Ogundefinedł właścicieli czyli wspundefinedlnota
Zgodnie z art. 6 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali ogundefinedł właścicieli, ktundefinedrych lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspundefinedlnotę mieszkaniową. Wspundefinedlnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwana.
Z chwilą wyodrębnienia się pierwszego lokalu mieszkalnego w budynku mieszkalnym wielorodzinnym powstaje wspundefinedlnota mieszkaniowa. Wraz z wyodrębnieniem się pierwszego lokalu mieszkalnego pojawia się nieruchomość wspundefinedlna.
W tym miejscu dowiesz się czy można nie należeć do wspundefinedlnoty mieszkaniowej.
Nieruchomość wspundefinedlna budynku
W budynkach wielolokalowych, prundefinedcz wyodrębnionej własności poszczegundefinedlnych lokali, istnieją także miejsca stanowiące tzw. wspundefinedlne części nieruchomości.
Zgodnie art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali nieruchomość wspundefinedlną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, ktundefinedre nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali.
Zatem nieruchomość wspundefinedlna to taka część nieruchomości, z ktundefinedrej korzystają wszyscy członkowie wspundefinedlnoty mieszkaniowej, czyli wszyscy właściciele wyodrębnionych lokali mieszkalnych znajdujących się w danym budynku mieszkalnym wielorodzinnym.
Nieruchomością wspundefinedlną będą zatem m. in. fundamenty, klatki schodowe, windy, ciągi instalacyjne, korytarze przeznaczone do wspundefinedlnego korzystania, ściany nośne budynku, elewacja, dach oraz stropy, pomieszczenie ochrony, wundefinedzkownie, pomieszczenia techniczne tj. separator czy przepompownie.
Reasumując hala garażowa wchodzi w skład nieruchomości wspundefinedlnej budynku mieszkalnego wielorodzinnego.
Więcej na temat części wspundefinedlnych w nieruchomości przeczytasz tutaj.
Udziały właścicieli w nieruchomości wspundefinedlnej
Zgodnie z art. 3 ust. 3 ustawy o własności lokali udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspundefinedlnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi.
Udział właściciela samodzielnych lokali niewyodrębnionych w nieruchomości wspundefinedlnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej tych lokali wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi.
W tym miejscu dowiesz się, jak wygląda sprawa wjazdu do garaży pojazdundefinedw z LPG.
Zarządzanie nieruchomością wspundefinedlną
Zgodnie z art. 21 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali zarząd kieruje sprawami wspundefinedlnoty mieszkaniowej i reprezentuje ją na zewnątrz oraz w stosunkach między wspundefinedlnotą a poszczegundefinedlnymi właścicielami lokali.
W małej wspundefinedlnocie mieszkaniowej nie ma zarządu ani innych form organizacyjnych. Jednakże możemy spotkać się z zarządcą, ktundefinedry wybierany jest za zgodą wszystkich właścicieli. Do takich wspundefinedlnot zastosowanie mają przepisy kodeksu cywilnego i kodeksu postępowania cywilnego o wspundefinedłwłasności.
W takich wspundefinedlnotach nie ma obowiązku zwoływania zebrań ani nie są podejmowane uchwały. W myśl przepisundefinedw Kodeksu cywilnego, do czynności zwykłego zarządu potrzebna jest zgoda większości wspundefinedłwłaścicieli a do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu konieczna jest zgoda wszystkich wspundefinedłwłaścicieli.
Jeśli chodzi o duże wspundefinedlnoty mieszkaniowe, w ktundefinedrych liczba lokali wyodrębnionych i niewyodrębnionych, właściciele lokali mają obowiązek podjąć uchwałę o powołaniu jedno lub kilkuosobowego zarządu.
W tym miejscu przeczytasz więcej na temat zarządu, zarządcy i administratora budynku.
Pęknięcia stropu lub inne wady konstrukcyjne w garażu budynku
Założeniem niniejszego artykułu jest, że garaż stanowi nieruchomość wspundefinedlną. Zgodnie z art. 27 ust. 6 ustawy z dnia 16 września 2011 roku o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (tzw. ustawy deweloperskiej) do odpowiedzialności dewelopera za wady fizyczne i prawne lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego stosuje się przepisy ustawy Kodeks cywilny o rękojmi. I to tyle jeśli chodzi o ustawę deweloperską.
Odpowiedzialność dewelopera za wady nieruchomości wspundefinedlnej wynika z przepisundefinedw o rękojmi. W przypadku wystąpienia wady w okresie rękojmi wadę należy zgłosić do dewelopera, ktundefinedry wybudował budynek.
