Umowa sprzedaży domu. Na co zwrócić uwagę?

Konieczne jest sporządzenie tej umowy w odpowiedniej formie, niedochowanie której skutkuje nieważnością, a to niesie szereg negatywnych skutków. Podpowiadamy jakie obowiązki wiążą się ze treścią umowy sprzedaży domu i co powinna zawierać poprawna.


O czym przeczytasz?

Czym jest umowa sprzedaży domu?

Istotą umowy sprzedaży domu jest przejście własności nieruchomości w zamian za cenę, która jest wyrażona w pieniądzu.

Zgodnie z treścią art. 158 k.c., umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego.

Umowę sprzedaży mieszkania sporządza notariusz, który następnie czuwa nad prawidłowym przebiegiem aktu notarialnego chroniącego interesy obu stron. Podpisując umowę sprzedaży, strona sprzedająca przenosi prawa własności do danej nieruchomości na rzecz osoby kupującej.

Osoba nabywająca natomiast płaci sprzedającemu cenę nieruchomości (w trakcie trwania aktu lub zobowiązuje się do zapłaty w określonym terminie).

Cechy umowy sprzedaży domu

Cechami charakteryzującymi umowę sprzedaży nieruchomości, w tym także domu, są:

  • konsensualność – umowa sprzedaży nieruchomości jest umową konsensualną, bowiem dochodzi do skutku przez samo złożenie oświadczenia (solo consensu). Nie jest potrzebne dopełnienie innych wymogów;
  • odpłatność – przy umowie sprzedaży nieruchomości istnieje obowiązek zapłaty ceny przez kupującego;
  • dwustronne zobowiązanie – zarówno kupujący, jak i sprzedający są względem siebie zobowiązani. Kupujący zobowiązany jest do zapłaty ceny i odebrania przedmiotu umowy, a sprzedający do przeniesienia jego własności oraz wydania przedmiotu umowy;
  • wzajemność – przy umowie sprzedaży nieruchomości, świadczenie jednej ze stron jest odpowiednikiem świadczenia drugiej strony umowy.

Jak wskazano powyżej, cechą umowy sprzedaży nieruchomości jest również to, że zawierana jest w formie aktu notarialnego.

Elementy umowy sprzedaży domu

Umowa sprzedaży domu zbudowana jest z dwóch części, tj. części wstępnej oraz części właściwej.

Część wstępna umowy przedwstępnej sprzedaży domu powinna wskazywać datę i miejsce zawarcia umowy oraz określać strony umowy.

Stronami umowy mogą być osoby fizyczne, osoby prawne i jednostki organizacyjne, którym ustawa przyznaje zdolność prawną (np. spółka komandytowa). Dane umieszczone w umowie powinny umożliwiać bezproblemową identyfikację. W przypadku:

  • osoby fizycznej– imię, nazwisko, adres zamieszkania, numer dowodu osobistego, (opcjonalnie), PESEL;
  • osoby prawnej/ jednostki organizacyjnej, której ustawa przyznaje zdolność prawną– nazwa (firma), adres siedziby, numer NIP, REGON, KRS, dane osoby reprezentującej podmiot.

Strony umowy zwyczajowo nazywa się „Sprzedającym” (lub zgodnie z K.c. "Sprzedawcą") oraz „Kupującym”.

W części właściwej umowy powinny natomiast znaleźć się oświadczenie sprzedającego, w którym potwierdzi prawo własności do domu. Należy również podać podstawę nabycia praw do przedmiotu umowy, tj. wskazać dokument, na mocy którego nastąpiło przeniesienie prawa na osobę sprzedającego.

Dalsze oświadczenia

Następnie umieszcza się kolejne oświadczenia, które zabezpieczają interesy kupującego. Powinny w swojej treści informować między innymi o braku wszczętych postępowań upadłościowych, egzekucyjnych, braku wniosków o wszczęcie postępowania upadłościowego lub egzekucyjnego, braku zaległości publicznoprawnych, braku obciążeń przedmiotowej nieruchomości długami, ograniczonymi prawami rzeczowymi, służebnościami oraz braku wszczętych postępowań egzekucyjnych mających na celu zajęcie przedmiotowej nieruchomości.

Ponadto w części właściwej umowy strony powinny także zawrzeć postanowienia dotyczące przedmiotu umowy (m.in. postanowienia dotyczące adresu, powierzchni, numeru księgi wieczystej oraz dane z ewidencji gruntów, budynków i lokali),  ceny, sposobu zapłaty oraz termin wydania nieruchomości.

Z uwagi na konieczność sporządzenia umowy sprzedaży domu w formie aktu notarialnego, jej elementami są także te zapisy, które dokonywane są przez notariusza. W umowie sprzedaży domu sporządzonej w formie aktu notarialnego, notariusz odpisuje przedłożone przez strony dokumenty.

Akt notarialny zawiera także wniosek do sądu (wydział ksiąg wieczystych), który prowadzi księgę wieczystą dla danej nieruchomości o dokonanie zmiany właściciela w związku z podpisaną umową sprzedaży.

