Małżeńska wspólność majątkowa a własność mieszkania. Co się kryje za tym najczęściej spotykanym ustrojem majątkowym?

Kiedy powstaje między małżonkami wspólność majątkowa? Mieszkanie to często największa i najważniejsza część majątku małżonków. Obojga lub jednego z nich. Jak to wygląda w polskiej rzeczywistości prawnej?


O czym przeczytasz?

W jaki sposób ustawa kształtuje wzajemne relacje związane z prawem własności mieszkania zakupionego po ślubie? Czy decyzje podejmowane przez jednego z partnerów wiążą oboje małżonków i czy możliwa jest sytuacja, w której jeden z małżonków, mimo wiążącego go ustroju wspólności majątkowej, decyduje się na zakup mieszkania do majątku osobistego?

Małżeńska wspólność majątkowa – definicja

Podstawę funkcjonowania ustroju małżeńskiej wspólności majątkowej kształtują przepisy ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. – Kodeks rodzinny i opiekuńczy (KRIO).

Z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy prawa wspólność majątkowa (ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub przez jednego z nich do tzw. majątku wspólnego.

Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do majątku osobistego (odrębnego) każdego z małżonków. Postawę regulacji małżeńskiej wspólności majątkowej kształtuje art. 31 § 1 KRIO.

Wspólność majątkowa nie powstanie jeśli przed zawarciem małżeństwa małżonkowie podpiszą intercyzę lub umowę ustanawiającą rozdzielność majątkową.

Majątek wspólny a majątek osobisty małżonków

W czasie trwania małżeństwa można wyróżnić takie przedmioty majątkowe, które należą do majątku wspólnego małżonków oraz takie, które są kwalifikowane jako należące do majątku osobistego każdego z małżonków.

Do majątku wspólnego małżonków zalicza się: pobrane wynagrodzenie za pracę i dochody z innej działalności zarobkowej każdego z małżonków, dochody z majątku wspólnego, jak również z majątku osobistego każdego z małżonków, środki zgromadzone na rachunku otwartego lub pracowniczego funduszu emerytalnego każdego z małżonków oraz kwoty składek zewidencjonowanych na subkoncie.

Natomiast, zgodnie z brzmieniem art. 33 KRIO, przedmiotami należącymi do majątku osobistego (odrębnego) każdego z małżonków są m.in. przedmioty majątkowe nabyte przed powstaniem wspólności ustawowej, przedmioty majątkowe nabyte przez dziedziczenie, zapis lub darowiznę, chyba że spadkodawca lub darczyńca inaczej postanowił, prawa majątkowe wynikające ze wspólności łącznej podlegającej odrębnym przepisom, przedmioty majątkowe służące wyłącznie do zaspokajania osobistych potrzeb jednego z małżonków oraz prawa niezbywalne, które mogą przysługiwać tylko jednej osobie.

Mieszkanie zakupione w czasie trwania małżeństwa a majątek małżonków

Zakup mieszkania przez jednego lub też oboje małżonków w czasie trwania małżeństwa ze środków pochodzących z ich majątku wspólnego doprowadza do sytuacji, w której właścicielami zakupionego mieszkania są małżonkowie. Mieszkanie należy do nich w częściach równych, tj. właścicielem jednej połowy mieszkania jest żona, a właścicielem drugiej połowy jest mąż. Oczywiście w znaczeniu prawnym, a nie fizycznym.

Warto wskazać raz jeszcze, że mieszkanie, jako przedmiot majątkowy nabyty w czasie trwania małżeństwa, zostanie uwzględniony w majątku wspólnym małżonków, o ile małżonkowie nie podpisali wcześniej intercyzy lub umowy ustanawiającej rozdzielność majątkową.

Zarząd mieszkaniem należącym do majątku wspólnego małżonków

Ustawodawca kształtując zagadnienia związane z zarządem majątkiem wspólnym wskazał zasadę, zgodnie z którą nieruchomością wspólną małżonkowie zarządzają współdziałając. Zasada ta jest oparta o treść art. 36 § 1 KRIO mówiącego, że małżonkowie są obowiązani współdziałać w zarządzie majątkiem wspólnym, w szczególności udzielać sobie wzajemnie informacji o stanie majątku wspólnego, o wykonywaniu zarządu majątkiem wspólnym i o zobowiązaniach obciążających majątek wspólny. Mianem zarządu określa się czynności, które dotyczą przedmiotów majątkowych należących do majątku wspólnego, w tym czynności zmierzające do zachowania tego majątku.

