściciel mieszkania decyduje się na zabudowanie części wspólnej nieruchomości, np. poprzez zamontowanie markizy na tarasie lub balkonie, musi on w pierwszej kolejności uzyskać zgodę wspólnoty mieszkaniowej.

Co zrobić, gdy wspólnota mieszkaniowa podjęła niekorzystną dla właściciela uchwałę dotyczącą części wspólnej nieruchomości

Jeśli wspólnota mieszkaniowa podjęła niekorzystną dla właściciela uchwałę w sprawie dokonania czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu, przysługuje mu prawo do zaskarżenia uchwały do sądu. Warto jednak pamiętać, że ustawodawca kształtując ww. uprawienie wskazał cztery przypadki w których takie zaskarżenie jest możliwe. Przypadki te dotyczą sytuacji w których uchwała wspólnoty mieszkaniowej jest:

  • niezgodna z przepisami prawa,
  • niezgodna z umową właścicieli lokali,
  • narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną, bądź
  • w inny sposób narusza interesy właściciela lokalu.

Właściciel lokalu może skorzystać z przysługującego mu uprawnienia do złożenia pozwu o uchylenie uchwały wspólnoty mieszkaniowej w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli lokali albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów.

Więcej o ragulowaniu życia wspólnoty i prawach mieszkańców związnych z takimi regulacjami przeczytasz tutaj.

Artykuły, które mogą Cię zainteresować

500 sekund o rynku nieruchomości #3 – luty 2021

O kredytach hipotecznych, większej dostępności finansowania zakupu mieszkań! O wyprowadzce poza miasto i o ekologii na mieszkanie.pl Świat nieruchomości w podsumowaniu miesięcznym, wspólnie z Fiat