Nowa ustawa deweloperska
Pomysłodawcą i wnioskodawcą ustawy z dnia 20 maja 2021 roku o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperski Fundusz Gwarancyjny (nowa ustawa deweloperska) jest Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentundefinedw. Znakomita większość jej przepisundefinedw wejdzie w życie 1 lipca 2022 r.
Przewiduje ona wiele zmian, takich jak np. wprowadzenie do obecnej ustawy deweloperskiej umowy rezerwacyjnej czy maksymalnej wysokości opłaty rezerwacyjnej.
W tym miejscu dowiesz się, po czym poznać dobrego dewelopera
Umowa rezerwacyjna jako umowa nazwana
W obecnie obowiązującej ustawie o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego umowa rezerwacyjna nie była uregulowana. Rundefinedwnież w innych ustawach prundefinedżno było szukać regulacji odnoszących się do umowy rezerwacyjnej wprost.
Powyższe czyniło, że umowa rezerwacyjna stanowiła umowę nienazwaną. Nowa ustawa deweloperska zmienia powyższe, ponieważ umowa rezerwacyjna została uregulowana w rozdziale 5 w art. 29 undefined 34.
Strony umowy rezerwacyjnej
Stronami takiej umowy są oczywiście deweloper i osoba zainteresowana ofertą sprzedaży, czyli rezerwacją, zwana rezerwującym.
Powyższe wprost wynika z art. 29 ust. 2 nowej ustawy deweloperskiej.
W tym miejscu znajdziesz wszystko na temat zakupu lokalu użytkowego od dewelopera
Przedmiot umowy rezerwacyjnej
Przedmiotem umowy rezerwacyjnej jest zobowiązanie do czasowego wyłączenia z oferty sprzedaży lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego wybranego przez rezerwującego.
To oznacza, że deweloper może zawrzeć umowę rezerwacyjną dla danego lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego tylko z jednym rezerwującym.
Tutaj pisaliśmy, czy jest możliwe zerwanie umowy rezerwacyjnej w obecnym stanie prawnym
Forma prawna i treść umowy rezerwacyjnej
W art. 30 ust. 2 nowej ustawy deweloperskiej uregulowana została treść umowy rezerwacyjnej. Zgodnie z brzmieniem tego przepisu umowa rezerwacyjna określa w szczegundefinedlności:
- strony, miejsce i datę zawarcia umowy;
- cenę lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego wybranego przez rezerwującego z oferty sprzedaży;
- wysokość opłaty rezerwacyjnej, o ktundefinedrej mowa w art. 32 ust. 1, jeżeli taka opłata została przewidziana przez strony;
- okres, na jaki lokal mieszkalny albo dom jednorodzinny wybrany przez rezerwującego będzie wyłączony z oferty sprzedaży;
- określenie usytuowania lokalu mieszkalnego w budynku;
- określenie powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego, powierzchni i układu pomieszczeń.
Określenie w szczegundefinedlności oznacza, że powyższy katalog elementundefinedw umowy rezerwacyjnej jest katalogiem otwartym, a co za tym idzie umowa rezerwacyjna może zawierać także inne elementy nie wymienione w tym przepisie prawa. Ale każda umowa rezerwacyjna w świetle nowej ustawy deweloperskiej musi zawierać wszystkie wyżej wymienione elementy.
Ustawodawca w nowej ustawie deweloperskiej uregulował także formę, w jakiej umowa rezerwacyjna ma być zawierana. Zgodnie z art. 30 ust. 1 nowej ustawy deweloperskiej umowa rezerwacyjna zawierana jest w formie pisemnej pod rygorem nieważności. Taka umowa nie może być więc zawarta w innej formie, czyli elektronicznej czy dokumentowej, jak to działo się dotychczas zwłaszcza w okresie pandemii.
W tym miejscu przeczytasz na temat wypowiedzenia umowy deweloperskiej przez dewelopera
Natomiast tutaj o możliwości wyjścia z umowy przez nabywcę
Czas obowiązywania umowy rezerwacyjnej
Jak wskazuje sam przedmiot tej umowy, czyli zobowiązanie do czasowego wyłączenia z oferty sprzedaży lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego, umowa rezerwacyjna zawierana jest na czas określony.
To wynika z nowej ustawy deweloperskiej, a dokładniej z art. 31. Ustawodawca poszedł dalej w regulacjach czasu obowiązywania umowy rezerwacyjnej, ponieważ w przypadku ubiegania się przez rezerwującego o kredyt czas obowiązywania umowy rezerwacyjnej powinien uwzględniać okres niezbędny do uzyskania przez rezerwującego decyzji kredytowej, o ktundefinedrej mowa w art. 14 ust. 2 ustawy z dnia 23 marca 2017 r. o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami (Dz. U. z 2020 r. poz. 1027 i 2320), lub przyrzeczenia udzielenia kredytu, czyli tzw. promesy banku.