Każdy z małżonków może - co do zasady - samodzielnie zarządzać majątkiem wspólnym, a zgoda drugiego małżonka wymagana jest jedynie w przypadku dokonywania czynności o doniosłych dla bytu nieruchomości konsekwencjach. 

Czynności wymagające zgody drugiego małżonka

Konieczność uzyskania zgody drugiego małżonka jest niezbędna do dokonania czynności prowadzącej do zbycia, obciążenia, odpłatnego nabycia nieruchomości lub użytkowania wieczystego, jak również dokonania czynności prowadzącej do oddania nieruchomości do używania lub pobierania z niej pożytków gdy między małżonkami występuje ustrój wspólności majątkowej, a środki pieniężne przeznaczane na zakup nieruchomości pochodzą
z ich majątku wspólnego.

Ustawa nie wskazuje w jakiej formie ma zostać wyrażona zgoda dla drugiego małżonka na dokonanie czynności prawnej. Z uwagi na powyższe przyjmuje się, że w przypadku, gdy do ważności czynności prawnej wymagana jest forma szczególna, to świadczenie o wyrażeniu zgody na dokonanie tej czynności powinno być złożone w tej samej formie (np. zgoda na sprzedaż nieruchomości wymaga formy aktu notarialnego). Jeżeli natomiast ustawa nie zastrzega żadnej formy szczególnej, przyjmuje się, że zgoda może być wyrażona w dowolnej formie.

Uwaga! Ważność umowy, która została zawarta przez jednego z małżonków bez wymaganej zgody drugiego, zależy od potwierdzenia umowy przez drugiego małżonka.

Jednostronna czynność prawna dokonana bez wymaganej zgody drugiego małżonka jest nieważna.

Małżonek odmówił wyrażenia zgody – co zrobić?  

Sytuacja, w której jeden z małżonków odmawia udzielenia zgody na przykład na sprzedaż lub zakup nieruchomości, nie należy do rzadkości. Wówczas małżonek, który dąży do zawarcia umowy może wystąpić do sądu o zezwolenie na dokonanie czynności. To może być karkołomny proces cywilny, ale istnieją w polskim prawie okoliczności, w którym sąd rozpoznając sprawę, udzieli stosowanego zezwolenia. Dojdzie do tego, jeśli dokonania takiej czynności wymaga dobro rodziny (art. 39 KRIO).

Zgodnie z przyjętym przez doktrynę stanowiskiem, sytuacjami uzasadniającymi wydanie zezwolenia są m.in. sprzedaż nieruchomości w celu spłaty zadłużenia lub sfinansowania niezbędnego leczenia członka rodziny. Także zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych rodziny poprzez zakup nieruchomości.

Zakup mieszkania do majątku osobistego w czasie trwania małżeństwa

Zgodnie z ogólnie przyjętą w prawie zasadą, wszystko co zostanie nabyte przez małżonków w czasie trwania małżeństwa stanowi ich majątek wspólny.

Wyjątkiem od powyższej zasady jest tzw. surogacja kształtowana w oparciu o treść art. 33 pkt. 10 KRIO Zgodnie z brzmieniem tego przepisu, do majątku osobistego każdego z małżonków należą przedmioty nabyte w zamian za składniki majątku osobistego.

Uwzględniając powyższe można przyjąć, że w sytuacji, gdy jeden z małżonków nabywa nieruchomość za środki pochodzące z jego majątku osobistego, to zakupiona przez niego nieruchomość wchodzi również do jego majątku osobistego. W takim przypadku małżonek dokonując zakupu nieruchomości zobowiązany jest do złożenia przed notariuszem odpowiedniego oświadczenia w którym wskaże, że nabywa nieruchomość ze środków pochodzących z majątku osobistego. Tutaj zgoda drugiego małżonka na dokonanie czynności nie jest konieczna.

Więcej na temat współwłasności mieszkania przeczytasz tutaj.

Artykuły, które mogą Cię zainteresować