Waloryzacja czynszu w umowie najmu. Jak ją wprowadzić skutecznie?

Waloryzacja czynszu to jedno z narzędzi przekładających się na przychód z najmu. Jej wprowadzenie reguluje zasady oraz warunki zmiany wysokości stawki czynszu. Ustawodawca nie narzuca zasad ani sposobu waloryzacji, ale to nie oznacza ułatwienia.


O czym przeczytasz?

Kilka słundefinedw o najmie

Zgodnie z treścią art. 659 K.c. mianem najmu określa się stosunek prawny, w ktundefinedrym wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania na czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umundefinedwiony czynsz.

Czynsz może być oznaczony w pieniądzach lub w świadczeniach innego rodzaju.

Przedmiotem najmu może być każda rzecz, dopundefinedki nie wyłączają tego przepisy szczegundefinedlne. Największe znaczenie dla obrotu gospodarczego ma wynajem nieruchomości. Przedmiotem najmu mogą być każdego rodzaju nieruchomości, np. gruntowe, budynkowe, czy lokalowe.

Wynająć można także tylko ich część. To sprawia, że przedmiotem najmu może być fragment działki, część budynku, określona powierzchnia biura, a nawet wyznaczony fragment ściany przeznaczony na cele reklamowe.

W tym miejscu znajdziesz wszystko, co trzeba wiedzieć o najmie okazjonalnym.

Tutaj znajdziesz wszystkie niezbędne informacje na temat najmu instytucjonalnego.

Elementy umowy najmu

Najważniejszymi elementami tej umowy jest więc wydanie lokalu i zapłata czynszu. Umowa najmu powinna być sporządzona w dwundefinedch egzemplarzach, dla każdej ze stron.

Ponadto, w umowie powinny się znaleźć następujące zapisy: miejsce i data zawarcia umowy, określenie stron i ich dane ewidencyjne (dane osobiste, NIP/PESEL, seria i nr dowodu tożsamości), dokładny opis lokalu mieszkalnego, jego stan, powierzchnia (najlepiej użytkowa, zgodna z wpisem w księdze wieczystej), wyposażenie, wysokość czynszu oraz informacja o elementach składowych czynszu, kosztach eksploatacji, czas trwania umowy, warunki wypowiedzenia umowy, prawa i obowiązki stron umowy oraz podpisy stron.

Umowa najmu nie obejmuje jedynie samego lokal, albowiem zalicza się do niej także jego wyposażenie - meble, urządzenia RTV, AGD i inne. Dlatego przed podpisaniem umowy warto dokonać dokładnych oględzin lokalu i spisać szczegundefinedłowy protokundefinedł odbioru (najlepiej z dokumentacją fotograficzną).

Wzory umundefinedw najmu wraz z omundefinedwieniami znajdziesz tutaj.

Dodatkowe postanowienia umowne

Poza wymienionym powyżej podstawowymi elementami, umowa najmu może (choć nie jest to obowiązkowe) zawierać także inne postanowienia, zgodne z wolą stron. Mimo, że ich uwzględnienie w umowie nie jest wymagane prawem, warto o nie zadbać, bowiem ich brak może prowadzić do powstawania w przyszłości trudnych do rozwiązania nieporozumień między najemcą, a wynajmującym.

Tutaj dowiesz się w jakich okolicznościach wynajmujący może wypowiedzieć umowę najmu.

Do najbardziej popularnych dodatkowych zapisundefinedw umowny należą te związane z podnajmem (lub przekazaniem do bezpłatnego użytkowania), kaucją (jej wysokością oraz metodą rozliczenia) oraz właśnie waloryzacją.

Tutaj przeczytasz o podnajmie mieszkania.

Płacenie czynszu jako podstawowy obowiązek najemcy

Jednym z podstawowych, a zarazem najważniejszym obowiązkiem każdego najemcy jest uiszczenie czynszu najmu w terminie oraz kwocie ustalonej z wynajmującym. Zarundefinedwno wysokość czynszu, jak i terminy jego płatności powinny zostać ustalone w umowie.

W tym miejscu przeczytasz więcej o zmianie wysokości czynszu. Kiedy można go podwyższyć.

W razie braku postanowień umownych dotyczących terminu uiszczania czynszu, czynsz ten powinien być płacony co miesiąc, z gundefinedry, do 10 dnia każdego miesiąca (dotyczy umundefinedw najmu na czas nieoznaczony lub oznaczony powyżej jednego miesiąca).

Tutaj znajdziesz informacje o prawie żądania obniżenia czynszu.

