Wspólnota mieszkaniowa a zwierzęta domowe. Co jeśli nie ma symbiozy?

Posiadanie zwierząt przez właścicieli lokali mieszkalnych to codzienność każdej wspólnoty mieszkaniowej. Zwierzęta, zupełnie jak ludzie, mogą być różne. Czy na problemy sąsiedzkie są jakieś prawne rozwiązania?


O czym przeczytasz?

Wspundefinedlnota mieszkaniowa

Zgodnie art. 6 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali ogundefinedł właścicieli, ktundefinedrych lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspundefinedlnotę mieszkaniową. Wspundefinedlnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwana.

Zatem wspundefinedlnotę mieszkaniową tworzą właściciele wszystkich lokali mieszkalnych, jak i niemieszkalnych znajdujących się w budynku mieszkalnym wielorodzinnym.

Nieruchomość wspundefinedlna

Lokal, w ktundefinedrym mieszkamy posiadając prawo własności czy inne ograniczone prawo rzeczowe np. lokatorskie, jest w naszym władaniu. To my decydujemy co z nim robimy i z kim w nim zamieszkujemy. Oczywiście inaczej wygląda to przy własności a inaczej przy najmie, niemniej wiemy jaka określona część jest nam undefinedprzyporządkowanaundefined. W budynkach wielolokalowych istnieją jednak tzw. wspundefinedlne części nieruchomości.

Zgodnie art. 3 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali nieruchomość wspundefinedlną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, ktundefinedre nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Wobec powyższego, nieruchomość wspundefinedlna to taka część nieruchomości, z ktundefinedrej korzystają wszyscy członkowie wspundefinedlnoty mieszkaniowej, czyli wszyscy właściciele wyodrębnionych lokali mieszkalnych znajdujących się w danym budynku mieszkalnym wielorodzinnym.

Nieruchomością wspundefinedlną będą zatem m. in. fundamenty, klatki schodowe, windy, ciągi instalacyjne, korytarze przeznaczone do wspundefinedlnego korzystania, ściany nośne budynku, elewacja, dach oraz stropy, pomieszczenie ochrony, wundefinedzkownie, pomieszczenia techniczne tj. separator czy przepompownie.

Więcej na temat części wspundefinedlnych w nieruchomości przeczytasz tutaj.

Zarząd nieruchomością wspundefinedlną

Zgodnie z art. 21 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali zarząd kieruje sprawami wspundefinedlnoty mieszkaniowej i reprezentuje ją na zewnątrz oraz w stosunkach między wspundefinedlnotą a poszczegundefinedlnymi właścicielami lokali.

W małej wspundefinedlnocie mieszkaniowej nie ma zarządu ani innych form organizacyjnych. Jednakże możemy spotkać się z zarządcą, ktundefinedry wybierany jest za zgodą wszystkich właścicieli. Do takich wspundefinedlnot zastosowanie mają przepisy kodeksu cywilnego i kodeksu postępowania cywilnego o wspundefinedłwłasności.

W takich wspundefinedlnotach nie ma obowiązku zwoływania zebrań ani nie są podejmowane uchwały. W myśl przepisundefinedw kodeksu cywilnego, do czynności zwykłego zarządu potrzebna jest zgoda większości wspundefinedłwłaścicieli a do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu konieczna jest zgoda wszystkich wspundefinedłwłaścicieli.

Jeśli chodzi o duże wspundefinedlnoty mieszkaniowe, w ktundefinedrych liczba lokali wyodrębnionych i niewyodrębnionych, właściciele lokali mają obowiązek podjąć uchwałę o powołaniu jedno lub kilkuosobowego zarządu.

W tym miejscu przeczytasz więcej na temat zarządu, zarządcy i administratora budynku.

Uchwała wspundefinedlnoty mieszkaniowej

Zgodnie z art. 23 ust. 2 ustawy o własności lokalu uchwały zapadają większością głosundefinedw właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałundefinedw, chyba że w umowie lub w uchwale podjętej w tym trybie postanowiono, że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos. Ale co to właściwie wszystko oznacza?

Powyższe zapisy oznaczają, że jeżeli wspundefinedlnota mieszkaniowa chciałaby uchwalić regulamin porządku wspundefinedlnoty mieszkaniowej to taka czynność jest czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu. Do uchwalenia takiego regulaminu potrzebna jest uchwała wspundefinedlnoty mieszkaniowej, czyli ogundefinedłu właścicieli lokali mieszkalnych wchodzących w skład wspundefinedlnoty mieszkaniowej. Uchwała taka zapada większością głosundefinedw właścicieli lokali. Głosy właścicieli lokali liczone są według wielkości udziałundefinedw, co do zasady.

