Wspundefinedlność, własność i wspundefinedłwłasność
Nierzadko się zdarza, że własność mieszkania przysługuje dwundefinedm lub większej liczbie osundefinedb. Na przykład, gdy nieruchomość nabywa się na podstawie spadku lub darowizny. Jednakże, ze wspundefinedłwłasnością mieszkania można się spotkać także wtedy, gdy kilka osundefinedb decyduje się na wspundefinedlny zakup nieruchomości.
Czym jest zatem wspundefinedłwłasność mieszkania? Jakie prawa i obowiązki ciążą na wspundefinedłwłaścicielach i czy możliwe jest zniesienie wspundefinedłwłasności mieszkania?
Czym jest wspundefinedłwłasność mieszkania według prawa?
Podstawę regulacji związanych ze wspundefinedłwłasnością stanowią przepisy ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. undefined Kodeks cywilny (art. 195 undefined 221).
W pierwszej kolejności należy wskazać, że ustawodawca kształtując przepisy dotyczące wspundefinedłwłasności nie podjął się zdefiniowania zagadnienia undefinedwspundefinedłwłasności mieszkaniaundefined. Z uwagi na powyższe należy przyłożyć tu zasadę ogundefinedlną.
Zgodnie z nakreśloną w art. 195 KC definicją undefinedwspundefinedłwłasnościundefined przyjmuje się, że wspundefinedłwłasność nieruchomości może przysługiwać niepodzielenie kilku osobom. W konsekwencji oznacza to, że jedna niepodzielna nieruchomość może być własnością wielu osundefinedb jednocześnie.
Źrundefineddła wspundefinedłwłasności mieszkania
Katalog źrundefineddeł powstania wspundefinedłwłasności mieszkania nie ma charakteru zamkniętego, a zatem nie sposundefinedb wskazać wszystkich sytuacji, ktundefinedrych wystąpienie spowoduje, że określone mieszkanie stanie się własnością kilku osundefinedb jednocześnie.
Do najbardziej typowych źrundefineddeł powstania wspundefinedłwłasności mieszkania zalicza się m.in.: spadek, darowiznę, małżeństwo, spundefinedłkę cywilną, orzeczenie sądu, czynność prawną oraz określone zdarzenie faktyczne.
Rodzaje wspundefinedłwłasności mieszkania
W oparciu o treść art. 196 undefined 1 KC możliwe jest wskazanie dwundefinedch rodzajundefinedw wspundefinedłwłasności - ułamkowej oraz łącznej.
Przy wspundefinedlności łącznej nie ustala się wysokości udziałundefinedw wspundefinedłwłaścicieli. Wspundefinedłwłasność ułamkowa oznacza natomiast, że każdy ze wspundefinedłwłaścicieli ma ułamkowo określony udział w danej rzeczy, ale bez fizycznego wyodrębniania jej części.
Zasady zarządu mieszkaniem objętym wspundefinedłwłasnością
Zgodnie z brzmieniem art. 198 KC każdy ze wspundefinedłwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych wspundefinedłwłaścicieli.
Powyższa regulacja kształtuje zatem pewne uprawienia po stronie wspundefinedłwłaściciela, ktundefinedremu przyznawane jest prawo do wspundefinedłposiadania i korzystania z nieruchomości, jednakże w takim zakresie, aby dało się to pogodzić z prawami przysługującym pozostałym wspundefinedłwłaścicielom.
Do rozporządzania rzeczą wspundefinedlną oraz do innych czynności, ktundefinedre przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest już zgoda wszystkich wspundefinedłwłaścicieli. Za czynność przekraczającą zakres zwykłego zarządu uważa się m.in. sprzedaż mieszkania, oddanie mieszkania do korzystania osobie trzeciej, ustanowienie służebności, czy też zabudowanie nieruchomości objętej wspundefinedłwłasnością.
Brak zgody wspundefinedłwłaścicieli
Co zrobić w sytuacji gdy pozostali wspundefinedłwłaściciele odmawiają wyrażenia zgody na dokonanie czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu? Wundefinedwczas wspundefinedłwłaściciele, ktundefinedrych udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, ktundefinedry orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich wspundefinedłwłaścicieli (art. 199 KC).
Warto jednak zdawać sobie sprawę, że ww. postępowanie może trwać nawet klika lat i generować dodatkowe koszty.
O ile kwestie związane z wyrażeniem zgody na dokonanie czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu zdają się być jasne, pewne problemy rodzą się w sytuacji, gdy czynność dotyczy tzw. zwykłego zarządu rzeczą wspundefinedlną, a zatem związana jest z korzystaniem z nieruchomości, czerpaniem z niej pożytkundefinedw oraz utrzymaniem w należytym stanie.
Zgodnie z KC do czynności zwykłego zarządu rzeczą wspundefinedlną potrzebna jest zgoda większości wspundefinedłwłaścicieli. Jeśli jednak pozostali wspundefinedłwłaściciele odmawiają wyrażenia zgody, każdy ze wspundefinedłwłaścicieli może żądać upoważnienia sądowego do dokonania określonej czynności.
Zarządca wskazany przez sąd i czynności zachowawcze
Ponadto, każdy ze wspundefinedłwłaścicieli może wystąpić do sądu o wyznaczenie zarządcy, jeżeli nie można uzyskać zgody większości wspundefinedłwłaścicieli w istotnych sprawach dotyczących zwykłego zarządu albo jeżeli większość wspundefinedłwłaścicieli narusza zasady prawidłowego zarządu lub krzywdzi mniejszość.