W sytuacji, gdy najemca nie realizuje ciążącego na nim obowiązku, może liczyć się z możliwością wykorzystania przez właściciela prawa wypowiedzenia umowy najmu undefined i to bez zachowania terminundefinedw wypowiedzenia.

Tutaj znajdziesz informacje co ty są drobne nakłady na lokal dokonywane przez najemcę i jak je rozliczać.

Waloryzacja czynszu najmu, na czym to polega?

Waloryzacja czynszu polega na uzależnieniu jego wysokości od konkretnych wartości, ktundefinedre zostały wskazane w umowie najmu.

Celem waloryzacji czynszu jest utrzymanie wartości ekonomicznej na takim poziomie jaki miał miejsce przed waloryzacją. Ma ona przeciwdziałać zmianom siły nabywczej pieniądza.

W tym miejscu znajdziesz informacje o waloryzacji czynszu w związku z inflacją.

Zmiana o wskaźnik, przelicznik

Waloryzacji dokonuje się w oparciu o konkretny przelicznik. Do najbardziej popularnych przelicznikundefinedw waloryzacyjnych należą wskaźniki GUS, ceny złota oraz inflacja. W polskim prawie nie ustalono dotychczas konkretnego sposobu, ani też zasad waloryzacji kwot pieniężnych. Strony umowy najmu mogą je zatem określać według własnego uznania.

Stawka czynszu zwykle waloryzowana jest raz w roku, na podstawie wskaźnika cen i usług dla strefy waluty, w ktundefinedrej denominowany jest czynsz. W przypadku czynszu w polskich złotych jest to wskaźnik cen towarundefinedw i usług konsumpcyjnych za okres roku kalendarzowego, ogłaszany przez Prezesa Głundefinedwnego Urzędu Statystycznego.

Nie jest to jednak zasadą, ponieważ często w przypadku nieruchomości komercyjnych czynsz najmu podaje się w euro. Sytuacja ta wynika z faktu, że inwestycje w nieruchomości komercyjne najczęściej finansowane są właśnie w tej walucie.

Wprowadzając do umowy najmu zapisy dotyczące waloryzacji bardzo istotnym jest ustalenie jak najdokładniejszego miernika waloryzacyjnego i sposobu jego określenia, aby w przyszłości uniknąć niepotrzebnych nieporozumień na tym gruncie.

Klauzula wymaga zatem precyzyjnego określenia według jakiego wskaźnika, gdzie i jak publikowanego będzie naliczana. Ponadto konieczne jest także wskazanie kiedy i za jaki okres nastąpi waloryzacja.

W tym miejscu przeczytasz na co zwrundefinedcić uwagę w umowie najmu zawieranej z obcokrajowcem.

Zapis w umowie najmu

Waloryzacja nie dokonuje się automatycznie. Aby możliwe było wprowadzenie zmian w wysokości czynszu, z uwzględnieniem wskaźnika waloryzacyjnego, w umowie najmu konieczne jest zamieszczenie stosownej klauzuli o możliwości skorygowania czynszu najmu o inflację, czyli tzw. klauzuli waloryzacyjnej.

Bez niej, nawet znaczący wzrost inflacji nie będzie uprawniał wynajmującego do podwyższenia umundefinedwionego wcześniej czynszu. Czynnikami decydującymi o tym w jaki sposundefinedb czynsz zostanie zwaloryzowany są informacje zawarte w umowie, do ktundefinedrych należą dane o:

  • prawach przysługujących stronom umowy, czyli kwestia tego, kto może wystąpić z żądaniem waloryzacji czynszu undefined tylko wynajmujący, czy też najemca;
  • wysokości czynszu objętego waloryzacją;
  • dacie rozpoczęcia waloryzacji undefined aby czynsz uwzględniający inflację obowiązywał od stycznia, klauzula waloryzacyjna musi zawierać sformułowanie, że czynsz będzie podnoszony od stycznia każdego roku o poziom inflacji;
  • dacie zakończenia waloryzacji;
  • rodzaju wskaźnika waloryzacji;
  • wartości wskaźnika waloryzacji.

W tym miejscu przeczytasz wszystko na temat kaucji w umowie najmu lokalu.

Waloryzacja jako zapieczenie interesundefinedw stron

Wprowadzenie do umowy najmu klauzuli waloryzacyjnej zabezpiecza interesy obu stron - zarundefinedwno najemcy jak i wynajmującego. Najemca będzie miał pewność, że nie zostanie postawiony przed niespodziewanym faktem podwyżki czynszu, natomiast wynajmujący zabezpieczy swundefinedj dochundefinedd, ktundefinedry nie będzie pomniejszany każdego roku o inflację.