W tym miejscu znajdziesz wzór umowy sprzedaży domu w ramach wspólności małżeńskiej, wraz z omówieniem.

Forma aktu notarialnego

Umowa sprzedaży domu musi zostać zawarta w formie aktu notarialnego. Podpisanie umowy bez zachowania jej urzędowego charakteru skutkuje nieważnością umowy.

Mianem „aktu notarialnego” określa się dokument urzędowy, który potwierdza dokonanie określonej czynności prawnej. Umowę w formie aktu notarialnego sporządza notariusz w oparciu o uzyskane od stron umowy informacje, przedstawione dokumenty i zaświadczenia. Prawdziwość przedłożonych pism poświadcza notariusz.

Tryb sporządzania aktów notarialnych określają przepisy ustawy z dnia 14 lutego 1991 r. - Prawa o notariacie. Zgodnie z art. 92 ww. ustawy, akt notarialny powinien zawierać:

  1. dzień, miesiąc i rok sporządzenia aktu, a w razie potrzeby lub na żądanie strony - godzinę i minutę rozpoczęcia i podpisania aktu;
  2. miejsce sporządzenia aktu;
  3. imię, nazwisko i siedzibę kancelarii notariusza, a jeżeli akt sporządziła osoba wyznaczona do zastępstwa notariusza lub upoważniona do dokonywania czynności notarialnych - nadto imię i nazwisko tej osoby;
  4. imiona, nazwiska, imiona rodziców i miejsce zamieszkania osób fizycznych, nazwę i siedzibę osób prawnych lub innych podmiotów biorących udział w akcie, imiona, nazwiska i miejsce zamieszkania osób działających w imieniu osób prawnych, ich przedstawicieli lub pełnomocników, a także innych osób obecnych przy sporządzaniu aktu;
  5. jeżeli obejmuje nabycie nieruchomości przez cudzoziemca lub objęcie lub nabycie przez niego udziałów, akcji lub ogółu praw i obowiązków w spółce handlowej z siedzibą na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, w przypadku osoby fizycznej - informację o jej obywatelstwie, a w przypadku podmiotu z siedzibą na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej - określenie lub oświadczenie, czy podmiot ten jest cudzoziemcem w rozumieniu art. 1 ust. 2 pkt 4 ustawy z dnia 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców, wraz z uzasadnieniem;
  6. oświadczenia stron, z powołaniem się w razie potrzeby na okazane przy akcie dokumenty;
  7. stwierdzenie, na żądanie stron, faktów i istotnych okoliczności, które zaszły przy spisywaniu aktu;
  8. stwierdzenie, że akt został odczytany, przyjęty i podpisany;
  9. podpisy biorących udział w akcie oraz osób obecnych przy sporządzaniu aktu;
  10. podpis notariusza.

Oryginał umowy sprzedaży domu (podpisany przez wszystkie strony transakcji) pozostanie u notariusza, a kupujący i sprzedający otrzymają po jednym wypisie.

Notariusz przechowuje akt notarialny pod odpowiednim repertorium przez 10 lat. Potem jest on przekazywany do archiwum sądowego (w tym samym sądzie, który obsługuje księgi wieczyste). 

W tym miejscu dowiesz się czy możliwe jest unieważnienie aktu notarialnego.

Dokumenty obowiązkowe przed wizytą u notariusza

Przed podpisaniem umowy sprzedaży nieruchomości, zawartej w formie aktu notarialnego, zarówno sprzedający, jak i kupujący zobowiązani są do przygotowania wymaganych dokumentów.

Sprzedający powinien przedłożyć notariuszowi następujące dokumenty:

  • wypis z księgi wieczystej dotyczący zbywanej nieruchomości;
  • tytuł prawny nabycia nieruchomości;
  • inne dokumenty, które notariusz uzna za niezbędne.

Kupujący, jeśli decyduje się na zakup domu w oparciu o udzielony mu kredyt , powinien przygotować zaświadczenie z banku o udzielonej promesie na zapłatę przez bank ceny nieruchomości. 

Wszystkie wymienione wyżej dokumenty powinno się dostarczyć notariuszowi odpowiednio wcześniej, aby miał czas na przygotowanie treści aktu notarialnego.

W czasie wizyty u notariusza zarówno sprzedający, jak i kupujący muszą mieć przy sobie dowody osobiste. Ich serię i numer, a także numery NIP i PESEL powinni przekazać notariuszowi wcześniej, bo dane te również muszą się znaleźć w tekście stosownego aktu notarialnego. 

Dokumenty dodatkowe przed wizytą u notariusza – spadek

Lista dokumentów, jakie należy przedłożyć notariuszowi przed sporządzeniem umowy sprzedaży domu w formie aktu notarialnego uzależniona jest przede wszystkim od sytuacji stron umowy.

Jeśli zatem sprzedający otrzymał dom w spadku, jest on zobowiązany do przedłożenia notariuszowi prawomocnego postanowienia o stwierdzeniu nabycia spadku lub aktu poświadczenia dziedziczenia.

