Jakie kroki trzeba będzie podjąć, gdy okaże się, że w mieszkaniu pojawiła się usterka, ktundefinedra utrudnia spokojne korzystanie z lokalu? Bardzo często usterki pojawiają się na balkonach. Czy balkon jest elementem nieruchomości wspundefinedlnej? Na kim ciąży obowiązek jego remontu i na jakiej podstawie możliwe jest dochodzenie roszczeń z tego tytułu?
Czym są części wspundefinedlne nieruchomości?
Podstawę regulacji związanych z częściami wspundefinedlnymi nieruchomości stanowi Kodeks cywilny oraz ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali.
Zgodnie z definicją nieruchomości wspundefinedlnej zawartej w art. 3 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali nieruchomość wspundefinedlną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, ktundefinedre nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Z uwagi na powyższe, do części wspundefinedlnych nieruchomości zalicza się m.in.: grunt, fundamenty, elewację budynku, ściany nośne, dach, klatkę schodową, korytarz, drzwi wejściowe do budynku, piwnicę, strych, windę oraz bramę wjazdową.
Ponadto, mianem części nieruchomości wspundefinedlnej określa są także elementy nieruchomości, ktundefinedre ułatwiają życie mieszkańcom. Do takich elementundefinedw zaliczane są m.in. alejki spacerowe, zieleń urządzona, place zabaw, ławki, oświetlenie zewnętrzne oraz stojaki rowerowe zamontowane wokundefinedł budynku.
Więcej na temat części wspundefinedlnych w nieruchomości przeczytasz tutaj.
Remont części wspundefinedlnych nieruchomości undefined obowiązki właściciela lokalu i wspundefinedlnoty mieszkaniowej
Zgodnie z art. 13 ust. 1 przywołanej ustawy o własności lokali, właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu, jest obowiązany utrzymywać swundefinedj lokal w należytym stanie, przestrzegać porządku domowego, uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspundefinedlnej, korzystać z niej w sposundefinedb nieutrudniający korzystania przez innych wspundefinedłwłaścicieli oraz wspundefinedłdziałać z nimi w ochronie wspundefinedlnego dobra. Ponadto koszty zarządu nieruchomością wspundefinedlną składają się w szczegundefinedlności wydatki na remonty i bieżącą konserwację.
Ustawodawca tworząc przepisy ustawy wyodrębnił podstawowe reguły kształtujące obowiązki ciążące na właścicielu lokalu oraz wspundefinedlnocie mieszkaniowej. Zgodnie bowiem z przyjętą od stuleci zasadą prawną, każdy właściciel lokalu zobowiązany jest do ponoszenia wydatkundefinedw związanych z remontem lokalu i pomieszczeń do niego przynależących. Wspundefinedlnota mieszkaniowa obciążona jest natomiast obowiązkiem pokrywania kosztundefinedw zarządu nieruchomością wspundefinedlną, a w szczegundefinedlności kosztundefinedw związanych z wydatkami na remonty i bieżącą konserwację.
Powyższe reguły znajdują swoje potwierdzenie w orzecznictwie sądundefinedw powszechnych, ktundefinedre wielokrotnie podejmowały się orzekania w tej kwestii.
Tak na przykład Sąd Apelacyjny w Łodzi w wyroku z dnia 6 grudnia 2013 r. (sygn. akt: I ACa 773/13) wskazał, że z art. 3 ust. 2 u.w.l. a contrario wynika, że wydatki związane z utrzymaniem urządzeń służących wyłącznie do użytku właścicieli poszczegundefinedlnych lokali obciążają właścicieli tych lokali. Przeciwstawieniem tego przepisu jest art. 14 pkt 1 u.w.l., z ktundefinedrego wynika, że wspundefinedlnotę mieszkaniową obciążają jedynie wydatki na remonty i bieżącą konserwację nieruchomości wspundefinedlnej.
Uwzględniając powyższe rozważania, należy zatem wskazać, że
ustalenie podmiotu zobowiązanego do naprawienia usterki powstałej w nieruchomości będzie w znacznej mierze uzależnione od tego czy dany element nieruchomości zostanie zakwalifikowany jako część nieruchomości wspundefinedlnej, czy też nie.
Odpowiedzialność zarządcy nieruchomości wspundefinedlnej i legitymacja do dochodzenia roszczeń
Jak zostało to już wskazane, obowiązek dbałości o właściwe utrzymanie nieruchomości wspundefinedlnej ciąży przede wszystkim na zarządcy budynku i to on jest podmiotem ponoszącym najczęściej odpowiedzialność za wady powstałe w wyniku niezachowania właściwego stanu nieruchomości wspundefinedlnej.
