Kredyty hipoteczne w Polsce
Zdecydowana większość kredytundefinedw hipotecznych udzielanych w Polsce to kredyty ze zmiennym oprocentowaniem. Mechanizm oprocentowania składa się z dwundefinedch elementundefinedw: stałej marży banku (najczęściej w wysokości do ok. 1,80 do ok. 3%) oraz elementu zmiennego, czyli wskaźnika WIBOR.
Tu, w zależności od umowy, może to być najczęściej WIBOR 1-miesięczny (WIBOR 1M), WIBOR 3-miesięczny (WIBOR 3M) lub WIBOR 6-miesięczny (WIBOR 6M), a nawet 12-miesięczny.
Czym natomiast jest WIBOR?
To wskaźnik obrazujący oprocentowanie, po jakim banki w Polsce gotowe są pożyczać sobie wzajemnie pieniądze na rynku międzybankowym. Innymi słowy wskaźnik ten obrazuje koszt pozyskania przez bank kapitału.
Jest to stopa, ktundefinedra podlega nieustannym codziennym zmianom i ktundefinedra undefined przynamniej w teorii undefined jest zależna od tego, co dzieje się w gospodarce. W dużej jednak mierze, przynajmniej wedle sektora bankowego, stopa WIBOR zależy od polityki pieniężnej NBP, a w szczegundefinedlności od wysokości stundefinedp procentowych ustalanych przez Radę Polityki Pieniężnej.
Jak już kredytobiorcy zdążyli się zorientować, jeśli RPP podwyższa stopy procentowe, rośnie WIBOR, a co za tym idzie wysokość naszych rat kredytowych.
W tym miejscu dowiesz się czym jest SARON i czym się rundefinedżni od WIBORU.
Kto ustala WIBOR?
Formalnie administratorem wskaźnikundefinedw referencyjnych w Polsce, w tym stawki WIBOR, jest spundefinedłka GPW Benchmark S.A. Działa ona w oparciu o tzw. rozporządzenie BMR oraz Regulamin Stawek Referencyjnych WIBID i WIBOR. Zgodnie z tym regulaminem administrator wyznacza stawki referencyjne w oparciu o kwotowania przekazane mu przez uczestnikundefinedw procesu ustalania tychże stawek (tzw. fixingu). Uczestnikami fixingu jest natomiast dziesięć największych bankundefinedw w Polsce.
Zasady kwotowań szczegundefinedłowo opisuje załącznik nr 1 do tego Regulaminu. Kwotowania oparte są na danych o kosztach realnych transakcji przeprowadzanych przez uczestnikundefinedw fixingu (tzw. danych wejściowych). W sytuacji jednak, gdy nie można ustalić danych o kosztach rzeczywiście przeprowadzonych transakcji, uczestnicy fixingu, zgodnie z Rozporządzeniem BMR, mogą posłużyć się danymi szacunkowymi.
Ujmując rzecz skrundefinedtowo WIBOR ustalany jest zasadniczo na podstawie kosztundefinedw realnie przeprowadzanych między bankami transakcji, zaś jedynie na zasadzie wyjątku, gdy takich wartości nie da się ustalić, na podstawie danych szacunkowych dotyczących kosztundefinedw tychże transakcji, a mundefinedwiących o potencjalnych kosztach pozyskania przez banki kapitału. Bazowanie na danych szacunkowych jest wyjątkiem i zgodnie z Rozporządzeniem BMR nie może trwać wiecznie.
W przypadku utrzymywania się takiej sytuacji, czyli bazowania jedynie na danych szacunkowych, Rozporządzenie BMR nakazuje w rozsądnym terminie albo zmienić sposundefinedb obliczania wskaźnika, albo zmienić podmioty dostarczające dane.
Jaki jest zatem problem z WIBOR-em?
Od pewnego czasu coraz głośniej mundefinedwi się o nieuczciwości WIBOR-u i konieczności jego zastąpienia innym wskaźnikiem.
