Współwłasność mieszkania. Z czym się wiąże? Czy możliwe jest jej zniesienie?

Wspólne mieszkanie to fraza o wielu znaczeniach. Z prawnego punktu widzenia współwłasność to dość złożona instytucja. Bywa, że powstaje bez naszej woli. Czasem chcemy się z niej uwolnić. Co możemy, a co musimy?


O czym przeczytasz?

Nierzadko się zdarza, że własność mieszkania przysługuje dwóm lub większej liczbie osób. Na przykład, gdy nieruchomość nabywa się na podstawie spadku lub darowizny. Jednakże, ze współwłasnością mieszkania można się spotkać także wtedy, gdy kilka osób decyduje się na wspólny zakup nieruchomości.

Czym jest zatem współwłasność mieszkania? Jakie prawa i obowiązki ciążą na współwłaścicielach i czy możliwe jest zniesienie współwłasności mieszkania?

Czym jest współwłasność mieszkania według prawa?

Podstawę regulacji związanych ze współwłasnością stanowią przepisy ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (art. 195 – 221). W pierwszej kolejności należy wskazać, że ustawodawca kształtując przepisy dotyczące współwłasności nie podjął się zdefiniowania zagadnienia „współwłasności mieszkania”. Z uwagi na powyższe należy przyłożyć tu zasadę ogólną. Zgodnie z nakreśloną w art. 195 KC definicją „współwłasności” przyjmuje się, że współwłasność nieruchomości może przysługiwać niepodzielenie kilku osobom. W konsekwencji oznacza to, że jedna niepodzielna nieruchomość może być własnością wielu osób jednocześnie.

Źródła współwłasności mieszkania

Katalog źródeł powstania współwłasności mieszkania nie ma charakteru zamkniętego, a zatem nie sposób wskazać wszystkich sytuacji, których wystąpienie spowoduje, że określone mieszkanie stanie się własnością kilku osób jednocześnie. Do najbardziej typowych źródeł powstania współwłasności mieszkania zalicza się m.in.: spadek, darowiznę, małżeństwo, spółkę cywilną, orzeczenie sądu, czynność prawną oraz określone zdarzenie faktyczne.

Rodzaje współwłasności mieszkania

W oparciu o treść art. 196 § 1 KC możliwe jest wskazanie dwóch rodzajów współwłasności - ułamkowej oraz łącznej.

Przy wspólności łącznej nie ustala się wysokości udziałów współwłaścicieli. Współwłasność ułamkowa oznacza natomiast, że każdy ze współwłaścicieli ma ułamkowo określony udział w danej rzeczy, ale bez fizycznego wyodrębniania jej części.

Zasady zarządu mieszkaniem objętym współwłasnością

Zgodnie z brzmieniem art. 198 KC każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli.

Powyższa regulacja kształtuje zatem pewne uprawienia po stronie współwłaściciela, któremu przyznawane jest prawo do współposiadania i korzystania z nieruchomości, jednakże w takim zakresie, aby dało się to pogodzić z prawami przysługującym pozostałym współwłaścicielom.

Do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest już zgoda wszystkich współwłaścicieli. Za czynność przekraczającą zakres zwykłego zarządu uważa się m.in. sprzedaż mieszkania, oddanie mieszkania do korzystania osobie trzeciej, ustanowienie służebności, czy też zabudowanie nieruchomości objętej współwłasnością.

Co zrobić w sytuacji gdy pozostali współwłaściciele odmawiają wyrażenia zgody na dokonanie czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu? Wówczas współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli (art. 199 KC). Warto jednak zdawać sobie sprawę, że ww. postępowanie może trwać nawet klika lat i generować dodatkowe koszty.

O ile kwestie związane z wyrażeniem zgody na dokonanie czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu zdają się być jasne, pewne problemy rodzą się w sytuacji, gdy czynność dotyczy tzw. zwykłego zarządu rzeczą wspólną, a zatem związana jest z korzystaniem z nieruchomości, czerpaniem z niej pożytków oraz utrzymaniem w należytym stanie. Zgodnie z KC do czynności zwykłego zarządu rzeczą wspólną potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli. Jeśli jednak pozostali współwłaściciele odmawiają wyrażenia zgody, każdy ze współwłaścicieli może żądać upoważnienia sądowego do dokonania określonej czynności.

Ponadto, każdy ze współwłaścicieli może wystąpić do sądu o wyznaczenie zarządcy, jeżeli nie można uzyskać zgody większości współwłaścicieli w istotnych sprawach dotyczących zwykłego zarządu albo jeżeli większość współwłaścicieli narusza zasady prawidłowego zarządu lub krzywdzi mniejszość.