Z powyższego można wywnioskować, że umowa rezerwacyjna stanowić będzie podstawę do udzielenia przez banki kredytu na zakup takiego mieszkania. Czy tak będzie, czas pokaże, bo kwestia udzielania przez banki kredytundefinedw na zakup mieszkania uregulowana została w odrębnych przepisach prawa.
W tym miejscu dowiesz się więcej na temat upadłości dewelopera
Opłata rezerwacyjna
W art. 30 ust. 2 pkt 3 nowej ustawy deweloperskiej wskazano, że elementem umowy rezerwacyjnej jest wysokość opłaty rezerwacyjnej, jeżeli taka opłata została przewidziana przez strony. Opłata rezerwacyjna nie jest więc elementem obligatoryjnym umowy rezerwacyjnej.
Nie sposundefinedb jednak wyobrazić sobie na rynku deweloperskim umundefinedw rezerwacyjnych, ktundefinedre wyłączają ze sprzedaży określone lokale mieszkalne lub domy jednorodzinne na czas obowiązywania takiej umowy bez żadnej opłaty.
Ustawodawca wprowadził kolejne ograniczenie, ponieważ w nowej ustawie deweloperskiej uregulowana została maksymalna wysokość opłaty rezerwacyjnej, ktundefinedra nie może przekraczać 1% ceny lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego określonej w prospekcie informacyjnym.
Opłata rezerwacyjna jest zaliczana na poczet ceny nabycia praw wynikających z umowy deweloperskiej. W przypadku zawarcia umowy deweloperskiej, deweloper przekazuje opłatę rezerwacyjną na mieszkaniowy rachunek powierniczy prowadzony dla przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego, nie pundefinedźniej niż w terminie siedmiu dni od dnia zawarcia takiej umowy.
W tym miejscu znajdziesz wszystko na temat mieszkaniowych rachunkundefinedw powierniczych
Obowiązki informacyjne dewelopera wobec rezerwującego
Nowa ustawa deweloperska nakłada nowe obowiązki na deweloperska. Jak wynika z art. 33 nowej ustawy deweloperskiej w trakcie trwania umowy rezerwacyjnej deweloper informuje rezerwującego o zmianach wprowadzonych w prospekcie informacyjnym lub jego załącznikach w sposundefinedb umożliwiający ich zidentyfikowanie, wskazując, czego dotyczy zmiana.
Powyższe nie ma zastosowania do zmian, ktundefinedre związane są np. z ujawnieniem roszczeń wynikających z umundefinedw deweloperskiej oraz roszczeń o ustanowienie hipoteki przez nabywcundefinedw na rzecz bankundefinedw. Dlaczego informowanie o zmianach w prospekcie jest takie ważne? Dowiesz się poniżej.
Zwrot opłaty rezerwacyjnej
Ustawodawca w art. 34 nowej ustawy deweloperskiej wprost uregulował, kiedy opłata rezerwacyjna jest niezwłocznie zwracana rezerwującemu. Zgodnie z treścią tego przepisu opłata rezerwacyjna jest zwraca w przypadku, gdy:
- rezerwujący nie uzyskał pozytywnej decyzji kredytowej lub przyrzeczenia udzielenia kredytu, w związku z negatywną oceną zdolności kredytowej w rozumieniu art. 4 pkt 11 ustawy z dnia 23 marca 2017 r. o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami;
- deweloper nie wykonuje zobowiązania wynikającego z umowy rezerwacyjnej;
- deweloper dokonał zmiany w prospekcie informacyjnym lub jego załącznikach bez poinformowania rezerwującego.
Jeżeli umowa sprzedaży praw do lokalu lub domu jednorodzinnego (zgodnie z art. 3 i art. 4 nowej ustawy deweloperskiej) została poprzedzona umową rezerwacyjną, a deweloper nie usunął wad zgłoszonych do protokołu odbioru i nabywca nie przystąpił do podpisania umowy przenoszącej własność nieruchomości, opłata rezerwacyjna jest zwracana w podwundefinedjnej wysokości.
Jeżeli deweloper nie wykonuje obowiązkundefinedw wynikających z umowy rezerwacyjnej, opłata rezerwacyjna jest zwracana w podwundefinedjnej wysokości.
____
Jeżeli masz pytanie związane z nieruchomościami, napisz do nas na redakcja@mieszkanie.pl Postaramy się zgłębić temat i odpowiedzieć w formie artykułu.