Niezależnie od powyższych regulacji, każdy ze wspundefinedłwłaścicieli może podejmować tzw. czynności zachowawcze (tj. czynności zmierzające do zachowania wspundefinedlnego prawa). Uprawnienie do dokonania tych czynności wynika wprost z treści art. 209 KC. Przepis ten stanowi, że każdy ze wspundefinedłwłaścicieli może wykonywać wszelkie czynności i dochodzić wszelkich roszczeń, ktundefinedre zmierzają do zachowania wspundefinedlnego prawa.
W konsekwencji, nic nie stoi na przeszkodzie, aby każdy ze wspundefinedłwłaścicieli wystąpił np. z roszczeniem o zapłatę zaległego czynszu (np. w sytuacji gdy wspundefinedłwłaściciele mieszkania wspundefinedlnie wynajmują lub wydzierżawiają nieruchomość), bądź też wystąpił z powundefineddztwem o wydanie nieruchomości, jeżeli mieszkanie znalazło się we władaniu osoby nieuprawnionej.
Prawa i obowiązki wspundefinedłwłaścicieli mieszkania
Ustawodawca podejmując rozważania nad zagadnieniem wspundefinedłwłasności stworzył także regulacje związane z prawami i obowiązkami wspundefinedłwłaścicieli, ktundefinedrych treść kształtowana jest w oparciu o art. 207 KC. Zgodnie z nim pożytki i inne przychody z rzeczy wspundefinedlnej przypadają wspundefinedłwłaścicielom w stosunku do wielkości udziałundefinedw. W takim samym stosunku wspundefinedłwłaściciele ponoszą wydatki i ciężary związane z rzeczą wspundefinedlną.
Uwzględniając powyższe należy zatem uznać, że każdy ze wspundefinedłwłaścicieli ma zarundefinedwno prawo do udziału w dochodach jakie nieruchomość przynosi, jak i obowiązek związany z jej właściwym utrzymaniem. W konsekwencji, każdy ze wspundefinedłwłaścicieli, odpowiednio do przypadającego mu udziału obowiązany jest do uczestniczenia w remontach takich elementundefinedw jak ściany, podłoga czy drzwi do mieszkania.
Zniesienie wspundefinedłwłasności mieszkania
Kłopoty jakie rodzi wspundefinedłwłasność mieszkania sprawiają, że bardzo często osoby, ktundefinedrym jednocześnie przysługuje prawo własności decydują się na podjęcie działań zmierzających do pozbycia się obciążającej ich wspundefinedłwłasności.
Aby ułatwić wspundefinedłwłaścicielom podjęcie powyżej wskazanych działań, ustawodawca wprowadził możliwość wystąpienia z żądaniem zniesienia wspundefinedłwłasności. Uprawnienie to może być jednak wyłączone przez czynność prawną na czas nie dłuższy niż lat pięć. Przy czym, w ostatnim roku przed upływem zastrzeżonego terminu dopuszczalne jest jego przedłużenie na dalsze lat pięć.
W prawie cywilnym przyjmuje się, że zniesienia wspundefinedłwłasności można dokonać na dwa sposoby:
- poprzez podpisanie umowy u notariusza;
- poprzez zniesienie wspundefinedłwłasności w drodze postępowania sądowego.
Jeśli wspundefinedłwłaściciele mieszkania nie mogą dojść do porozumienia w sprawie zniesienia wspundefinedłwłasności, najlepszym rozwiązaniem może okazać się wystąpienie na drogę sądową.
Trzy sposoby podziału
Sąd przeprowadzając postępowanie może zastosować jedną z trzech możliwości podziału:
- fizyczny podział nieruchomości na poszczegundefinedlnych wspundefinedłwłaścicieli;
- przyznanie nieruchomości jednemu ze wspundefinedłwłaścicieli i nakaz spłaty pozostałych;
- sprzedaż nieruchomości i podział uzyskanej sumy.
Więcej na temat zniesienia wspundefinedłwłasności nieruchomości przeczytasz w tym miejscu.
Koszty zniesienia wspundefinedłwłasności
Koszty zniesienia wspundefinedłwłasności poprzez podpisanie umowy przed notariuszem ustala się na podstawie przepisundefinedw rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004 r. w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej. Na chwilę obecną koszty te wynoszą między 100,00 zł a 10.000,00 zł, przy czym dokładny koszt uzależniony jest od wartości nieruchomości dzielonej.
Koszty zniesienia wspundefinedłwłasności na drodze postępowania sądowego ustala się natomiast na podstawie przepisundefinedw zawartych w ustawie z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych. Zgodnie z brzmieniem art. 41 stała opłata od wniosku o zniesienie wspundefinedłwłasności wynosi 1.000,00 zł. Natomiast, jeśli wniosek zawiera zgodny projekt zniesienia wspundefinedłwłasności, pobiera się opłatę stałą w kwocie 300,00 zł.
Uwaga! Jeżeli wspundefinedłwłasność mieszkania została zniesiona nieodpłatnie pobiera się rundefinedwnież podatek od darowizn. Powyższa regulacja wynika wprost z treści art. 1 ust. 1 pkt. 4 ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadkundefinedw i darowizn.
____
Jeżeli masz pytanie związane z nieruchomościami napisz do nas na redakcja@mieszkanie.pl , a my postaramy się zgłębić temat i odpowiedzieć w formie artykułu.