undefined Banki będące uczestnikami fixingu, w sytuacji w ktundefinedrej nie przeprowadzają transakcji będacych podstawą ustalania WIBOR-u i w związku z tym nie dysponując danymi co do ich realnych kosztundefinedw, a jedynie danymi szacunkowymi, mogą mieć pokusę ich zawyżania. Na podstawie tak zawyżonych kwotowań ustalana jest następnie stawka WIBOR, ktundefinedra może nie odzwierciedlać wartości rynkowej (rzeczywistego kosztu pozyskania przez bank kapitału), a to jej wysokość decyduje na koniec o wysokości raty kredytu undefined wyjaśnia komentuje radca prawny Oskar Lipiński z Kancelarii Lipiński, ekspert prawa bankowego i finansowego od lat reprezentujący frankowiczundefinedw w sporach z bankami. I dodaje:
undefined Zawyżanie tych wartości, a w konsekwencji zawyżanie WIBOR-u to nic innego jak dodatkowa marża banku, na ktundefinedrą jednak nikt z bankiem się nie umawiał i nie mundefinedgł umundefinedwić. Bank powinien bowiem zarabiać na stałej marży, a nie na wzroście wskaźnika WIBOR, co jest zresztą niezgodne z art. 69 prawa bankowego, zgodnie z ktundefinedrym bank przy umowie kredytu zarabia na odsetkach i prowizji. Taki sposundefinedb ustalania WIBOR-u, a wcześniej wartości, o ktundefinedre jest ustalany, pozostawia dowolność po stronie bankundefinedw zaangażowanych w proces fixingu.
Jak tłumaczy ekspert, sytuacja przypomina kwestię dowolności ustalania kursundefinedw walut przez banki w przypadku kredytundefinedw frankowych. Tam też nikt nie wiedział, w jaki sposundefinedb banki ustalają kursy walut, a konstrukcja umundefinedw frankowych w tym zakresie obarczona jest wadą prawną.
Ponadto, co rundefinedwnie kluczowe dla spraw kredytundefinedw złotowych, powstaje pytanie, czy banki na etapie zawierania umundefinedw należycie informowały kredytobiorcundefinedw o sposobie działania mechanizmu zmiennego oprocentowania w oparciu o WIBOR, zasadach ustalania tego wskaźnika i zaszytej w tym procesie możliwości dowolności, oraz czy uświadamiały swoich klientundefinedw o ryzyku i dodatkowym koszcie z tym związanym.
WIBOR a realne transakcje
Jak widać, WIBOR nie jest parametrem obrazującym realne transakcje na rynku międzybankowym, w szczegundefinedlności w obecnej w sytuacji. Dziś banki nie mają w większości potrzeby pożyczania od siebie wzajemnie gotundefinedwki, więc trudno jest mundefinedwić o tym, na jaki procent udzielają sobie tychże pożyczek lub gotowe są to robić.
undefined Warto rundefinedwnież w tym kontekście przypomnieć historię wskaźnika LIBOR CHF, analogicznej do WIBOR-u stopy stosowanej jeszcze do niedawna w kredytach frankowych. Aktualnie stopa ta została zastąpiona przez SARON i nie zadziało się to bez przyczyny. Kilka lat temu bowiem brytyjski organ nadzoru undefined bo to rynek londyński wyznaczał ww. wskaźnik undefined zarzucił podmiotom ustalającym LIBOR CHF manipulacje w tym zakresie undefined mundefinedwi mec. Lipiński. I przypomina:
undefined Posypały się kary, zmieniono administratora tego wskaźnika, a w konsekwencji Komisja Europejska z początkiem tego roku zastąpiła LIBOR CHF stopą SARON. Najnowsza historia zatem zna już problemy z tego rodzaju wskaźnikami, przed ktundefinedrym obecnie stają zarundefinedwno kredytobiorcy złotowi, jak i sektor bankowy.
Mam kredyt złotowy i co dalej? Czy moja umowa kredytu może być nieważna?
Aktualne drastyczne podwyżki stundefinedp procentowych, a co za tym idzie, wysokości rat złotowych kredytundefinedw hipotecznych, skłaniają wielu kredytobiorcundefinedw do zastanowienia, czy aby na pewno ich umowa kredytu jest prawnie ważna i czy zawierając tego rodzaju umowę, nie zostali wprowadzeni w błąd.
undefined Ocena tego, czy umowa kredytu złotowego nie zawiera wad prawnych, a w konsekwencji, jakie są tego skutki, wymaga wielopłaszczyznowej analizy każdego przypadku. Przede wszystkim należy zacząć od lektury zapisundefinedw umowy i okoliczności jej zawarcia oraz oceny, czy jej postanowienia tworzące mechanizm zmiennego oprocentowania nie są abuzywne, czyli nieuczciwe undefined twierdzi Lipiński. Po czym uściśla: undefined Kluczową kwestią jest ocena tego, czy przy zawieraniu umowy bank należycie wypełnił wobec kredytobiorcy obowiązki informacyjne, w szczegundefinedlności w zakresie ryzyka zmienności oprocentowania w oparciu o stopę WIBOR oraz zasad ustalania tego wskaźnika. Dziś wiemy, że wielu kredytobiorcundefinedw nie zdawało sobie sprawy z mechanizmu zmienności oprocentowania kredytu, zasad jego funkcjonowania oraz pozostawionej sektorowi bankowemu pewnej dowolności w jego kształtowaniu.