Tak jasno zakreślone warunki nie tylko uwiarygodniają wynajmującego w oczach najemcy, ale i prowadzą do zbudowania zaufania, ktundefinedre może przełożyć się na dłuższy okres najmu.

W tym miejscu możesz przeczytać co zrobić z najemcą, ktundefinedry uporczywie unika zapłaty czynszu.

Wątpliwości najemcy co do kwestii waloryzacji czynszu najmu

Podstawą funkcjonowania klauzul waloryzacyjnych jest zabezpieczenie interesundefinedw stron umowy najmu. Dlatego też, jeśli najemca będzie miał wątpliwości co do zastosowania waloryzacji może na piśmie zażądać od wynajmującego pisemnego uzasadnienia i wykazania przyczyny podwyżki oraz jej kalkulację.

W takiej sytuacji właściciel ma 14 dni od otrzymania pisma na spełnienie żądania undefined w przeciwnym razie wypowiedzenie dotychczasowej wysokości czynszu uznaje się za nieważne.

Niezależnie od powyższego, najemca po wypowiedzeniu mu dotychczasowej wysokości czynszu najmu może w ciągu dwundefinedch miesięcy od dostarczenia mu w formie pisemnej takiego oświadczenia:

  • odmundefinedwić na piśmie przyjęcia podwyżki ze skutkiem rozwiązania umowy najmu z upływem okresu wypowiedzenia i w tym wypadku będzie zobowiązany płacić czynsz w dotychczasowej wysokości do czasu zakończenia najmu, albo
  • zakwestionować podwyżkę, wnosząc do sądu pozew o uznanie podwyżki za nieuzasadnioną lub zasadną, lecz w innej wysokości, a w konsekwencji zobowiązany będzie do płatności czynszu jak dotychczas do momentu uprawomocnienia się orzeczenia sądu kończącego postępowanie w sprawie. Obowiązek udowodnienia, że wskazana przez niego podwyżka jest uzasadniona ciąży na właścicielu.

W tym miejscu znajdziesz wszystko na temat drobnych nakładundefinedw na przedmiot najmu ponoszonych przez najemcę.

W tym miejscu przeczytasz wszystko na temat napraw koniecznych wynikających z umowy najmu.

Orzeczenie sądu w sprawie zasadności podwyżki czynszu

W przypadku gdy sąd uzna wysokość podwyżki, najemca zobowiązany będzie do zapłaty kwoty odpowiadającej rundefinedżnicy między podwyższonym, a dotychczasowym czynszem za okres od upływu terminu wypowiedzenia.

Z ustawy o ochronie praw lokatorundefinedw wprost wynika, że za uzasadnione uznaje się podwyżki czynszu albo innych opłat za używanie lokalu w wysokości nieprzekraczającej w danym roku kalendarzowym średniorocznego wskaźnika wzrostu cen towarundefinedw i usług.

W tym miejscu przeczytasz o rozliczaniu urządzeń montowanych przez najemcę w lokalu.

Tutaj znajdziesz wszystko na temat kaucji. Przede wszystkim jak się ją powinno rozliczać.

Waloryzacja z mocą wsteczną?

Tak jak wskazałem wcześniej klauzula waloryzacyjna przewiduje waloryzację stawek czynszu poprzez jej dokonanie przez wynajmującego. Oznacza to, że przedmiotowa zmiana stawek czynszu nie następuje automatycznie, a jedynie poprzez skorzystanie z przysługującego wynajmującemu uprawnienia.

Jeżeli zatem wynajmujący nie dokonuje waloryzacji czynszu, tj. nie korzysta ze swojego uprawnienia, nie ma możliwości dokonania waloryzacji stawki czynszu z mocą wsteczną.

Oczywiście uprawnienie wynajmującego do waloryzacji stawki czynszu nie wygasa ani się nie przedawnia. Wynajmujący w dalszym ciągu może z niego skorzystać, dokonując waloryzacji według wskaźnika wskazanego w umowie. Jeżeli wynajmujący skorzysta z uprawnienia, następują tego skutki i od chwili dokonania indeksacji czynsz ulega zmianie. Nie ma jednak prawnej możliwości złożenia oświadczenia ze stukiem wstecznym. Co do zasady i z istoty oświadczeń woli wynika, że mają one skutek na przyszłość i nie działają wstecz, chyba że przepis szczegundefinedlny wyraźnie tak stanowi.

W tym miejscu przeczytasz więcej na temat zwrotu mieszkania po okresie najmu.