W tym miejscu przeczytasz na temat tworzeniu regulaminundefinedw przez wspundefinedlnoty oraz możliwości ich zmiany.

Udziały - głosy

Zgodnie z art. 3 ust. 3 ustawy o prawie własności lokali udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspundefinedlnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi. Udział właściciela samodzielnych lokali niewyodrębnionych w nieruchomości wspundefinedlnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej tych lokali wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymiundefined.

W związku z powyższym do podjęcia uchwały w sprawie regulaminu porządku wspundefinedlnoty mieszkaniowej potrzebna jest większość głosundefinedw właścicieli poszczegundefinedlnych lokali mieszkalnych i niemieszkalnych (usługowych) tworzących wspundefinedlnotę mieszkaniową. Właścicielom lokali niemieszkalnych (usługowych) przysługują takie same prawa i obowiązki co właścicielom lokali mieszkalnych.

W związku z czym w przypadku podejmowania uchwały w sprawie regulaminu porządku wspundefinedlnoty mieszkaniowej udział w głosowaniu biorą wszyscy członkowie wspundefinedlnoty mieszkaniowej, czyli właściciele poszczegundefinedlnych lokali mieszkalnych i niemieszkalnych, jeśli znajdują się w takim budynku mieszkalnym wielorodzinnym.

W tym miejscu przeczytasz o zakazie wchodzenia z psami na teren niektundefinedrych obiektundefinedw.

Regulamin a zwierzęta

Zapisy regulaminu porządku domowego w zakresie dotyczącym zwierząt nie mogą naruszać w żaden sposundefinedb prawa własności właściciela lokalu. Wszystkie zapisy naruszające prawo własności właściciela lokalu mogą być podstawą wszczęcia postępowania sądowego czy to z powodu naruszenia przepisundefinedw kodeksu cywilnego czy nawet konstytucji.

Wspundefinedlnota mieszkaniowa chcąca uchwalić regulamin porządku domowego musi ustalić treść takiego regulaminu, ktundefinedry musi być zgody z przepisami prawa powszechnie obowiązującymi. Żaden przepis prawa nie zabrania trzymania w lokalu tzw. zwierząt domowych.

Natomiast przepisy prawa nakładają na właścicieli taki zwierząt domowych szereg obowiązkundefinedw tj. jak noszenie kagańca, wyprowadzania na spacer przy użyciu smyczy, szczepienie zwierząt czy sprzątanie po swoich zwierzętach. Nienależyte wypełnianie wyżej wymienionych obowiązkundefinedw obarczone są rundefinedżnymi sankcjami.

W tym miejscu przeczytasz jak wygląda obowiązek prowadzania psundefinedw na smyczy.

Zwierzęta egzotyczne to już nie egzotyka

Posiadanie zwierząt egzotycznych w domach czy nawet mieszkaniach przestaje być czymś spektakularnym. Widać to i słychać w przestrzeni medialnej w coraz większej skali. Zatem jeśli nawet nie jest to bardzo popularne, to przynajmniej budzi coraz mniejsze zdziwienie.

Nikogo już nie zaskakuje historia o pojawiającym się w mieszkaniu wężu czy rzadkim okazie pająka. Trzeba być jednak ostrożnym, gdyż posiadanie niektundefinedrych zwierząt, uznawanych za niebezpieczne, pomimo zgody właściciela jest w ogundefinedle zabronione. Z kolei do posiadania innych, określonych szczegundefinedłowo w rozporządzeniu Ministra Środowiska z dnia 3 sierpnia 2011r. w sprawie gatunkundefinedw zwierząt niebezpiecznych dla życia i zdrowia ludzi potrzebne jest stosowne zezwolenie.

Odpowiedzialność właściciela zwierzęcia

Nie można zapominać, że niezależnie od powyższego, jeżeli pupil wyrządzi jakąś szkodę, jego właściciel będzie winien ją naprawić. Taki obowiązek nakładają na niego przepisy prawa polskiego.

Zgodnie bowiem z art. 431 Kodeksu cywilnego, stanowiącym o odpowiedzialności za szkody wyrządzone przez zwierzęta, kto zwierzę chowa bądź się nim posługuje obowiązany jest do naprawienia szkody, ktundefinedra została przez nie wyrządzona i to niezależnie od tego czy zwierzę znajdowało się pod jego nadzorem czy nie, chyba że ani on ani osoba za ktundefinedrą ponosi on odpowiedzialność, nie ponoszą winy.