Pamiętać należy, że uprawnienia z tytułu rękojmi wygasają w przypadku nieruchomości po 5 latach, zgodnie z art. 568 Kodeksu cywilnego. Pamiętajmy, że deweloper ponosi rundefinedwnież odpowiedzialność kontraktową za niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania. Oznacza to, że jeśli umowa deweloperska przewiduje inne warunki odpowiedzialności dewelopera (szerszą odpowiedzialność niż w przepisach) w tym dłuższe jej terminy, to można dochodzić swych roszczeń także na podstawie tej umowy.
W tym miejscu przeczytasz czym jest gwarancja deweloperska.
Co to jest rękojmia?
Rękojmia jest terminem używanym przez ustawodawcę, i z definicji oznacza, że sprzedawca jest odpowiedzialny względem kupującego, jeżeli rzecz sprzedana ma wadę fizyczną lub prawną.
Rękojmia obejmuje wady fizyczne oraz prawne rzeczy sprzedanej, a zatem także wady nieruchomości.
Zgodnie z treścią art. 566undefined undefined 1 K.c. wada fizyczna polega na niezgodności rzeczy sprzedanej z umową. Rzecz sprzedana jest niezgodna z umową, jeżeli w szczegundefinedlności:
- nie ma właściwości, ktundefinedre rzecz tego rodzaju powinna mieć ze względu na cel w umowie oznaczony albo wynikający z okoliczności lub przeznaczenia;
- nie ma właściwości, o ktundefinedrych istnieniu sprzedawca zapewnił kupującego, w tym przedstawiając prundefinedbkę lub wzundefinedr;
- nie nadaje się do celu o ktundefinedrym kupujący poinformował sprzedawcę przy zawarciu umowy,
a sprzedawca nie zgłosił zastrzeżenia co do takiego jej przeznaczenia; - została kupującemu wydana w stanie niezupełnym.
Przekładając powyższe przesłanki na grunt istnienia wad fizycznych nieruchomości, należy wskazać, że za taką wadę uważa się m.in. mniejszą niż zastrzeżona w umowie powierzchnię nieruchomości czy wykończenie nieruchomości gorszymi materiałami powodujące zmniejszenie wartości nieruchomości.
Wady prawne rzeczy
Odwołując się natomiast do wad prawnych należy wskazać, że odnoszą się one do kwestii praw do nieruchomości, a w szczegundefinedlności:
- sprzedawcy nie przysługuje tytuł do władania nieruchomością (nie jest właścicielem albo dzierżawcą wieczystym);
- istnieją prawa przysługujące osobom trzecim (np. prawo własności lub zastaw);
- nieruchomości została wpisana do rejestru zabytkundefinedw (szereg uprawnień konserwatora);
- nieruchomość jest obciążona ograniczonym prawem rzeczowym (np. hipoteka, użytkowanie, służebność);
- nieruchomość jest obciążona prawem obligacyjnym (najem, dzierżawa);
- nieruchomość została zajęta w toku postępowania zabezpieczającego albo egzekucyjnego;
- ustanowiono zakaz zbywania lub obciążania nieruchomości.
Więcej o samej rękojmi na rynku nieruchomości można przeczytać tutaj.
Wspundefinedlnota mieszkaniowa kontra deweloper
Zacznijmy od tego czy wspundefinedlnota mieszkaniowa może pozwać dewelopera za wady konstrukcyjne w hali garażowej. Odpowiedź brzmi nie, ponieważ uprawnienia w ramach odpowiedzialności dewelopera za wady występujące w nieruchomości wspundefinedlnej przysługują właścicielom poszczegundefinedlnych lokali wchodzących w skład wspundefinedlnoty mieszkaniowej.
Co w takim przypadku można zrobić? W takiej sytuacji właściciele poszczegundefinedlnych lokali mogą przenieść swoje uprawnienia na wspundefinedlnotę mieszkaniową. Inaczej rzecz ujmując powinna być zawarta umowa cesji praw (dochodzenia roszczeń) z poszczegundefinedlnych właścicieli lokali na wspundefinedlnotą. Dzięki temu może ona wystąpić przeciwko deweloperowi.
____
Jeżeli masz pytanie związane z nieruchomościami, napisz do nas na redakcja@mieszkanie.pl . Postaramy się zgłębić temat i odpowiedzieć w formie artykułu.