Niezależnie od powyższych regulacji, każdy ze współwłaścicieli może podejmować tzw. czynności zachowawcze (tj. czynności zmierzające do zachowania wspólnego prawa). Uprawnienie do dokonania tych czynności wynika wprost z treści art. 209 KC. Przepis ten stanowi, że każdy ze współwłaścicieli może wykonywać wszelkie czynności i dochodzić wszelkich roszczeń, które zmierzają do zachowania wspólnego prawa. W konsekwencji, nic nie stoi na przeszkodzie, aby każdy ze współwłaścicieli wystąpił np. z roszczeniem o zapłatę zaległego czynszu (np. w sytuacji gdy współwłaściciele mieszkania wspólnie wynajmują lub wydzierżawiają nieruchomość), bądź też wystąpił z powództwem o wydanie nieruchomości, jeżeli mieszkanie znalazło się we władaniu osoby nieuprawnionej.

Prawa i obowiązki współwłaścicieli mieszkania

Ustawodawca podejmując rozważania nad zagadnieniem współwłasności stworzył także regulacje związane z prawami i obowiązkami współwłaścicieli, których treść kształtowana jest w oparciu o art. 207 KC. Zgodnie z nim pożytki i inne przychody z rzeczy wspólnej przypadają współwłaścicielom w stosunku do wielkości udziałów. W takim samym stosunku współwłaściciele ponoszą wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną.

Uwzględniając powyższe należy zatem uznać, że każdy ze współwłaścicieli ma zarówno prawo do udziału w dochodach jakie nieruchomość przynosi, jak i obowiązek związany z jej właściwym utrzymaniem. W konsekwencji, każdy ze współwłaścicieli, odpowiednio do przypadającego mu udziału obowiązany jest do uczestniczenia w remontach takich elementów jak ściany, podłoga czy drzwi do mieszkania.

Zniesienie współwłasności mieszkania

Kłopoty jakie rodzi współwłasność mieszkania sprawiają, że bardzo często osoby, którym jednocześnie przysługuje prawo własności decydują się na podjęcie działań zmierzających do pozbycia się obciążającej ich współwłasności.

Aby ułatwić współwłaścicielom podjęcie powyżej wskazanych działań, ustawodawca wprowadził możliwość wystąpienia z żądaniem zniesienia współwłasności. Uprawnienie to może być jednak wyłączone przez czynność prawną na czas nie dłuższy niż lat pięć. Przy czym, w ostatnim roku przed upływem zastrzeżonego terminu dopuszczalne jest jego przedłużenie na dalsze lat pięć.

W prawie cywilnym przyjmuje się, że zniesienia współwłasności można dokonać na dwa sposoby:

  • poprzez podpisanie umowy u notariusza;
  • poprzez zniesienie współwłasności w drodze postępowania sądowego.

Jeśli współwłaściciele mieszkania nie mogą dojść do porozumienia w sprawie zniesienia współwłasności, najlepszym rozwiązaniem może okazać się wystąpienie na drogę sądową. Sąd przeprowadzając postępowanie może zastosować jedną z trzech możliwości podziału:

  • fizyczny podział nieruchomości na poszczególnych współwłaścicieli;
  • przyznanie nieruchomości jednemu ze współwłaścicieli i nakaz spłaty pozostałych;
  • sprzedaż nieruchomości i podział uzyskanej sumy.

Koszty zniesienia współwłasności

Koszty zniesienia współwłasności poprzez podpisanie umowy przed notariuszem ustala się na podstawie przepisów rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004 r. w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej. Na chwilę obecną koszty te wynoszą między 100,00 zł a 10.000,00 zł, przy czym dokładny koszt uzależniony jest od wartości nieruchomości dzielonej.

Koszty zniesienia współwłasności na drodze postępowania sądowego ustala się natomiast na podstawie przepisów zawartych w ustawie z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych. Zgodnie z brzmieniem art. 41 stała opłata od wniosku o zniesienie współwłasności wynosi 1.000,00 zł. Natomiast, jeśli wniosek zawiera zgodny projekt zniesienia współwłasności, pobiera się opłatę stałą w kwocie 300,00 zł.

Uwaga! Jeżeli współwłasność mieszkania została zniesiona nieodpłatnie pobiera się również podatek od darowizn. Powyższa regulacja wynika wprost z treści art. 1 ust. 1 pkt. 4 ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn.

Artykuły, które mogą Cię zainteresować