Z powyższego wynika, że nie trzeba być bezpośrednimi właścicielami zwierzęcia aby ponosić odpowiedzialność za wyrządzone przez nie szkody.

Zwierzę a relacje sąsiedzkie

Może zaistnieć sytuacja, w ktundefinedrej pomimo braku przeciwwskazań ze strony wspundefinedlnoty mieszkaniowej, posiadanie zwierząt w mieszkaniu może być powodem niezadowolenia innych mieszkańcundefinedw budynku. Uciążliwe szczekania psa, zwłaszcza w nocy, zabrudzenia klatki schodowej czy windy mogą być powodem sąsiedzkich problemundefinedw.

W takich sytuacjach zastosowanie może znaleźć art. 51 Kodeksu wykroczeń, ktundefinedry mundefinedwi: kto krzykiem, hałasem, alarmem lub innym wybrykiem zakłundefinedca spokundefinedj, porządek publiczny, spoczynek nocny albo wywołuje zgorszenie w miejscu publicznym, podlega karze aresztu, ograniczenia wolności albo grzywny. Do tego zalicza się zakłundefinedcanie ciszy nocnej przez szczekającego psa.

Brak reakcji właściciela może powodować pociągnięcie go do odpowiedzialności na podstawie wspomnianego przepisu.

Więcej na temat możliwych reakcji prawnych w związku z hałasem sąsiadundefinedw przeczytasz tutaj.

Immisje. Sąsiedzkie animozje.

W rzeczywistości często można spotkać się z sytuacją, w ktundefinedrej pomimo wielu upomnień lub mandatundefinedw, sąsiad nie zaprzestaje niezgodnego z prawem zachowania. W takim przypadku najlepszym rozwiązaniem może okazać się wystąpienie przeciwko trudnemu sąsiadowi z powundefineddztwem cywilnym o zaprzestanie naruszeń i przywrundefinedcenie stanu zgodnego z prawem.

Zgodnie z regulacjami kodeksowymi, w granicach określonych przez ustawy i zasady wspundefinedłżycia społecznego właściciel może, z wyłączeniem innych osundefinedb, korzystać z rzeczy zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem swego prawa, w szczegundefinedlności może pobierać pożytki i inne dochody z rzeczy. W tych samych granicach może rozporządzać rzeczą (art. 140 k.c.).

Przy czym, właściciel nieruchomości powinien przy wykonywaniu swego prawa powstrzymywać się od działań, ktundefinedre by zakłundefinedcały korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunkundefinedw miejscowych (art. 144 k.c.).

Immisja to zgodnie z kodeksową definicją takie działanie właściciela nieruchomości, ktundefinedrego skutki są odczuwalne na posesji sąsiedniej. Działania te muszą być jednak nadmierne i tutaj pojawia się problem.

"Przeciętna miaraundefined zakłundefinedceń. Istotne orzeczenie

Ocena undefinedprzeciętnej miaryundefined powinna być dokonana na podstawie obiektywnych warunkundefinedw, panujących w środowisku osundefinedb zamieszkujących na danym terenie, a nie na podstawie subiektywnych odczuć właścicieli poszczegundefinedlnych nieruchomości.

Ocena ta powinna także uwzględniać przeznaczenie nieruchomości, ktundefinedre wynika z jej charakteru i sposobu z niej korzystania. Istotne jest zatem, aby ocena zakłundefinedceń zapewniała powiązanie jej z konkretną w danym czasie i miejscu sytuacją, ponieważ wundefinedwczas nie będzie ona oderwana od rzeczywistości (wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 17 czerwca 2016 r., sygn. akt: VI ACa 768/15).

____

Jeżeli masz pytanie związane z nieruchomościami napisz do nas na redakcja@mieszkanie.pl , a my postaramy się zgłębić temat i odpowiedzieć w formie artykułu.

Artykuły, które mogą Cię zainteresować

Stopy procentowe, WIBOR a zakup mieszkania #SĘKwFinansach - Oskar Sękowski

Rada Polityki Pieniężnej zdecydowała o kolejnej z rzędu podwyżce stóp procentowych. Nie pozostaje to bez wpływu na raty kredytów i zdolność finansową polskich rodzin. Komentarz odnośnie aktualnej sytuacji na rynku nieruchomości i finansów oraz wyjaśnienie podstawowych pojęć zapewnia Oskar Sękowski, redaktor mieszkanie.pl i analityk branżowy. Zapraszamy na 1 odc. nowej serii!