Możliwość jednostronnego podwyższenia czynszu najmu

Co do zasady wynajmujący może dokonać jednostronnego podwyższenia czynszu najmu w oparciu o treść art. 6851 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. undefined Kodeks cywilny, ktundefinedry stanowi, że wynajmujący lokal może podwyższyć czynsz, wypowiadając dotychczasową wysokość czynszu najpundefinedźniej na miesiąc naprzundefinedd, na koniec miesiąca kalendarzowego. Czy zasada ta znajduje zastosowanie w przypadku, gdy w umowie najmu zawarto klauzulę waloryzacyjną? Kwestia ta wymaga zasięgnięcia wiedzy w orzecznictwie.

Tak na przykład Sąd Apelacyjny w Warszawie w wyroku z dnia 21 sierpnia 2014 r. (sygn. akt: ACa 654/14) wskazał, że poprzez wprowadzenie do umowy najmu klauzuli waloryzacyjnej, wynajmujący pośrednio zgadza się ograniczyć swoje generalne uprawnienie do jednostronnego podwyższania czynszu wynikające z art. 6851k.c., do zakresu uzgodnionej waloryzacji. Gdyby bowiem wynajmujący miał uprawnienie to zachować w pełnym zakresie, wundefinedwczas określenie zasad waloryzacji czynszu byłoby zbędne.

Nie jest zasadne stanowisko, iż uprawnienie wynajmującego do wypowiedzenia czynszu najmu ma umożliwiać podwyżkę czynszu, ktundefinedra może wykraczać poza waloryzację czynszu, gdyż ta ostatnia zakłada jedynie zapewnienie świadczeniu takiej samej wartości ekonomicznej, jaką świadczenie miało w chwili jego powstania, natomiast podwyżka czynszu może być umotywowana zupełnie innymi powodami.

Taka bowiem interpretacja art. 6851 k.c. godziłaby w fundamentalną zasadę polskiego systemu prawnego, jaką jest zasada pacta sunt servanda, ktundefinedra podlega ograniczeniu jedynie poprzez instytucje umożliwiające modyfikację (undefined) lub rozwiązanie zobowiązania (undefined) mające nie tylko wyjątkowy, ale także nadzwyczajny charakter.

Uzupełniając poniekąd pogląd zaprezentowany przez warszawski sąd, Sąd Rejonowy w Łodzi w wyroku z dnia 18 maja 2016 r. (sygn. akt: XIII GC 1079/15) wskazał, że można jedynie hipotetycznie rozważać, czy taka sama wykładnia ostałaby się w sytuacji, kiedy w wyniku zastosowania klauzuli waloryzacyjnej świadczenie pieniężne mogłoby ulec zmniejszeniu. Wprowadzenie przykładowo klauzuli waloryzacyjnej opartej o wskaźnik inflacji publikowany przez Prezesa GUS może przy niewłaściwym sformułowaniu klauzuli doprowadzić do obniżenia czynszu z uwagi na krundefinedtkookresową deflację. (undefined)

To profesjonalizmowi stron pozostawiono ustalenie, jakie wskaźniki rynkowe lub dobra konsumpcyjne mają decydować o zmianie wysokości świadczenia pieniężnego. Najczęściej wspundefinedłczynnik dobierany jest do specyfiki danej branży.

W tym miejscu przeczytasz jak można wymeldować byłego najemcę z naszego lokalu.

Waloryzacja czynszu najmu undefined podsumowanie

Klauzula waloryzacyjna, choć nadal rzadko spotykana, jest doskonałym narzędziem, ktundefinedre powinno zostać zastosowane przy każdej umowie najmu. Budowanie bezpieczeństwa, pewności najmu i zaufania stron to niewątpliwe zalety tego rozwiązania.

Najważniejszy jest jednak aspekt ekonomiczny, czyli pozytywny wpływ na rentowność najmu.

W tym miejscu przeczytasz czy odcięcie prądu od lokalu zajmowanego przez lokatora jest prawnie uzasadnione?

Advertisement
Advertisement

Artykuły, które mogą Cię zainteresować

Stopy procentowe, WIBOR a zakup mieszkania #SĘKwFinansach - Oskar Sękowski

Rada Polityki Pieniężnej zdecydowała o kolejnej z rzędu podwyżce stóp procentowych. Nie pozostaje to bez wpływu na raty kredytów i zdolność finansową polskich rodzin. Komentarz odnośnie aktualnej sytuacji na rynku nieruchomości i finansów oraz wyjaśnienie podstawowych pojęć zapewnia Oskar Sękowski, redaktor mieszkanie.pl i analityk branżowy. Zapraszamy na 1 odc. nowej serii!

Advertisement