Niezbędne w takim przypadku będą również zaświadczenia z urzędu skarbowego o opodatkowaniu nabycia spadku.

Umowa sprzedaży domu – opłaty

Opłaty związane ze sporządzeniem umowy sprzedaży domu w formie aktu notarialnego uiszcza nabywca nieruchomości, a zatem kupujący, który musi przygotować się na ponoszenia kosztów podejmowanych w spawie czynności prawnych.

Poza ceną domu, konieczne jest także doliczenie opłat sądowych, podatków oraz taksy notarialnej.

Opłaty sądowe

W zakresie opłat sądowych, ich wysokość oraz rodzaj określają przepisy ustawy z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych.

Opłaty sądowe jakie należy uiścić przy umowie sprzedaży domu obejmują:

  1. opłatę za założenie księgi wieczystej – 60,00 zł (opłata ta jest niezależna od opłaty za wniosek o dokonanie wpisu w księdze wieczystej);
  2. opłatę za wniosek o wpis prawa własności  w księdze wieczystej – 200,00 zł (opłata ta jest niezależna od ceny nieruchomości);
  3. opłatę za wniosek o wykreślenie wpisu z księgi wieczystej – 100,00 zł;
  4. opłatę za wniosek o wydanie odpisu zwykłego księgi wieczystej – 30,00 zł.

Podatek (PCC)

Kwestię podatku od czynności cywilnoprawnych regulują przepisy ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Obowiązek uiszczenia podatku spoczywa solidarnie na stronach umowy notarialnej:

  • osobach fizycznych,
  • prawnych
  • jednostkach organizacyjnych.

Przy umowie sprzedaży nieruchomości podatek PCC opłaca nabywca. Obowiązek podatkowy powstaje z chwilą zawarcia umowy notarialnej przenoszącej własność.

Podatek oblicza się na podstawie wartości rynkowej nieruchomości, a stawka podatku od czynności cywilnoprawnych wynosi 2% ceny sprzedawanej nieruchomości.

Taksy notarialne

Opłatą, którą również należy uiścić w ramach zawarcia umowy sprzedaży domu w formie aktu notarialnego, jest opłata za czynności notarialne. Maksymalna wysokość opłat wskazuje rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004 r. w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej.

Wysokość maksymalnej stawki taksy notarialnej przy sporządzaniu aktu notarialnego sprzedaży nieruchomości uzależniona jest od wartości rynkowej nieruchomości i zgodnie z § 3 ww. rozporządzenia wynosi:

  1. przy wartości do 3.000,00 zł – 100,00 zł;
  2. przy wartości powyżej 3.000,00 zł do 10.000,00 zł – 100,00 zł + 3% od nadwyżki powyżej 3.000,00 zł;
  3. przy wartości powyżej 10.000,00 zł do 30.000,00 zł – 310,00 zł + 2% od nadwyżki powyżej 10.000,00 zł;
  4. przy wartości powyżej 30.000,00 zł do 60.000,00 zł – 710,00 zł + 1% od nadwyżki powyżej 30.000,00 zł;
  5. przy wartości powyżej 60.000,00 zł do 1.000.000,00 zł – 1.010,00 zł + 0,4% od nadwyżki powyżej 60.000,00 zł;
  6. przy wartości powyżej 1.000.000,00 zł do 2.000.000,00 zł – 4.770,00 zł + 0,2% od nadwyżki powyżej 1.000.000,00 zł;
  7. przy wartości powyżej 2.000.000,00 zł – 6.770,00 zł + 0,25% od nadwyżki powyżej 2.000.000,00 zł, nie więcej jednak niż 10.000,00 zł, a w przypadku czynności dokonywanych pomiędzy osobami zaliczonymi do I grupy podatkowej w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn nie więcej niż 7.500,00 zł.

Umowa sprzedaży nieruchomości w oparciu o orzecznictwo Sądu Najwyższego

Kwestie dotyczące umowy sprzedaży nieruchomości, a zatem domu, były już wielokrotnie przedmiotem rozstrzygnięć Sądu Najwyższego. Tak na przykład Sąd Najwyższy rozstrzygając w kwestii nieważności umowy sprzedaży nieruchomości wskazał, że „stosownie do art. 158 zd. 1 k.c., umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego.

W razie, gdy wymaganie to nie zostanie dochowane, umowa taka jest nieważna, co wynika z art. 73 § 2 zd. 1 k.c.” (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 03 czerwca 2015 r., sygn. akt: V CSK 559/14).

____

Jeżeli masz pytanie związane z nieruchomościami napisz do nas na redakcja@mieszkanie.pl , a my postaramy się zgłębić temat i odpowiedzieć w formie artykułu.

Advertisement
Advertisement

Artykuły, które mogą Cię zainteresować

SmartHome oczami dzieci - wymarzony pokój

O jakim pokoju marzą dzieci? Przyjrzymy się bliżej inteligentnemu oświetleniu i sprawdzimy jak dzieci same zmieniają pokój w krainę marzeń. SmartHome w Komputroniku. http://Komputronik-SmartHome

Advertisement