Komu przysługuje prawo do wystąpienia z roszczeniem odszkodowawczym wobec zarządcy budynku? Problematyka ta była wielokrotnie przedmiotem rozważań zarundefinedwno przedstawicieli nauki prawa jak i sądundefinedw. Za dominującą należy uznać tezę głoszącą, że to właścicielowi lokalu mieszkalnego przysługują uprawienia z tytułu rękojmi za wady budynku w ktundefinedrym lokal jest położony, w szczegundefinedlności gdy wady dotyczą tego lokalu. Podobne stanowisko w tej kwestii zaprezentował m.in. Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 8 października 2014 r. (sygn. akt: II CSK 505/13).
Więcej o rękojmi przy zakupie mieszkania przeczytasz tutaj.
Jeśli zatem właścicielowi lokalu przysługują uprawienia do wystąpienia wobec zarządcy budynku z roszczeniem odszkodowawczym za wady ujawnione w lokalu, tak nic nie stoi na przeszkodzie aby ten sam podmiot dochodził swoich roszczeń w oparciu o zasady rękojmi za wady nieruchomości w sytuacji, gdy usterka ujawni się w części nieruchomości wspundefinedlnej. Warto bowiem pamiętać, że podmiotowi, ktundefinedremu przysługuje prawo własności lokalu powierza się rundefinedwnocześnie udział w nieruchomości wspundefinedlnej. W konsekwencji jego roszczenie dotyczyć może zarundefinedwno samego lokalu jak i części nieruchomości wspundefinedlnej, ktundefinedra objęta jest prawem własności właściciela lokalu w części ułamkowej.
Dochodzenie roszczeń odszkodowawczych związanych z nieruchomością wspundefinedlną stanowi w prawie cywilnym tzw. czynność zachowawczą (tj. czynność zmierzająca do zachowania wspundefinedlnego prawa). Uprawnienie do dokonania tej czynności wynika wprost z treści art. 209 KC. Przepis ten stanowi, że każdy ze wspundefinedłwłaścicieli może wykonywać wszelkie czynności i dochodzić wszelkich roszczeń, ktundefinedre zmierzają do zachowania wspundefinedlnego prawa, a w konsekwencji undefined każdy ze wspundefinedłwłaścicieli może dochodzić roszczeń, ktundefinedrych przedmiotem będzie wyłącznie ułamkowa część własności, a zatem elementy nieruchomości wspundefinedlnej.
Balkon undefined część wspundefinedlna nieruchomości czy pomieszczenie pomocnicze?
O ile z samej definicji nieruchomości wspundefinedlnej zawartej w art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali da się poniekąd wyodrębnić katalog elementundefinedw, ktundefinedre w każdym przypadku stanowić będą element nieruchomości wspundefinedlnej (np. fundamenty, elewacja budynku, winda), tak pewne trudności możemy napotkać w sytuacji gdy koniecznym staje się ustalenie statusu balkonu.
Status balkonu nie jest bowiem jednolity, a możliwość przypisania mu charakteru części nieruchomości wspundefinedlnej uzależniony jest w znacznej mierze od konkretnej sytuacji faktycznej. Jeśli balkon jest własnością właściciela lokalu do niego przynależącego - balkon traktowany jest jako pomieszczenie pomocnicze, jeśli nie undefined balkon uznawany jest za część nieruchomości wspundefinedlnej. Warto jednak pamiętać, że balkon może być uznany za pomieszczenie pomocnicze jedynie w sytuacji gdy służy wyłącznie do bezpośredniego użytku właściciela lokalu. W każdym innym przypadku balkon powinien być traktowany jako element nieruchomości wspundefinedlnej.
Powyższa teza została wielokrotnie potwierdzona w orzeczeniach sądundefinedw powszechnych, w tym Sądu Najwyższego. Zgodnie bowiem z wyrokiem SN z dnia 3 października 2002 r. (sygn. akt: III RN 153/01) balkon przylegający do lokalu mieszkalnego, stanowiącego przedmiot odrębnej własności i służący do wyłącznego użytku jego właściciela, stanowi część składową tego lokalu. W konsekwencji balkon nie stanowiący odrębnej własności uznawany jest za część nieruchomości wspundefinedlnej.
Uwzględniając powyższe rozważania, należy zatem stwierdzić, że ustalenie podmiotu na ktundefinedrym ciąży obowiązek przeprowadzenia remontu balkonu będzie w znacznej mierze uzależnione od tego jaki status został przypisany określonemu balkonowi. Dane te można odnaleźć najczęściej w projekcie budynku. Nie można bowiem jednoznacznie przyjąć, że balkon w każdym przypadku stanowić będzie część nieruchomość wspundefinedlnej lub pomieszczenie pomocnicze do lokalu mieszkalnego.