Mecenas Lipiński zastanawia się, czy i jak banki kwestie te prezentowały na etapie zawierania umundefinedw i weryfikowały świadomość konsumenta w tym zakresie. Jeśli w rezultacie tego wszystkiego uznamy, zapisy umowne odnoszące się do elementu zmiennego oprocentowania w oparciu o stopę WIBOR za nieuczciwe, to konsekwencją tego jest ich bezskuteczność wobec kredytobiorcy-konsumenta.
undefined To z kolei może rodzić dwojakiego rodzaju konsekwencje. Po pierwsze, oprocentowanie umowy oparte będzie w takiej sytuacji wyłącznie na stałej marży banku, zaś kredytobiorcy nie będą już dotyczyły wahania WIBOR-u. W tym wariancie pozostałe postanowienia umowy pozostają bez zmian. Po drugie, znacznie poważniejszą konsekwencją może być nawet uznanie umowy kredytu za nieważną w całości undefined mundefinedwi Lipiński. Mecenas wyjaśnia, że elementem koniecznym każdej umowy kredytu są postanowienia ustalające wysokość oprocentowania i zasady jego zmiany. Jeśli zatem kredytobiorca umundefinedwił się z bankiem na zmienne oprocentowanie swojego kredytu, a na skutek eliminacji z umowy postanowień tworzących ten mechanizm zmienności i pozostawieniu w umowie jedynie marży, nie można ustalić zasad tej zmienności, to powstaje sytuacja, w ktundefinedrej w umowie brak jest jej elementundefinedw koniecznych.
undefined Taka umowa może zatem w mojej ocenie być oceniona jako bezwzględnie nieważna. Niezależnie jednak od abuzywności, sytuacja, w ktundefinedrej jedna ze stron umowy może jednostronnie wpływać na wysokość świadczenia drugiej, a tak się dzieje w przypadku ustalania przez bank wskaźnika WIBOR, jest sprzeczna z naturą stosunku zobowiązaniowego i jako taka powoduje jego nieważność undefined podsumowuje Oskar Lipiński.
Czy szykuje nam się zatem fala pozwundefinedw ze strony undefinedzłotundefinedwkowiczundefinedwundefined.
Problem z WIBOR-em wydaje się dostrzegać klasa polityczna, w szczegundefinedlności koalicja rządząca. Padły już pierwsze zapowiedzi zamiany WIBOR-u na inny, bardziej uczciwy wskaźnik. Szczegundefinedłundefinedw nadal jednak brak.
Przypomnieć przy tym jednak należy, że przez wiele lat pomoc obiecywano rundefinedwnież frankowiczom, jednak ich problem do dziś pozostał nierozwiązany systemowo, a oni sami masowo ruszyli do sądundefinedw po sprawiedliwość. Czy ten sam scenariusz czeka kredytobiorcundefinedw złotowych?
undefined Zgłaszają się do mnie pierwsi kredytobiorcy złotowi z prośbą o pomoc prawną z ich kredytem. Pracujemy już nawet nad pierwszymi pozwami tej sprawie. To oczywiste, że z uwagi na znaczną liczbę kredytobiorcundefinedw złotowych skala tego problemu może być ogromna. W mojej ocenie jeśli tym razem państwo nie zaproponuje poważnych, realnych i systemowych rozwiązań, to problem kredytundefinedw złotych może okazać się w mojej ocenie nieporundefinedwnywalnie większy niż problem kredytundefinedw frankowych. undefined ocenia mecenas Lipiński.
W ostatnim czasie, z uwagi na rosnące oprocentowanie kredytundefinedw hipotecznych opartych o stopę referencyjną WIBOR, lawinowo wzrasta zainteresowanie kredytami ze stałym oprocentowaniem lub zastąpieniem w obowiązujących już umowach oprocentowania zmiennego stałym. Takie działanie może okazać się alternatywą, ale pamiętać należy, że obecnie już proponowane stawki stałego oprocentowania są dość wysokie.
Mec. Oskar Lipiński, założyciel Kancelarii Lipiński, jest ekspertem prawa finansowego, w tym bankowego i ubezpieczeniowego oraz procesowego. Ma wieloletnie doświadczenie w zakresie procesundefinedw sądowych, włącznie z takimi o przedmiocie doniosłym społecznie. W tym miejscu można obserwować jego aktywność dotyczącą sytuacji frankowiczundefinedw.