Sąd Najwyższy o balkonie
W jaki sposundefinedb ocenić czy balkon stanowi pomieszczenie pomocnicze czy też jest elementem nieruchomości wspundefinedlnej? Do oceny statusu prawnego balkonu przydatna może okazać się uchwała Sądu Najwyższego z dnia 7 marca 2008 r. (sygn. akt: III CZP 10/08). Zgodnie z nią balkon uznawany jest za pomieszczenie pomocnicze w sytuacji, gdy służy wyłącznie zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych osundefinedb uprawnionych do korzystania z lokalu mieszkalnego, a będąc takim pomieszczeniem stanowi zarazem część składową tego lokalu mieszkalnego. W konsekwencji undefined jeśli balkon nie spełnia ww. przesłanek, należy uznać go za część nieruchomości wspundefinedlnej.
Ponadto Sąd Najwyższy w ww. uchwale zdefiniował balkony jako zrundefinedżnicowane pod względem konstrukcyjnym, architektonicznym i wizualnym części budynku. Sąd wyjaśnił także, że przestrzeń wewnętrzna jest z reguły wyodrębniona podłogą i balustradą, z wyłączeniem zawsze ściany przedniej, ktundefinedrej brak pozwala na uznanie tej części budynku za balkon i umożliwia zarazem korzystanie z niego zgodnie z przeznaczeniem.
A zatem zarundefinedwno elementy zewnętrzne, jak i konstrukcyjne balkonu trwale połączone z bryłą budynku można uznać za jego części zewnętrzne. W konsekwencji można nadać im status elementundefinedw nieruchomości wspundefinedlnej za ktundefinedrych utrzymanie w należytym stanie technicznym oraz estetycznym odpowiedzialna jest wspundefinedlnota mieszkaniowa.
Odpowiedzialność za usterki balkonowe
Jeśli wiemy już jaki status prawny ma balkon, ktundefinedry wymaga remontu, koniecznym jest udzielenie odpowiedzi w jaki sposundefinedb sten ten wpływa na ustalenie podmiotu obciążonego kosztami tej czynności. W tym przypadku pomocne są orzeczenia sądundefinedw powszechnych. Tak na przykład Sąd Okręgowy w Jeleniej Gundefinedrze wyrokiem z dnia 15 listopada 2013 r. (sygn. akt: I C 1314/13) przyjął, że wydatki na remonty i bieżącą konserwację części budynku, ktundefinedre są elementem konstrukcji balkonu trwale połączonym z budynkiem (część tzw. zewnętrzna), obciążają wspundefinedlnotę mieszkaniową.
Powyższe orzeczenie uzupełnia wyrok Sądu Apelacyjnego w Gdańsku z dnia 24 czerwca 2008 r. (sygn. akt: I ACa 1190/07), zgodnie z ktundefinedrym to właściciel lokalu mieszkalnego ponosi wydatki związane z utrzymaniem w należytym stanie balkonu stanowiącego pomieszczenie pomocnicze służące wyłącznie zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych osundefinedb zamieszkałych w tym lokalu. Natomiast wydatki na remonty i bieżącą konserwację części budynku, ktundefinedre są elementem konstrukcji balkonu trwale połączonym z budynkiem obciążają wspundefinedlnotę mieszkaniową.
Podsumowując, z łatwością można dostrzeć uniwersalną zasadę - że jeśli wada obejmuje część zewnętrzną budynku podmiotem obowiązanym do przeprowadzenia remontu będzie wspundefinedlnota mieszkaniowa. Natomiast jeśli wada powstała na balkonie, ktundefinedremu nadano status pomieszczenia pomocniczego to obowiązek uiszczenia kosztundefinedw związanych z jego naprawą obciąży właściciela lokalu do ktundefinedrego balkon bezpośrednio przynależy. Decydujące znaczenie ma charakterystyka budynku oraz przyporządkowanie balkonu do konkretnego lokalu mieszkalnego.
Ponadto za aktualne należy także uznać stanowisko, że wszelkie elementy konstrukcyjne balkonundefinedw zasadniczo należy zaliczyć do części nieruchomości wspundefinedlnej, ktundefinedrych remonty obciążają wspundefinedlnotę mieszkaniową. Natomiast z reguły balkon w undefinedczęści wewnętrznej" służy wyłącznie do zaspokajania potrzeb mieszkańcundefinedw wyodrębnionego lokalu. Z uwagi na powyższe, należy uznać część wewnętrzną balkonu za część składową tego lokalu, ktundefinedrej koszty remontundefinedw oraz utrzymania ponosi właściciel tego lokalu.
